Toujours plus soucieux de l’environnement et de l’impact climatique que nous laisserons aux générations futures, la Convention Citoyenne pour le Climat (CCC) a présenté de nouvelles propositions de loi pour un avenir plus durable. Parmi les nouvelles mesures pour changer nos habitudes de consommation, de production et nos modes de vie, la loi Climat et Résilience a été adoptée impactant ainsi un secteur sous tension depuis de nombreuses années, l’immobilier.

 

 

Immobilier : Qu’est ce que la loi Climat et Résilience ?

 

Mise en place dans un souci environnemental, la loi Climat et Résilience traite des questions d’avenir tourner vers l’environnement. Ainsi, une partie de cette loi se tourne vers les problématiques des logements appelées « passoires thermiques » dans le secteur de l’immobilier.

Chaque appartement enregistre une note par rapport à sa performance énergétique et son émission de gaz à effet de serre, la note allant de A à G. On considère que les appartements ayant des diagnostics de performances énergétiques en lettre F et G sont considérés comme passoires thermiques. À noter que plus de 40% du parc immobilier français est considéré comme trop énergivore, notamment dans les grandes villes où la rentabilité locative prime sur le confort des locataires.

 

 

 

• Comment est établie la notation des DPE ?

 

On établie la notation du diagnostic de performance énergétique en fonction de deux critères.

Premièrement, le critère énergétique permettant d’apprécier la consommation d’énergie primaire :

• Isolation
• Production d’eau chaude
• Climatisation…

Deuxièmement, le critère climat en connaissant la quantité de gaz à effet de serre émise par l’appartement.

Suite à l’analyse et à la mesure de ces deux critères, l’appartement ou la maison individuelle se voit attribuer une note en A et G. Depuis janvier 2022, toutes annonces immobilières (achat ou locatif) effectuées doivent mentionner le DPE, que ce soit par un particulier ou un professionnel sous peine d’une amende pouvant aller jusqu’à 3 000 €.

 

 

 

• Loi climat et résilience : L’importance du DPE

 

Il y a encore quelques années, les diagnostics de performances énergétiques nous paraissait secondaire lors d’un achat immobilier. Toutefois, depuis cette nouvelle loi Climat et Résilience dans l’immobilier, les DPE sont devenus indispensables et sont force de négociation.

Ainsi, la loi Climat et Résilience s’accompagne d’un calendrier des échéances permettant aux propriétaires bailleurs de connaître l’échéancier concernant l’interdiction de mise en location des passoires thermiques.

Ce calendrier particulièrement strict est une aubaine pour les investisseurs puisqu’ils peuvent négocier plus facilement des passoires thermiques, permettant de réaliser des travaux déductibles.

 

 

 

 

Comment investir avec la loi Climat et Résilience immobilier ?

 

Si la loi Climat et Résilience immobilier est une fatalité pour certains, le cabinet A.C Gestion Privée vous propose des solutions efficaces pour profiter de cette nouvelle loi entrée en vigueur récemment. Si vous avez un appartement classé en DPE E minimum, il est essentiel de réaliser des travaux de rénovation énergétique pour qu’il puisse répondre à la loi Climat et Résilience en 2034.

De plus, vous êtes un investisseur ayant des revenus fonciers issues des locations nues, l’investissement à travers un appartement classé E, F ou G s’avère particulièrement stratégique pour réduire votre imposition.

 

• Le dispositif du Déficit foncier

 

Le dispositif du Déficit foncier ne s’adresse pas à tous les investisseurs. En effet, pour profiter efficacement de ce dispositif vous devez enregistrer des revenus fonciers issus des locations nues (location appartement sans meubles).

Si vous enregistrez des revenus fonciers, alors vos revenus subissent une double imposition, à savoir l’impôt sur le revenu (11%,30%,41%,45%) mais également aux Prélèvements Sociaux de 17.2%. Par conséquent, vos revenus fonciers peuvent être imposés jusqu’à 62.2%. Ainsi, on constate que cette imposition est particulièrement confiscatoire.

 

L’objectif du Déficit foncier est de vous proposer un double avantage fiscal :

1. Sur les revenus fonciers : Comme évoqué précédemment, les revenus fonciers sont doublement imposés à votre TMI et aux prélèvements sociaux. Le dispositif du Déficit foncier permet de « gommer » vos revenus fonciers et ainsi éviter l’imposition.
2. Sur votre revenu global : En effet, l’administration fiscale permet de déduire de votre revenu global de 10 700 € pendant 6 ans. À noter que le plafond de déduction sur le revenu global, précédemment limité à 10 700 €/an, va très certainement évoluer. Le Projet de Loi de Finance rectificative 2022 a prévu un amendement proposant de doubler ce déficit foncier imputable en le faisant passer de 10 700 € à 21 400 €. Cela serait conditionné à la réalisation de travaux de rénovation énergétique permettant de sortir un bien du statut de « passoire thermique », et améliorant de fait les logements en lettre F et G.

 

 

• Comment fonctionne le Déficit foncier ?

 

L’objectif du Déficit foncier est simple, acquérir un bien immobilier ancien avec une charge de travaux important, d’où l’intérêt d’acheter une passoire thermique pour obtenir une charge travaux importante. Cette charge travaux sera entièrement déductible de vos revenus fonciers durant 10 ans et déductible de votre revenu global à hauteur de 10 700 € pour une rénovation classique et 21 400 € pour une rénovation en lettre D minimum d’un appartement classé F ou G.

De fait, la charge de travaux est particulièrement importante puisque c’est elle qui optimise la défiscalisation. En l’occurrence, plus la charge travaux est importante plus le déficit foncier reportable va durer dans le temps. La seule obligation à ce dispositif est une location nue durée une période de 3 ans minimum après le dernier impact sur votre revenu global. En effet, vous n’êtes pas concernés par le plafonnement des loyers, ni de ressources du locataire comme peut l’être d’autres dispositifs de défiscalisation tel que le dispositif Pinel.

 

 

Exemple d’un projet en Déficit foncier à Lyon : Claude BOYER

 

 

• Le quartier

 

Nous vous proposons un projet situé au cœur du 7^ème arrondissement, plus précisément entre Saxe-Gambetta et Jean-Macé : quartier Saint-Louis. Ce quartier accueille autant de jeunes actifs que d’étudiant, ce qui permet d’augmenter la demande locative dans le quartier.

Depuis quelques années, ce quartier se transforme, pour devenir une place d’avenir tournée sur le bien-être de ses habitants. En effet, des parcs, des aménagements urbains et les transports en commun permettent de dynamiser le 7^ème arrondissement. Plus calme et moins bruyant que les Presqu’Île, cet arrondissement est de plus en plus prisé des Lyonnais.

De plus, l’emplacement où se trouve le projet est particulièrement stratégique. A mi-chemin entre le quartier d’affaire de La Part-Dieu et l’hypercentre de Lyon, les habitants peuvent se déplacer facilement à pied. Pour les étudiants, nous sommes à équidistance de l’Université Lyon 3, l’Université Lyon 2 et les écoles de commerce INSEEC et EM Lyon. Ainsi, l’emplacement est idéal pour un investissement immobilier locatif.

 

Concernant les transports en commun. Comme évoqué, le quartier Saint-Louis propose des lignes de bus, menant à la gare de La Part-Dieu et à la place Bellecour. Aussi, vous disposez de la ligne de métro D et B permettant de se déplacer dans toute la ville rapidement.

Le quartier Saint-Louis est dynamique tout au long de la semaine. La Place Saint-Louis est une grande place/parking. Deux fois par semaine se tient le marché du quartier, regroupant des producteurs locaux. Aussi, le quartier est fort de ses nombreux commerces.

 

• Le projet

 

Nous vous proposons un projet intimiste de seulement 5 appartements sur trois niveaux. Le projet est idéalement situé puisqu’il donne sur une cour intérieure, profitant ainsi d’un lieu de vie calme au cœur du centre de Lyon.

D’un point de vue des travaux, ces derniers sont entièrement personnalisables avec notre artisan partenaire et notre architecte d’intérieur. L’objectif est de créer un espace de vie conviviale avec des travaux de standing, permettant d’augmenter la rentabilité locative. Notre artisan partenaire collabore avec notre cabinet depuis plus de 3 ans, ce qui nous permet de vous proposer des travaux de standing. De fait, au contraire d’un projet classique, ce projet est totalement personnalisable avec l’achat d’un plateau + marché travaux en sus.

Concernant les prix, vous pouvez acquérir un studio entièrement rénové (parties communes et privatives) pour moins de 200 000 € au cœur de Lyon, ce qui est particulièrement intéressant au niveau patrimonial et fiscal avec une importante valorisation sur le long terme.