Le dispositif du déficit foncier est un niche fiscale française qui permet au travers d’un investissement immobilier une réduction d’imposition. 

Le principe d’un investissement en déficit foncier est le suivant :

  • Acquérir un appartement ancien
  • Réaliser des travaux
  • Mettre en location

Lors de sa déclaration fiscale, l’investisseur pourra alors déduire 100% des travaux réalisés de ses revenus fonciers. De ce fait, l’objectif, en fonction de votre situation est de réaliser un maximum de travaux, qui seront déductibles des revenus fonciers.

La réduction d’impôt intervient plus particulièrement après le calcul de l’impôt. Plus précisément, le montant correspondant à la réduction d’impôt est alors retranché de l’impôt à payer. C’est à dire que la réduction vient directement diminuer le montant de l’impôt sur le revenu.

Le dispositif du déficit foncier est un outil patrimonial en vue d’optimiser ses revenus locatifs. Aussi il peut être l’occasion de se construire un patrimoine immobilier avec une fiscalité avantageuse.

A.C Gestion Privé fait le point sur les tenants et les aboutissants du déficit foncier (DF).

 

Le fonctionnement du déficit foncier

 

 

Il faut d’abord déterminer sa Tranche Marginale d’Imposition: celle-ci dépend de vos revenus et de votre nombre de parts fiscales.
Il existe 4 tranches marginales d’imposition:

  • 11%
  • 30%
  • 41%
  • 45%

Une fois votre tranche marginale déterminée, vous pouvez calculer le montant de votre réduction fiscale: 17.2% des travaux au titre des prélèvements sociaux + Pourcentage des travaux selon la Tranche Marginale d’Imposition.

Par conséquent, selon votre tranche marginale, la réduction fiscale d’un déficit foncier sera la suivante:

  • 28.2% si vous êtes dans la tranche de 11%
  • 47.2% si vous êtes dans la tranche de 30%
  • 58.2% si vous êtes dans la tranche de 41%
  • 62.2% si vous êtes dans la tranche de 45%

A noter que l’année de réalisation des travaux, si le montant des travaux dépasse vos revenus fonciers, vous pouvez déduire jusqu’à 10 700€ sur votre revenu imposable. Le reste des travaux non déduits est en conséquence déductible les années suivantes ( 10 ans maximum).

En effet, lors d’investissements immobiliers, le propriétaire perçoit des revenus fonciers (loyers). Ces loyers sont doublement imposés, à votre Tranche Marginale d’Imposition et au prélèvement sociaux de 17.2% en 2021. Pour créer un déficit, il faut que le montant des charges déductibles liées au bien soit supérieur au montant des loyers perçus. Le déficit créé est déductible des revenus fonciers inhérents à votre investissement et aux autres revenus fonciers par ailleurs durant 10 ans. De plus, vous pouvez déduire dans la limite de 10 700 €/ an ce déficit de votre revenu global pendant l’année des travaux.

 

Condition du dispositif du déficit foncier

Comme pour toute loi de défiscalisation, certaines conditions sont à respecter pour profiter de l’avantage fiscal lié à ce dispositif.

Dans un premier temps, vous avez l’obligation pendant une durée minimale de 3 ans de louer votre bien en location nue (sans meuble). A noter qu’une fois la période des 3 ans terminée, vous pouvez passer votre bien en location meublé sous le dispositif du Loueur Meublé Non Professionnel.

Ensuite, il n’existe pas sur ce dispositif de plafond de ressources et/ou de loyers à appliquer. Ainsi, vous pouvez en fonction de la demande locative appliquer un loyer en cohérence avec le marché et augmenter votre rentabilité locative.

Enfin, la réduction d’impôt n’entre pas dans les niches fiscales de 10 000 €/an en 2021.

 

ÉCHANGEONS ENSEMBLE SUR VOTRE PROJET D’INVESTISSEMENT

Un avantage patrimonial

La réhabilitation complète ainsi que la rénovation sont au coeur du dispositif. Dès lors, bénéficier du déficit foncier peut-être l’occasion de proposer des prestations de haut standing. Nous pensons plus précisément à la mise en place de belles hauteurs sous plafond ou encore de parquet d’époque.

De nombreux bâtiments situés au coeur des centres villes historiques sont concernés par le dispositif. Par conséquent, l’investisseur en déficit foncier se constitue un patrimoine immobilier de charme au cœur de secteur dynamique et prisé. L’immeuble est totalement rénové, et l’appartement est donc conjugué aux normes actuelles d’habilité et de confort.

À noter que la répartition communément enregistrée sur les programmes en déficit foncier des travaux entre parties privatives et parties communes est de 70%/30 %. Ainsi, l’investisseur profite également de la rénovation entière du bâtiment qui comprends les parties communes et privatives. D’autant plus que la livraison d’un bien en état neuf est synonyme d’absence de travaux de copropriétés pendant de nombreuses années.

Enfin, la rénovation complète d’un bien immobilier ancien permet de bénéficier des garanties des professionnels, notamment la garantie décennale pendant 10 ans. Ceci est un point très important pour la revente. En effet, bénéficier de ce type de garanties et avoir l’assurance de n’avoir aucun travaux pendant de longues années est très rassurant pour un acheteur.

Des avantages fiscaux

Le déficit foncier permet de déduire le montant des travaux d’un appartement de la totalité des revenus fonciers. Il faut également souligner que si le montant des travaux dépasse la totalité des vos revenus fonciers vous pouvez déduire l’excédant de votre revenu global jusqu’à 10 700 €/an.

C’est ainsi que le déficit foncier permet finalement une double économie d’impôt. Il permet, en particulier de réduire le montant des prélèvements sociaux (17,2% au 1er janvier 2022).

Enfin, le report de la partie du déficit supérieure à 10 700€ est possible pendant les 10 années suivantes et les avantages fiscaux du déficit ne sont pas concernés par le plafonnement global des niches fiscales (10 000€)

En somme, bien utilisé, le dispositif du déficit foncier est très avantageux pour les investisseurs concernés. Vous « gommer » vos revenus fonciers doublement imposés et vous pouvez réduire vos revenus imposables.

Les avantages locatifs

  • Engagement de location nu de seulement 3 ans, contrairement au dispositif Pinel
  • Aucun plafonnement des loyers ni de ressources du locataire (contrairement au dispositif Pinel) : Location libre
  • Possibilité de louer aux ascendants et descendants

Point de vigilance : le déficit foncier et la revente

Lors d’un investissement immobilier profitant des bénéfices du déficit foncier la revente et la reprise à titre d’habitation principale sont strictement encadrées. De ce fait, ce n’est qu’au terme de la 3 année de mise en place du dispositif que le propriétaire retrouve la pleine liberté de gestion de son bien.

Si le propriétaire vend son bien immobilier, il est dans l’obligation de rembourser l’avantage perçu. Le départ du locataire avant la fin de la 3e année, oblige le propriétaire à trouver un nouveau locataire.

Revendre un bien ancien qui a été rénové grâce au déficit foncier peut permettre de réaliser une plus-value intéressante. En effet, les travaux permettent de valoriser le bien et de le revendre plus cher que son prix d’achat.

A.C Gestion privée est une alliance de deux collaborateurs offrant un conseil indépendant et personnalisée. De l’ingénierie patrimonial à l’immobilier en passant par les placements financiers, les conseillers du cabinet A.C gestion privée sauront vous accompagner tout au long de votre investissement. N’hésitez pas à nous contacter pour recevoir un conseil personnalisé.

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