L’investissement immobilier est un moyen particulièrement intéressant pour développer son patrimoine et générer des revenus supplémentaires. Parmi les différentes stratégies disponibles, l’investissement en nue-propriété (=démembrement) offre de nombreux avantages pour les investisseurs. Dans cet article, nous allons explorer les avantages et les inconvénients de l’investissement locatif avec le dispositif du démembrement.

 

Qu’est-ce que l’investissement en Nue-propriété ?

 

La Nue-propriété est une forme d’investissement immobilier dans laquelle l’investisseur acquiert la nue-propriété d’un logement. Deux types de démembrement existent :

• Le démembrement Temporaire : Ce type de démembrement signifie que l’investisseur acquiert la propriété du bien immobilier (abusus), mais sans en avoir la jouissance (usus) ni le droit de percevoir les revenus locatifs (fructus) pendant une période déterminée, généralement entre 15 et 20 ans. L’usus et le fructus seront détenus par l’usufruitier (un bailleur social ou une société de gestion spécialisée).
• Le démembrement Viager : On parle de démembrement Viager lorsque ce dernier prend fin au décès de l’usufruitier. Couramment utilisé dans un cadre familial, les caractéristiques de calcul de ce démembrement sont basées sur l’âge, par tranche de 10 ans, de l’usufruitier.

Exemple : Un père de famille, âgé de 65 ans, souhaite démembrer sa résidence principale avec son fils. Par conséquent, l’usufruit (détenu par le père) sera de 60% et la nue-propriété (détenu par le fils) de 40% de la pleine propriété.

 

 

Les avantages de l’investissement en Nue-propriété

 

Investir en nue-propriété présente de nombreux avantages qui en font une option attrayante pour les investisseurs immobiliers. Cette forme d’investissement offre des opportunités uniques et des bénéfices significatifs. Dans les lignes qui suivent, nous explorerons en détail les avantages clés de l’investissement en nue-propriété.

 

• Un prix d’acquisition réduit

 

Le principal avantage de l’investissement en nue-propriété est le prix d’acquisition réduit. En possédant uniquement la nue-propriété, l’investisseur peut acheter le bien à un prix inférieur à sa valeur en pleine propriété, généralement 30% à 45% de décote. Cette décote est calculée en tenant compte de la durée du démembrement et de l’espérance de vie de l’usufruitier. Ainsi, l’investisseur bénéficie d’une entrée dans l’investissement immobilier à un coût bien plus abordable.

 

• Une fiscalité avantageuse

 

L’investissement en nue-propriété peut également offrir des avantages fiscaux attractifs. D’une part, durant toute la période du démembrement, vous n’allez pas être imposés sur les loyers générés par la location du bien immobilier.

D’autre part, le mécanisme de la Nue-propriété peut être cumuler avec le déficit foncier (couramment appelé : nue-propriété optimisée au déficit foncier). Pendant la période de démembrement, l’investisseur n’est pas imposé sur les revenus locatifs générés par le bien, car ces revenus sont perçus par l’usufruitier. De plus, en tant que nue-propriétaire, l’investisseur peut déduire les charges liées à la propriété (taxes foncières, travaux d’entretien, etc.) sur ses revenus fonciers par ailleurs, pouvant ainsi réduire son imposition sur ses revenus fonciers.

À noter que les revenus fonciers subissent une double imposition : la Tranche Marginale d’Imposition (11%, 30%, 41% ou 45%) et les Prélèvements Sociaux (17,2%). Par conséquent, un investisseur avec une TMI élevée verra imposer ses revenus fonciers à hauteur de 62,2%.

 

• Une gestion simplifiée

 

L’investissement en nue-propriété permet aux investisseurs de déléguer la gestion du bien à l’usufruitier. Cela signifie qu’ils n’ont pas à se soucier de la recherche de locataires, de la gestion des loyers ou des éventuels problèmes d’entretien (selon la convention d’usufruit, article 605 et 606 du code civil). Cette gestion déléguée facilite la vie de l’investisseur, qui peut ainsi se concentrer sur d’autres aspects de son patrimoine ou de ses activités. Lors d’un démembrement temporaire, la gestion locative est déléguée soit à une société privée soit à un bailleur social.

 

 

 

• Des perspectives de valorisation

 

Bien que l’investisseur n’ait pas la jouissance du bien pendant la période de démembrement, il peut profiter des perspectives de valorisation à long terme. En effet, à la fin du démembrement, l’investisseur récupère la pleine propriété du bien. Si celui-ci a connu une augmentation de sa valeur pendant la période du démembrement, l’investisseur peut alors réaliser une plus-value lors de sa revente. Cela fait de l’investissement en nue-propriété une stratégie particulièrement intéressante sur le long terme. Il est important de réaliser une analyse approfondie du marché immobilier et de prendre en compte les facteurs économiques et locaux avant de vous engager dans un investissement en nue-propriété. Par conséquent, il est vivement recommandé de se faire accompagner par un cabinet de gestion de patrimoine.

 

• Une diversification du patrimoine

 

Investir en nue-propriété permet aux investisseurs de diversifier leur patrimoine. En optant pour cette forme d’investissement, ils peuvent ajouter des biens immobiliers à leur portefeuille, ce qui répartit les risques et offre une protection contre les fluctuations du marché. La diversification immobilière peut être un moyen efficace de sécuriser et d’optimiser ses investissements.

 

 

Les inconvénients de l’investissement en Nue-propriété

 

Bien que l’investissement en nue-propriété présente de nombreux avantages, il est important de prendre en compte les éventuels inconvénients associés à cette forme d’investissement immobilier. Dans cette section, nous examinerons les principaux inconvénients de l’investissement en nue-propriété.

 

• L’absence de revenus immédiats

 

L’un des inconvénients majeurs de l’investissement en nue-propriété est l’absence de revenus immédiats. En tant qu’investisseur en nue-propriété, vous ne percevez pas de loyers pendant la période de démembrement, car ceux-ci sont perçus par l’usufruitier. Cela peut représenter un défi pour les investisseurs qui recherchent des revenus réguliers pour couvrir leurs dépenses ou pour constituer un complément de revenu.

 

• La durée du démembrement

 

Le démembrement de propriété est une opération à durée déterminée, généralement sur plusieurs années. La durée du démembrement peut varier en fonction de la situation de l’usufruitier et des dispositions légales en vigueur. Pendant cette période, l’investisseur ne peut pas jouir du bien ou l’utiliser à des fins personnelles. Il est donc important de prendre en compte cette contrainte temporelle lors de la décision d’investir en nue-propriété.

 

• Une liquidité limitée

 

L’investissement en nue-propriété est moins liquide que d’autres formes d’investissement immobilier. Pendant la période de démembrement, il peut être difficile de revendre la nue-propriété puisque la demande peut être moins élevée en raison de l’absence de revenus immédiats pour l’acheteur potentiel. Cela signifie que vous pourriez être obligé de conserver votre investissement jusqu’à la fin du démembrement, ce qui peut limiter votre flexibilité financière.

 

 

 

 

L’investissement en Nue-propriété : En conclusion

 

Investir dans l’immobilier en Nue-propriété offre de nombreux avantages significatifs aux investisseurs. Grâce à un prix d’acquisition réduit, une fiscalité avantageuse, une gestion simplifiée et la perspective d’une valorisation du bien à terme, l’investissement en nue-propriété est une réelle opportunité patrimoniale, à condition d’être bien accompagné.

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