Pas seulement réservé aux exploitants agricoles, le Groupement Foncier Agricole est une solution de diversification d’investissements méconnue mais efficace. Investir dans un GFA présente des avantages fiscaux et successoraux indéniables quand elle est maitrisée. Dans cet article nous allons vous détailler le fonctionnement d’un GFA, les différentes façons de l’optimiser mais aussi les pièges à prendre en compte pour l’introduire efficacement dans votre stratégie patrimoniale.

 

 

Un Groupement Foncier Agricole (GFA) : En quoi cela consiste ?

 

Un Groupement Foncier Agricole (GFA) selon l’article L322-1 du Code Rurale et de la Pêche Maritime, est une société civile formée par des personnes physiques ayant pour but la détention et la gestion de parcelles agricoles. Dans le principe, pour les GFA d’investissement, un groupe d’investisseurs acquiert la propriété de parcelles agricoles et la gestion est confiée à un ou plusieurs exploitants. Le capital du GFA est alors divisé en parts sociales détenues par les associés.

 

Il existe trois types de GFA qui remplissent des objectifs différents :

• Successoraux : cela permet une transmission égalitaire de l’exploitation familiale à ses enfants. En effet, si un (ou plusieurs) enfant reprend l’activité, la fratrie bénéficiera des parts sociales du GFA en concédant la gestion à l’enfant agriculteur.
• Mutuels : groupement d’agriculteurs, bien souvent au sein d’une même commune ou d’un canton, dans le but d’aider les jeunes agriculteurs à s’installer ou organiser la reprises des exploitations des futurs retraités.
• Investisseurs (bailleurs) : c’est une société d’investisseurs qui achète les parcelles de terre agricoles pour les confier ensuite à un exploitant agriculteur. C’est la sécurité du placement et la diversification qui pousse les investisseurs ici à faire partie du GFA.

 

 

 

En plus de profiter de la fiscalité avantageuse que nous développerons plus tard dans l’article, l’investissement dans un GFA est une formidable opportunité de diversification de votre patrimoine qui présente plusieurs avantages.

Dans un premier temps, il s’agit d’un investissement avec très peu de volatilité. Le prix de la terre agricole est plutôt stable. Suivant votre sensibilité du monde agricole, elle permet la survie d’exploitations et l’aide à l’agriculture locale ce qui représente un réel interêt social. En effet, cela permet à un exploitant de l’alléger des poids que peuvent représenter les investissements dans le milieu agricole et à terme, d’avoir une exploitation performante.

Dans le cas d’une optique successorale, le GFA permet de conserver l’unité du foncier, de faciliter la transmission de ce patrimoine tout en évitant le statut d’indivision et permet la juste attribution égalitaire des parcelles à tous les enfants.

Pour ce qui est du rendement, on peut raisonnablement fixer celui-ci de 1 à 3% de rentabilité annuelle. L’investissement dans les GFA est avant tout une solution de diversification de votre patrimoine et non de performance.

 

 

Investir dans un GFA : Une fiscalité avantageuse

 

La fiscalité du GFA est son principal atout. Il répond à la fois favorablement pour un GFA ayant pour but la succession, l’aide agricole ou les investissements. En cas de plus-values lors de la cession des parts du GFA, elle est soumise au régime des plus-values immobilières lesquelles faisant l’objet d’un abattement en fonction de la durée de détention des parts. Au bout de 22 ans, plus de taxation, et au bout de 30 ans plus de prélèvements sociaux (17,2%).

Le plus gros atout du GFA est dans la fiscalité de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). En effet, l’exonération peut être totale ou partielle pour le calcul de la base taxable soumise à l’IFI. Il faut pour cela que l’exploitation de ce GFA soit la profession principale du contribuable. Si non, une exonération à hauteur de 75% est possible si des conditions de durées de détention, de location et de cession des parts sont remplies.

Pour les donations ou les successions de parts sociales de GFA, en fonction de la durée de conservation des parts, l’abattement peut aller jusqu’à 75% de la valeur des parts. Certaines conditions de détention du donataire et du donateur sont exigées.

 

 

 

 

Investir dans un GFA : Quels inconvénients ?

 

De prime abord, la rentabilité est plutôt faible au regard d’autres investissements comme l’assurance vie ou même l’investissement en SCPI. Il est important de prendre en compte le taux d’inflation et de calculer l’avantage fiscale pour établir la rentabilité nette de l’opération.

De plus, dans son fonctionnement, le GFA est limité dans ses statuts par une gestion pur et simple de terre agricole. Peu d’activités annexes rentrent sous le joug de cette appellation.

De même, il peut parfois être difficile de liquider les parts détenues. En effet, dans le cas d’une constitution de GFA mutuel ou d’investissements, si aucun des autres associés ne souhaitent reprendre les parts cédées, il peut être compliqués de trouver un repreneur extérieur.

Enfin, les frais de dossiers peuvent être élevés lors de la constitution d’un GFA. Il faut prendre en compte les frais d’enregistrements, de notaire et de mutation.

 

 

 

 

Investir dans un GFA : Pour qui le conseillons-nous ?

 

Il s’agit d’un investissement particulier qui correspond à un certain type d’investisseur. Seront donc privilégiés les exploitants agricoles eux mêmes souhaitant effectuer une donation ou préparer une succession à leurs héritiers sans compromettre l’unité de leur patrimoine foncier. Les propriétaires fonciers non-agricole peuvent être intéressés par ce genre de structure comme les propriétaires de parcelles boisées au moyen d’un Groupement Foncier Forestier (GFF).

Enfin, ce type de placement est parfaitement optimisé pour les contribuables soumis à l’IFI avec une partie conséquente de revenus foncier. La volonté d’inclure ses enfants dans le GFA pour anticiper la succession et éviter le démembrement du patrimoine foncier pouvant y faire partie constitue aussi une bonne raison de créer un Groupement Foncier.

Pour cela, il est important de prendre rendez-vous avec un conseiller en gestion du patrimoine. En effet, l’investissement dans un GFA n’est pas optimisé pour tous les profils d’investisseurs et il est important de l’inclure dans une stratégie patrimoniale globale afin de limiter l’impact des inconvénients et d’optimiser ses avantages.

Un besoin de diversification patrimoniale ? L’envie d’investir dans un produit soutenant l’agriculture locale ? Nos conseillers ACGP, experts en conseil et gestion du patrimoine, sont à votre écoute pour répondre à vos questions et oeuvrer pour la réalisation de vos objectifs d’ordre fiscal, successoral, matrimonial ou patrimonial.