En 2023, le dispositif de la loi Pinel, mis en place depuis 2015 et prolongé par les pouvoirs publics, poursuit de nombreux objectifs : Soutenir l’offre locative dans les zones géographiques où la demande est élevée, limiter la hausse des loyers en les plafonnant, réserver l’accès aux logements neufs à des ménages qui ne peuvent prétendre à des logements sociaux et développer un parc immobilier neuf répondant à des normes énergétiques.
Des conditions sont à remplir pour pouvoir bénéficier des avantages fiscaux issus de la loi Pinel 2023. A.C Gestion Privée vous explique tous les tenants et aboutissants de cette nouvelle loi Pinel Plus en 2023.
Les conditions d’application de la loi Pinel en 2023 :
- Les acquisitions doivent porter sur des logements neufs en VEFA (vente en état futur d’achèvement). Certains logements rénovés peuvent également bénéficier du dispositif.
- Le propriétaire doit s’engager à louer le bien pour une durée de 6, 9 ou 12 ans. Il n’est donc pas possible de disposer librement du bien avant la fin de la période de location fixée, au risque de perdre les avantages fiscaux du dispositif.
- Le logement doit se situer dans une zone géographique considérée comme « tendue » c’est à dire que l’offre de logement à la location soit inférieure à la demande locative.
- La location doit s’effectuer dans les 12 mois qui suivent la livraison du bien.
- Des normes énergétiques doivent être respectées (normes RT 2012 et RE2020, respect des labels HPE 2009 et BBC rénovation 2009).
- Les locataires doivent aussi respecter un plafond de ressources en fonction de la zone géographique (Abis, A ou B1).
- Le prix des loyers sont strictement encadrés en fonction de la zone géographique ainsi que la surface pondérée du logement.
- La réduction d’impôt totale est limitée à 63 000€ par an et dans la limite de 5 500€ par mètre carré.
Pour en savoir davantage sur les zones géographiques Pinel, le plafond de loyer Pinel et le plafond de revenus du locataire dans un logement Pinel, A.C Gestion Privée vous explique à travers son l’article : Le dispositif Pinel.
Les avantages fiscaux du dispositif Pinel 2022 :
Taux de réduction du crédit d’impôt Pinel suivant l’année de l’investissement
| 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | |
| Engagement de location initial de 6 ans | 12% | 12% | 10,5% | 9% |
| 1ère prorogation de 3 ans | 6% | 6% | 4,5% | 3% |
| Engagement de location initial de 9 ans | 18% | 18% | 15% | 12% |
| 2ème prorogation de 3 ans | 3% | 3% | 2,5% | 2% |
| Engagement de location initial de 12 ans | 21% | 21% | 17,5% | 14% |
Montant de la réduction d’impôt sur 12 ans :
| 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | |
| Investissement de 100 000 € | 21 000 € | 21 000 € | 17 500 € | 14 000 € |
| Investissement de 200 000 € | 42 000 € | 42 000 € | 35 000 € | 28 000 € |
| Investissement de 300 000 € | 63 000 € | 63 000 € | 52 500 € | 42 000 € |
La date à prendre en compte est la date du fait générateur de l’investissement (date de signature de l’acte authentique chez le notaire pour une VEFA).
Le principal avantage du dispositif Pinel 2023 réside dans le fait qu’il permet une réduction d’impôt correspond à un pourcentage fixe du montant de l’investissement immobilier réalisé. Ce pourcentage est fixé en fonction de la durée d’engagement de la location initiale. Le dispositif apparaît relativement souple en terme d’engagement puisqu’il est loisible aux propriétaires de proroger le délai initial d’une durée de 3 ans et cela jusqu’à deux fois.
Le dispositif Pinel 2022 ne se limite pas aux avantages fiscaux. En effet, investir dans l’immobilier neuf locatif permet de procurer un rendement intéressant par la perception de loyers. C’est donc un excellent moyen de se constituer un complément de revenus et de préparer sa retraite.
La loi Pinel à partir de 2023 : le Pinel Plus
La loi Pinel Plus s’applique au 1er janvier 2023 pour les logements neufs dont l’acte authentique sera signé à partir de cette même date. Ainsi, le bénéfice du dispositif 2022 continuera d’être profitable aux propriétaires ayant acquis leur logement neuf avant le 31 décembre 2022.
Un décret entré en vigueur le 19 mars 2022 fixe les critères permettant de maintenir les niveaux de réduction d’impôt du Pinel 2022 avec le dispositif Pinel Plus.
Le dispositif Pinel Plus permet donc de conserver les taux de réduction d’impôt avantageux du dispositif Pinel 2022, mais il faudra remplir de nouveaux critères d’éligibilité (caractéristiques générales du bien, respect de normes et de critères environnementaux).
A.C Gestion Privée fait le point avec vous sur ce nouveau dispositif Pinel Plus.
• Les conditions d’applications du Pinel Plus :
La loi Pinel 2023 reprend les critères de l’actuelle loi Pinel 2022. Ainsi, le fonctionnement, les bénéfices et les objectifs visés par le dispositif demeurent sensiblement les mêmes à partir de 2023.
Les critères environnementaux, les critères de qualité d’usage ainsi que les avantages fiscaux sont modifiés :
-
Les critères environnementaux :
L’exigence va être progressivement renforcée sur 2023-2024.
Les logements neufs acquis en 2023 devront présenter un niveau de performance environnementale équivalent au jalon 2025 de la RE 2020.
Les logements neufs acquis en 2024 devront respecter le critère précédent et atteindre la classe A du diagnostic de performance énergétique (DPE).
Pour tenir compte des projets autorisés avant que la RE 2020 n’entre en vigueur, une disposition spécifique est prévue pour les logements, acquis en 2023 ou 2024, mais dont le permis de construire a été demandé avant le 1er janvier 2022. Pour ces logements, les critères environnementaux sont fondés sur le label « E+C- » et l’étiquette A du DPE doit être atteinte.
Enfin, pour les logements acquis en 2023 et 2024 ne résultant pas d’une opération de construction, comme une réhabilitation à neuf (dispositif Pinel ancien), il est exigé l’atteinte d’une étiquette B du DPE.
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Les critères de qualité d’usage :
Ils correspondent à des critères simples, mesurables et vérifiables :
- Une surface habitable minimale suivant la typologie du logement : 28 m² pour un T1, 45 m² pour un T2, 62 m² pour un T3, 79 m² pour un T4 et 96 m² pour un T5 ;
- L’existence d’espaces extérieurs privatifs ou à jouissance privative d’une surface minimale suivant la typologie du logement : 3 m² pour un T1 ou un T2, 5 m² pour un T3, 7 m² pour un T4 et 9 m² pour un T5 ;
- L’existence d’une ouverture sur l’extérieur de type fenêtre ou porte-fenêtre sur au moins deux façades d’orientations différentes pour les logements T3 et plus.
| Nombre de pièces | Surface minimale du logement | Surface minimale de l'espace extérieur | Deux orientations différentes |
| 1 | 28m² | 3m² | NON |
| 2 | 45m² | 3m² | NON |
| 3 | 62m² | 5m² | OUI |
| 4 | 79m² | 7m² | OUI |
| 5 | 96m² | 9m² | OUI |
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Les avantages fiscaux procurés par le dispositif Pinel Plus :
Il est possible de garder la réduction fiscale attractive du Pinel 2022 jusqu’en 2024 pour les logements situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville ou qui respectent les critères/normes environnementales ainsi que les caractéristiques générales détaillés. C’est l’intérêt de la mise en place du dispositif Pinel Plus.
Les investisseurs doivent donc avoir à l’esprit qu’une acquisition à partir de 2023 sera potentiellement plus coûteuse (nécessité de respecter une surface minimale intérieure et extérieure notamment) et nécessitera plus de prospection afin de remplir les conditions du Pinel Plus. Tous les projets ne sont pas éligibles au Pinel Plus.
Tableau comparatif des avantages fiscaux avec mise en place du Pinel Plus
| Acquisition avant le 1er janvier 2023 | Acquisition après le 1er janvier 2023 (Pinel Plus) | Acquisition après le 1er janvier 2023 (hors Pinel Plus) | Acquisition après le 1er janvier 2024 (hors Pinel Plus) | |
| Engagement de location initial de 6 ans | Réduction d'impôt de 12% | Réduction d'impôt de 12% | Réduction d'impôt de 10,5% | Réduction d'impôt de 9% |
| 1ère progression de 3 ans | 6% | 6% | 4,5% | 3% |
| Engagement de location initial de 9 ans | Réduction d'impôt de 18% | Réduction d'impôt de 18% | Réduction d'impôt de 15% | Réduction d'impôt de 12% |
| 2ème progression de 3 ans | 3% | 3% | 2,5% | 2% |
| Engagement de location initial de 12 ans | Réduction d'impôt de 21% | Réduction d'impôt de 21% | Réduction d'impôt de 17,5% | Réduction d'impôt de 14% |
Loi Pinel 2023 : En conclusion
—> Durcissement des conditions relatives aux performances énergétiques et environnementales des nouvelles constructions.
—> Des biens éligibles au Pinel Plus seront en moyenne plus chers que ceux éligibles au Pinel classique et une partie seulement des projets pourront bénéficier du dispositif.
—> Baisse progressive des taux de réduction d’impôt pour les logements acquis à partir de 2023 ne répondant pas aux critères Pinel Plus.
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