Mise en place en 2014, la loi Pinel est prolongée en 2022.
Aussi, l’objectif pour l’Etat est de :
- Soutenir l’offre locative dans les zones géographiques où la demande est élevée.
- Limiter la hausse des loyers en les plafonnant.
- Réserver l’accès aux logements neufs à des ménages qui ne peuvent prétendre à des logements sociaux.
- Développer un parc immobilier neuf répondant à des normes énergétiques.
Par ailleurs, la loi Pinel 2022 de défiscalisation s’applique également à l’achat et à la réhabilitation de biens anciens (sous conditions cumulatives que les travaux réalisés représentent au moins 25% de l’investissement total et que le logement se situés dans une zone géographique fixée par décret).
Il faut souligner que toute personne fiscalement domiciliée en France peut prétendre à l’investissement immobilier Pinel. Ainsi, la loi Pinel est une loi de défiscalisation avantageuse permettant de réduire son impôt sur le revenu. En contrepartie de cette réduction d’impôt, l’investisseur doit s’engager à respecter plusieurs conditions.
Toutefois, le dispositif Pinel tel que nous le connaissons va subir des modifications importantes à partir de 2023.
A.C Gestion Privée aborde avec vous la Loi Pinel 2022 ainsi que les évolutions du dispositif à partir du 1er janvier 2023.
Les conditions à respecter
- Les acquisitions doivent porter avant tout sur des logements neufs ou en VEFA (vente en état futur achèvement).
- Le propriétaire doit en somme s’engager à louer le bien pour une durée de 6, 9 ou 12 ans. C’est pourquoi il n’est pas possible de disposer librement du bien avant la fin de la période de location fixée. En outre, le risque est alors de perdre les avantages fiscaux du dispositif.
- Le logement en question doit se situer dans une zone géographique locative considérée comme « tendue ». Il faut souligner que c’est l’Etat qui outre cela fixe annuellement les zones géographiques concernées.
- La location doit s’effectuer dans les 12 mois qui suivent la livraison du bien.
- Des normes énergétiques doivent être respectées (normes RT 2012 et RE2020, respect des labels HPE 2009 et BBC rénovation 2009).
- Les locataires doivent aussi respecter un plafond de ressources en fonction de leur situation. Ce plafond est fixé de surcroit par décret et il est généralement mis à jour annuellement.
- Le prix des loyers sont strictement encadrés en fonction de la zone géographique ainsi que la surface du logement.
- Enfin, la réduction d’impôt totale est limitée à 63 000€ par an et sous la réserve que le prix d’achat ne dépasse pas 5 500€/m².
Le principe de la loi Pinel repose effectivement sur l’obligation de location du logement associé au respect des conditions abordées. Aussi, il est intéressant de noter qu’il est possible de louer à un membre de sa famille en Pinel. En définitif, le bénéfice fiscal du dispositif ne pourra alors être remis en cause.
Les avantages de la loi Pinel
Taux de réduction du crédit d’impôt Pinel suivant l’année de l’investissement :
|
2021 |
2022 | 2023 | 2024 | |
| Engagement de location initial de 6 ans |
12 % |
12 % | 10,5 % |
9 % |
| 1ère prorogation de 3 ans |
6 % |
6 % | 4,5 % |
3 % |
| Engagement de location initial de 9 ans |
18 % |
18 % | 15 % |
12 % |
| 2ème prorogation de 3 ans |
3 % |
3 % | 2,5 % |
2 % |
| Engagement de location initial de 12 ans |
21 % |
21 % | 17,5 % |
14 % |
Montant du crédit du crédit d’impôt sur 12 ans :
| 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | |
| Investissement de 100 000€ | 21 000€ | 21 000€ | 17 500€ | 14 000€ |
| Investissement de 200 000€ | 42 000€ | 42 000€ | 35 000€ | 28 000€ |
| Investissement de 300 000€ | 63 000€ | 63 000€ | 52 500€ | 42 000€ |
A savoir que la date à prendre en compte est la date du fait générateur de l’investissement (date de signature de l’acte authentique pour une VEFA).
Le principal avantage du dispositif Pinel 2022 réside dans le fait qu’il permet une réduction d’impôt correspond à un pourcentage fixé du montant de l’investissement immobilier réalisé. Ce pourcentage est fixé en fonction de la durée d’engagement de la location initiale. Aussi, le dispositif apparaît relativement souple en termes d’engagement. En effet, il est loisible aux propriétaires de proroger le délais initial d’une durée de 3 ans et cela jusqu’à deux fois.
Cette incitation fiscale est néanmoins limitée aux investissements jusqu’à 300 000 €, deux fois par an. De plus, les exonérations fiscales sont limitées pour les investissements de 5 500 €/m².
Ensuite, la réduction d’impôt n’entre pas dans les niches fiscales de 10 000 € par an en 2022 et les frais de notaire seront réduits de 7,5% à 2,5%. Compte tenu de ces critères, la réduction d’impôt maximale sur un investissement Pinel peut atteindre 63 000 € sur 12 ans.
Il ne faut pas oublier qu’investir dans l’immobilier neuf locatif permet de procurer un rendement par la perception de loyers. C’est donc finalement un excellent moyen de se constituer un complément de revenus et de préparer sa retraite.
La loi Pinel à partir de 2023 : le Pinel +.
La loi Pinel + s’applique à partir du 1er janvier 2023 pour les logements neufs acquis à partir de cette même date. Ainsi, le bénéfice du dispositif 2022 continuera d’être profitable aux propriétaires ayant acquis leur logement neuf avant le 31 décembre 2022.
Un décret entré en vigueur le 19 mars 2022 fixe les critères permettant de maintenir les niveaux de baisse d’impôts du Pinel 2022 avec le dispositif Pinel +.
Le dispositif Pinel + permet en conséquence donc de conserver les taux de réduction d’imposition avantageux du dispositif Pinel classique, mais il faudra remplir de nouveaux critères d’éligibilité (caractéristiques générales du bien, respect de normes et de critères environnementaux).
Les conditions d’applications du Pinel + :
La loi Pinel + 2023 reprend en somme les critères de base de l’actuelle loi Pinel 2022.
En fin de compte, les critères environnementaux, les critères de qualité d’usage ainsi que les avantages fiscaux sont modifiés :
-
Les critères environnementaux :
Avant tout, l’exigence va être progressivement renforcée sur 2023-2024.
Les logements neufs acquis en 2023 devront présenter d’une part un niveau de performance environnementale équivalent au jalon 2025 de la RE 2020.
Les logements neufs acquis en 2024 devront ensuite respecter le critère précédent et atteindre la classe A du diagnostic de performance énergétique (DPE).
Pour tenir compte des projets autorisés avant que la RE 2020 n’entre en vigueur, une disposition spécifique est prévue pour les logements, acquis en 2023 ou 2024, mais dont le permis de construire a été demandé avant le 1er janvier 2022. Pour ces logements, les critères environnementaux sont fondés sur le label « E+C- » et l’étiquette A du DPE doit être atteinte.
Enfin, pour les logements acquis en 2023 et 2024 ne résultant pas d’une opération de construction, comme une réhabilitation à neuf (dispositif Pinel ancien), il est exigé l’atteinte d’une étiquette B du DPE.
-
Les critères de qualité d’usage :
Les concernant, ils correspondent à des critères simples, mesurables et vérifiables :
- Une surface habitable minimale suivant la typologie du logement : 28 m² pour un T1, 45 m² pour un T2, 62 m² pour un T3, 79 m² pour un T4 et 96 m² pour un T5 ;
- L’existence d’espaces extérieurs privatifs ou à jouissance privative d’une surface minimale suivant la typologie du logement : 3 m² pour un T1 ou un T2, 5 m² pour un T3, 7 m² pour un T4 et 9 m² pour un T5 ;
- L’existence d’une ouverture sur l’extérieur de type fenêtre ou porte-fenêtre sur au moins deux façades d’orientations différentes pour les logements T3 et plus.
| Nombre de pièces | Surface minimale du logement | Surface minimale de l’espace extérieur | Deux orientations différentes ? |
| 1 | 28m² | 3m² | NON |
| 2 | 45m² | 3m² | NON |
| 3 | 62m² | 5m² | OUI |
| 4 | 79m² | 7m² | OUI |
| 5 | 96m² | 9m² | OUI |
-
Les avantages fiscaux procurés par le dispositif Pinel + :
Il est possible de surcroît de garder la réduction fiscale attractive du Pinel 2022 jusqu’en 2024 pour les logements situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville ou qui respectent les critères/normes environnementales ainsi que les caractéristiques générales détaillés. C’est effectivement l’intérêt de la mise en place du dispositif Pinel +.
Les investisseurs doivent donc avoir à l’esprit que dans les circonstances actuelles, une acquisition à partir de 2023 sera d’une part plus coûteuse (nécessité de respecter une surface minimale intérieure et extérieure notamment) et nécessitera plus de prospections afin de remplir les conditions du Pinel +. Tout les projets ne sont pas éligibles au Pinel + … .
Tableau comparatif des avantages fiscaux avec mise en place du Pinel +
| Acquisition avant le 1er janvier 2023 | Une acquisition après le 1er janvier 2023 mais bénéficiant du dispositif Pinel +
|
Acquisition après le 1er janvier 2023 avec le dispositif Pinel classique | Acquisition après le 1er janvier 2024 avec le dispositif Pinel classique | |
| Engagement de location initial de 6 ans | Réduction d’impôt de 12 % | Réduction d’impôt de 12 % | Réduction d’impôt de 10,5 % | Réduction d’impôt de 9 % |
| 1ère prorogation de 3 ans | 6 % | 6 % | 4,5 % | 3 % |
| Engagement de location initial de 9 ans | Réduction d’impôt de 18 % | Réduction d’impôt de 18 % | Réduction d’impôt de 15% | Réduction d’impôt de 12% |
| 2ème prorogation de 3 ans | 3 % | 3 % | 2,5 % | 2 % |
| Engagement de location initial de 12 ans | Réduction d’impôt de 21 % | Réduction d’impôt de 21 % | Réduction d’impôt de 17,5 % | Réduction d’impôt de 14 % |
En conclusion, des points de vigilances sont à mentionner à partir de 2023 en ce qui concerne le bénéfice du dispositif Pinel :
—> Durcissement des conditions relatives aux performances énergétiques et environnementales des nouvelles constructions.
—> Des biens éligibles au Pinel + seront en moyenne plus cher que ceux éligibles au Pinel classique et une partie seulement des projets pourront bénéficier du dispositif.
—> Baisse progressive des taux de réduction d’impôt pour les logements acquis à partir de 2023 ne répondant pas aux critères Pinel +.
Il est donc effectivement conseillé aux investisseurs de finaliser leur acquisition avant le 31 décembre 2022 dans le but de de bénéficier du Pinel 2022 qui se présente en fin de compte comme moins contraignant et plus avantageux fiscalement.
A.C Gestion Privée vous accompagne dans une gestion financière équilibrée et dans vos projets immobiliers. N’hésitez pas à prendre contact avec l’un de nos conseillers.
