Le 26 septembre 2022, le projet de la loi de Finance 2023 a été présenté à l’Assemblée national pas la Première Ministre Elisabeth Borne.

Dans un climat de tension au sein de l’Assemblée et après de nombreuses lois votées via le 49-3, nous allons vous résumer les points essentiels des mesures annoncées concernant les investisseurs.

Les principales évolutions que nous allons évoquer concernent la fiscalité immobilière. Toutefois, actuellement, il ne s’agit que d’un projet de loi de finance. Certains amendements proposés ne seront peut-être pas retenus. Il faudra attendre janvier pour l’adoption définitive de la loi de finance 2023. A.C Gestion Privée vous explique les principaux amendements proposés.

 

 

Projet de loi de finance 2023 : La plus-value immobilière

 

Un amendement a été déposé visant à supprimer le principe d’abattement pour durée de détention lors du calcul de la plus-value immobilière d’une cession d’un bien immobilier. Toutefois, si cet amendement est retenu, la loi ne sera pas supportée par tous les contribuables. En effet, l’administration fiscale vise les zones dites « tendues » pour faire face à des phénomènes de pression immobilière et de résidentialisation secondaire. Pourront, éventuellement, être concernées, les grandes métropoles comme Lyon, Bordeaux, Paris et les villes particulièrement touristiques ayant un taux de résidence secondaire important comme l’Île de Ré, Biarritz, La Rochelle, Deauville…

A noter que la résidence principale n’est pas concernée par ce projet de loi et restera exonérée d’impôt sur la plus-value immobilière en cas de revente.

Cet amendement peut poser un problème notamment concernant les résidences secondaires. En effet, si l’abattement pour durée de détention est supprimé, les propriétaires conserveront leurs biens immobiliers par peur d’être imposés à 36.2% sur leur plus-value. De fait, le problème de logement ne sera pas résolu et les prix de l’immobilier augmenteront par pénurie de logement à vendre.

 

 

 

• Rappel de l’imposition sur les plus-values immobilière

 

L’impôt sur la plus-value immobilière s’applique lorsqu’un propriétaire vend son bien. Le gain se calcule par différence entre le prix de vente et le prix d’achat.

Plusieurs critères permettent de réduire cette imposition. En effet, vous pouvez déduire la charge travaux par le biais d’un forfait de 15% ou en appliquant un régime réel avec le montant des travaux réalisé. Aussi, vous avez un abattement de 8% pour le forfait notaire.

A la suite de ces différents abattements, vous disposez d’abattement pour durée de détention à partir de la 5^ème année de détention. A partir de 22 ans vous n’êtes plus redevables de l’impôt sur le revenu concernant l’imposition sur la plus-value et à partir de 30 ans, vous êtes entièrement exonérés d’impôt sur la plus-value immobilière de cession.

Dans l’hypothèse d’une revente avant les 5 ans de détention, l’imposition générale est de 36.2%.

Pour rappel, la résidence principale est exonérée de cette imposition.

 

 

 

Projet de loi de finance 2023 : Les revenus fonciers imposés à 30%

 

En plus d’un changement au niveau de l’imposition sur la plus-value immobilière, le projet de loi de finance 2023 pourrait bien changer l’imposition des revenus fonciers.

Les députés ont voté le 12 octobre, contre l’avis du gouvernement, un amendement qui permettraient aux propriétaires bailleurs d’être soumis à la Flat Tax, soit 30% d’imposition. Cette proposition de loi pourrait être bénéfique pour les propriétaires bailleurs étant soumis à l’impôt sur les revenus fonciers. En effet, pour les ménages soumis à une tranche marginale d’imposition de 30%, 41% et 45%, cette proposition est donc la bienvenue.

Actuellement, si vous choisissez le régime réel, les revenus fonciers nets sont doublement imposés, à l’impôt sur le revenu (11%, 30%, 41%, 45%) et aux prélèvements sociaux de 17,2%. De fait, un contribuable avec une tranche marginale d’imposition de 41% est redevable d’une imposition sur les revenus fonciers de 58,2% ce qui est particulièrement confiscatoire. Ainsi, pour les propriétaires bailleurs fortement imposés, cette potentielle imposition serait bénéfique.

 

Toutefois, si cette imposition est avantageuse, il faudra respecter trois principales mesures :

• Premièrement, pour bénéficier de l’imposition à la Flat Tax (PFU) le loyer est soumis à l’encadrement des loyers déjà appliqué aux zones tendues. Vous pouvez majorer le loyer de 20%. Si ce critère pourrait être une contrainte dans certaines villes comme Angers ou Bordeaux, elle ne l’est pas concernant les grandes métropoles déjà soumises à l’encadrement des loyers comme Lyon ou Lille. Ainsi, il sera primordial de bien choisir son investissement immobilier.

 

• Deuxièmement, votre logement devra obligatoirement suivre les normes énergétiques avec un diagnostic de performance énergétique (DPE) classé au minimum D. Pour rappel, le gouvernement souhaite, sur le long terme, interdire la location des passoires énergétiques. En effet, à partir de 2025, les appartements classés G ne pourront plus être mis en location. A partir de 2034, c’est les appartements classés E qui seront interdit, soit plus de la moitié de parc locatif actuel. Ainsi, le gouvernement incite les propriétaires à réaliser des travaux de rénovation pour répondre aux normes énergétiques.

La loi de finance 2023 propose également de nombreux amendements concernant la rénovation énergétique de l’habitat.

 

• Troisièmement, dernière condition pour obtenir une imposition à 30% sur les revenus fonciers, les baux sont signés pour une durée minimum de 12 mois. Aussi, la location meublée entre dans cette condition (hors location saisonnière).

A noter, ce statut ne sera pas cumulable avec le Déficit Foncier. Aussi, opter pour le PFU, c’est renoncer à certains avantages fiscaux comme la déduction de vos charges fiscales.

A voir au 1er janvier 2023 si cette imposition favorable à certains investisseurs sera mise en place !

Ainsi, il est primordial de faire appel à des experts de l’investissement immobilier pour réaliser un projet qui vous correspond au niveau fiscal et patrimonial !

 

 

 

 

Vers une exclusion du taux réduit d’impôt sur les sociétés à prépondérance immobilière

 

Cet amendement concerne en particulier les SCI (Société Civile Immobilière). En effet, actuellement, une SCI à l’impôt sur les sociétés peut profiter du taux réduit de 15% au lieu de 25%, si et seulement si son résultat est inférieur à 38 120 €.

De fait, réaliser une SCI à l’IS pour les investisseurs est souvent avantageux en termes de fiscalité.

Pourtant, un amendement a été déposé, excluant le bénéfice du taux réduit de 15% aux SCI.

Cet amendement vise plus largement toutes les sociétés à prépondérance immobilière où l’immobilier représente plus de la moitié des actifs. De fait, en plus des SCI à l’IS, les SAS et les sociétés holding seraient donc concernées.

Il faudra attendre janvier 2023 pour connaître l’issu de cet amendement, particulièrement désavantageux pour les investisseurs.

 

 

Projet de loi de finance 2023 : Le conseil d’expert

 

Avec ces potentiels changements, il est primordial de faire appel à des professionnels pour connaitre la fiscalité. En effet, cette dernière est en perpétuel changement. De fait, A.C Gestion Privée vous accompagne tout au long de votre investissement. Si vous souhaitez profiter d’une simulation patrimoniale gratuite, contactez nos conseillers dès maintenant !