Le marché de l’immobilier a connu sa période la plus prospère jusqu’à la pandémie de Covid 19. Cette crise sanitaire a eu un impact majeur sur l’économie mondiale, forçant chaque acteur économique à revoir ses comportements. L’une des conséquences de cette crise est évidemment l’impact sur les transactions immobilières, impliquant une hausse des prix et un marché mis à mal depuis 2020.

Le marché de l’immobilier semble être dans une impasse avec des prix stagnants, voir en hausse et un volume de transactions en baisse. Acheter ou investir dans l’immobilier semble être de plus en plus compliqué pour la plupart des individus indépendamment de leur situation socio-économique. Les investissements sont stagnants et la réticence des individus semble s’agrandir de jour en jour.

Cependant, ces événements perturbateurs ne semble pas seulement passager et continue de s’amplifier cette année encore. En effet, on observe une baisse de transactions immobilières de près de 20% comparé à l’année précédente, notamment suite à la hausse des taux d’intérêt. Mais quelles en sont les raisons ? Pourquoi les prix du marché de l’immobilier ne baissent pas ? Quels facteurs contribuent à la hausse des prix du marché de la transaction immobilière ?

 

 

 

 

Facteurs de Stagnation des prix

 

• Types de vendeurs

L’immobilier, contrairement aux actions, est un marché lent et peu liquides, fait de cycles qui peuvent durer plusieurs mois voir années. Lorsque les acheteurs sont présents mais n’ont plus les moyens de supporter des prix de logements élevés, la demande chute considérablement. On rencontre alors différents profils de vendeurs.

Les vendeurs dit contraints : dans certaines circonstances particulières, certains particuliers souhaitent vendre leur bien le plus rapidement possible et donc baissent et ajustent leur prix à la demande solvable existante pour être sûr de vendre leur bien quitte à réduire voir anéantir totalement leur plus-value. Cependant ces derniers ne représentent que 20 a 30% du marché total de l’immobilier et ne constituent donc qu’une minorité par rapport aux vendeurs qui ne sont pas pressés de vendre et peuvent attendre des offres plus élevées.

Les vendeurs près à attendre, appelés vendeurs non contraints, sont quant à eux près à retirer leur bien du marché en attendant de vendre plus chère, plus tard. Ils préfèrent, en effet, éviter de vendre a perte et leur stabilité leur permet de ne pas avoir une nécessité urgente de conclure une vente. Sans leur présence, les prix chuteraient plus vite car il n’y aurait pas de pression pour maintenir les valeurs des biens immobiliers à un certain niveau

 

• Complexité des statistiques immobilières

Un autre élément perturbateur dans la chute des prix de l’immobilier est le décalage des signatures. Il peut parfois s’écouler des mois entre le compromis de vente et l’acte définitif chez le notaire. Ces longs laps de temps affectent les données DVF et celles des notaires, leurs publications se fait plus longues. Même si d’autres entités tentent, elles ne peuvent se substituer aux données officielles basées sur les prix réels de vente. Ainsi les prix de l’immobiliers sont connus tardivement et leurs prédictions incertaines. La complexité de l’obtention de statistiques fiable concernant l’évolution des prix de l’immobilier rend difficile la prise de décision pour les investisseurs et les acheteurs potentiels.

 

 

 

 

Facteurs contribuant à la Hausse des prix

 

• Croissance économique et augmentation des salaires

L’investissement dans l’immobilier peut être perçu comme un investissement dans un actif exposé à la croissance économique, dans ce sens-là, il est difficile d’imaginer une baisse des prix. La croissance économique correspondant a une augmentation de la richesse produite et une hausse de l’inflation, l’immobilier ne fait que donc suivre cette tendance. L’augmentation de la richesse produite par une économie en expansion entraîne généralement une hausse de la demande pour des biens immobiliers, que ce soit à des fins résidentielles, commerciales ou industrielles. Cette demande accrue tend à faire monter les prix de l’immobilier.

 

D’autre part, malgré une hausse des taux d’intérêt qui empêchent les acheteurs potentiels de demander des crédits et débloquer des fonds, une hausse des salaires s’observe depuis 3 ans, pouvant inciter les individus a épargner d’avantage et à emprunter des sommes plus basses et remboursables plus rapidement. Le SMIC à augmenter de 20% en 4 ans et la Banque de France annonçait en septembre 2023 que le salaire moyen par tête nominal (SMPT) devrait dépassé l’inflation, annonçant donc une augmentation du pouvoir d’achat des ménages. Cette amélioration du pouvoir d’achat pourrait soutenir la demande immobilière malgré la hausse des taux d’intérêt, car les ménages disposeront de plus de ressources pour investir dans l’immobilier ou pour rembourser leurs emprunts plus facilement.

 

• Construction neuve

Enfin, les constructions dans le neuf se font de plus en plus rares et donc plus coûteuses. L’augmentation des normes environnementales, telles que les réglementations visant à améliorer l’efficacité énergétique des bâtiments, ainsi que la hausse des coûts des matériaux de construction, contribuent à accroître les dépenses pour les constructeurs. Cette augmentation des coûts de construction réduit donc leurs marges bénéficiaires, ce qui peut dissuader les promoteurs immobiliers de lancer de nouveaux projets. Par conséquent, une offre limitée de logements neufs peut exercer une pression à la hausse sur les prix de l’immobilier, renforçant ainsi la tendance à la hausse des prix observée sur le marché.

 

 

 

 

Conclusion

 

Malgré une baisse des transactions et une hausse des taux d’intérêt, les prix restent élevés, ce qui peut être attribué à plusieurs facteurs. D’une part, la présence de vendeurs non contraints qui préfèrent attendre des offres plus élevées maintient la pression sur les prix. D’autre part, le décalage entre la signature du compromis de vente et l’acte définitif chez le notaire rend les données sur les prix moins fiables, ce qui complique la prise de décision pour les investisseurs et les acheteurs potentiels.

En outre, la croissance économique, l’inflation et les augmentations salariales observées ces dernières années soutiennent la demande immobilière malgré la hausse des taux d’intérêt. Enfin, la rareté des constructions neuves et l’augmentation des coûts de construction contribuent à maintenir les prix élevés en limitant l’offre de logements.

Bien que le marché immobilier soit confronté à des défis, plusieurs facteurs soutiennent les prix élevés, ce qui rend l’achat ou l’investissement immobilier de plus en plus complexe pour de nombreux individus.