Pourquoi acheter une passoire thermique ?

Avantages et inconvénients d’un investissement immobilier à rénover

L’expression “passoire thermique” désigne un logement très énergivore, généralement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE). Ces biens sont mal isolés, consomment beaucoup d’énergie et engendrent des factures de chauffage importantes.

En France, ces logements sont progressivement retirés du marché locatif : les biens classés G sont interdits à la location depuis 2025, ceux classés F le seront en 2028, et les E à partir de 2034.

À première vue, acheter ce type de bien peut sembler risqué. Pourtant, pour un investisseur immobilier, une passoire thermique peut représenter une opportunité stratégique, notamment grâce aux travaux de rénovation qui permettent d’optimiser la fiscalité via des dispositifs comme le déficit foncier, la loi Malraux ou le dispositif Denormandie.

1. Qu’est-ce qu’une passoire thermique ?

Une passoire thermique est un logement mal isolé qui laisse s’échapper la chaleur, d’où son nom métaphorique. Ces logements consomment beaucoup d’énergie pour le chauffage et présentent une mauvaise performance énergétique.

En France, plusieurs millions de logements sont concernés : selon les estimations, entre 4,8 et 8 millions de logements pourraient être considérés comme des passoires thermiques.

Ces biens se trouvent souvent dans :

• des immeubles anciens

• des centres-villes historiques

• des bâtiments construits avant les premières normes énergétiques.

2. Pourquoi acheter une passoire thermique ?

Malgré leurs défauts, ces biens attirent de plus en plus d’investisseurs. La raison principale est simple : le potentiel de valorisation grâce aux travaux.

Un logement mal classé énergétiquement est souvent vendu moins cher que le marché, car les acheteurs anticipent le coût des rénovations. Cela crée donc un levier d’investissement intéressant pour les investisseurs capables de réaliser des travaux.

3. Les avantages d’acheter une passoire thermique

3.1 Un prix d’achat nettement inférieur au marché

Le premier avantage est financier :
les passoires thermiques se vendent généralement avec une décote importante, parfois entre 10 % et 30 % selon les zones.

Cette décote s’explique par :

• les travaux nécessaires

• les contraintes réglementaires

• la peur des acheteurs particuliers.

Pour un investisseur expérimenté, cela permet d’acheter un bien en dessous de sa valeur potentielle après rénovation.

3.2 Un potentiel de valorisation important

Après rénovation énergétique (isolation, fenêtres, chauffage, ventilation…), le bien peut :

• gagner plusieurs classes énergétiques

• augmenter sa valeur de marché

• devenir plus attractif à la location.

Certains experts parlent même de “plus-value verte”, car les logements bien classés énergétiquement sont de plus en plus recherchés.

Dans un contexte où la réglementation devient plus stricte, les logements rénovés auront une valeur patrimoniale plus forte.

3.3 Un levier fiscal puissant : le déficit foncier

L’un des principaux intérêts d’acheter une passoire thermique réside dans la possibilité de réaliser d’importants travaux, ce qui permet de générer du déficit foncier.

Le principe est simple :
si les charges et travaux sont supérieurs aux loyers, le déficit peut être déduit du revenu global imposable.

En règle générale :

• jusqu’à 10 700 € par an peuvent être imputés sur le revenu global

• le surplus peut être reporté sur les revenus fonciers futurs.

De plus, pour encourager la rénovation énergétique, ce plafond a été temporairement porté à 21 400 € entre 2023 et 2025 si les travaux améliorent significativement la performance énergétique du logement.

Cela permet de :

• réduire fortement son impôt

• amortir une partie des travaux.

3.4 Accès à plusieurs dispositifs de défiscalisation

Plusieurs dispositifs fiscaux encouragent l’achat de biens anciens à rénover :

Le dispositif Denormandie

Il offre une réduction d’impôt pouvant atteindre 21 % du prix du bien travaux inclus, en échange d’une mise en location pendant 6 à 12 ans.

Condition principale :

• les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération.

La loi Malraux

La loi Malraux concerne les immeubles situés dans des secteurs historiques ou protégés.

Avantages :

• réduction d’impôt de 22 % à 30 % du montant des travaux

• plafond de 400 000 € sur 4 ans.

Ce dispositif est particulièrement intéressant pour les contribuables fortement imposés.

3.5 Des aides publiques pour les travaux

Les propriétaires peuvent également bénéficier d’aides publiques, comme :

• MaPrimeRénov’

• aides de l’ANAH

• subventions locales.

Ces aides peuvent financer environ 30 % du coût des travaux en moyenne, avec plusieurs milliers d’euros d’aides par projet.

4. Les inconvénients d’une passoire thermique

Malgré ses avantages, ce type d’investissement comporte également plusieurs risques.

4.1 Des travaux souvent lourds et coûteux

La rénovation énergétique peut nécessiter :

• isolation des murs

• changement des fenêtres

• isolation de la toiture

• remplacement du système de chauffage

• ventilation

Le coût peut rapidement atteindre 20 000 à 80 000 € selon les projets.

Un mauvais chiffrage peut transformer un investissement rentable en opération déficitaire.

4.2 Des contraintes réglementaires fortes

La loi française impose une sortie progressive des passoires thermiques du marché locatif.

Les interdictions de location arrivent progressivement :

• classe G : interdite depuis 2025

• classe F : interdite en 2028

• classe E : interdite en 2034.

Un investisseur doit donc obligatoirement prévoir une rénovation énergétique pour pouvoir louer le bien

4.3 Des risques techniques

Tous les logements ne peuvent pas être facilement rénovés.

Certaines configurations compliquent la rénovation :

• appartements sous les combles

• copropriétés anciennes

• impossibilité d’isolation extérieure

• contraintes architecturales.

Dans certains cas, atteindre un bon DPE peut être difficile voire impossible.

4.4 Une gestion de travaux complexe

Investir dans une passoire thermique demande :

• suivi de chantier

• coordination des artisans

• gestion administrative

• respect des normes.

Ce type de projet demande donc plus de temps et de compétences qu’un achat clé en main.

5. Pour quel profil d’investisseur ?

L’achat d’une passoire thermique est particulièrement adapté :

Aux investisseurs fiscalisés

Les contribuables dans les tranches d’imposition élevées peuvent optimiser fortement leur fiscalité grâce aux travaux.

Aux investisseurs patrimoniaux

Ils cherchent à acheter un bien ancien à fort potentiel pour le valoriser sur le long terme.

Aux investisseurs expérimentés

La réussite du projet dépend beaucoup de :

• la gestion des travaux

• la maîtrise des coûts

• la stratégie fiscale.

Conclusion

Acheter une passoire thermique peut sembler risqué, mais c’est en réalité une stratégie d’investissement très utilisée dans l’immobilier ancien.

Grâce à la décote à l’achat, aux travaux déductibles et aux dispositifs fiscaux comme le déficit foncier ou la loi Malraux, ce type de bien peut offrir :

• une forte réduction d’impôts

• une valorisation du patrimoine

• une rentabilité intéressante à long terme.

Cependant, ce type d’investissement nécessite une analyse rigoureuse du coût des travaux et des contraintes réglementaires. Mal préparé, il peut rapidement devenir un projet coûteux.

Lorsqu’il est bien maîtrisé, investir dans une passoire thermique peut donc représenter une opportunité patrimoniale et fiscale particulièrement intéressante dans le contexte immobilier actuel.