Loi JeanBrun : un nouveau cadre fiscal pour relancer l’investissement locatif

En 2026, le gouvernement français a mis en place un nouveau dispositif fiscal destiné à dynamiser l’investissement locatif privé : la Loi JeanBrun, également appelée dispositif Relance Logement. Ce mécanisme remplace officiellement le dispositif Pinel, qui a cessé ses effets au 31 décembre 2024 après plus de quarante ans de politiques successives de soutien à l’investissement immobilier locatif.

Une réponse à la crise du logement et à l’effondrement de l’investissement locatif

Le contexte économique et social derrière la Loi JeanBrun est marqué par plusieurs tendances préoccupantes : une baisse significative des mises en chantier de logements neufs, une contraction de l’investissement locatif privé depuis la fin du Pinel, et une demande locative qui reste très forte, notamment chez les jeunes actifs, étudiants ou ménages modestes. Face à ces défis, le gouvernement a réorienté l’avantage fiscal traditionnel en faveur d’un mécanisme d’amortissement étalé dans le temps, plutôt qu’une réduction d’impôt immédiate.

L’objectif affiché est double : encourager les particuliers à acheter et louer des biens immobiliers, tout en augmentant durablement l’offre locative sur l’ensemble du territoire. L’exécutif vise à produire 400 000 logements par an d’ici 2030, avec une contribution d’environ 50 000 logements locatifs privés dès 2026 grâce à ce nouveau dispositif.

De la défiscalisation Pinel à l’amortissement fiscal

Le dispositif Pinel, largement utilisé jusqu’à fin 2024, offrait une réduction d’impôt directe calculée sur une durée minimale d’engagement locatif, avec des plafonds de loyers et de ressources par zone géographique.

La Loi JeanBrun rompt avec ce modèle. Elle introduit un mécanisme d’amortissement fiscal : l’investisseur peut déduire chaque année, de ses revenus fonciers, une fraction de la valeur du bien immobilier (hors terrain) en location. Cette déduction s’effectue via un amortissement calculé selon des taux modulés en fonction de la nature du logement et de la catégorie de loyer pratiquée.

Comment fonctionne le dispositif

Amortissement et fiscalité

L’amortissement constitue l’élément central du dispositif JeanBrun. Il permet de déduire une part de la valeur du bien immobilier de vos revenus fonciers chaque année, ce qui réduit le revenu imposable :

• L’amortissement est appliqué sur 80 % de la valeur du bien hors terrain, le terrain étant non amortissable.

• Les taux d’amortissement varient selon le type de logement et le niveau de loyer : ils vont d’environ 3 % à 5,5 % par an.

• Les montants annuels déductibles sont plafonnés, avec des niveaux compris jusqu’à environ 12 000 € par an selon le type de loyer et la catégorie du logement.

• L’amortissement peut générer un déficit foncier lorsqu’il dépasse les revenus locatifs. Ce déficit est imputable sur le revenu global, dans la limite d’environ 10 700 € par an pour un contribuable, ce qui peut réduire significativement l’impôt sur le revenu.

Loyers et taux d’amortissement

Le taux d’amortissement dépend principalement du niveau de loyer pratiqué, organisé en trois catégories :

• Plus le loyer est bas (social ou très social), plus le taux d’amortissement est élevé.

• L’objectif est d’inciter les investisseurs à proposer des logements accessibles tout en maintenant un avantage fiscal attractif.

• Contrairement au Pinel, il n’y a pas de zonage géographique strict : le plafond du loyer est défini selon la catégorie et le type de logement, indépendamment de la zone.

Exemples :

• Investissement dans un appartement neuf en loyer intermédiaire → amortissement ~3,5 % par an.

• Investissement dans un logement ancien rénové destiné à un loyer social → amortissement ~4,5 % par an.

• Investissement destiné à très social → amortissement ~5,5 % par an.

Conditions d’éligibilité

• Le bien doit être situé dans un immeuble collectif (les maisons individuelles ne sont pas éligibles).

• Il peut s’agir d’un logement neuf ou d’un logement ancien avec travaux, à condition que les travaux représentent une part significative de la valeur du bien (généralement au moins 30 %).

• Le propriétaire doit s’engager à louer le logement nu comme résidence principale du locataire pour une durée minimale d’environ 9 ans.

• Des plafonds de loyers encadrés s’appliquent selon la catégorie (intermédiaire, social ou très social).

• La location à un membre du cercle familial proche est interdite pour éviter les montages artificiels.

Applicabilité territoriale

Contrairement au Pinel, qui était soumis à un zonage strict, la Loi JeanBrun s’applique sur l’ensemble du territoire national, en métropole comme dans les outre-mer, sans restriction géographique particulière.

Enjeux et critiques

Si le dispositif JeanBrun est perçu comme un moyen structuré et durable de soutenir l’investissement locatif, il suscite aussi des interrogations. Certains observateurs estiment que l’incitation fiscale pourrait rester insuffisante, notamment face à des coûts d’achat élevés, des charges croissantes ou une rentabilité locative contrainte par les plafonds de loyers.

D’autres soulignent que l’amortissement fiscal n’est pas exempt de conséquences à long terme : l’amortissement déduit chaque année réduit la base imposable, mais il peut aussi affecter le calcul de la plus-value en cas de revente du bien.

Les pourcentages JeanBrun (100 %, 85 %, 70 %) expliqués point par point

• La loi JeanBrun définit trois niveaux de loyers basés sur le loyer de marché local : 100 % (intermédiaire), 85 % (social), 70 % (très social).

• Le 100 % correspond au loyer de marché, offrant le rendement locatif normal et une réduction fiscale standard.

• Le 85 % correspond à un loyer 15 % inférieur au marché, rendant le logement plus accessible aux locataires et donnant un avantage fiscal légèrement supérieur.

• Le 70 % correspond à un loyer 30 % inférieur au marché, maximisant l’avantage fiscal mais réduisant le rendement locatif.

• Pour calculer le loyer mensuel, on multiplie la surface du logement par le loyer de marché puis par le pourcentage choisi.

• Exemple pratique : pour un logement de 50 m² avec loyer de marché 12 €/m², le loyer est 600 € pour 100 %, 510 € pour 85 %, et 420 € pour 70 %.

• Choisir le pourcentage détermine donc directement le loyer pratiqué et l’avantage fiscal associé, et il faut respecter ce loyer pour rester éligible au dispositif JeanBrun.

Conclusion

La Loi JeanBrun marque un tournant dans la fiscalité de l’investissement locatif en France. En remplaçant la réduction d’impôt par un mécanisme d’amortissement fiscal, elle vise à inciter durablement les particuliers à investir dans des logements destinés à la location, tout en répondant aux besoins criants de l’offre locative. Son plein déploiement et son impact réel dépendront de l’adoption complète des textes d’application, des conditions de terrain et de la perception des investisseurs face à ce nouveau cadre fiscal.