Choisir entre location meublée et location nue reste l’un des arbitrages les plus structurants pour un investisseur locatif. Rendement net, fiscalité (LMNP/LMP vs revenus fonciers), vacance locative, profil de locataires, souplesse du bail, gestion au quotidien : tout change selon le format. En 2025, le contexte réglementaire et fiscal a encore évolué (seuils micro, bail mobilité, préavis, dépôt de garantie), rendant le diagnostic stratégique indispensable avant d’acheter ou de basculer son bien d’un régime à l’autre.
Dans ce guide, on compare cadre juridique, régimes d’imposition et impacts business pour décider avec méthode — avec sources officielles et tableaux synthétiques pour aller à l’essentiel.
1) Définitions claires et obligations minimales
- Location meublée (résidence principale) : le logement doit comporter un équipement minimum permettant d’y vivre « normalement » (literie, plaques, four ou micro-ondes, réfrigérateur + compartiment congélation, vaisselle, ustensiles, table et sièges, rangements, luminaires, etc.). Cette liste est fixée par l’arrêté du 31 juillet 2015 et reprise sur Service-Public.
- Location nue (vide) : absence d’obligation d’ameublement, le locataire apporte ses meubles.
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2) Cadre juridique comparé (durée, préavis, dépôt)
Durée du bail et reconduction
- Meublé : bail d’1 an (ou 9 mois pour un étudiant), reconduction tacite à 1 an. Bail mobilité : 1 à 10 mois, non renouvelable, pour publics spécifiques (étudiants en formation, salariés en mission, etc.).
- Nu : bail de 3 ans (6 ans si bailleur personne morale), reconduction tacite. (Règles générales issues de la loi de 1989, résumées par les portails officiels).
Préavis (locataire et bailleur)
- Locataire en meublé : 1 mois de préavis à tout moment. Locataire en nu : 3 mois en principe, 1 mois en zone tendue ou cas particuliers (perte d’emploi, etc.).
- Bailleur : congé à l’échéance du bail seulement, avec préavis de 3 mois en meublé et 6 mois en nu (reprise pour habiter, vente, ou motif légitime et sérieux).
Dépôt de garantie
- Meublé : jusqu’à 2 mois de loyer hors charges.
- Nu : 1 mois de loyer hors charges. (Limites légales rappelées par Service-Public et la loi du 6 juillet 1989).
3) Fiscalité 2025 : micro, réel, amortissements (et pièges)
A. Location meublée “classique” (résidence principale)
- Micro-BIC par défaut si recettes ≤ 77 700 € : abattement 50 %. Au-delà, ou sur option, régime réel (déduction des charges + amortissements du bien et du mobilier en LMNP/LMP).
Attention aux “meublés de tourisme” (locations courtes, saisonnières) : règles spécifiques modifiées à compter des revenus 2025.
- Non classés : seuil micro abaissé à 15 000 € et abattement 30 %.
- Classés ou chambres d’hôtes : seuil micro 77 700 € et abattement 50 %. (Dispositif confirmé par impots.gouv.fr et Service-Public).
B. Location nue
- Micro-foncier si revenus fonciers bruts ≤ 15 000 € ; sinon réel (déduction des charges, déficit foncier imputable sous conditions).
Tableau fiscal & juridique comparé (2025)
| Critère | Location meublée (résidence principale) | Location nue |
| Durée du bail | 1 an (9 mois étudiant) ; bail mobilité 1–10 mois non renouvelable | 3 ans (6 ans si bailleur personne morale) |
| Préavis locataire | 1 mois | 3 mois (réduit à 1 mois en zone tendue ou cas prévus) |
| Préavis bailleur (à l’échéance) | 3 mois (reprise, vente, motif légitime et sérieux) | 6 mois (reprise, vente, motif légitime et sérieux) |
| Dépôt de garantie | jusqu’à 2 mois HC | 1 mois HC |
| Régime par défaut | Micro-BIC ≤ 77 700 € (abattement 50 %) | Micro-foncier ≤ 15 000 € |
| Régime réel | Oui (charges + amortissements LMNP/LMP) | Oui (charges + déficit foncierselon règles) |
| Cas particuliers | Meublé de tourisme 2025 : non classé → micro 15 000 € / abatt. 30 % ; classé → micro 77 700 € / abatt. 50 % |
4) Rendement, vacances, gestion : comment arbitrer en pratique
Rendement brut et net
- Le meublé permet souvent un loyer facial plus élevé qu’un nu équivalent (service rendu + flexibilité), mais induit coût d’ameublement, renouvellement et turnover plus fréquents (étudiants, jeunes actifs, mobilité pro).
- Le nu délivre un cash-flow parfois moindre à l’euro près, mais avec une stabilité d’occupation et des frais de remise en état en général plus faibles entre deux locataires.
Vacances locative & rotation
- Meublé : attractif dans les villes étudiantes et quartiers centraux, mais la rotation signifie états des lieux et re-commercialisation plus réguliers (photos, annonces, visites).
- Nu : durées de séjour plus longues ; intéressant pour des marchés familiaux ou des zones où l’offre meublée est moins recherchée.
Risque réglementaire
- Si vous ciblez du meublé de tourisme, sachez que la fiscalité 2025 est nettement moins favorable pour les non classés (micro plafonné à 15 000 € et abattement 30 %) et que des autorisations locales (déclaration, changement d’usage) peuvent s’appliquer selon la commune. En meublé de résidence principale et en nu, les règles sont plus stables à date.
5) Trois profils d’investisseurs, trois stratégies gagnantes
- Investisseur “cash-flow” en ville tendue
- Studio/T1 proches des transports, ciblant étudiants / jeunes actifs.
- Meublé classique (résidence principale) pour capter un loyer supérieur, combiner micro-BIC ou réel amortissements si CAPEX mobilier initial significatif.
- Surveiller l’usure du mobilier, prévoir un budget de remplacement tous 3–5 ans pour lisser la trésorerie.
- Investisseur “patrimonial” à l’horizon long
- T2/T3 en quartiers résidentiels, familles.
- Nu pour maximiser la stabilité (bail 3 ans, préavis bailleur 6 mois), exploiter le réel et le déficit foncier sur des travaux d’entretien et d’amélioration.
- Investisseur en mobilité / flex
- Villes universitaires ou pôles d’affaires.
- Bail mobilité en complément du meublé classique pour répondre à des besoins temporaires (1 à 10 mois). Attention : non renouvelable et usages ciblés (formation, mission pro, etc.).
7) Check-list rapide pour décider en 2025/2026
- Marché : votre demande locale privilégie-t-elle meublé (étudiants, mobilité) ou nu (familles, long séjour) ?
- Fiscalité : vos recettes brutes vous placent-elles en micro (77 700 € en meublé classique, 15 000 € en meublé de tourisme non classé, 77 700 € en classé ; 15 000 € en nu) ou avez-vous intérêt au réel (amortissements LMNP vs déficit foncier) ?
- Gestion : êtes-vous prêt à gérer rotation et mobilier (inventaires, réparations, remplacement) ?
- Sécurité juridique : maîtrisez-vous préavis et congé (1/3 mois locataire, 3/6 mois bailleur, échéance du bail), et la liste du mobilier obligatoire ?
Tableau “fiscalité 2025” (seuils & abattements)
| Type de location | Régime micro (seuil de recettes brutes) | Abattement forfaitaire | Notes clés |
| Meublé “classique” (résidence principale du locataire) | 77 700 € | 50 % | Option réel possible : charges + amortissements (LMNP/LMP) |
| Meublé de tourisme non classé(revenus 2025) | 15 000 € | 30 % | Règles durcies en 2025 |
| Meublé de tourisme classé / chambres d’hôtes (revenus 2025) | 77 700 € | 50 % | (Seuil et abattement spécifiques) |
| Location nue (revenus fonciers) | 15 000 € | (abattement micro-foncier) | Au-delà : réel + déficit foncier (selon conditions) |
FAQ express
Le bailleur peut-il donner congé en cours de bail ?
Non, le congé bailleur intervient à l’échéance uniquement (préavis 3 mois meublé, 6 mois nu, motifs encadrés : reprise/vente/motif légitime).
Le locataire d’un meublé peut-il partir quand il veut ?
Oui, avec préavis d’1 mois. En nu, c’est 3 mois (ou 1 mois en zone tendue ou cas spécifiques).
Quid du dépôt de garantie ?
2 mois max en meublé, 1 mois en nu (hors charges).
Verdict stratégique
- Choisissez le meublé si votre cible est mobile (étudiants, jeunes actifs, missions temporaires), que vous visez un loyer facial supérieur et que vous êtes prêt à gérer la rotation et le mobilier. La fiscalité LMNP (micro-BIC 50 % ou réel avec amortissements) est un atout puissant… tant que vous restez en résidence principale (à distinguer des meublés de tourisme durcis en 2025).
- Privilégiez le nu pour la stabilité (bail 3 ans, rotation moindre), l’accès au déficit foncier et une gestion allégée du quotidien (pas d’inventaire mobilier).
Conseil pro : faites tourner deux simulations sur 10 ans (cash-flow et TRI) :
(1) Meublé LMNP au réel avec amortissements + CAPEX mobilier,
(2) Nu au réel avec scénario de travaux permettant du déficit foncier.
Complétez avec un test de sensibilité (vacances, revalorisation, taux d’emprunt) pour objectiver le choix.
