Loi Denormandie : conditions, fonctionnement et avantages fiscaux

Types d’acquisitions éligibles

La réduction d’impôt Denormandie concerne les biens immobiliers suivants :

• Logements anciens faisant l’objet de travaux d’amélioration

• Locaux transformés en usage d’habitation

Les travaux doivent représenter au minimum 25 % du coût total de l’opération (prix d’acquisition + travaux).

Période de l’investissement

La réduction d’impôt s’applique aux opérations réalisées entre le 28 mars 2019 et le 31 décembre 2027.

Localisation du logement

Le bien doit être situé :

• dans une commune éligible au dispositif Denormandie,

• dans une copropriété en grave difficulté.

Communes éligibles

Le logement peut bénéficier de la réduction d’impôt s’il est situé dans :

• une commune dont le besoin de réhabilitation de l’habitat est important,

• une commune située en zone labellisée “Action Cœur de Ville”,

• une commune ayant signé une convention d’Opération de Revitalisation de Territoire (ORT).

Copropriétés en difficulté

Sont également éligibles les logements situés dans une copropriété :

• placée sous administration provisoire,

• incluse dans le périmètre d’une ORCOD (opération de requalification des copropriétés dégradées), locale ou d’intérêt national (ORCOD-IN).

Nature des travaux à réaliser

Pour être éligible, le projet doit comprendre au moins l’un des travaux suivants :

• Travaux améliorant la performance énergétique du logement d’au moins :

  • 20 % pour un logement collectif

  • 30 % pour un logement individuel

• Réalisation d’au moins 2 types de travaux parmi :

  • changement de chaudière,

  • isolation des combles,

  • isolation des murs,

  • remplacement de la production d’eau chaude,

  • isolation des fenêtres,

• Création de surface habitable nouvelle (balcon, terrasse, garage, etc.).

Pour les travaux énergétiques, le recours à un professionnel certifié RGE est fortement recommandé.

Les travaux doivent être achevés au plus tard le 31 décembre de la 2ᵉ année suivant l’acquisition.
Exemple : achat en février 2025 → travaux terminés avant le 31 décembre 2027.

Conditions liées au locataire

• Le locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal du propriétaire

• Son revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser les plafonds réglementaires, variables selon :

  • la zone géographique (A bis, A, B1, B2, C),

  • la composition du foyer.

Ces plafonds sont révisés régulièrement et doivent être strictement respectés pour conserver l’avantage fiscal.

Conditions de location

Le logement doit être :

• loué nu (non meublé),

• mis en location dans l’année suivant l’achèvement des travaux ou l’acquisition,

• loué pour une durée minimale de 6, 9 ou 12 ans.

Plafonds de loyers

Les loyers sont plafonnés selon la zone géographique.
Ils sont calculés par m², hors charges, et ajustés selon la surface du logement.
Les plafonds peuvent être minorés pour tenir compte des marchés locatifs locaux.

Montant de la réduction d’impôt

Plafonds à respecter

La réduction d’impôt est calculée sur :

• un prix d’investissement plafonné à 300 000 €,

• un plafond de 5 500 € par m² de surface habitable.

Elle est également soumise au plafonnement global des niches fiscales.

Taux de réduction d’impôt

Soit une réduction maximale pouvant atteindre 63 000 € sur 12 ans.

Déclaration et accompagnement

Pour bénéficier de la réduction d’impôt Denormandie, l’investisseur doit :

• déclarer correctement son investissement,

• conserver les justificatifs d’acquisition, de travaux et de location,

• respecter l’ensemble des conditions pendant toute la durée d’engagement.

L’accompagnement A.C Gestion Privée

Chez A.C Gestion Privée, nous vous accompagnons à chaque étape :

• vérification de l’éligibilité du bien et de la commune,

• étude fiscale personnalisée,

• sélection et suivi des travaux,

• structuration du financement,

• sécurisation juridique,

• accompagnement jusqu’à la mise en location.

Notre objectif : sécuriser votre investissement Denormandie et optimiser durablement votre fiscalité.