La loi Monument Historique a été mise en place en 1913. Elle consiste à acquérir un bien dans un immeuble classé ou inscrit à l’inventaire des Monuments Historiques puis à le restaurer intégralement.
Ce dispositif a pour objectif de favoriser la conservation et la restauration du patrimoine architectural et historique français. Aussi, en contrepartie d’une entière rénovation, elle accorde aux investisseurs des mesures de défiscalisation très favorables.
En effet, les propriétaires peuvent notamment déduire de leur revenu global le montant des travaux réalisés lors de la rénovation du bien classé Monument Historique.
Le dispositif Monument Historique s’adresse aux personnes physiques domiciliées fiscalement en France.
De plus, il est possible de réaliser un investissement immobilier en loi Monument Historique à travers une société civile. Seulement cette dernière possibilité est très encadrée. Dès lors, nous vous conseillons de vous rapprocher de l’un de nos conseillers.
A.C Gestion Privée aborde avec vous les points clés et les avantages de cette niche fiscale.
Pourquoi investir en loi Monument Historique ?
La loi Monument Historique a pour objectif la conservation et la rénovation de bâtisse de charme. Elle propose très souvent des prestations de haut standing au cœur de bâtiments d’exceptions. La richesse architecturale de ces ouvrages est à sauvegarder.
De ce fait, la rénovation totale des immeubles est l’objectif de la loi. Elle permet en contrepartie aux investisseurs un important avantage fiscal. Pour bénéficier de cet avantage, il convient d’investir au cœur :
- D’immeubles classés ou inscrits à l’inventaire supplémentaire,
- D’immeubles labellisés « Fondation du patrimoine»,
- D’immeubles faisant partie du patrimoine national. Seulement, un agrément du ministère chargé du budget doit avoir été reçu ou demandé au plus tard le 31/12/2013.
La rénovation et/ou la réhabilitation doivent être obligatoirement supervisées par les Architectes des Bâtiments de France. En outre, ils peuvent imposer des techniques de rénovation bien précises. En effet, l’objectif est de conserver le caractère patrimonial et architectural du bien.
La rénovation d’un bâtiment en Monument Historique permet de disposer des dernières normes énergétiques en vigueur. Cela est particulièrement intéressant sur cette typologie d’investissement. Sans la rénovation, il est pratiquement impossible de répondre au cahier des charges strictes de l’administration fiscale. De plus, les normes énergétiques prennent une place de plus en plus importante lors d’un achat immobilier. L’Etat s’est en effet engagé dans une lutte contre les habitations énergivores. En particulier, à compter de 2025, un niveau de performance énergétique minimal deviendra un critère de décence. Ce sera donc un impératif pour qu’un logement soit valablement loué vide ou meublé à usage de résidence principale du locataire. Ce niveau de performance minimal sera progressivement rehaussé.
Ces critères de performances énergétiques ne sont pas exclusif aux monuments historiques. C’est pourquoi il est primordial d’être conseillé par un professionnel pour maitriser au mieux la législation sur ce sujet.
Le principal avantage de la loi Monument Historique
Outre l’aspect patrimonial, la loi offre la possibilité de déduire du revenu global 100% du montant des travaux de rénovation. Le montant des travaux n’est pas soumis à des plafonnements.
De fait, cette loi s’adresse aux contribuables dont les revenus sont imposés aux tranches marginales d’impositions, à savoir 11%, 30%, 41%, 45%. À noter que la loi Monument Historique est intéressante pour les personnes atteignant la tranche à 41% et 45%. De plus, cette loi de défiscalisation s’adresse également aux contribuables réalisant des plus-values sur des valeurs mobilières choisissant l’option de l’imposition au barème progressif. Les chefs d’entreprises réalisant des plus-values lors de la cession de part d’entreprises peuvent ainsi être exonérés de plus-value de cession de par l’investissement en Monument Historique.
• Une double fiscalité
La loi Monument Historique procure une forte défiscalisation pour ses investisseurs.
Premièrement, la charge travaux est déductible à 100% du revenu global du contribuable. Le surplus constaté constitue un déficit qui est imputable sur le revenu global durant les six années suivantes.
Deuxièmement, les charges foncières supportées par les propriétaires peuvent venir en déduction. Elle s’impute soit le revenu foncier, soit le revenu global en fonction de l’occupation effective de l’immeuble et des recettes que celui-ci procure.
De fait, les charges sont totalement déductibles du revenu foncier procuré par le dispositif. Le bien doit procurer des recettes imposables et doit être loué par un tiers.
Aussi, la même règle s’applique si et seulement si le bien ne procure aucune recette imposable et est ouvert gratuitement au public.
En somme, la déduction des travaux en loi Monument Historique est un super déficit foncier sans plafond de 10 700 €.
Les intérêts d’emprunt contractés lors de l’acquisition d’un bien en loi Monument Historique sont déductibles du revenu global de l’investissement. Cela est rendu possible par l’intermédiaire du déficit foncier. À l’inverse, lors d’un achat classique d’un bien, les intérêts d’emprunt ne peuvent pas générer de déficit foncier imputable sur le revenu global. Ils sont reportés sur les revenus fonciers positifs futurs.
Outre la forte défiscalisation de la loi monument historique, l’acquisition d’un Monument Historique ouvre droit à une exonération de frais de succession dans certaines conditions. Nos conseillers A.C Gestion Privée sont également à votre écoute afin d’aborder des problématiques liées à votre succession.
• Monument Historique et IFI
Concernant l’impôt sur la fortune immobilière, les monuments historiques en sont redevables sous certaines conditions. En effet, l’administration fiscale prend en compte les contraintes liées à un investissement en loi Monument Historique. De fait, vous bénéficiez d’un abattement de 30% sur la valeur vénale du bien.
Toutefois, les monuments historiques ouverts au public avec billetterie ne constituent pas un bien professionnel exonéré. Autrement-dit, les Monuments Historiques ouverts au public sont redevables de l’impôt sur la fortune immobilière.
Quelles sont les conditions de ce dispositif ?
La loi Monument Historique est la seule loi à ne pas obliger les investisseurs à louer leur bien. Toutefois, vous avez une obligation de détention de 15 ans minimum. Ainsi, investir via cette loi vous permet de vous constituer un patrimoine sur le long terme à vocation de conservation dans le temps.
La défiscalisation de ce dispositif est très encadrée et surveillée. Celle-ci est soumise à l’agrément d’un service de l’Etat.
Si certains dispositifs contraignent les investisseurs à des plafonds de loyer et de ressources, la loi monument historique n’y est pas contrainte et la déduction d’impôt n’est pas soumis aux niches fiscales de 10 000 €/an en 2022.
