La loi Malraux est née en 1962. Instaurée par André Malraux, elle est destinée à renforcer la protection du Patrimoine Historique en soutenant la restauration immobilière à travers une forte réduction d’impôt. L’Investissement avec le dispositif Loi Malraux à pour objectif de restaurer et de sauvegarder les quartiers anciens dégradés (QAD), les sites patrimoniaux remarquables (SPR), et les nouveaux programmes de renouvellement urbain (NPRU).

Pour la petite histoire, le premier secteur sauvegardé à entrer dans les conditions de la loi Malraux était le centre historique de la ville de Sarlat en Dordogne. Ainsi, depuis le 1er janvier 2009, la Loi Malraux donne droit à un avantage fiscal.

 

Les avantages du dispositif de la loi Malraux

La loi Malraux est un dispositif fiscal offrant aux investisseurs une forte réduction d’impôt sur le montant des travaux réalisés dans une limite de 400 000 € modulables pendant 4 ans. De fait, elle permet de réduire considérablement votre fiscalité.

Il existe deux types de réductions en loi Malraux

La plus répandue de 30% du montant des travaux concerne les plans de sauvegarde et de mise en valeur et les quartiers anciens dégradés (QAD).

La deuxième de 22% s’adresse aux sites suivant un plan de valorisation de l’architecture.

Investir en loi Malraux vous permet d’acquérir des biens avec du charme et des prestations de qualité comme des moulures au plafond, des cheminées, du parquet…L’achat d’un appartement en loi Malraux et certes fiscal mais également patrimonial.

 

• Une loi en avance sur le plan énergétique

La loi Malraux permet de mêler le charme de l’ancien avec le confort du neuf. En effet, les investisseurs bénéficient du charme de l’ancien, rénové aux dernières normes énergétiques en vigueur, RT 2012 et BBC (Bâtiment de Basse Consommation). Ces normes énergétiques vont devenir de plus en plus importantes. En effet, à partir du 1er janvier 2023, les propriétaires bailleurs ayant des diagnostics énergétiques insuffisants ne pourront pas louer leur appartement. À travers un investissement en loi Malraux, vous répondez déjà aux critères de normes énergétiques.

 

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Les conditions du dispositif de la loi Malraux

La loi Malraux procure de nombreux avantages au niveau fiscal. Toutefois, comme chaque loi de défiscalisation, il convient de respecter certaines conditions lors d’un investissement en loi Malraux.

Premièrement, vous avez l’obligation de louer votre bien en location nue durant une période minimum de 9 ans. Ainsi, en réalisant un investissement loi Malraux, il faut être conscient de la durée de location et donc de détention du bien. Mis à part les accidents de la vie tels que le chômage, le divorce, l’achat de résidence principale ou encore le décès, vous ne pouvez pas renoncer à la location.

Concernant la location du bien, il n’existe pas de plafond de ressources et de plafond de loyers contrairement à la loi Pinel. Généralement, les programmes loi Malraux se trouvent en centre-ville. De fait, vous pouvez louer votre bien à des loyers plus importants qu’en périphérie par exemple. Aussi, le fait de se situer au cœur de la dynamique des villes, la demande locative sera particulièrement importante. Toutefois, la location, celle-ci ne peut se faire à vos descendants et ascendants. Il est primordial de choisir une ville dynamique au niveau économique ou étudiant pour se prémunir de vacances locatives.

La réduction d’impôt des travaux de restauration n’entre pas dans les niches fiscales de 10 000 €/an en 2022. De fait, vous pouvez cumuler un investissement en loi Pinel ainsi qu’un investissement en loi Malraux.

 

• Un choix crucial pour un investissement Malraux de qualité

Les programmes Malraux proposent des prestations de standing avec de nombreux éléments architecturaux. Les rénovations, supervisées par les Architectes des Bâtiments de France, sont réalisées avec particulièrement d’attention. De fait, certains programmes sont fortement surévalués au niveau des prix au m². Ainsi, l’analyse et l’expertise de nos conseillers en gestion de patrimoine A.C Gestion Privée sont indispensables pour réaliser un investissement immobilier locatif de qualité et à forte valorisation sur le long terme. Si l’attrait fiscal est important, il ne faut pas perdre l’objectif de l’achat immobilier et d’une éventuelle revente sur le long terme. De fait, le choix de la ville, de l’emplacement et du programme sont essentiels pour réussir son investissement.

N’hésitez pas à contacter nos experts pour en savoir plus et demander conseil pour un investissement en loi Malraux.

 

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Deux formes juridiques pour l’investissement Malraux

Lors d’un investissement en loi Malraux, il existe de types de montage juridique en fonction des produits proposés.

Premièrement les projets en ASL (Association de Syndicat Libre). Cette association est créée pour rassembler le budget travaux de chaque investisseur de la copropriété. Ainsi, une fois le compromis signé, vous intégrez l’ASL du projet durant la durée des travaux pour cet investissement avec le dispositif loi Malraux.  À noter qu’une fois les travaux terminés, l’ASL est dissoute au profit d’une copropriété classique. Actuellement, de nombreux promoteurs mettent en place des garanties pour sécuriser votre investissement (garantie de bonne fin des travaux, garantie de prix ferme et définitif). D’un point de vue fiscal, l’investissement en loi Malraux ASL est avantageux à l’achat. En effet, les frais de notaire seront appliqués seulement sur le prix du foncier et non de l’investissement global. Toutefois, en cas d’éventuelle revente, le prix de revient est calculé uniquement sur le prix du foncier.

 

Deuxièmement, les projets en VIR (Vente d’Immeuble à Rénover). La VIR s’apparente à de la VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement). Ainsi, vous bénéficiez de certaines garanties comme une garantie de bonne fin des travaux et de livraison et une garantie d’un prix ferme et définitif. Si des aléas devaient arriver lors de la réalisation des travaux, le surplus de ceux-ci seront facturés au promoteur et non à l’investisseur. Ainsi, l’investissement avec ce dispositif loi Malraux est particulièrement intéressant au niveau patrimonial et également au niveau fiscal. En effet, en investissant via un projet en VIR à l’achat, les frais de notaire sera calculé sur la base du foncier ainsi que de la part travaux. Au moment de la revente du bien, le prix de revient pour le calcul de la plus-value, englobe le foncier et la part travaux.

 

Ainsi, grâce à la loi Malraux, vous bénéficiez d’un fort levier fiscal à travers la restauration du patrimoine français. Au-delà d’un avantage fiscal, vous réalisez un investissement à forte valorisation sur le long terme et proposant des éléments architecturaux remarquables, très appréciés des locataires.

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