Réaliser un investissement immobilier locatif en déficit foncier est une opportunité pour se constituer un patrimoine à forte valorisation sur le long terme. Toutefois, pour espérer réaliser une plus-value à la revente, il est primordial d’effectuer une analyse du projet.

La ville, l’emplacement et le produit sont trois critères primordiaux pour réussir son investissement. Les conseillers d’A.C Gestion Privée, vous accompagnent durant tout le processus d’investissement, de la recherche du bien à la mise en location, en passant par les travaux. Nous voulons proposer une offre clé en main à nos investisseurs pour faciliter l’investissement en immobilier à travers le dispositif fiscal du Déficit Foncier.

Pour rappel, le Déficit Foncier offre un double avantage fiscal, qui n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales de 10 000 €/an.

Premièrement, il permet aux contribuables qui enregistrent des revenus fonciers, issus de la location nue, de réduire fortement leur imposition. Pour ce faire, l’objectif est d’acquérir un logement ancien nécessitant une enveloppe travaux particulièrement importante. En effet, le montant des travaux est entièrement déductible des revenus fonciers imposables.

Ensuite, durant une période de 6 ans, vous pouvez déduire de votre revenu global un montant de 10 700 € toujours par le biais de l’enveloppe travaux.

Ainsi, le Déficit Foncier permet d’une par de gommer entièrement vos revenus fonciers, doublement imposés à l’impôt sur le revenu (11%, 30%, 41%, 45%) et aux prélèvements sociaux de 17.2%.

De fait, ce dispositif est avantageux, si et seulement si ce dernier est bien maîtrisé.

 

 

 

Comment choisir un bon projet immobilier en déficit foncier à Angers ? 

 

A.C Gestion Privée dispose d’un fort ancrage local au sein de la ville d’Angers. Ainsi, nous connaissons le marché immobilier de la ville, permettant de vous proposer des biens de qualité que ce soit au niveau fiscal ou au niveau patrimonial.

Nous allons vous présenter un projet immobilier réalisé à travers le dispositif du Déficit Foncier par un de nos clients.

L’objectif de cet investissement locatif était de réduire la fiscalité des revenus fonciers tout en investissant à travers un bien à forte valorisation sur le long terme au sein d’un quartier ayant une forte demande locative.

 

 

• Exemple de projet : Rue des Poëliers, Angers

 

Notre client a acquis un appartement rue des Poëliers, au cœur du centre-ville d’Angers. Ce T4 propose une surface de 68m², situé en rez-de-jardin d’une résidence intimiste de seulement 11 logements. Nous portons une attention particulière sur la taille des copropriétés. En effet, nous privilégions les petites copropriétés pour un souci d’enveloppe charge et de revente.

Le bien est orienté Sud sur une terrasse privative de 6m² ce qui permet un environnement calme pour le locataire et un espace de vie lumineux. Étant situé dans la rue commerçante d’Angers, l’emplacement du bien est extrêmement avantageux et prisé des locataires. À noter qu’il est extrêmement rare d’acquérir un bien en plein cœur d’Angers avec une terrasse privative. Cette annexe permet d’augmenter fortement la rentabilité locative.

Comme vous pouvez le constater, la localisation du bien et son exposition sont des critères primordiaux pour un investissement immobilier réussi, outre la fiscalité avantageuse.

Nous avons proposé un projet clé en main à notre client, comprenant la réalisation des travaux, l’aménagement et la location.

 

 

• Les travaux

 

Si l’appartement n’était pas insalubre à l’achat, nous avons effectué des travaux pour un budget de 60 000 €. Nous avons vocation à répondre aux dernières normes énergétiques en vigueur, élément indispensable lors d’un investissement immobilier. En effet, à partir de 2025, les passoires énergétiques ne pourront plus être louées sur le marché locatif. De fait, il est primordial de réaliser un investissement aux dernières normes énergétiques comme le projet à Angers.

Outre la possibilité de location, lors de la revente, le bien proposera une meilleure valorisation qu’une passoire thermique et énergétique. L’écart de prix comprend ainsi les travaux de remises aux normes énergétiques, travaux particulièrement coûteux.

Aussi, nous avons rénové le bien avec des prestations de standing.

A.C Gestion Privée collabore avec des artisans partenaires pour la réalisation des travaux. Aussi, notre architecte d’intérieur apporte une touche de modernité et d’optimisation de l’espace pour vous permettre de louer des appartements de standing, notamment à Angers où il n’y a pas de plafond de loyer.

 

• Stratégie financière

 

Montant Foncier : 203 500 €

Montant travaux : 60 000 €

A noter que l’enveloppe travaux est entièrement déductible de vos revenus fonciers.

Frais de notaire : 16 280 €

Budget global de l’opération : 279 780 €

Le prix au m² de ce bien après rénovation est de 3 711 €. Pour comparaison, nous avons réalisé une estimation de marché sur le site Meilleurs Agents. Le prix au m² moyen à Angers pour un appartement ancien sans rénovation ni avantage fiscal est de 4 288 €.

Ainsi, notre client a réalisé un investissement en déficit foncier avec les dernières normes énergétiques en vigueur pour un écart de prix de 15% avec l’immobilier ancien classique à Angers.

 

 

 

• Stratégie de location

 

Concernant la location, A.C Gestion Privée collabore étroitement avec la conciergerie Vivre en France.

Ainsi, pour la location, durant une période de trois ans après le dernier impact des 10 700 € sur votre revenu global, vous devez louer votre appartement en location nue. Le montant du loyer est de 1 000 €/mois charges comprises

Les services de notre conciergerie vous seront proposés, avec la rédaction de l’annonce et sa mise en ligne, les visites, l’écriture du bail, et la réalisation de l’état de sorti et d’entrée de chaque locataire. Les frais de gestion sont de 8%TTC du prix du loyer.

La rentabilité locative nette de frais est de 4.55% pour de la location nue.

A la suite de cette période, l’objectif est d’augmenter fortement la rentabilité locative. Pour ce faire, via notre conciergerie Vivre en France, nous avons proposé à notre client de la location courte durée, sous forme de location à la nuitée. Avec un prix à la nuit de 130 €, le loyer mensuel sera de 1 911 €/mois pour un taux de remplissage de 70% et frais de gestion inclus.

Les services de notre conciergerie vous seront proposés, avec l’accueil des visiteurs de façon personnalisé, le ménage à chaque sortie des locataires, la fourniture de blanchisserie… Les frais de gestion sont de 30% TTC du prix du loyer.

 

 

Pour la réalisation de la location courte durée, nous vous proposons un pack meuble en fonction de la typologie du bien. Ici, un budget de 9 000 € (dont honoraires architecte) a permis de meubler entièrement l’appartement avec des prestations haut de gamme.

 

 

• Synthèse du projet en location nue

 

Cout global du projet (Frais de notaire inclus)	219 780 €
Apport personnel	16 280 € (frais de notaire)
Mensualité de prêt sur 20 ans taux 2.8%	1 232 €/mois - 14 784 €/an
Revenus annuels net de frais (8% TTC)	11 040 €
Charges annuelles	1 590 €
Effort annuel net de toutes charges	Effort annuel de 5 334 € - 445 €/mois

 

• Synthèse du projet en location meublée (après trois ans de location nue)

 

Cout global du projet (Frais de notaire inclus)	219 780 €
Apport personnel	25 280 € (frais de notaire + ameublement)
Ameublement	9 000 € (apport personnel)
Mensualité de prêt sur 20 ans taux 2.8%	1 232 €/mois – 14 784 €/an
Revenus annuels net de frais (30% TTC)	22 932 €
Charges annuelles	2 895 €
Effort annuel net de toutes charges	Effort annuel de 3 741 € - 312 €/mois La première année (paiement des meubles)
Effort annuel net de toutes charges	Bénéfice annuel de 5 253 € - 438 €/mois

 

 

 

• Exemple de projet : Rue Lardin de Musset, Angers

 

Toujours à Angers, un couple d’investisseurs a également réalisé un projet en Déficit Foncier clé en main.

L’appartement se situe rue Lardin de Musset, proche de l’Université d’Angers et des transports en commun. Ici, la cible locative se tourne vers les étudiants. Comme pour le projet précédent, la copropriété comprend uniquement 7 logements sur quatre niveaux, ce qui permet un lieu de vie intimiste et calme pour les locataires.

Le bien acquis par les clients d’A.C Gestion Privée est un T3 de 59,14m², majoré d’une terrasse de 7,45m² sans vis-à-vis. Le bien est exposé Sud-est sur les toits d’Angers.

Ici aussi, l’objectif est de réaliser un investissement en déficit foncier avec ce projet immobilier un bien à fort potentiel que ce soit pour la revente et/ou la location.

 

 

• Les travaux

 

L’appartement a été livré entièrement rénové, à travers un budget de 60 000 €, avec des prestations de qualité : parquet stratifié dans le salon et dans les chambres, cuisine équipée, double vitrage, changement huisserie…Sur ce projet, nos artisans partenaires sont également intervenus pour la réalisation des travaux.

Également, nous avons réfléchi avec nos clients à une rénovation énergétique, permettant d’optimiser les DPE (Diagnostics de performance énergétiques).

 

• Stratégie financière

 

Montant Foncier : 201 000 €

Montant travaux : 60 000 €

A noter que l’enveloppe des travaux réalisés est entièrement déductible de vos revenus fonciers.

Frais de notaire : 16 080 €

Budget global de l’opération : 277 080 €

Le prix au m² de ce bien après rénovation est de 4 151 €. Pour comparaison, nous avons réalisé une estimation de marché sur le site Meilleurs Agents. Le prix au m² moyen à Angers pour un appartement ancien sans rénovation ni avantage fiscal est de 4 288 €.

Ainsi, notre client a réalisé un projet éligible en Déficit Foncier avec les dernières normes énergétiques en vigueur pour un prix inférieur au marché de l’ancien à Angers.

 

• Stratégie de location

 

Actuellement, le logement est loué à un couple de jeune actif pour un montant de 880 €/mois charges comprises et frais d’agence Vivre en France comprise, soit un loyer net de frais d’agence de 810 €/mois charges comprises. Pour rappel, les frais d’agence Vivre en France sont de 8% TTC pour de la location nue. De fait, la rentabilité locative nette de frais est de 3.72%.

Il sera possible après la période de location nue obligatoire, d’optimiser la rentabilité locative à travers une location courte durée, tout à fait adaptée à cet emplacement proche du centre-ville et du centre des Congrès.

Pour ce faire, via notre conciergerie Vivre en France, la location courte durée, sous forme de location à la nuitée serait idéale. Avec un prix à la nuit de 100 € (moyenne annuelle), le loyer mensuel serait de 1 470 €/mois pour un taux de remplissage de 70% et frais de gestion inclus (30% TTC).

 

 

Pour la réalisation de la location courte durée, nous vous proposons un pack meuble en fonction de la typologie du bien. Ici, un budget de 9 000 € (dont honoraires architecte) a permis de meubler entièrement l’appartement.

 

 

 

• Synthèse du projet en location nue

 

Cout global du projet (Frais de notaire inclus)	277 080 €
Apport personnel	16 080 € (frais de notaire)
Mensualité de prêt sur 20 ans taux 2.8%	1 451 €/mois – 17 412 €/an
Revenus annuels net de frais (8% TTC)	9 720 €
Charges annuelles	2 543 €
Effort annuel net de toutes charges	Effort annuel de 10 235 € - 852 €/mois

 

• Synthèse du projet en location meublée (après trois ans de location nue)

 

Cout global du projet (Frais de notaire inclus)	277 080 €
Apport personnel	25 080 € (frais de notaire + ameublement)
Ameublement	9 000 € (Apport personnel)
Mensualité de prêt sur 20 ans taux 2.8%	1 451 €/mois – 17 412 €/an
Revenus annuels net de frais	17 640 €
Charges annuelles	4 128 €
Flux de trésorerie annuelle net	Effort annuel de 12 900 € - 1 075 €/mois La première année (paiement des meubles)
Flux de trésorerie annuelle net	Effort annuel de 3 900 € - 325 €/mois

 

 

Investissement déficit foncier Angers : Conclusion

 

En conclusion, le cabinet de gestion de patrimoine A.C Gestion Privée vous propose tout types d’investissement à travers le dispositif du Déficit Foncier clé en main de la recherche du bien à la location en passant par les travaux. Aussi, les conseillers vous accompagnent sur toute la partie fiscale de l’investissement.