Une société est un contrat qui vise à la réalisation et au partage de bénéfices entre plusieurs personnes par la mise en commun de ressources (apports des associés). Créer une société pour investir dans l’immobilier s’avère particulièrement intéressant puisqu’il permet de dégager des bénéfices fonciers (loyers) ainsi que des plus-values (lors de la cession d’immeubles). La société permet de se soustraire des inconvénients de l’indivision, régime juridique de droit qui s’applique à l’acquisition immobilière par plusieurs personnes.
La société d’investissement immobilier est également un excellent outil patrimonial que cela soit pour faciliter une succession, assurer une transmission anticipée ou réduire l’imposition.
A.C Gestion Privée aborde avec vous les opportunités que vous offre la création d’une société dans le cadre d’un investissement immobilier. Nos conseillers sont également à votre écoute et peuvent faire le point sur votre situation patrimoniale et l’organisation de celle-ci.
Créer une société pour investir dans l’immobilier : La SCI
La SCI est la forme de société la plus populaire dans l’esprit des investisseurs en matière de gestion et de détention d’un patrimoine immobilier. La SCI va permettre :
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De réduire les coûts de succession :
Les parents peuvent effectuer des donations de parts sociales à leurs héritiers qui échappe aux droits de mutation dus en cas de succession. Aussi, cette méthode bénéficie de l’abattement fiscal en cas de donation entre parent et enfant.
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D’organiser d’une façon libre et détaillée les droits et pouvoirs sur les biens immobiliers :
🔎 La fiscalité applicable à la SCI :
La SCI est une société de gestion d’un parc immobilier, dédiée à une activité de nature civile et non commerciale. Ainsi, les bénéfices de la SCI relèvent de l’impôt sur le revenu (IR) et sont imposés entre les mains des associés (au titre des impôts sur les revenus fonciers) : c’est le principe de la transparence fiscale.
Cependant les associés peuvent décider d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). Ils font alors reposer la fiscalité des bénéfices et des plus-values sur la société et ne seront imposés en personne physique que sur les éventuels dividendes versés.
Le choix qui s’offre aux associés en matière d’option à l’IS est irrévocable ! Il est donc important d’étudier en détail chaque situation pour apprécier lequel des deux régimes d’imposition est le plus adapté.
Ce sont les objectifs inhérents à la création de la SCI qui vont guider le choix d’imposition entre l’IR et l’IS car la fiscalité la plus avantageuse va être en lien direct avec ces objectifs. La rentabilité d’un investissement locatif d’une SCI dépendra également du choix d’imposition de celle-ci, il est donc indispensable d’étudier et de connaître en détails les conséquences d’une option pour l’IS avec votre conseiller AC Gestion Privée.
Tableau comparatif d’une SCI soumisse à l’IR et d’une SCI soumisse à l’IS
| SCI à l'IR | SCI à l'IS | |
|---|---|---|
| Responsabilité des associés | Illimitée = possibilité de perdre plus que son investissement initial | Limitée aux montants des apports au capital social Inconvénients : limite la capacité d’emprunt sauf à ce que la société accorde une caution ou une hypothèque sur le bien acquis à la banque. |
| Imposition des bénéfices | Directement au nom des associés | Au titre de l’impôt sur les sociétés au niveau de la SCI |
| Obligation de tenir une comptabilité | Non | Oui |
| Déduction des charges | - Frais de gestion - Intérêts d’emprunts - Taxe foncière - Dépenses d’entretien, réparation et amélioration | - Frais de gestion et d’acquisition - Amortissement du bien - Taxe foncière - Rémunération du gérant associé |
| Frais d’acquisitions des immeubles | Pas de déductibilité fiscale | Déductibilité des charges |
| Amortissement du bien immobilier | Pas d’amortissement | Déduction du résultat imposable |
| Déduction du déficit foncier | Déduction sur l’IR jusqu’à 10700€ + report possible sur les 10 exercices suivants | Report possible sur les 10 exercices suivants |
| Modalité d’imposition de l’associé | Imposition des bénéfices à l’IR dans la catégorie des revenus fonciers (RF). Choix entre le régime réel et le régime du microfoncier. Taux : application du barème progressif de l’impôt sur le revenu. | Imposition en cas de distribution de dividendes (catégorie des revenus de capitaux mobiliers = RCM) Taux : 15% jusqu’à 38 120€ de bénéfices. 25% au-delà de 38 120€ de bénéfices |
| Imposition sur les plus-values de cession de biens immobiliers | Imposition en tant que plus-value immobilière des particuliers Taux : 19% Abattements successifs : • Détention > à 22 ans = Exonération d’impôt sur le montant de la plus-value mais prélèvements sociaux de 17,2% • Détention > à 30 ans = EXONERATION TOTALE | Imposition en tant que plus-value immobilière professionnelle Taux : 25% Inexistence d’abattement en fonction de la durée de détention |
| Imposition de l’associé en cas de cession de parts | Imposition en tant que plus-value immobilière | Imposition en tant que plus-value sur valeurs mobilières |
—> Les deux modalités d’imposition d’une SCI (IR ou IS) présentent leurs avantages et leurs inconvénients. Chaque situation est différente et il convient de comparer au cas par cas, les bénéfices procurés par l’IR ou l’IS.
• Exemple d’un montage juridique :
- Le chiffre d’affaire de la société (CA) permet de déterminer quelle modalité d’imposition est la plus intéressante. En particulier, lorsque le CA dépasse la tranche du barème de l’impôt sur le revenu imposé à plus de 25%, il est plus intéressant d’opter pour l’IS, puisque le CA sera imposé à 25% au-delà de 38 120€.
- Lors de la revente d’un bien immobilier, une vente sera intégralement taxée si la SCI relève de l’IS, ce qui ne sera pas le cas dans le cas où elle relève de l’IR.
- L’option pour l’IS permet d’accéder au mécanisme de l’amortissement réduisant le résultat imposable.
- Le type de location (meublée ou nue) est à prendre en considération, car la location meublée relève automatiquement de l’IS car elle est considérée comme une activité commerciale.
- Les règles de comptabilité d’une SCI soumise à l’IS lui imposent de tenir à jour des documents comptables qui doivent être conservés pendant au moins 10 ans.
Il est alors important d’être accompagné par un professionnel afin d’avoir une approche globale de la fiscalité et des conséquences qui découlent du choix du régime d’imposition de sa SCI.
• Le choix d’une société à caractère commerciale :
La tendance actuelle sur le marché de l’investissement locatif est le recours de plus en plus fréquent à la location meublée permettant ainsi de bénéficier du dispositif LMNP. Se tourner directement vers une société à caractère commerciale peut-être opportun et profiter de ce fait des avantages de celle-ci.
Deux formes de sociétés commerciales vont attirer notre attention : la SAS et la SARL qui peut également se présenter sous forme de la SARL de famille.
Créer une société pour investir dans l’immobilier : La SAS immobilière et la SARL
Les sociétés à caractère commerciale sont soumises de droit à l’impôt sur les sociétés. Aussi, les règles de l’IS dans une SCI sont également applicables aux SAS et SARL.
| La SAS immobilière | La SARL immobilière | |
| Nombre d’associés | 1 minimum (SASU) | 2 minimum |
| Responsabilité des associés | Limitée aux montants de leurs apports | Limitée aux montants de leurs apports |
| Fonctionnement de la société | Liberté statutaire | Règles statutaires imposées par la loi |
| Régime fiscal | IS Option pour l’IR : - Lorsque la société est constituée depuis moins de 5 ans, l’option est valable pendant 5 ans. | IS Option pour l’IR : - SARL de famille - Lorsque la société est constituée depuis moins de 5 ans, l’option est valable pendant 5 ans. |
La SARL de famille est une société constituée uniquement d’associés membres d’une même famille. Cette société possède l’avantage de bénéficier du dispositif LMNP tout en restant imposé à l’impôt sur le revenu (IR) puisque l’option n’est pas limitée dans le temps.
Il est à noter que les coûts de fonctionnement d’une société commerciale peuvent s’avérer élever du fait de l’obligation de tenir des comptes. Cette obligation est également couteuse en temps puisqu’elle consiste à enregistrer toutes les pièces comptables (factures) et mouvement qui affectent le patrimoine de la société.
Créer une société pour investir dans l’immobilier : Conclusion
Il n’existe pas de forme parfaite de société pour une situation donnée !
Chaque investissement est lié à une situation familiale et patrimoniale ainsi qu’à des objectifs de l’investisseur. Il est donc impératif de maitriser les conséquences qui découlent du choix de la forme d’une société.
La complexité des règles fiscales associées à la gestion même du patrimoine nécessite de faire un bilan complet avec l’investisseur afin de déterminer la forme de société qui optimise au mieux son patrimoine et ses besoins.
Nos conseillers A.C Gestion Privée sont à votre disposition pour faire ce bilan et déterminer avec vous la forme de société qu’il serait le plus opportun de mettre en place afin d’optimiser votre/vos investissement(s) immobilier(s).
