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	<title>Cabinet de Gestion de Patrimoine | ACGP Lyon, Paris, Nantes, Angers</title>
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	<description>Conseil en investissement immobilier et financier</description>
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	<title>Cabinet de Gestion de Patrimoine | ACGP Lyon, Paris, Nantes, Angers</title>
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	<item>
		<title>Est-ce intéressant d&#8217;ouvrir une assurance-vie après 70 ans ?</title>
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		<dc:creator><![CDATA[Alexandre FOURRIER]]></dc:creator>
		<pubDate>Fri, 18 Sep 2026 13:27:57 +0000</pubDate>
				<category><![CDATA[Finance]]></category>
		<category><![CDATA[Juridique et fiscal]]></category>
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					<description><![CDATA[<p>L’assurance-vie est souvent présentée comme un placement qu’il faudrait impérativement ouvrir et alimenter avant 70 ans. Cette idée repose sur une réalité fiscale : les capitaux transmis au décès ne sont pas soumis au même régime selon que les primes ont été versées avant ou après le 70e anniversaire de l’assuré. Pour autant, considérer  [...]</p>
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										<content:encoded><![CDATA[<div class="fusion-fullwidth fullwidth-box fusion-builder-row-1 fusion-flex-container nonhundred-percent-fullwidth non-hundred-percent-height-scrolling" style="--awb-border-radius-top-left:0px;--awb-border-radius-top-right:0px;--awb-border-radius-bottom-right:0px;--awb-border-radius-bottom-left:0px;--awb-flex-wrap:wrap;" ><div class="fusion-builder-row fusion-row fusion-flex-align-items-flex-start fusion-flex-content-wrap" style="max-width:1310.4px;margin-left: calc(-4% / 2 );margin-right: calc(-4% / 2 );"><div class="fusion-layout-column fusion_builder_column fusion-builder-column-0 fusion_builder_column_1_1 1_1 fusion-flex-column" style="--awb-bg-size:cover;--awb-width-large:100%;--awb-margin-top-large:0px;--awb-spacing-right-large:1.92%;--awb-margin-bottom-large:0px;--awb-spacing-left-large:1.92%;--awb-width-medium:100%;--awb-spacing-right-medium:1.92%;--awb-spacing-left-medium:1.92%;--awb-width-small:100%;--awb-spacing-right-small:1.92%;--awb-spacing-left-small:1.92%;"><div class="fusion-column-wrapper fusion-flex-justify-content-flex-start fusion-content-layout-column"><div class="fusion-text fusion-text-1"><p class="isSelectedEnd">L’assurance-vie est souvent présentée comme un placement qu’il faudrait impérativement ouvrir et alimenter avant 70 ans. Cette idée repose sur une réalité fiscale : les <strong>capitaux transmis au décès</strong> ne sont pas soumis au même régime selon que les primes ont été versées <strong>avant ou après le 70e anniversaire</strong> de l’assuré. Pour autant, considérer qu’une assurance-vie perd tout intérêt après 70 ans serait une erreur.</p>
<p>&nbsp;</p>
<p class="isSelectedEnd">Au contraire, <strong>ouvrir une assurance-vie après 70 ans</strong> peut répondre à plusieurs objectifs patrimoniaux : investir des liquidités, faire fructifier un capital, conserver une épargne disponible, organiser la transmission à ses proches ou encore profiter d’un cadre fiscal spécifique dans lequel les <strong>plus-values générées par les versements après 70 ans sont exclues de l’assiette des droits de succession</strong> visée par l’article 757 B du Code général des impôts.</p>
<p class="isSelectedEnd">La pertinence d’une telle stratégie dépend néanmoins du <strong>patrimoine de l’investisseur</strong>, de ses besoins futurs, de son horizon de placement, de la composition de sa famille et des bénéficiaires qu’il souhaite favoriser. Après 70 ans plus encore qu’auparavant, l’assurance-vie doit donc être envisagée comme un véritable <strong>outil de gestion et de transmission patrimoniale</strong>, et non comme une simple enveloppe fiscale.</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>&nbsp;</p>
<h2 style="text-align: center;"><strong>Peut-on ouvrir une assurance-vie après 70 ans ?</strong></h2>
<p>&nbsp;</p>
<h3><span style="text-decoration: underline;"><strong>• L’assurance-vie conserve son fonctionnement classique</strong></span></h3>
<p>&nbsp;</p>
<p class="isSelectedEnd">Atteindre 70 ans ne signifie pas que l’assurance-vie devient inaccessible ou qu’il n’est plus possible d’y investir. Le souscripteur peut continuer à constituer une <strong>épargne financière</strong>, effectuer des versements et investir sur les différents supports proposés par son contrat. Il n’existe par ailleurs pas de plafond légal général au montant pouvant être versé sur une assurance-vie, même si les conditions du contrat et la situation patrimoniale de l’investisseur doivent naturellement être prises en compte.</p>
<p class="isSelectedEnd">L’argent placé reste également <strong>disponible</strong>. Contrairement à certaines enveloppes d’épargne retraite, l’assurance-vie n’impose pas d’immobiliser les sommes jusqu’à une échéance déterminée. Le souscripteur peut réaliser un <strong>rachat partiel</strong> pour récupérer une partie de son épargne ou un rachat total s’il souhaite clôturer son contrat.</p>
<p>&nbsp;</p>
<p class="isSelectedEnd">Cette disponibilité représente un avantage important pour un investisseur de plus de 70 ans. Une stratégie patrimoniale doit en effet conserver suffisamment de <strong>liquidités mobilisables</strong> pour faire face aux dépenses courantes, financer une éventuelle dépendance, réaliser des travaux dans sa résidence ou simplement compléter ses revenus à la retraite.</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>&nbsp;</p>
<h3><span style="text-decoration: underline;"><strong>• Pourquoi ouvrir un nouveau contrat après 70 ans ?</strong></span></h3>
<p>&nbsp;</p>
<p class="isSelectedEnd">Lorsqu’un investisseur possède déjà une assurance-vie ouverte avant ses 70 ans, il peut généralement continuer à l’alimenter. Cependant, ouvrir un <strong>second contrat après 70 ans</strong> peut présenter un réel intérêt organisationnel.</p>
<p class="isSelectedEnd">Cela permet notamment de <strong>distinguer clairement les versements réalisés avant et après 70 ans</strong>, qui relèvent de régimes successoraux différents. Une séparation des contrats peut faciliter le suivi patrimonial, la définition des clauses bénéficiaires et, à terme, la compréhension de la fiscalité applicable par les héritiers et les professionnels chargés de la succession.</p>
<p class="isSelectedEnd">Il faut néanmoins retenir un principe essentiel : <strong>multiplier les contrats après 70 ans ne permet pas de multiplier l’abattement de 30 500 €</strong>. Celui-ci est apprécié globalement pour l’ensemble des contrats souscrits sur la tête d’un même assuré.</p>
<p>&nbsp;</p>
</div><div style="text-align:center;"><a class="fusion-button button-flat fusion-button-default-size button-default fusion-button-default button-1 fusion-button-default-span fusion-button-default-type" target="_self" href="https://acgestionprivee.com/gestionnaire-de-patrimoine-lyon/"><span class="fusion-button-text awb-button__text awb-button__text--default">CONTACTEZ NOS CONSEILLERS</span></a></div><div class="fusion-text fusion-text-2"><p>&nbsp;</p>
<p><img fetchpriority="high" decoding="async" class="aligncenter size-full wp-image-6260" src="https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2025/08/fiscalite-meuble-appartement.jpg" alt="Location meuble vs nu" width="1200" height="600" srcset="https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2025/08/fiscalite-meuble-appartement-18x9.jpg 18w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2025/08/fiscalite-meuble-appartement-200x100.jpg 200w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2025/08/fiscalite-meuble-appartement-300x150.jpg 300w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2025/08/fiscalite-meuble-appartement-400x200.jpg 400w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2025/08/fiscalite-meuble-appartement-600x300.jpg 600w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2025/08/fiscalite-meuble-appartement-768x384.jpg 768w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2025/08/fiscalite-meuble-appartement-800x400.jpg 800w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2025/08/fiscalite-meuble-appartement-1024x512.jpg 1024w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2025/08/fiscalite-meuble-appartement.jpg 1200w" sizes="(max-width: 1200px) 100vw, 1200px" /></p>
<p>&nbsp;</p>
<p>&nbsp;</p>
<h2 style="text-align: center;"><strong>Quelle fiscalité pour une assurance-vie ouverte après 70 ans ?</strong></h2>
<p>&nbsp;</p>
<h3><span style="text-decoration: underline;"><strong>• L’abattement global de 30 500 € sur les primes</strong></span></h3>
<p>&nbsp;</p>
<p class="isSelectedEnd">Pour les contrats concernés par l’article 757 B du Code général des impôts, les <strong>primes versées après le 70e anniversaire</strong> sont susceptibles d’être soumises aux droits de mutation par décès. Toutefois, ces primes bénéficient d’un <strong>abattement global de 30 500 €</strong>. Cet abattement est apprécié pour l’ensemble des contrats souscrits sur la tête du même assuré et non contrat par contrat ou bénéficiaire par bénéficiaire.</p>
<p class="isSelectedEnd">Ainsi, une personne qui ouvre trois assurances-vie après ses 70 ans ne bénéficie pas de trois abattements de 30 500 €. L’administration fiscale tient compte de <strong>l’ensemble des primes concernées</strong>, quel que soit le nombre de contrats.</p>
<p class="isSelectedEnd">Lorsque plusieurs personnes sont bénéficiaires, l’abattement est réparti entre les bénéficiaires concernés selon leur part dans les <strong>primes soumises au régime de l’article 757 B</strong>. Des règles particulières s’appliquent toutefois lorsque certains bénéficiaires sont eux-mêmes exonérés de droits de succession.</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>&nbsp;</p>
<h2 style="text-align: center;"><strong>L’avantage majeur : les gains ne sont pas compris dans l’assiette de l’article 757 B</strong></h2>
<p>&nbsp;</p>
<p class="isSelectedEnd">C’est probablement le point le plus intéressant, mais aussi le moins bien compris, de l’assurance-vie après 70 ans.</p>
<p class="isSelectedEnd">L’article 757 B vise essentiellement les <strong>primes versées après 70 ans</strong>. Les intérêts, participations aux bénéfices et autres produits générés par ces primes sont exclus de cette assiette. Le BOFiP confirme expressément que les <strong>produits attachés au contrat</strong>, y compris ceux provenant de versements réalisés après le 70e anniversaire, ne sont pas compris dans l’assiette des droits de mutation par décès prévue par ce dispositif.</p>
<p>&nbsp;</p>
<p class="isSelectedEnd">Cela signifie qu’une assurance-vie ouverte après 70 ans peut devenir particulièrement intéressante lorsque le contrat est conservé pendant plusieurs années et génère une <strong>performance significative</strong>. Plus les gains accumulés sont importants, plus la fraction du capital transmis qui échappe à l’assiette de l’article 757 B peut devenir conséquente.</p>
<p class="isSelectedEnd">Il faut donc éviter de résumer la fiscalité après 70 ans à la seule phrase : « l’abattement n’est plus que de 30 500 € ». Cette présentation oublie une partie essentielle du mécanisme : <strong>la capitalisation des gains</strong>.</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>&nbsp;</p>
<h3><strong><span style="text-decoration: underline;">• Exemple d’un investissement réalisé à 72 ans</span></strong></h3>
<p>&nbsp;</p>
<p class="isSelectedEnd">Prenons l’exemple d’un investisseur âgé de 72 ans qui verse <strong>100 000 €</strong> sur une assurance-vie nouvellement ouverte. Plusieurs années plus tard, au moment de son décès, le contrat est valorisé à <strong>135 000 €</strong>. Le contrat a donc généré 35 000 € de gains.</p>
<p class="isSelectedEnd">Dans une présentation volontairement simplifiée du mécanisme de l’article 757 B, la base liée aux primes est de 100 000 €. Après application de l’abattement global de <strong>30 500 €</strong>, il reste 69 500 € susceptibles d’être soumis aux droits de mutation selon la situation du bénéficiaire. En revanche, les <strong>35 000 € de produits générés par le contrat sont exclus de cette assiette</strong>.</p>
<p>&nbsp;</p>
<p><img decoding="async" class="aligncenter wp-image-6581" src="https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2026/09/Capture-decran-2026-09-17-a-7.59.42-PM.webp" alt="" width="547" height="215" srcset="https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2026/09/Capture-decran-2026-09-17-a-7.59.42-PM-18x7.webp 18w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2026/09/Capture-decran-2026-09-17-a-7.59.42-PM-200x79.webp 200w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2026/09/Capture-decran-2026-09-17-a-7.59.42-PM-300x118.webp 300w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2026/09/Capture-decran-2026-09-17-a-7.59.42-PM-400x157.webp 400w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2026/09/Capture-decran-2026-09-17-a-7.59.42-PM-600x236.webp 600w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2026/09/Capture-decran-2026-09-17-a-7.59.42-PM-768x302.webp 768w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2026/09/Capture-decran-2026-09-17-a-7.59.42-PM-800x314.webp 800w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2026/09/Capture-decran-2026-09-17-a-7.59.42-PM-1024x402.webp 1024w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2026/09/Capture-decran-2026-09-17-a-7.59.42-PM-1200x471.webp 1200w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2026/09/Capture-decran-2026-09-17-a-7.59.42-PM-1536x603.webp 1536w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2026/09/Capture-decran-2026-09-17-a-7.59.42-PM.webp 1630w" sizes="(max-width: 547px) 100vw, 547px" /></p>
<p>&nbsp;</p>
<p class="isSelectedEnd">L’intérêt peut devenir encore plus marqué avec un <strong>horizon de placement long</strong>. Une somme investie à 71 ou 72 ans et conservée quinze ans peut générer une quantité importante de produits, selon la performance des supports choisis. Il convient naturellement de rappeler qu’une performance financière n’est jamais garantie lorsqu’une partie du contrat est investie en <strong>unités de compte</strong>.</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>&nbsp;</p>
<h2 style="text-align: center;"><strong>Assurance-vie avant ou après 70 ans : quelles différences ?</strong></h2>
<p>&nbsp;</p>
<p class="isSelectedEnd">Le régime applicable aux versements réalisés avant 70 ans est généralement plus avantageux pour transmettre des capitaux importants à des bénéficiaires qui ne sont pas exonérés.</p>
<p class="isSelectedEnd">Pour les versements entrant dans le champ de l’article 990 I, chaque bénéficiaire peut notamment disposer d’un <strong>abattement de 152 500 €</strong>, avant application d’un prélèvement de 20 %, puis de 31,25 % au-delà des seuils prévus par la réglementation. Les versements relevant de l’article 757 B obéissent quant à eux au mécanisme de l’<strong>abattement global de 30 500 €</strong>, puis aux règles des droits de succession selon le lien de parenté.</p>
<p>&nbsp;</p>
<p><img decoding="async" class="aligncenter wp-image-6582" src="https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2026/09/Capture-decran-2026-09-17-a-8.00.18-PM-scaled.webp" alt="" width="840" height="163" srcset="https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2026/09/Capture-decran-2026-09-17-a-8.00.18-PM-18x3.webp 18w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2026/09/Capture-decran-2026-09-17-a-8.00.18-PM-200x39.webp 200w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2026/09/Capture-decran-2026-09-17-a-8.00.18-PM-300x58.webp 300w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2026/09/Capture-decran-2026-09-17-a-8.00.18-PM-400x78.webp 400w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2026/09/Capture-decran-2026-09-17-a-8.00.18-PM-600x116.webp 600w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2026/09/Capture-decran-2026-09-17-a-8.00.18-PM-768x149.webp 768w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2026/09/Capture-decran-2026-09-17-a-8.00.18-PM-800x155.webp 800w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2026/09/Capture-decran-2026-09-17-a-8.00.18-PM-1024x199.webp 1024w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2026/09/Capture-decran-2026-09-17-a-8.00.18-PM-1200x233.webp 1200w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2026/09/Capture-decran-2026-09-17-a-8.00.18-PM-1536x298.webp 1536w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2026/09/Capture-decran-2026-09-17-a-8.00.18-PM-scaled.webp 2560w" sizes="(max-width: 840px) 100vw, 840px" /></p>
<p>&nbsp;</p>
<p class="isSelectedEnd">*Présentation générale pour les contrats et primes relevant de ces régimes. Les <strong>dates de souscription et de versement</strong> peuvent conduire à l’application de règles historiques spécifiques.</p>
<p class="isSelectedEnd">La différence est donc importante, mais elle ne doit pas conduire à opposer systématiquement les deux périodes. Les versements avant et après 70 ans peuvent être <strong>complémentaires au sein d’une stratégie patrimoniale globale</strong>.</p>
<p>&nbsp;</p>
</div><div style="text-align:center;"><a class="fusion-button button-flat fusion-button-default-size button-default fusion-button-default button-2 fusion-button-default-span fusion-button-default-type" target="_self" href="https://acgestionprivee.com/gestionnaire-de-patrimoine-lyon/"><span class="fusion-button-text awb-button__text awb-button__text--default">EN SAVOIR PLUS</span></a></div><div class="fusion-text fusion-text-3"><p>&nbsp;</p>
<p><img decoding="async" class="aligncenter size-full wp-image-6280" src="https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2025/08/acheter-appartement-occupe.jpg" alt="Acheter appartement occupé" width="1200" height="600" srcset="https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2025/08/acheter-appartement-occupe-18x9.jpg 18w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2025/08/acheter-appartement-occupe-200x100.jpg 200w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2025/08/acheter-appartement-occupe-300x150.jpg 300w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2025/08/acheter-appartement-occupe-400x200.jpg 400w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2025/08/acheter-appartement-occupe-600x300.jpg 600w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2025/08/acheter-appartement-occupe-768x384.jpg 768w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2025/08/acheter-appartement-occupe-800x400.jpg 800w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2025/08/acheter-appartement-occupe-1024x512.jpg 1024w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2025/08/acheter-appartement-occupe.jpg 1200w" sizes="(max-width: 1200px) 100vw, 1200px" /></p>
<p>&nbsp;</p>
<p>&nbsp;</p>
<h2 style="text-align: center;"><strong>Assurance-vie après 70 ans : Les droits de succession dépendent aussi du bénéficiaire</strong></h2>
<p>&nbsp;</p>
<h3><span style="text-decoration: underline;"><strong>• Assurance-vie après 70 ans : Après l’abattement de 30 500 €, le lien de parenté redevient essentiel</strong></span></h3>
<p>&nbsp;</p>
<p class="isSelectedEnd">La fraction taxable des primes versées après 70 ans est soumise aux <strong><a href="https://edouarddenis-immobilier.com/pour-habiter/droits-de-mutation-frais-de-notaire" target="_blank" rel="noopener">droits de mutation</a> par décès selon le lien de parenté</strong> existant entre l’assuré et le bénéficiaire. L’assurance-vie après 70 ans peut ainsi être beaucoup plus intéressante pour un enfant que pour une personne sans lien de parenté, car les règles de succession de droit commun ne sont pas les mêmes.</p>
<p class="isSelectedEnd">Les sommes soumises à l’article 757 B peuvent bénéficier, lorsque les conditions sont réunies, des <strong>abattements successoraux de droit commun</strong> correspondant à la situation du bénéficiaire. À titre d’exemple, l’abattement successoral applicable à un enfant est actuellement de 100 000 €, sous réserve notamment de son utilisation dans le cadre de la succession et des donations antérieures prises en compte fiscalement.</p>
<p class="isSelectedEnd">Il faut donc analyser conjointement <strong>l’assurance-vie et le reste de la succession</strong>. Deux personnes ayant placé exactement 100 000 € après 70 ans peuvent aboutir à des fiscalités totalement différentes selon la composition de leur patrimoine et le bénéficiaire choisi.</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>&nbsp;</p>
<h3><span style="text-decoration: underline;"><strong>• Assurance-vie après 70 ans : Le conjoint et le partenaire de PACS sont exonérés</strong></span></h3>
<p>&nbsp;</p>
<p class="isSelectedEnd">Le conjoint survivant et le partenaire lié au défunt par un PACS sont <strong>exonérés de droits de mutation par décès</strong>. Cette exonération est prévue par l’article 796-0 bis du Code général des impôts.</p>
<p class="isSelectedEnd">D’un strict point de vue successoral, il n’est donc généralement pas nécessaire d’utiliser une assurance-vie uniquement pour rechercher une économie de droits au profit du conjoint. En revanche, l’assurance-vie peut conserver un intérêt pour <strong>organiser la transmission du capital</strong>, désigner précisément les bénéficiaires ou disposer d’une enveloppe financière distincte du reste du patrimoine.</p>
<p class="isSelectedEnd">Selon la situation familiale, il peut également être pertinent de désigner les <strong>enfants ou petits-enfants</strong> comme bénéficiaires de tout ou partie du contrat plutôt que de concentrer l’intégralité de l’épargne au profit d’un conjoint déjà exonéré. Cette décision doit cependant être prise dans le cadre d’une étude patrimoniale globale.</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>&nbsp;</p>
<h2 style="text-align: center;"><strong>Quelle fiscalité en cas de retrait après 70 ans ?</strong></h2>
<p>&nbsp;</p>
<h3><strong><span style="text-decoration: underline;">• L’âge du souscripteur n’est pas le critère de taxation des rachats</span></strong></h3>
<p>&nbsp;</p>
<p class="isSelectedEnd">La fiscalité successorale après 70 ans ne doit pas être confondue avec la fiscalité applicable lorsque le souscripteur effectue lui-même un retrait.</p>
<p class="isSelectedEnd">Lors d’un <strong>rachat d’assurance-vie</strong>, seule la fraction correspondant aux gains comprise dans le retrait est susceptible d’être soumise à l’impôt sur le revenu. La part correspondant au capital initialement versé n’est pas imposée comme un revenu.</p>
<p class="isSelectedEnd">Pour les versements réalisés depuis le 27 septembre 2017 sur un contrat de moins de huit ans, les gains sont en principe soumis à un taux forfaitaire d’impôt sur le revenu de <strong>12,8 %</strong>, sauf option globale pour le barème progressif. Les prélèvements sociaux sur les gains sont actuellement de <strong>17,2 %</strong>.</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>&nbsp;</p>
<h3><strong><span style="text-decoration: underline;">• Prendre date reste intéressant après 70 ans</span></strong></h3>
<p>&nbsp;</p>
<p class="isSelectedEnd">Lorsque le contrat atteint huit ans, son régime fiscal devient plus favorable pour les rachats. Le contribuable bénéficie notamment d’un <strong>abattement annuel sur les gains retirés de 4 600 €</strong> s’il est célibataire et de <strong>9 200 € pour un couple</strong> soumis à imposition commune.</p>
<p class="isSelectedEnd">Pour les primes versées depuis le 27 septembre 2017, les gains correspondant à une fraction de primes n’excédant pas 150 000 € peuvent ensuite bénéficier du taux de <strong>7,5 %</strong> après huit ans, tandis que la fraction correspondant aux primes dépassant ce seuil relève du taux de 12,8 %, sous réserve des règles fiscales applicables à la situation du contribuable. Le seuil de 150 000 € s’apprécie en tenant compte de l’ensemble des contrats concernés.</p>
<p class="isSelectedEnd">Ouvrir un contrat à 71 ans permet donc de <strong>commencer à faire courir l’ancienneté fiscale</strong>. Si l’investisseur réalise des rachats à partir de 79 ans, il peut bénéficier du régime des contrats de plus de huit ans. Cette caractéristique renforce l’intérêt de ne pas attendre d’avoir immédiatement besoin de l’assurance-vie pour procéder à son ouverture.</p>
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<p>&nbsp;</p>
<h2 style="text-align: center;"><strong>Comment investir sur une assurance-vie après 70 ans ?</strong></h2>
<p>&nbsp;</p>
<h3><span style="text-decoration: underline;"><strong>• Assurance-vie après 70 ans : Adapter le niveau de risque à l’objectif patrimonial</strong></span></h3>
<p>&nbsp;</p>
<p class="isSelectedEnd">L’âge ne doit pas être le seul élément utilisé pour déterminer une allocation. Une personne de 72 ans disposant d’importants revenus, d’un patrimoine immobilier conséquent et de liquidités suffisantes peut accepter davantage de volatilité qu’une personne du même âge dont l’assurance-vie représente l’essentiel du patrimoine disponible.</p>
<p class="isSelectedEnd">L’allocation doit être construite selon <strong>l’horizon de placement, le besoin de revenus, la tolérance au risque et l’objectif de transmission</strong>. Une partie des capitaux peut par exemple être investie sur un fonds en euros tandis qu’une autre est orientée vers des unités de compte afin de rechercher davantage de performance.</p>
<p class="isSelectedEnd">Les unités de compte peuvent donner accès à différentes classes d’actifs, notamment des fonds investis en actions, obligations ou immobilier. Leur valeur peut toutefois évoluer à la hausse comme à la baisse et <strong>leur capital n’est pas garanti par l’assureur</strong>.</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>&nbsp;</p>
<h3><span style="text-decoration: underline;"><strong>• Assurance-vie après 70 ans : Conserver une poche de sécurité suffisante</strong></span></h3>
<p>&nbsp;</p>
<p class="isSelectedEnd">L’un des risques d’une stratégie de transmission trop agressive après 70 ans consiste à immobiliser psychologiquement une part excessive de son patrimoine au profit de ses futurs bénéficiaires.</p>
<p class="isSelectedEnd">Un investisseur doit continuer à conserver des ressources lui permettant de financer son <strong>niveau de vie, sa santé, son logement et une éventuelle perte d’autonomie</strong>. Même si l’argent placé en assurance-vie reste rachetable, une baisse des marchés au mauvais moment peut rendre un retrait moins favorable si une part importante du contrat est investie en unités de compte.</p>
<p class="isSelectedEnd">L’objectif n’est donc pas de placer le maximum possible dans une assurance-vie, mais de déterminer la somme que l’investisseur peut raisonnablement affecter à une <strong>stratégie de capitalisation de moyen ou long terme</strong>.</p>
<p>&nbsp;</p>
</div><div style="text-align:center;"><a class="fusion-button button-flat fusion-button-default-size button-default fusion-button-default button-3 fusion-button-default-span fusion-button-default-type" target="_self" href="https://acgestionprivee.com/gestionnaire-de-patrimoine-lyon/"><span class="fusion-button-text awb-button__text awb-button__text--default">CONTACTEZ NOS CONSEILLERS</span></a></div><div class="fusion-text fusion-text-4"><div class="fusion-text fusion-text-4"></div>
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<p><img decoding="async" class="aligncenter size-full wp-image-6279" src="https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2025/08/appartement-loue-achat.jpg" alt="Appartement loué pour un investissement locatif" width="1200" height="600" srcset="https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2025/08/appartement-loue-achat-18x9.jpg 18w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2025/08/appartement-loue-achat-200x100.jpg 200w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2025/08/appartement-loue-achat-300x150.jpg 300w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2025/08/appartement-loue-achat-400x200.jpg 400w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2025/08/appartement-loue-achat-600x300.jpg 600w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2025/08/appartement-loue-achat-768x384.jpg 768w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2025/08/appartement-loue-achat-800x400.jpg 800w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2025/08/appartement-loue-achat-1024x512.jpg 1024w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2025/08/appartement-loue-achat.jpg 1200w" sizes="(max-width: 1200px) 100vw, 1200px" /></p>
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<p>&nbsp;</p>
<h2 style="text-align: center;"><strong>Assurance-vie après 70 ans : Soigner la clause bénéficiaire après 70 ans</strong></h2>
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<p class="isSelectedEnd">La performance financière du contrat ne constitue qu’une partie de la stratégie. La <strong>clause bénéficiaire</strong> est tout aussi importante puisqu’elle détermine à qui l’assureur devra verser les capitaux au décès.</p>
<p class="isSelectedEnd">Une clause standard peut convenir à une situation familiale simple, mais elle devient parfois insuffisante en présence d’une <strong>famille recomposée, de plusieurs enfants, de petits-enfants ou d’objectifs de transmission différents entre les bénéficiaires</strong>.</p>
<p>&nbsp;</p>
<p class="isSelectedEnd">Il est notamment possible de prévoir plusieurs bénéficiaires et de répartir le capital dans des proportions déterminées. Selon les objectifs, des stratégies plus élaborées peuvent également être étudiées avec les professionnels compétents. Une clause bénéficiaire mal rédigée peut à l’inverse produire un résultat différent de celui recherché par le souscripteur.</p>
<p class="isSelectedEnd">La clause doit donc être <strong>régulièrement réexaminée</strong>, notamment après un mariage, un divorce, un décès, une naissance ou une modification importante du patrimoine. Ouvrir un nouveau contrat après 70 ans constitue justement une bonne occasion de refaire un point complet sur l’organisation de sa transmission.</p>
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<h2 style="text-align: center;"><strong>Assurance-vie après 70 ans : Attention aux primes manifestement exagérées</strong></h2>
<p>&nbsp;</p>
<p class="isSelectedEnd">L’assurance-vie bénéficie d’un régime civil particulier. Le capital versé à un bénéficiaire déterminé n’est en principe pas soumis aux règles classiques de rapport à succession et de réduction pour atteinte à la réserve héréditaire. Cette protection comporte néanmoins une limite importante : les <strong>primes manifestement exagérées au regard des facultés du souscripteur</strong> peuvent faire l’objet d’une contestation. Ce principe est expressément prévu par l’article L.132-13 du Code des assurances.</p>
<p>&nbsp;</p>
<p class="isSelectedEnd">Cette question mérite une attention particulière après 70 ans. Un versement important n’est pas automatiquement excessif du seul fait de l’âge du souscripteur. L’analyse tient notamment compte de sa <strong>situation patrimoniale, familiale, de ses ressources et de l’utilité du contrat</strong> au moment où les primes sont versées, comme l’a rappelé la jurisprudence.</p>
<p class="isSelectedEnd">Il est donc préférable de conserver une véritable cohérence économique. Une personne disposant d’un patrimoine de plusieurs millions d’euros peut parfaitement avoir une logique différente de celle d’un investisseur qui placerait presque toutes ses économies sur un contrat à un âge avancé.</p>
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<h2 style="text-align: center;"><strong>Assurance-vie après 70 ans : Dans quelles situations ouvrir une assurance-vie après 70 ans est-il pertinent ?</strong></h2>
<p>&nbsp;</p>
<h3><strong><span style="text-decoration: underline;">• Assurance-vie après 70 ans : Pour transmettre un capital déjà disponible</span></strong></h3>
<p>&nbsp;</p>
<p class="isSelectedEnd">L’assurance-vie peut être particulièrement adaptée lorsqu’un investisseur dispose de <strong>liquidités excédentaires</strong> dont il n’a pas besoin à court terme et souhaite progressivement organiser leur transmission.</p>
<p class="isSelectedEnd">L’abattement de 30 500 €, la possibilité de bénéficier dans certaines situations des <strong>abattements successoraux ordinaires</strong> et surtout l’exclusion des produits de l’assiette de l’article 757 B constituent alors des leviers intéressants.</p>
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<h3><span style="text-decoration: underline;"><strong>• Assurance-vie après 70 ans : Pour faire fructifier un capital pendant plusieurs années</strong></span></h3>
<p>&nbsp;</p>
<p class="isSelectedEnd">Plus l’horizon de placement est long, plus le mécanisme de capitalisation peut prendre de l’importance. Une personne qui ouvre une assurance-vie à 70 ou 72 ans peut encore disposer d’un <strong>horizon patrimonial significatif</strong>.</p>
<p class="isSelectedEnd">Dans cette perspective, la stratégie d’investissement doit rechercher un équilibre entre <strong>sécurité, disponibilité et potentiel de rendement</strong>, plutôt qu’une exposition excessive au risque motivée uniquement par la volonté de transmettre davantage.</p>
<p>&nbsp;</p>
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<h3><strong><span style="text-decoration: underline;">• Assurance-vie après 70 ans : Après une vente immobilière ou la perception d’un capital</span></strong></h3>
<p>&nbsp;</p>
<p class="isSelectedEnd">La vente d’une résidence secondaire, d’un investissement locatif ou d’une entreprise peut conduire un investisseur retraité à disposer d’une importante somme sur ses comptes bancaires.</p>
<p class="isSelectedEnd">Conserver l’intégralité de ces liquidités sans véritable stratégie n’est pas toujours optimal. Une partie peut être conservée en <strong>épargne de précaution</strong>, tandis qu’une autre peut être placée en assurance-vie afin d’être investie et intégrée à la stratégie de transmission.</p>
<p>&nbsp;</p>
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<h3 style="text-align: left;"><span style="text-decoration: underline;"><strong>• Assurance-vie après 70 ans : Pour compléter des contrats ouverts avant 70 ans</strong></span></h3>
<p>&nbsp;</p>
<p class="isSelectedEnd">Une stratégie patrimoniale peut également associer <strong>anciens contrats et nouveaux contrats</strong>. Les contrats alimentés avant 70 ans conservent leur intérêt propre tandis qu’un nouveau contrat permet de matérialiser les capitaux investis après cet âge.</p>
<p class="isSelectedEnd">Cette séparation facilite souvent la lecture du patrimoine et peut permettre de définir des <strong>bénéficiaires différents selon les enveloppes</strong>. Elle ne crée cependant aucun abattement supplémentaire de 30 500 €, celui-ci restant global.</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>&nbsp;</p>
<h2 style="text-align: center;"><strong>Assurance-vie après 70 ans : Quelles erreurs éviter après 70 ans ?</strong></h2>
<p>&nbsp;</p>
<p class="isSelectedEnd">La première erreur consiste à penser qu’<strong>il est trop tard pour ouvrir une assurance-vie</strong>. La seconde serait, à l’inverse, d’investir une somme importante uniquement pour bénéficier d’une fiscalité successorale sans analyser les autres conséquences.</p>
<p class="isSelectedEnd">Il faut notamment éviter de verser une part disproportionnée de son patrimoine, de conserver une <strong>allocation trop risquée par rapport aux besoins futurs</strong>, d’ignorer les frais du contrat ou de négliger la rédaction de la clause bénéficiaire.</p>
<p>&nbsp;</p>
<p class="isSelectedEnd">Il est également important de ne pas raisonner uniquement en fonction de l’abattement de 30 500 €. La véritable question est de savoir quelle somme sera investie, pendant combien de temps, avec quelle <strong>rentabilité potentielle</strong>, pour quels bénéficiaires et en présence de quel patrimoine successoral.</p>
<p class="isSelectedEnd">Enfin, les contrats anciens peuvent relever de <strong>régimes fiscaux historiques particuliers</strong>, notamment selon leur date de souscription et la date des primes. Avant de racheter, transférer économiquement des capitaux ou modifier une stratégie existante, un audit des contrats déjà détenus peut donc être nécessaire. Le BOFiP distingue notamment les contrats selon leur souscription avant ou après le 20 novembre 1991.</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>&nbsp;</p>
<h2 style="text-align: center;"><strong>Assurance-vie après 70 ans : un outil à intégrer dans une stratégie globale</strong></h2>
<p>&nbsp;</p>
<p class="isSelectedEnd"><strong>Ouvrir une assurance-vie après 70 ans peut donc être tout à fait pertinent.</strong> Certes, les versements ne profitent plus du même régime successoral que les primes versées avant cet âge. L’abattement spécifique est limité à <strong>30 500 € pour l’ensemble des contrats</strong>, et les primes excédentaires peuvent être soumises aux droits de succession selon le lien de parenté.</p>
<p class="isSelectedEnd">Mais cette lecture ne doit pas masquer les autres avantages. Les <strong>gains générés par les primes versées après 70 ans sont exclus de l’assiette des droits de mutation prévue par l’article 757 B</strong>, l’épargne reste disponible, le contrat continue de capitaliser et son ancienneté permet progressivement d&rsquo;améliorer la fiscalité applicable aux rachats.</p>
<p class="isSelectedEnd">L’assurance-vie après 70 ans peut ainsi trouver sa place aux côtés d’autres outils tels que la <strong>donation, le démembrement de propriété, l’immobilier ou les placements financiers</strong>, en fonction des objectifs de l’investisseur.</p>
<p>&nbsp;</p>
<p class="isSelectedEnd">La meilleure stratégie ne consiste donc pas nécessairement à verser « avant ou après 70 ans », mais à déterminer <strong>quelle enveloppe utiliser, quel montant investir, quels bénéficiaires désigner et quelle part du patrimoine conserver disponible</strong>.</p>
<p>Pour un investisseur disposant d’un patrimoine déjà constitué, la réalisation d’un <strong>bilan patrimonial complet</strong> permet de mesurer précisément l’intérêt d’ouvrir ou d’alimenter une assurance-vie après 70 ans et d’intégrer cette enveloppe dans une stratégie cohérente de gestion, de revenus et de transmission.</p>
</div></div></div></div></div>
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		<title>Comment investir en Groupement Foncier Forestier ? Les 5 choses à savoir</title>
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		<dc:creator><![CDATA[Alexandre FOURRIER]]></dc:creator>
		<pubDate>Tue, 25 Aug 2026 18:06:22 +0000</pubDate>
				<category><![CDATA[Juridique et fiscal]]></category>
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					<description><![CDATA[<p>L’investissement dans la forêt séduit de plus en plus les investisseurs à la recherche d’une diversification patrimoniale, d’un actif tangible et d’un placement pouvant être conservé sur le long terme. Toutefois, acheter directement plusieurs hectares de forêt implique une connaissance du marché forestier, une gestion des parcelles et, surtout, des capitaux parfois importants. Le  [...]</p>
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										<content:encoded><![CDATA[<div class="fusion-fullwidth fullwidth-box fusion-builder-row-2 fusion-flex-container nonhundred-percent-fullwidth non-hundred-percent-height-scrolling" style="--awb-border-radius-top-left:0px;--awb-border-radius-top-right:0px;--awb-border-radius-bottom-right:0px;--awb-border-radius-bottom-left:0px;--awb-flex-wrap:wrap;" ><div class="fusion-builder-row fusion-row fusion-flex-align-items-flex-start fusion-flex-content-wrap" style="max-width:1310.4px;margin-left: calc(-4% / 2 );margin-right: calc(-4% / 2 );"><div class="fusion-layout-column fusion_builder_column fusion-builder-column-1 fusion_builder_column_1_1 1_1 fusion-flex-column" style="--awb-bg-size:cover;--awb-width-large:100%;--awb-margin-top-large:0px;--awb-spacing-right-large:1.92%;--awb-margin-bottom-large:0px;--awb-spacing-left-large:1.92%;--awb-width-medium:100%;--awb-spacing-right-medium:1.92%;--awb-spacing-left-medium:1.92%;--awb-width-small:100%;--awb-spacing-right-small:1.92%;--awb-spacing-left-small:1.92%;"><div class="fusion-column-wrapper fusion-flex-justify-content-flex-start fusion-content-layout-column"><div class="fusion-text fusion-text-6"><p class="isSelectedEnd">L’investissement dans la forêt séduit de plus en plus les investisseurs à la recherche d’une <strong>diversification patrimoniale</strong>, d’un <strong>actif tangible</strong> et d’un placement pouvant être conservé sur le long terme. Toutefois, acheter directement plusieurs hectares de forêt implique une connaissance du marché forestier, une gestion des parcelles et, surtout, des capitaux parfois importants. Le <strong>Groupement Forestier d’Investissement</strong>, plus couramment appelé <strong>GFI</strong>, permet d’accéder plus facilement à cette classe d’actifs en achetant des parts d’un véhicule détenant lui-même plusieurs propriétés forestières.</p>
<p class="isSelectedEnd">L’expression <strong>« groupement foncier forestier d’investissement »</strong> est parfois utilisée dans le langage courant et dans les recherches en ligne. Juridiquement, le terme consacré est toutefois <strong>Groupement Forestier d’Investissement (GFI)</strong>. Le Code forestier définit le groupement forestier comme une société civile constituée notamment pour acquérir, conserver, améliorer et gérer un ou plusieurs massifs forestiers. Lorsqu’un tel groupement collecte des capitaux auprès d’investisseurs afin de les investir selon une politique d’investissement déterminée, il prend la qualité de <strong>GFI</strong>.</p>
<p>&nbsp;</p>
<p class="isSelectedEnd">Le fonctionnement du GFI peut rappeler, dans son principe, celui d’une <strong>SCPI immobilière</strong> : l’investisseur ne sélectionne pas directement une parcelle de forêt mais acquiert des <strong>parts d’un véhicule collectif</strong>, dont le patrimoine est géré par des professionnels. Il devient ainsi indirectement propriétaire d’une fraction d’un ensemble de forêts réparties sur différents territoires.</p>
<p class="isSelectedEnd">Au-delà de l&rsquo;aspect environnemental, le GFI doit être analysé comme un <strong>véritable investissement patrimonial</strong>. Son intérêt ne repose pas uniquement sur la fiscalité : qualité des forêts, diversité des essences, âge des peuplements, localisation géographique, politique d’acquisition, niveau des frais et capacité de la société de gestion à valoriser les actifs sont autant d’éléments à étudier avant d’investir.</p>
<p>&nbsp;</p>
</div><div style="text-align:center;"><a class="fusion-button button-flat fusion-button-default-size button-default fusion-button-default button-4 fusion-button-default-span fusion-button-default-type" target="_self" href="https://acgestionprivee.com/gestionnaire-de-patrimoine-lyon/"><span class="fusion-button-text awb-button__text awb-button__text--default">CONTACTEZ NOS CONSEILLERS</span></a></div><div class="fusion-text fusion-text-7"><p>&nbsp;</p>
<p><img decoding="async" class="aligncenter wp-image-6577 size-full" src="https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2026/08/224.webp" alt="groupement foncier forestier GFF" width="1183" height="697" srcset="https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2026/08/224-18x12.webp 18w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2026/08/224-200x118.webp 200w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2026/08/224-300x177.webp 300w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2026/08/224-400x236.webp 400w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2026/08/224-600x354.webp 600w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2026/08/224-768x452.webp 768w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2026/08/224-800x471.webp 800w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2026/08/224-1024x603.webp 1024w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2026/08/224.webp 1183w" sizes="(max-width: 1183px) 100vw, 1183px" /></p>
<p>&nbsp;</p>
<p>&nbsp;</p>
<h2 style="text-align: center;"><strong>Qu’est-ce qu’un Groupement Forestier d’Investissement ?</strong></h2>
<p>&nbsp;</p>
<h3><span style="text-decoration: underline;"><strong>• Le GFI est avant tout une société civile forestière</strong></span></h3>
<p>&nbsp;</p>
<p class="isSelectedEnd">Un <strong>groupement forestier</strong> est juridiquement une société civile dont l’objet consiste notamment à assurer la <strong>constitution, l’acquisition, l’amélioration, l’équipement, la conservation ou la gestion de massifs forestiers</strong>. Sa durée statutaire peut atteindre 99 ans. Il ne s’agit donc pas simplement d’un produit financier : derrière les parts détenues par les investisseurs se trouvent de véritables <strong>parcelles forestières et actifs fonciers</strong>.</p>
<p class="isSelectedEnd">Le <strong>Groupement Forestier d’Investissement</strong> constitue une forme particulière de groupement forestier. Le Code forestier prévoit qu’un groupement devient un GFI lorsqu’il <strong>lève des capitaux auprès d’investisseurs</strong> afin de les investir dans leur intérêt conformément à une politique d’investissement définie par le groupement ou sa société de gestion. Le GFI entre ainsi dans l’univers réglementé des <strong>fonds d’investissement alternatifs</strong>.</p>
<p class="isSelectedEnd">Lorsqu’un GFI réalise une <strong>offre au public</strong>, sa commercialisation est soumise à un cadre spécifique. L’AMF encadre notamment la note d’information, les modalités de souscription et de cession des parts ainsi que les informations communiquées aux associés. L’existence de ce cadre réglementaire améliore la transparence, mais <strong>ne supprime ni le risque de perte en capital ni le risque de liquidité</strong> inhérents à l’investissement.</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>&nbsp;</p>
<h3><span style="text-decoration: underline;"><strong>• Dans quoi un GFI peut-il investir ?</strong></span></h3>
<p>&nbsp;</p>
<p class="isSelectedEnd">Le patrimoine d’un GFI est principalement composé de <strong>bois et forêts, de terrains nus destinés à être boisés</strong>, de leurs accessoires et dépendances, ainsi que d’une poche de <strong>liquidités ou valeurs assimilées</strong>. Le principe est donc de conserver une exposition très majoritairement liée au patrimoine forestier.</p>
<p class="isSelectedEnd">La réglementation prévoit également des règles destinées à favoriser la <a href="https://finary.com/fr/blog/epargne/exotique/alternatifs/investir-dans-la-foret-pour-reduire-ses-impots" target="_blank" rel="noopener"><strong>diversification du patrimoine forestier</strong></a>. En principe, celui-ci doit être réparti entre au moins deux unités de gestion distinctes éloignées d’au moins 20 kilomètres, et une seule unité ne peut représenter plus de 60 % de la surface totale, sauf respect d’autres critères réglementaires de diversification.</p>
<p class="isSelectedEnd">Cette diversification est particulièrement importante en matière forestière. Un investisseur doit en effet éviter de concentrer tout son patrimoine forestier sur <strong>une seule région, une seule essence ou un seul type de peuplement</strong>. La diversité géographique et sylvicole permet de répartir une partie des risques, même si elle ne peut naturellement pas les supprimer.</p>
<p>&nbsp;</p>
<p><img decoding="async" class="aligncenter  wp-image-6573" src="https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2026/08/Capture-decran-2026-08-25-a-7.54.59-PM-scaled.webp" alt="" width="1129" height="178" srcset="https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2026/08/Capture-decran-2026-08-25-a-7.54.59-PM-18x3.webp 18w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2026/08/Capture-decran-2026-08-25-a-7.54.59-PM-200x32.webp 200w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2026/08/Capture-decran-2026-08-25-a-7.54.59-PM-300x47.webp 300w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2026/08/Capture-decran-2026-08-25-a-7.54.59-PM-400x63.webp 400w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2026/08/Capture-decran-2026-08-25-a-7.54.59-PM-600x95.webp 600w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2026/08/Capture-decran-2026-08-25-a-7.54.59-PM-768x121.webp 768w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2026/08/Capture-decran-2026-08-25-a-7.54.59-PM-800x126.webp 800w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2026/08/Capture-decran-2026-08-25-a-7.54.59-PM-1024x162.webp 1024w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2026/08/Capture-decran-2026-08-25-a-7.54.59-PM-1200x190.webp 1200w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2026/08/Capture-decran-2026-08-25-a-7.54.59-PM-1536x243.webp 1536w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2026/08/Capture-decran-2026-08-25-a-7.54.59-PM-scaled.webp 2560w" sizes="(max-width: 1129px) 100vw, 1129px" /></p>
<p>&nbsp;</p>
<p>&nbsp;</p>
<h2 style="text-align: center;"><strong>Groupement Foncier Forestier : Comment fonctionne un investissement en GFI ?</strong></h2>
<p>&nbsp;</p>
<h3><span style="text-decoration: underline;"><strong>• L’investisseur achète des parts et non directement une forêt</strong></span></h3>
<p>&nbsp;</p>
<p class="isSelectedEnd">Lorsqu’un investisseur souscrit dans un <strong>Groupement Forestier d’Investissement</strong>, il acquiert des <strong>parts sociales</strong>. Les capitaux collectés permettent ensuite au GFI d’acquérir et de gérer différentes propriétés forestières conformément à sa stratégie. L’investisseur est donc exposé à la valeur du patrimoine détenu par le groupement sans avoir à acheter personnellement plusieurs hectares de terrain.</p>
<p class="isSelectedEnd">Cette mutualisation permet d’accéder à une <strong>diversité de massifs forestiers</strong> avec un capital inférieur à celui qui serait nécessaire pour construire soi-même un portefeuille équivalent de propriétés. Elle permet également de déléguer la recherche des actifs, leur acquisition, leur entretien, les travaux sylvicoles, les coupes et les opérations administratives à des <strong>professionnels de la gestion forestière</strong>.</p>
<p class="isSelectedEnd">En contrepartie, cette gestion entraîne des <strong>frais</strong> qu’il convient d’analyser avant toute souscription. Les commissions et rémunérations perçues par la société de gestion doivent être présentées dans la documentation du GFI. Il est donc essentiel d’étudier les <strong>frais de souscription, de gestion, d’acquisition des forêts et éventuellement de cession</strong> avant de comparer plusieurs véhicules.</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>&nbsp;</p>
<h3><span style="text-decoration: underline;"><strong>• Une valorisation régulière du patrimoine forestier</strong></span></h3>
<p>&nbsp;</p>
<p class="isSelectedEnd">La valeur d’un GFI dépend notamment de la valeur des <strong>forêts détenues, de leur composition, de leur état et des liquidités du groupement</strong>. Les règles de l’AMF prévoient l’intervention d’un expert forestier indépendant dans le suivi du patrimoine. La réglementation organise notamment des expertises et actualisations destinées à assurer une évaluation régulière des actifs forestiers.</p>
<p class="isSelectedEnd">Pour l’investisseur, la performance doit donc être envisagée sur une <strong>durée longue</strong>. Une forêt n’est pas un actif destiné à être acheté et revendu quelques mois plus tard. La croissance biologique des arbres, les cycles de coupe et l’évolution de la valeur du foncier s’inscrivent sur plusieurs années, voire plusieurs décennies.</p>
<p class="isSelectedEnd">Cette temporalité explique pourquoi le GFI peut trouver sa place dans une stratégie de <strong>diversification de long terme</strong>, mais beaucoup moins dans une poche d’épargne destinée à financer un projet à court terme.</p>
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<h2 style="text-align: center;"><strong>Pourquoi investir dans un Groupement Forestier d’Investissement ?</strong></h2>
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<h3><span style="text-decoration: underline;"><strong>• Diversifier un patrimoine déjà constitué</strong></span></h3>
<p>&nbsp;</p>
<p class="isSelectedEnd">Un investisseur détenant essentiellement de <strong>l’immobilier résidentiel, de l’assurance-vie ou des placements financiers</strong> peut rechercher une nouvelle source de diversification. L’investissement forestier apporte une exposition à un actif réel dont les moteurs économiques diffèrent en partie de ceux des actions ou de l’immobilier résidentiel.</p>
<p class="isSelectedEnd">Il serait néanmoins excessif de présenter la forêt comme un actif totalement <strong>décorrélé des marchés financiers ou de l’économie</strong>. La valeur d’une forêt dépend notamment de la qualité des peuplements, des conditions climatiques, de la demande de bois, des coûts d’exploitation et de la capacité à vendre les actifs dans de bonnes conditions. Le GFI doit donc être considéré comme une <strong>brique supplémentaire de diversification</strong>, et non comme un substitut à l’ensemble des autres placements.</p>
<p class="isSelectedEnd">Pour un investisseur disposant déjà d’un patrimoine conséquent, consacrer une <strong>fraction raisonnable de ses actifs</strong> à la forêt peut ainsi permettre d’élargir la composition de son portefeuille sans concentrer l’ensemble de son épargne sur une seule classe d’actifs.</p>
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<h3><span style="text-decoration: underline;"><strong>• Groupement Foncier Forestier : Accéder à plusieurs forêts sans gérer soi-même les parcelles</strong></span></h3>
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<p class="isSelectedEnd">Acheter directement une forêt nécessite de sélectionner les parcelles, analyser leur accessibilité, leurs essences, leur état sanitaire, leur âge, leur potentiel de coupe et leur document de gestion. Le <strong>GFI délègue cette sélection et cette gestion</strong> à des professionnels.</p>
<p class="isSelectedEnd">Le Code forestier impose d’ailleurs une véritable logique de <strong>gestion forestière</strong> : le groupement a précisément pour objet la constitution, la conservation et la gestion de massifs. Pour l’investisseur patrimonial, cela permet d’accéder à la forêt sans devenir lui-même <strong>gestionnaire forestier au quotidien</strong>.</p>
<p class="isSelectedEnd">Cette simplicité constitue l’un des principaux avantages du GFI par rapport à la détention directe. Elle ne dispense toutefois pas l’investisseur de sélectionner soigneusement <strong>la société de gestion et le véhicule</strong>, car la qualité de leur politique d’acquisition déterminera en grande partie la qualité du patrimoine détenu.</p>
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<h3><span style="text-decoration: underline;"><strong>• Groupement Foncier Forestier : Investir dans un actif de très long terme</strong></span></h3>
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<p class="isSelectedEnd">L’investissement forestier s’inscrit naturellement dans une logique de <strong>temps long</strong>. La valeur d’un massif ne dépend pas uniquement du terrain mais également du bois sur pied, dont la maturité évolue progressivement.</p>
<p class="isSelectedEnd">Cette caractéristique correspond particulièrement aux investisseurs dont l’objectif est de <strong>diversifier ou transmettre un patrimoine</strong> plutôt que de rechercher une forte disponibilité immédiate du capital. Elle peut par exemple être cohérente dans une allocation patrimoniale préparant une transmission à plusieurs années.</p>
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</div><div style="text-align:center;"><a class="fusion-button button-flat fusion-button-default-size button-default fusion-button-default button-5 fusion-button-default-span fusion-button-default-type" target="_self" href="https://acgestionprivee.com/gestionnaire-de-patrimoine-lyon/"><span class="fusion-button-text awb-button__text awb-button__text--default">EN SAVOIR PLUS</span></a></div><div class="fusion-text fusion-text-8"><p>&nbsp;</p>
<p><img decoding="async" class="aligncenter wp-image-6576 size-full" src="https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2026/08/223.webp" alt="groupement foncier forestier GFI" width="1183" height="697" srcset="https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2026/08/223-18x12.webp 18w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2026/08/223-200x118.webp 200w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2026/08/223-300x177.webp 300w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2026/08/223-400x236.webp 400w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2026/08/223-600x354.webp 600w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2026/08/223-768x452.webp 768w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2026/08/223-800x471.webp 800w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2026/08/223-1024x603.webp 1024w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2026/08/223.webp 1183w" sizes="(max-width: 1183px) 100vw, 1183px" /></p>
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<h2 style="text-align: center;"><strong>Groupement Foncier Forestier : D’où provient la performance d’un GFI ?</strong></h2>
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<h3><span style="text-decoration: underline;"><strong>• Les revenus issus de l’exploitation forestière</strong></span></h3>
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<p class="isSelectedEnd">Le premier moteur économique d’une forêt provient de son <strong>exploitation sylvicole</strong>, notamment des coupes réalisées conformément aux documents de gestion. La fiscalité forestière possède une particularité : le bénéfice agricole provenant des coupes de bois est, dans le régime prévu par l’article 76 du CGI, déterminé forfaitairement à partir du <strong>revenu cadastral</strong> des propriétés concernées et non simplement à partir du montant encaissé lors d’une coupe.</p>
<p class="isSelectedEnd">Les distributions éventuellement perçues par l’investisseur peuvent donc varier fortement d’une année à l’autre en fonction de la <strong>politique de gestion, des coupes et des investissements réalisés dans les forêts</strong>. Le GFI ne doit pas être sélectionné comme un placement destiné à fournir mécaniquement un revenu identique chaque année.</p>
<p class="isSelectedEnd">Une part des revenus peut également provenir, selon le patrimoine et les contrats conclus, de différentes activités liées à la forêt. L’investisseur doit consulter la <strong>documentation du GFI</strong> afin de comprendre précisément son modèle économique et l’origine des revenus distribués.</p>
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<p>&nbsp;</p>
<h3><span style="text-decoration: underline;"><strong>• La revalorisation du patrimoine</strong></span></h3>
<p>&nbsp;</p>
<p class="isSelectedEnd">Une seconde source potentielle de performance correspond à l’évolution de la <strong>valeur des forêts détenues</strong>. Lorsque la valeur estimée des massifs augmente, cette évolution peut contribuer à une revalorisation de la valeur des parts.</p>
<p class="isSelectedEnd">Cette appréciation n’est toutefois <strong>ni automatique ni garantie</strong>. Une forêt peut subir une diminution de valeur en raison de sinistres, d’une dégradation sanitaire, de difficultés d’exploitation ou d’une évolution défavorable du marché.</p>
<p class="isSelectedEnd">L’investisseur doit donc analyser conjointement le <strong>revenu potentiel et l’évolution de la valeur des parts</strong>, plutôt que de se concentrer uniquement sur le taux de distribution annoncé sur une année donnée.</p>
<p>&nbsp;</p>
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<h2 style="text-align: center;"><strong>Quelle fiscalité pour un Groupement Forestier d’Investissement en 2026 ?</strong></h2>
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<h3><span style="text-decoration: underline;"><strong>• Un crédit d’impôt de 25 % sous certaines conditions</strong></span></h3>
<p>&nbsp;</p>
<p class="isSelectedEnd">La fiscalité constitue l’un des principaux attraits de l’<strong>investissement forestier</strong>, mais les règles doivent être présentées avec précision. En 2026, l’article 200 quindecies du Code général des impôts prévoit un <strong>crédit d’impôt de 25 %</strong> pour certaines acquisitions ou souscriptions de parts de groupements forestiers remplissant les conditions prévues par le texte. Le dispositif est actuellement prévu pour les opérations réalisées jusqu’au <strong>31 décembre 2027</strong>.</p>
<p class="isSelectedEnd">Pour être éligibles, les groupements concernés doivent notamment prendre des engagements en matière de <strong>gestion durable des forêts pendant quinze ans</strong>. De son côté, l’investisseur bénéficiant du dispositif s’engage à conserver ses parts jusqu’au <strong>31 décembre de la huitième année suivant celle de la souscription</strong>. Une sortie anticipée peut entraîner la reprise de l’avantage fiscal, sauf exceptions prévues par la loi.</p>
<p class="isSelectedEnd">La base d’investissement bénéficiant du crédit est actuellement plafonnée à <strong>6 250 € pour une personne seule</strong> et <strong>12 500 € pour un couple marié ou pacsé soumis à imposition commune</strong>. Avec un taux de 25 %, le crédit maximal lié à cette catégorie d’investissement atteint donc respectivement <strong>1 562,50 € et 3 125 €</strong>. Contrairement à une simple réduction d’impôt, le crédit peut donner lieu à restitution lorsqu’il excède l’impôt dû.</p>
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<p><img decoding="async" class="aligncenter size-full wp-image-6574" src="https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2026/08/Capture-decran-2026-08-25-a-7.56.39-PM.webp" alt="" width="2232" height="278" srcset="https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2026/08/Capture-decran-2026-08-25-a-7.56.39-PM-18x2.webp 18w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2026/08/Capture-decran-2026-08-25-a-7.56.39-PM-200x25.webp 200w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2026/08/Capture-decran-2026-08-25-a-7.56.39-PM-300x37.webp 300w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2026/08/Capture-decran-2026-08-25-a-7.56.39-PM-400x50.webp 400w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2026/08/Capture-decran-2026-08-25-a-7.56.39-PM-600x75.webp 600w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2026/08/Capture-decran-2026-08-25-a-7.56.39-PM-768x96.webp 768w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2026/08/Capture-decran-2026-08-25-a-7.56.39-PM-800x100.webp 800w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2026/08/Capture-decran-2026-08-25-a-7.56.39-PM-1024x128.webp 1024w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2026/08/Capture-decran-2026-08-25-a-7.56.39-PM-1200x149.webp 1200w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2026/08/Capture-decran-2026-08-25-a-7.56.39-PM-1536x191.webp 1536w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2026/08/Capture-decran-2026-08-25-a-7.56.39-PM.webp 2232w" sizes="(max-width: 2232px) 100vw, 2232px" /></p>
<p>&nbsp;</p>
<p class="isSelectedEnd">L’avantage fiscal ne doit toutefois jamais constituer <strong>l’unique motivation de l’investissement</strong>. Une souscription de 30 000 € ou 50 000 € ne bénéficie pas d’un crédit égal à 25 % de la totalité de la somme puisque la base du dispositif est plafonnée. Il convient donc d’évaluer avant tout la <strong>qualité économique du GFI</strong> et sa cohérence avec la stratégie patrimoniale de l’investisseur.</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>&nbsp;</p>
<h3><span style="text-decoration: underline;"><strong>• Un avantage important pour les donations et successions</strong></span></h3>
<p>&nbsp;</p>
<p class="isSelectedEnd">Les parts de groupements forestiers peuvent également bénéficier, sous conditions, d’un régime favorable en matière de <strong>donation et de succession</strong>. L’article 793 du CGI prévoit une exonération de droits de mutation à titre gratuit à hauteur de <strong>75 % de la fraction de la valeur nette correspondant aux actifs forestiers éligibles</strong>. Autrement dit, lorsque toutes les conditions sont remplies, seule une fraction de la valeur forestière transmise entre dans l’assiette des droits.</p>
<p class="isSelectedEnd">Cette exonération n’est pas automatiquement applicable à <strong>100 % de la valeur des parts</strong>. Les liquidités, valeurs mobilières ou actifs qui ne répondent pas aux conditions forestières sont exclus du régime de faveur. Il est donc indispensable d’examiner la <strong>quote-part réellement éligible</strong> communiquée par le gestionnaire au moment d’une transmission.</p>
<p>&nbsp;</p>
<p class="isSelectedEnd">Le dispositif suppose également le respect d’engagements de <strong>gestion durable pouvant courir pendant trente ans</strong>. Pour des parts acquises à titre onéreux, l’article 793 prévoit en outre une condition de détention de plus de deux ans par le donateur ou le défunt. Ces conditions doivent être contrôlées au moment de la donation ou de la succession avec le <strong>notaire ou le conseil fiscal</strong> chargé de l’opération.</p>
<p class="isSelectedEnd">Pour un investisseur souhaitant préparer la transmission d’une partie de son patrimoine à ses <strong>enfants ou petits-enfants</strong>, le GFI peut donc constituer un outil intéressant. Son utilisation doit toutefois être coordonnée avec les autres dispositifs disponibles : donations, démembrement, assurance-vie ou stratégie successorale globale.</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>&nbsp;</p>
<h3><span style="text-decoration: underline;"><strong>• GFI et IFI : attention aux raccourcis</strong></span></h3>
<p>&nbsp;</p>
<p class="isSelectedEnd">Il est fréquent de lire que tout investissement forestier bénéficierait automatiquement d’une <strong>exonération d’IFI à hauteur de 75 %</strong>. Cette affirmation mérite d’être fortement nuancée lorsque l’investissement concerne un GFI.</p>
<p class="isSelectedEnd">La doctrine fiscale publiée au BOFiP prévoit bien une exonération partielle de 75 % pour certains <strong>bois, forêts et parts de groupements forestiers</strong> remplissant les conditions de l’article 793. Toutefois, cette même doctrine indique que l’exonération n’est pas applicable aux parts de <strong>« groupements forestiers dits d’investissement »</strong>. La doctrine disponible sur ce point est ancienne et antérieure à la formalisation actuelle du statut des GFI dans le Code forestier, ce qui justifie une analyse du <strong>statut précis du véhicule</strong> plutôt que de présenter systématiquement l’exonération IFI comme acquise.</p>
<p class="isSelectedEnd">Un investisseur soumis à l’IFI doit donc demander au gestionnaire et à son conseil patrimonial le <strong>traitement fiscal exact des parts détenues</strong>. L’avantage en matière d’IFI ne doit jamais être supposé sur la seule présence du mot « forestier » dans le nom du placement.</p>
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<p>&nbsp;</p>
<h2 style="text-align: center;"><strong>Groupement Foncier Forestier : Quels sont les risques d’un investissement en GFI ?</strong></h2>
<p>&nbsp;</p>
<h3><span style="text-decoration: underline;"><strong>•Groupement Foncier Forestier : Le capital n’est pas garanti</strong></span></h3>
<p>&nbsp;</p>
<p class="isSelectedEnd">Un GFI reste un <strong>placement comportant un risque de perte en capital</strong>. La valeur des parts dépend de la valorisation des actifs forestiers détenus et peut évoluer à la hausse comme à la baisse. Le cadre réglementaire de l’AMF impose une information des investisseurs sur les risques, mais il ne constitue naturellement pas une <strong>garantie de rendement ou de remboursement du capital</strong>.</p>
<p class="isSelectedEnd">Cette caractéristique impose d’investir uniquement une somme que l’on peut conserver pendant une <strong>durée suffisamment longue</strong>. Le GFI ne doit généralement pas accueillir l’épargne destinée à financer une résidence principale, des études ou toute dépense certaine à court terme.</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>&nbsp;</p>
<h3><span style="text-decoration: underline;"><strong>• Groupement Foncier Forestier : Un risque de liquidité à ne pas négliger</strong></span></h3>
<p>&nbsp;</p>
<p class="isSelectedEnd">Les parts de GFI ne disposent pas de la même liquidité qu’une <strong>action cotée en Bourse</strong>. Pour sortir du placement, il faut qu’une cession ou un mécanisme de retrait puisse être réalisé conformément aux règles du groupement. Si de nombreux associés souhaitent vendre simultanément, le délai de sortie peut s’allonger.</p>
<p class="isSelectedEnd">L’AMF demande d’ailleurs aux GFI de présenter dans leur documentation les modalités de <strong>gestion du risque de liquidité</strong>, y compris les conditions de remboursement dans des circonstances normales et exceptionnelles.</p>
<p class="isSelectedEnd">Il est donc prudent de considérer le GFI comme un investissement de <strong>long terme et relativement peu liquide</strong>. Une allocation patrimoniale équilibrée doit conserver en parallèle suffisamment de comptes bancaires, placements monétaires ou autres supports facilement mobilisables.</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>&nbsp;</p>
<h3><span style="text-decoration: underline;"><strong>• Groupement Foncier Forestier : Les risques naturels et climatiques</strong></span></h3>
<p>&nbsp;</p>
<p class="isSelectedEnd">Une forêt reste directement exposée aux <strong>incendies, tempêtes, sécheresses, maladies et parasites</strong>. Ces événements peuvent affecter la quantité et la qualité du bois ainsi que la valeur d’un massif.</p>
<p class="isSelectedEnd">La fiscalité forestière elle-même prévoit d’ailleurs un crédit d’impôt spécifique pour certaines <strong>cotisations d’assurance couvrant notamment les risques de tempête ou d’incendie</strong>, ce qui illustre l’importance de la gestion de ces risques dans un patrimoine forestier.</p>
<p class="isSelectedEnd">L’investisseur doit donc étudier la manière dont le GFI diversifie ses <strong>régions, essences et peuplements</strong>, ainsi que sa politique d’assurance. La diversification géographique imposée par la réglementation contribue à répartir certains risques, sans toutefois les éliminer.</p>
<p>&nbsp;</p>
<p><img decoding="async" class="aligncenter  wp-image-6575" src="https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2026/08/Capture-decran-2026-08-25-a-7.57.31-PM-scaled.webp" alt="" width="781" height="199" srcset="https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2026/08/Capture-decran-2026-08-25-a-7.57.31-PM-18x5.webp 18w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2026/08/Capture-decran-2026-08-25-a-7.57.31-PM-200x51.webp 200w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2026/08/Capture-decran-2026-08-25-a-7.57.31-PM-300x76.webp 300w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2026/08/Capture-decran-2026-08-25-a-7.57.31-PM-400x102.webp 400w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2026/08/Capture-decran-2026-08-25-a-7.57.31-PM-600x153.webp 600w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2026/08/Capture-decran-2026-08-25-a-7.57.31-PM-768x196.webp 768w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2026/08/Capture-decran-2026-08-25-a-7.57.31-PM-800x204.webp 800w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2026/08/Capture-decran-2026-08-25-a-7.57.31-PM-1024x261.webp 1024w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2026/08/Capture-decran-2026-08-25-a-7.57.31-PM-1200x306.webp 1200w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2026/08/Capture-decran-2026-08-25-a-7.57.31-PM-1536x392.webp 1536w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2026/08/Capture-decran-2026-08-25-a-7.57.31-PM-scaled.webp 2560w" sizes="(max-width: 781px) 100vw, 781px" /></p>
<p>&nbsp;</p>
<p>&nbsp;</p>
<h2 style="text-align: center;"><strong>Comment choisir un bon Groupement Forestier d’Investissement ?</strong></h2>
<p>&nbsp;</p>
<h3><span style="text-decoration: underline;"><strong>• Groupement Foncier Forestier : Étudier la qualité réelle des forêts</strong></span></h3>
<p>&nbsp;</p>
<p class="isSelectedEnd">La sélection d’un GFI ne doit pas se limiter à son <strong>avantage fiscal ou à son ticket d’entrée</strong>. La première analyse doit porter sur le patrimoine forestier : localisation des massifs, surface totale, diversité des régions, essences exploitées, âge des peuplements, qualité des sols et politique de gestion.</p>
<p class="isSelectedEnd">Une forêt diversifiée entre plusieurs régions et plusieurs types de peuplements peut offrir une meilleure <strong>répartition du risque</strong> qu’un patrimoine concentré. La réglementation impose déjà certaines règles de diversification aux GFI, mais deux véhicules respectant les mêmes minima réglementaires peuvent néanmoins présenter des patrimoines très différents.</p>
<p class="isSelectedEnd">Il convient également d’observer le rythme d’investissement de la collecte. Un GFI disposant d’importantes liquidités mais peinant à acquérir des forêts dans de bonnes conditions ne présente pas la même exposition qu’un véhicule dont les capitaux sont rapidement investis dans des <strong>actifs sélectionnés avec discipline</strong>.</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>&nbsp;</p>
<h3><strong><span style="text-decoration: underline;">• Groupement Foncier Forestier : Analyser la société de gestion</span></strong></h3>
<p>&nbsp;</p>
<p class="isSelectedEnd">La qualité de la société de gestion est déterminante. Il faut étudier son <strong>expérience forestière, son historique d’acquisition, son équipe, son organisation et sa capacité à suivre les forêts sur plusieurs décennies</strong>.</p>
<p class="isSelectedEnd">Les rapports annuels d’un GFI doivent notamment informer les associés sur sa <strong>politique de gestion, l’évolution du capital, le prix de la part et l’évolution du patrimoine forestier</strong>. Ces documents constituent une source précieuse pour juger la manière dont le gestionnaire applique sa stratégie dans le temps.</p>
<p class="isSelectedEnd">Un investisseur doit également s’assurer qu’il comprend clairement <strong>comment la société de gestion est rémunérée</strong>. Des frais élevés à l’entrée ou pendant la détention peuvent diminuer sensiblement la performance globale, particulièrement sur un actif dont le rendement financier doit être apprécié sur plusieurs années.</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>&nbsp;</p>
<h3><span style="text-decoration: underline;"><strong>• Groupement Foncier Forestier : Ne pas sélectionner uniquement le GFI offrant la fiscalité la plus attractive</strong></span></h3>
<p>&nbsp;</p>
<p class="isSelectedEnd">Le crédit d’impôt constitue un <strong>complément intéressant</strong>, mais il ne transforme pas un mauvais investissement en bon investissement. La performance d’un GFI dépend principalement de la qualité et du prix des forêts acquises, de leur gestion et de leur valeur future.</p>
<p class="isSelectedEnd">Il est donc préférable d’adopter la même démarche que pour tout investissement : analyser le <strong>couple rendement/risque</strong>, la durée recommandée, les frais, la liquidité et la cohérence avec le reste du patrimoine avant de considérer les avantages fiscaux.</p>
<p class="isSelectedEnd">Cette approche évite également d’investir une somme disproportionnée uniquement pour répondre à un objectif de <strong>défiscalisation de court terme</strong>, alors que le sous-jacent forestier nécessite une vision patrimoniale beaucoup plus longue.</p>
<p>&nbsp;</p>
</div><div style="text-align:center;"><a class="fusion-button button-flat fusion-button-default-size button-default fusion-button-default button-6 fusion-button-default-span fusion-button-default-type" target="_self" href="https://acgestionprivee.com/gestionnaire-de-patrimoine-lyon/"><span class="fusion-button-text awb-button__text awb-button__text--default">CONTACTEZ NOS CONSEILLERS</span></a></div><div class="fusion-text fusion-text-9"><div class="fusion-text fusion-text-9"></div>
<p>&nbsp;</p>
<p><img decoding="async" class="aligncenter wp-image-6578 size-full" src="https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2026/08/225.webp" alt="groupement foncier forestier GFF" width="1183" height="697" srcset="https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2026/08/225-18x12.webp 18w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2026/08/225-200x118.webp 200w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2026/08/225-300x177.webp 300w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2026/08/225-400x236.webp 400w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2026/08/225-600x354.webp 600w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2026/08/225-768x452.webp 768w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2026/08/225-800x471.webp 800w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2026/08/225-1024x603.webp 1024w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2026/08/225.webp 1183w" sizes="(max-width: 1183px) 100vw, 1183px" /></p>
<p>&nbsp;</p>
<p>&nbsp;</p>
<h2 style="text-align: center;"><strong>Groupement Foncier Forestier : Quelle place donner au GFI dans son patrimoine ?</strong></h2>
<p>&nbsp;</p>
<p class="isSelectedEnd">Le Groupement Forestier d’Investissement est particulièrement adapté à une logique de <strong>diversification patrimoniale de long terme</strong>. Il peut compléter un patrimoine composé d’immobilier, de placements financiers, d’assurance-vie ou d’épargne retraite en ajoutant une exposition à un <strong>actif foncier et forestier</strong>.</p>
<p class="isSelectedEnd">La proportion pertinente dépend cependant du profil de chaque investisseur : patrimoine global, revenus, âge, situation familiale, horizon d’investissement, besoin de liquidités et tolérance au risque. Un investisseur disposant de 100 000 € d’épargne financière ne doit pas raisonner de la même manière qu’un foyer possédant plusieurs millions d’euros d’actifs.</p>
<p>&nbsp;</p>
<p class="isSelectedEnd">Le GFI peut également prendre davantage de sens dans une stratégie comportant un <strong>objectif de transmission</strong>. L’exonération partielle applicable sous conditions aux donations et successions peut alors constituer un véritable levier patrimonial, notamment lorsqu’elle est anticipée plusieurs années avant la transmission.</p>
<p class="isSelectedEnd">L’investissement doit néanmoins rester cohérent avec les besoins futurs. Le caractère <strong>peu liquide et long terme</strong> du placement implique de conserver parallèlement une réserve suffisante sur des supports plus facilement mobilisables.</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>&nbsp;</p>
<h2 style="text-align: center;"><strong>Groupement foncier forestier d’investissement : faut-il investir ?</strong></h2>
<p>&nbsp;</p>
<p class="isSelectedEnd">Le <strong>Groupement Forestier d’Investissement</strong> offre une solution originale pour accéder à la forêt sans acheter et gérer directement un massif. Il permet de mutualiser son investissement entre plusieurs actifs forestiers, de déléguer leur gestion à des professionnels et d’intégrer une nouvelle <strong>classe d’actifs tangibles</strong> au sein de son patrimoine.</p>
<p class="isSelectedEnd">En 2026, son environnement fiscal peut également être intéressant. Certaines souscriptions ou acquisitions de parts remplissant les conditions prévues par l’article 200 quindecies peuvent bénéficier d’un <strong>crédit d’impôt de 25 % dans les limites légales</strong>, tandis que la transmission de parts de groupements forestiers peut, sous conditions, bénéficier d’une <strong>exonération de 75 % sur la fraction forestière éligible</strong>. Ces mécanismes restent soumis à des engagements de conservation et de gestion qu’il est indispensable de vérifier avant toute opération.</p>
<p>&nbsp;</p>
<p class="isSelectedEnd">Le GFI n’est néanmoins <strong>ni un placement garanti ni un produit de trésorerie</strong>. Risque de perte en capital, faible liquidité, aléas climatiques, évolution du marché du bois et niveau des frais doivent être intégrés à l’analyse. L’investisseur doit donc privilégier un <strong>horizon de long terme</strong> et sélectionner avec attention la société de gestion, les forêts détenues et la stratégie d’investissement.</p>
<p>Pour un investisseur souhaitant <strong>diversifier son patrimoine, préparer sa transmission et investir dans un actif réel</strong>, le groupement forestier d’investissement peut ainsi représenter une solution pertinente, à condition de l’intégrer dans une allocation patrimoniale globale et de ne pas faire de la <strong>fiscalité le seul critère de décision</strong>.</p>
</div></div></div></div></div>
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		<title>Impôt sur la fortune immobilière (IFI) : Fonctionnement, Exonérations, Fiscalités</title>
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		<dc:creator><![CDATA[Alexandre FOURRIER]]></dc:creator>
		<pubDate>Mon, 01 Jun 2026 12:32:34 +0000</pubDate>
				<category><![CDATA[Finance]]></category>
		<category><![CDATA[Immobilier]]></category>
		<category><![CDATA[Juridique et fiscal]]></category>
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					<description><![CDATA[<p>Depuis 2018, la fiscalité du patrimoine en France a connu une transformation majeure avec la suppression de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) et son remplacement par l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Cette réforme a profondément réduit le champ de l’imposition, en le limitant strictement aux actifs immobiliers. L’IFI reste toutefois un  [...]</p>
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<p data-start="103" data-end="547">
<p data-start="103" data-end="547">
<h2 style="text-align: center;" data-section-id="i844i5" data-start="549" data-end="602"><strong>Un impôt déclenché à partir de 1,3 million d’euros</strong></h2>
<p>&nbsp;</p>
<p data-start="604" data-end="776">L’IFI s’applique aux foyers fiscaux dont la valeur nette du patrimoine immobilier non professionnel est supérieure à 1 300 000 euros au 1er janvier de l’année d’imposition.</p>
<p data-start="778" data-end="981">Ce seuil est déterminant : il ne s’agit pas d’un impôt progressif dès le premier euro de patrimoine immobilier, mais d’un impôt qui ne concerne que les contribuables dont le patrimoine dépasse ce niveau.</p>
<p data-start="983" data-end="1044">Le foyer fiscal est la base de calcul. Il peut être composé :</p>
<ul data-start="1045" data-end="1170">
<li data-section-id="w6z2ay" data-start="1045" data-end="1109">d’une personne seule (célibataire, divorcée, séparée ou veuve)</li>
<li data-section-id="yuxkqf" data-start="1110" data-end="1170">d’un couple vivant ensemble (mariage, PACS ou concubinage)</li>
</ul>
<p data-start="1172" data-end="1447">Les biens des enfants mineurs dont un parent a l’administration légale des biens sont également inclus dans le patrimoine imposable. Dans le cas de parents séparés exerçant conjointement l’autorité parentale, chacun peut déclarer la moitié de la valeur des biens des enfants.</p>
<p data-start="1172" data-end="1447">
</div><div style="text-align:center;"><a class="fusion-button button-flat fusion-button-default-size button-default fusion-button-default button-7 fusion-button-default-span fusion-button-default-type" target="_self" href="https://acgestionprivee.com/gestionnaire-de-patrimoine-lyon/"><span class="fusion-button-text awb-button__text awb-button__text--default">CONTACTEZ NOS CONSEILLERS</span></a></div><div class="fusion-text fusion-text-12"><p>&nbsp;</p>
<p><img decoding="async" class="aligncenter size-full wp-image-6260" src="https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2025/08/fiscalite-meuble-appartement.jpg" alt="Location meuble vs nu" width="1200" height="600" srcset="https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2025/08/fiscalite-meuble-appartement-18x9.jpg 18w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2025/08/fiscalite-meuble-appartement-200x100.jpg 200w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2025/08/fiscalite-meuble-appartement-300x150.jpg 300w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2025/08/fiscalite-meuble-appartement-400x200.jpg 400w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2025/08/fiscalite-meuble-appartement-600x300.jpg 600w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2025/08/fiscalite-meuble-appartement-768x384.jpg 768w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2025/08/fiscalite-meuble-appartement-800x400.jpg 800w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2025/08/fiscalite-meuble-appartement-1024x512.jpg 1024w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2025/08/fiscalite-meuble-appartement.jpg 1200w" sizes="(max-width: 1200px) 100vw, 1200px" /></p>
<h2></h2>
<h2 style="text-align: center;" data-section-id="ti018f" data-start="1449" data-end="1497"><strong>Une assiette limitée au patrimoine immobilier</strong></h2>
<p>&nbsp;</p>
<p data-start="1499" data-end="1639">Contrairement à l’ancien ISF, l’IFI ne concerne que les biens immobiliers et les droits qui y sont liés. Sont donc intégrés dans le calcul :</p>
<h3 data-section-id="3h16p9" data-start="1641" data-end="1672"><span style="text-decoration: underline;"><strong>• Les biens immobiliers bâtis</strong></span></h3>
<p data-start="1673" data-end="1856">Cela comprend les maisons, appartements, immeubles, ainsi que leurs dépendances comme les garages, caves ou places de stationnement. Peu importe que ces biens soient occupés ou loués.</p>
<h3 data-section-id="rc11qm" data-start="1858" data-end="1881"><strong><span style="text-decoration: underline;">• Les biens non bâtis</span></strong></h3>
<p data-start="1882" data-end="2007">Les terrains constructibles, terres agricoles ou autres parcelles non construites entrent également dans l’assiette de l’IFI.</p>
<h3 data-section-id="1jri1kp" data-start="2009" data-end="2038"><span style="text-decoration: underline;"><strong>• Les biens en construction</strong></span></h3>
<p data-start="2039" data-end="2158">Un logement en cours de construction au 1er janvier est également pris en compte, même s’il n’est pas encore habitable.</p>
<h3 data-section-id="1pnjs13" data-start="2160" data-end="2186"><strong><span style="text-decoration: underline;">• Les droits immobiliers</span></strong></h3>
<p data-start="2187" data-end="2354">L’usufruit, le droit d’usage ou d’habitation sont également imposables dans certaines conditions, selon les règles de répartition entre usufruitier et nu-propriétaire.</p>
<h3 data-section-id="15al75y" data-start="2356" data-end="2391"><strong><span style="text-decoration: underline;">• Les biens détenus indirectement</span></strong></h3>
<p data-start="2392" data-end="2474">L’IFI ne concerne pas seulement les biens détenus en direct. Il inclut également :</p>
<ul data-start="2475" data-end="2689">
<li data-section-id="1mbo89d" data-start="2475" data-end="2527">les parts de sociétés immobilières (SCI notamment)</li>
<li data-section-id="7z90vh" data-start="2528" data-end="2617">les actions ou parts de sociétés dont l’actif est principalement constitué d’immobilier</li>
<li data-section-id="knwoox" data-start="2618" data-end="2689">les fractions immobilières dans les holdings ou organismes similaires</li>
</ul>
<p data-start="2691" data-end="2775">Dans ce cas, seule la part correspondant aux actifs immobiliers est prise en compte.</p>
<p data-start="2691" data-end="2775">
<p data-start="2691" data-end="2775">
<h2 style="text-align: center;" data-section-id="1q2l7me" data-start="2777" data-end="2829"><strong>Les actifs immobiliers indirects et cas complexes</strong></h2>
<p>&nbsp;</p>
<p data-start="2831" data-end="2902">La fiscalité de l’IFI s’étend également à des montages plus complexes :</p>
<ul data-start="2904" data-end="3243">
<li data-section-id="1ly1v3l" data-start="2904" data-end="3032">les contrats d’assurance-vie comportant des unités de compte immobilières sont imposables à hauteur de la fraction immobilière</li>
<li data-section-id="19mpeas" data-start="3033" data-end="3124">les biens placés dans un trust ou une fiducie sont pris en compte pour leur valeur vénale</li>
<li data-section-id="16xvek8" data-start="3125" data-end="3243">certains plans d’épargne retraite peuvent être partiellement concernés lorsqu’ils contiennent des actifs immobiliers</li>
</ul>
<p data-start="3245" data-end="3448">Cependant, une règle importante existe : les biens immobiliers affectés à l’activité opérationnelle d’une entreprise sont en principe exclus de l’IFI. L’objectif est d’éviter de taxer l’outil de travail.</p>
<p data-start="3245" data-end="3448">
<p data-start="3245" data-end="3448">
<h2 style="text-align: center;" data-section-id="uaagwg" data-start="3450" data-end="3503"><strong>Les contribuables concernés : une logique de foyer</strong></h2>
<p>&nbsp;</p>
<p data-start="3505" data-end="3676">L’IFI repose sur la notion de foyer fiscal. Cela signifie que l’ensemble des biens détenus par les membres du foyer est additionné pour déterminer si le seuil est dépassé.</p>
<p data-start="3678" data-end="3867">Le foyer inclut également les enfants mineurs à charge fiscalement. Ainsi, même si les biens sont répartis entre plusieurs membres de la famille, ils sont agrégés pour le calcul de l’impôt.</p>
<p data-start="3678" data-end="3867">
</div><div style="text-align:center;"><a class="fusion-button button-flat fusion-button-default-size button-default fusion-button-default button-8 fusion-button-default-span fusion-button-default-type" target="_self" href="https://acgestionprivee.com/gestionnaire-de-patrimoine-lyon/"><span class="fusion-button-text awb-button__text awb-button__text--default">EN SAVOIR PLUS</span></a></div><div class="fusion-text fusion-text-13"><p>&nbsp;</p>
<p><img decoding="async" class="aligncenter size-full wp-image-6280" src="https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2025/08/acheter-appartement-occupe.jpg" alt="Acheter appartement occupé" width="1200" height="600" srcset="https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2025/08/acheter-appartement-occupe-18x9.jpg 18w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2025/08/acheter-appartement-occupe-200x100.jpg 200w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2025/08/acheter-appartement-occupe-300x150.jpg 300w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2025/08/acheter-appartement-occupe-400x200.jpg 400w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2025/08/acheter-appartement-occupe-600x300.jpg 600w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2025/08/acheter-appartement-occupe-768x384.jpg 768w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2025/08/acheter-appartement-occupe-800x400.jpg 800w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2025/08/acheter-appartement-occupe-1024x512.jpg 1024w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2025/08/acheter-appartement-occupe.jpg 1200w" sizes="(max-width: 1200px) 100vw, 1200px" /></p>
<p>&nbsp;</p>
<p data-start="3678" data-end="3867">
<h2 style="text-align: center;" data-section-id="1dfldgg" data-start="3869" data-end="3915">L’évaluation des biens : une étape centrale</h2>
<p>&nbsp;</p>
<p data-start="3917" data-end="4089">Chaque bien immobilier doit être évalué à sa valeur vénale au 1er janvier de l’année d’imposition. Il s’agit du prix estimé de vente dans des conditions normales de marché.</p>
<p data-start="4091" data-end="4166">Cette évaluation peut être complexe, car elle dépend de nombreux facteurs :</p>
<ul data-start="4167" data-end="4261">
<li data-section-id="1v6a8le" data-start="4167" data-end="4181">localisation</li>
<li data-section-id="14l8t69" data-start="4182" data-end="4196">état du bien</li>
<li data-section-id="o1mlc6" data-start="4197" data-end="4222">marché immobilier local</li>
<li data-section-id="val47g" data-start="4223" data-end="4261">caractéristiques spécifiques du bien</li>
</ul>
<p data-start="4263" data-end="4405">L’administration fiscale met à disposition un outil d’aide à l’évaluation appelé Patrim, qui permet de consulter des transactions comparables.</p>
<p data-start="4263" data-end="4405">
<h3 data-section-id="1un5num" data-start="4407" data-end="4453"><strong><span style="text-decoration: underline;">• Cas particulier de la résidence principale</span></strong></h3>
<p data-start="4454" data-end="4594">La résidence principale bénéficie d’un abattement de 30 % sur sa valeur, à condition qu’elle soit effectivement occupée par le contribuable.</p>
<p data-start="4454" data-end="4594">
<p data-start="4454" data-end="4594">
<h2 style="text-align: center;" data-section-id="1d88251" data-start="4596" data-end="4637"><strong>Les exonérations totales ou partielles</strong></h2>
<p>&nbsp;</p>
<p data-start="4639" data-end="4726">Certains biens échappent totalement ou partiellement à l’IFI, sous conditions strictes.</p>
<p data-start="4639" data-end="4726">
<h3 data-section-id="7wf33b" data-start="4728" data-end="4752"><span style="text-decoration: underline;"><strong>• Biens professionnels</strong></span></h3>
<p data-start="4753" data-end="4898">Les biens utilisés dans le cadre d’une activité professionnelle sont exonérés, à condition qu’ils soient réellement nécessaires à cette activité.</p>
<p data-start="4753" data-end="4898">
<h3 data-section-id="1i5u9xl" data-start="4900" data-end="4930"><span style="text-decoration: underline;"><strong>• Biens ruraux et forestiers</strong></span></h3>
<p data-start="4931" data-end="5041">Les bois et forêts peuvent bénéficier d’exonérations s’ils sont soumis à un engagement d’exploitation durable.</p>
<p data-start="5043" data-end="5161">Les biens ruraux loués à long terme ou exploités dans un cadre agricole peuvent également être exonérés partiellement.</p>
<p data-start="5043" data-end="5161">
<h3 data-section-id="128os3m" data-start="5163" data-end="5197"><strong><span style="text-decoration: underline;">• Loueur en meublé professionnel</span></strong></h3>
<p data-start="5198" data-end="5321">Les logements loués sous le statut de loueur en meublé professionnel peuvent, dans certains cas, être exclus de l’assiette.</p>
<p data-start="5198" data-end="5321">
<p data-start="5198" data-end="5321">
<h2 style="text-align: center;" data-section-id="14u6q6b" data-start="5323" data-end="5370"><strong>Le rôle des dettes dans le calcul de l’impôt</strong></h2>
<p>&nbsp;</p>
<p data-start="5372" data-end="5456">L’IFI n’est pas calculé sur la valeur brute du patrimoine, mais sur la valeur nette.</p>
<p data-start="5458" data-end="5614">Cela signifie que les dettes existantes au 1er janvier peuvent être déduites, à condition qu’elles soient réelles, justifiées et liées aux biens imposables.</p>
<p data-start="5458" data-end="5614">
<h3 data-section-id="t5c1t7" data-start="5616" data-end="5638"><span style="text-decoration: underline;"><strong>• Dettes déductibles</strong></span></h3>
<p data-start="5639" data-end="5662">Peuvent être déduites :</p>
<ul data-start="5663" data-end="6026">
<li data-section-id="o2u680" data-start="5663" data-end="5722">les emprunts contractés pour l’achat de biens immobiliers</li>
<li data-section-id="1g9voqk" data-start="5723" data-end="5798">les crédits liés à des travaux (construction, rénovation, agrandissement)</li>
<li data-section-id="2h06bo" data-start="5799" data-end="5880">certaines dettes fiscales liées aux biens (droits de succession, taxe foncière)</li>
<li data-section-id="cebm42" data-start="5881" data-end="5949">les dettes liées à l’acquisition de parts de sociétés immobilières</li>
<li data-section-id="10gx2ur" data-start="5950" data-end="6026">les travaux payés par le propriétaire mais non remboursés par le locataire</li>
</ul>
<p>&nbsp;</p>
<h3 data-section-id="f8bfcr" data-start="6028" data-end="6053"><strong><span style="text-decoration: underline;">• Limites et exclusions</span></strong></h3>
<p data-start="6054" data-end="6096">Certaines dettes ne sont pas déductibles :</p>
<ul data-start="6097" data-end="6245">
<li data-section-id="1lim917" data-start="6097" data-end="6119">la taxe d’habitation</li>
<li data-section-id="qgyhwv" data-start="6120" data-end="6178">les impôts liés aux revenus des biens (revenus fonciers)</li>
<li data-section-id="17ijlpn" data-start="6179" data-end="6245">certaines charges non directement liées au patrimoine immobilier</li>
</ul>
<p data-start="6247" data-end="6372">Dans le cas de biens détenus via une société, seules les dettes proportionnelles à la part immobilière sont prises en compte.</p>
<p data-start="6247" data-end="6372">
</div><div style="text-align:center;"><a class="fusion-button button-flat fusion-button-default-size button-default fusion-button-default button-9 fusion-button-default-span fusion-button-default-type" target="_self" href="https://acgestionprivee.com/gestionnaire-de-patrimoine-lyon/"><span class="fusion-button-text awb-button__text awb-button__text--default">CONTACTEZ NOS CONSEILLERS</span></a></div><div class="fusion-text fusion-text-14"><div class="fusion-text fusion-text-14"></div>
<p>&nbsp;</p>
<p><img decoding="async" class="aligncenter size-full wp-image-6279" src="https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2025/08/appartement-loue-achat.jpg" alt="Appartement loué pour un investissement locatif" width="1200" height="600" srcset="https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2025/08/appartement-loue-achat-18x9.jpg 18w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2025/08/appartement-loue-achat-200x100.jpg 200w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2025/08/appartement-loue-achat-300x150.jpg 300w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2025/08/appartement-loue-achat-400x200.jpg 400w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2025/08/appartement-loue-achat-600x300.jpg 600w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2025/08/appartement-loue-achat-768x384.jpg 768w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2025/08/appartement-loue-achat-800x400.jpg 800w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2025/08/appartement-loue-achat-1024x512.jpg 1024w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2025/08/appartement-loue-achat.jpg 1200w" sizes="(max-width: 1200px) 100vw, 1200px" /></p>
<p>&nbsp;</p>
<p data-start="6247" data-end="6372">
<h2 style="text-align: center;" data-section-id="1cbh6e3" data-start="6374" data-end="6421"><strong>Cas particuliers : démembrement de propriété</strong></h2>
<p data-start="6423" data-end="6563">
<p data-start="6423" data-end="6563">Lorsque la propriété d’un bien est partagée entre plusieurs personnes (usufruitier et nu-propriétaire), des règles spécifiques s’appliquent.</p>
<p data-start="6565" data-end="6716">Dans la majorité des cas, c’est l’usufruitier qui est redevable de l’impôt sur la valeur totale du bien, selon des règles définies par le droit fiscal.</p>
<p data-start="6718" data-end="6814">Ce mécanisme permet d’éviter une double imposition tout en clarifiant la responsabilité fiscale.</p>
<p data-start="6718" data-end="6814">
<p data-start="6718" data-end="6814">
<h2 style="text-align: center;" data-section-id="1rdkly" data-start="6816" data-end="6866"><strong>Déclaration obligatoire et obligations fiscales</strong></h2>
<p>&nbsp;</p>
<p data-start="6868" data-end="7016">Même si aucun impôt n’est finalement dû, la déclaration de l’IFI est obligatoire dès lors que le patrimoine dépasse le seuil de 1,3 million d’euros.</p>
<p data-start="7018" data-end="7103">Elle est réalisée en même temps que la déclaration de revenus, généralement en ligne.</p>
<p data-start="7105" data-end="7186">L’administration fiscale dispose de plusieurs moyens de contrôle, notamment sur :</p>
<ul data-start="7187" data-end="7312">
<li data-section-id="19u9g8m" data-start="7187" data-end="7217">la valeur des biens déclarés</li>
<li data-section-id="70kr0" data-start="7218" data-end="7248">la cohérence des évaluations</li>
<li data-section-id="1p1d0d1" data-start="7249" data-end="7312">les détentions indirectes via sociétés ou montages juridiques</li>
</ul>
<p>&nbsp;</p>
<p>&nbsp;</p>
<h2 style="text-align: center;" data-section-id="12w3en5" data-start="7314" data-end="7358"><strong>Les risques en cas d’erreur ou d’omission</strong></h2>
<p>&nbsp;</p>
<p data-start="7360" data-end="7417">Une déclaration incorrecte ou incomplète peut entraîner :</p>
<ul data-start="7418" data-end="7565">
<li data-section-id="1vofj6a" data-start="7418" data-end="7442">un redressement fiscal</li>
<li data-section-id="4d7fd8" data-start="7443" data-end="7508">des pénalités pouvant aller jusqu’à 40 % en cas de mauvaise foi</li>
<li data-section-id="1yckmmi" data-start="7509" data-end="7533">des intérêts de retard</li>
<li data-section-id="niqyvi" data-start="7534" data-end="7565">un contrôle fiscal approfondi</li>
</ul>
<p data-start="7567" data-end="7751">Les erreurs les plus fréquentes concernent l’oubli de biens détenus via des SCI, la sous-évaluation des biens immobiliers ou la mauvaise application des règles de déduction des dettes.</p>
<p data-start="7567" data-end="7751">
<p data-start="7567" data-end="7751">
<h2 style="text-align: center;" data-section-id="ar8ef7" data-start="7753" data-end="7808"><strong>Poids et portée de l’IFI dans la fiscalité française</strong></h2>
<p>&nbsp;</p>
<p data-start="7810" data-end="7973">L’IFI concerne une population relativement limitée, estimée entre 150 000 et 180 000 foyers fiscaux. Il rapporte environ 1,5 à 2 milliards d’euros par an à l’État.</p>
<p data-start="7975" data-end="8181">Bien que son rendement budgétaire soit modeste comparé à d’autres impôts, il conserve une forte dimension symbolique dans le débat public sur la fiscalité du patrimoine et la répartition de l’effort fiscal.</p>
<p data-start="7975" data-end="8181">
<p data-start="7975" data-end="8181">
<h2 style="text-align: center;" data-section-id="8dtpi" data-start="8183" data-end="8196"><strong>Conclusion</strong></h2>
<p>&nbsp;</p>
<p data-start="8198" data-end="8601">L’impôt sur la fortune immobilière est un impôt ciblé, conçu pour taxer les patrimoines immobiliers les plus importants au-delà d’un seuil de 1,3 million d’euros. S’il est plus restreint que l’ancien ISF, son application repose sur des règles techniques complexes qui exigent une grande précision dans l’évaluation des biens, la prise en compte des dettes et la déclaration des situations particulières.</p>
</div></div></div></div></div>
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		<title>Défiscalisation immobilière : Quelles opportunités en 2026 ?</title>
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		<dc:creator><![CDATA[Alexandre FOURRIER]]></dc:creator>
		<pubDate>Mon, 18 May 2026 13:16:59 +0000</pubDate>
				<category><![CDATA[Finance]]></category>
		<category><![CDATA[Immobilier]]></category>
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					<description><![CDATA[<p>En 2026, la défiscalisation immobilière s’inscrit dans un contexte profondément renouvelé. Avec la disparition de certains dispositifs emblématiques, les investisseurs ne peuvent plus se reposer sur des solutions “clé en main”. Désormais, réduire son imposition passe par une approche plus globale, mêlant stratégie fiscale, choix patrimonial et vision long terme. Pour autant, les opportunités  [...]</p>
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										<content:encoded><![CDATA[<div class="fusion-fullwidth fullwidth-box fusion-builder-row-4 fusion-flex-container nonhundred-percent-fullwidth non-hundred-percent-height-scrolling" style="--awb-border-radius-top-left:0px;--awb-border-radius-top-right:0px;--awb-border-radius-bottom-right:0px;--awb-border-radius-bottom-left:0px;--awb-flex-wrap:wrap;" ><div class="fusion-builder-row fusion-row fusion-flex-align-items-flex-start fusion-flex-content-wrap" style="max-width:1310.4px;margin-left: calc(-4% / 2 );margin-right: calc(-4% / 2 );"><div class="fusion-layout-column fusion_builder_column fusion-builder-column-3 fusion_builder_column_1_1 1_1 fusion-flex-column" style="--awb-bg-size:cover;--awb-width-large:100%;--awb-margin-top-large:0px;--awb-spacing-right-large:1.92%;--awb-margin-bottom-large:0px;--awb-spacing-left-large:1.92%;--awb-width-medium:100%;--awb-spacing-right-medium:1.92%;--awb-spacing-left-medium:1.92%;--awb-width-small:100%;--awb-spacing-right-small:1.92%;--awb-spacing-left-small:1.92%;"><div class="fusion-column-wrapper fusion-flex-justify-content-flex-start fusion-content-layout-column"><div class="fusion-text fusion-text-16"><p data-start="190" data-end="554">En 2026, la <strong data-start="12" data-end="43">défiscalisation immobilière</strong> s’inscrit dans un contexte profondément renouvelé. Avec la disparition de certains <strong data-start="127" data-end="156">dispositifs emblématiques</strong>, les investisseurs ne peuvent plus se reposer sur des solutions “clé en main”. Désormais, réduire son imposition passe par une approche plus globale, mêlant <strong data-start="314" data-end="335">stratégie fiscale</strong>, <strong data-start="337" data-end="358">choix patrimonial</strong> et <strong data-start="362" data-end="383">vision long terme</strong>.</p>
<p data-start="386" data-end="674" data-is-last-node="" data-is-only-node="">Pour autant, les opportunités restent nombreuses. Des dispositifs comme la <strong data-start="461" data-end="480">loi Denormandie</strong>, la <strong data-start="485" data-end="500">loi Malraux</strong>, le <strong data-start="505" data-end="524">déficit foncier</strong>, le statut <strong data-start="536" data-end="544">LMNP</strong> ou encore la <strong data-start="558" data-end="585">loi Monument Historique</strong> permettent toujours d’optimiser sa fiscalité, à condition d’en maîtriser les mécanismes.</p>
<p data-start="386" data-end="674" data-is-last-node="" data-is-only-node="">
<p data-start="386" data-end="674" data-is-last-node="" data-is-only-node="">
<h2 style="text-align: center;" data-section-id="1g5jck2" data-start="831" data-end="907"><strong>La loi Denormandie : redonner vie à l’ancien tout en réduisant ses impôts</strong></h2>
<p>&nbsp;</p>
<p data-start="909" data-end="1342">La <strong data-start="3" data-end="22">loi Denormandie</strong> s’inscrit dans une logique de réhabilitation du parc immobilier ancien. Elle permet aux investisseurs d’acquérir un logement ancien ou un local transformé en habitation, à condition d’y réaliser des <strong data-start="222" data-end="247">travaux significatifs</strong>. Ces travaux doivent représenter au minimum <strong data-start="292" data-end="329">25 % du coût total de l’opération</strong>, ce qui traduit la volonté de l’État de favoriser des rénovations en profondeur, notamment sur le plan énergétique.</p>
<p data-start="447" data-end="885">Ce dispositif est accessible pour les investissements réalisés jusqu’au <strong data-start="519" data-end="539">31 décembre 2027</strong> et concerne des zones bien spécifiques : communes ayant un fort besoin de réhabilitation, villes intégrées au programme <strong data-start="660" data-end="684">Action Cœur de Ville</strong> ou encore territoires couverts par une <strong data-start="724" data-end="769">Opération de Revitalisation de Territoire</strong>. Il s’applique également à certaines copropriétés en difficulté, ce qui en fait un outil de redynamisation urbaine.</p>
<p data-start="447" data-end="885">
<p data-start="887" data-end="1256">Pour être éligible, le projet doit intégrer soit une amélioration significative de la <strong data-start="973" data-end="1000">performance énergétique</strong>, soit un ensemble de travaux précis comme l’isolation, le changement de système de chauffage ou la création de surface habitable. Les travaux doivent être réalisés dans un délai strict, généralement avant la fin de la deuxième année suivant l’acquisition.</p>
<p data-start="1258" data-end="1511">En contrepartie, l’investisseur s’engage à louer le bien nu, dans un délai d’un an, pour une durée de <strong data-start="1360" data-end="1378">6, 9 ou 12 ans</strong>. Les loyers ainsi que les ressources des locataires sont plafonnés, ce qui encadre la rentabilité mais sécurise l’accès au logement.</p>
<p data-start="1513" data-end="1826" data-is-last-node="" data-is-only-node="">L’avantage fiscal est progressif et peut atteindre jusqu’à <strong data-start="1572" data-end="1611">21 % du montant de l’investissement</strong>, dans la limite de <strong data-start="1631" data-end="1648">300 000 euros</strong>, soit une réduction d’impôt maximale de <strong data-start="1689" data-end="1705">63 000 euros</strong>. La loi Denormandie apparaît ainsi comme une solution équilibrée entre défiscalisation et <strong data-start="1796" data-end="1825">valorisation patrimoniale</strong>.</p>
<p data-start="1513" data-end="1826" data-is-last-node="" data-is-only-node="">
</div><div style="text-align:center;"><a class="fusion-button button-flat fusion-button-default-size button-default fusion-button-default button-10 fusion-button-default-span fusion-button-default-type" target="_self" href="https://acgestionprivee.com/gestionnaire-de-patrimoine-lyon/"><span class="fusion-button-text awb-button__text awb-button__text--default">DÉCOUVRIR ACGP</span></a></div><div class="fusion-text fusion-text-17"><p>&nbsp;</p>
<p><img decoding="async" class="aligncenter wp-image-6169 size-full" src="https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/07/scpi-fiscale-angers-nantes.jpg" alt="SCPI fiscale : Avantages et inconvénients" width="800" height="400" srcset="https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/07/scpi-fiscale-angers-nantes-18x9.jpg 18w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/07/scpi-fiscale-angers-nantes-66x33.jpg 66w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/07/scpi-fiscale-angers-nantes-177x89.jpg 177w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/07/scpi-fiscale-angers-nantes-200x100.jpg 200w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/07/scpi-fiscale-angers-nantes-300x150.jpg 300w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/07/scpi-fiscale-angers-nantes-320x160.jpg 320w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/07/scpi-fiscale-angers-nantes-400x200.jpg 400w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/07/scpi-fiscale-angers-nantes-460x230.jpg 460w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/07/scpi-fiscale-angers-nantes-540x270.jpg 540w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/07/scpi-fiscale-angers-nantes-600x300.jpg 600w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/07/scpi-fiscale-angers-nantes-669x335.jpg 669w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/07/scpi-fiscale-angers-nantes-700x350.jpg 700w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/07/scpi-fiscale-angers-nantes-768x384.jpg 768w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/07/scpi-fiscale-angers-nantes.jpg 800w" sizes="(max-width: 800px) 100vw, 800px" /></p>
<p>&nbsp;</p>
<p data-start="1513" data-end="1826" data-is-last-node="" data-is-only-node="">
<h2 style="text-align: center;" data-section-id="4kajjx" data-start="2694" data-end="2759"><strong>La loi Malraux : Conjuguer fiscalité et patrimoine d’exception</strong></h2>
<p>&nbsp;</p>
<p data-start="0" data-end="190">Créée en <strong data-start="9" data-end="17">1962</strong> par André Malraux, la <strong data-start="40" data-end="55">loi Malraux</strong> vise à préserver le <strong data-start="76" data-end="113">patrimoine architectural français</strong> en encourageant la rénovation de biens situés dans des secteurs historiques.</p>
<p data-start="192" data-end="507">Ce dispositif s’adresse aux investisseurs souhaitant acquérir des <strong data-start="258" data-end="280">biens de caractère</strong>, souvent situés en cœur de ville, dans des quartiers anciens dégradés ou des <strong data-start="358" data-end="393">sites patrimoniaux remarquables</strong>. L’objectif est clair : restaurer des immeubles de qualité tout en bénéficiant d’un avantage fiscal significatif.</p>
<p data-start="509" data-end="900">La <strong data-start="512" data-end="533">réduction d’impôt</strong> porte directement sur le montant des travaux engagés, avec deux niveaux possibles : <strong data-start="618" data-end="626">30 %</strong> pour les opérations les plus encadrées (secteurs sauvegardés ou quartiers anciens dégradés) et <strong data-start="722" data-end="730">22 %</strong> pour les autres zones. Le montant des travaux est plafonné à <strong data-start="792" data-end="824">400 000 euros sur quatre ans</strong>, ce qui permet d’obtenir une réduction fiscale particulièrement importante.</p>
<p data-start="509" data-end="900">
<p data-start="902" data-end="1276">Contrairement à d’autres dispositifs, la loi Malraux n’impose ni plafond de loyers ni conditions de ressources pour les locataires. Elle offre donc une certaine <strong data-start="1063" data-end="1083">liberté locative</strong>, souvent avec des loyers plus élevés, notamment en centre-ville. En revanche, elle impose un engagement de location nue d’au moins <strong data-start="1215" data-end="1227">neuf ans</strong>, et interdit de louer à un membre de sa famille.</p>
<p data-start="1278" data-end="1606" data-is-last-node="" data-is-only-node="">Au-delà de l’aspect fiscal, l’intérêt de ce dispositif réside aussi dans la qualité des biens proposés. Les rénovations sont supervisées par les <strong data-start="1423" data-end="1462">Architectes des Bâtiments de France</strong>, garantissant un haut niveau de prestation. Toutefois, cette exigence implique une vigilance accrue sur les prix d’acquisition, parfois élevés.</p>
<p data-start="1278" data-end="1606" data-is-last-node="" data-is-only-node="">
<p data-start="1278" data-end="1606" data-is-last-node="" data-is-only-node="">
<div class="flex flex-col text-sm pb-25">
<section class="text-token-text-primary w-full focus:outline-none &#091;--shadow-height:45px&#093; has-data-writing-block:pointer-events-none has-data-writing-block:-mt-(--shadow-height) has-data-writing-block:pt-(--shadow-height) &#091;&amp;:has(&#091;data-writing-block&#093;)&gt;*&#093;:pointer-events-auto scroll-mt-(--header-height)" dir="auto" data-turn-id="7d83eead-f815-4b05-ba7c-534db5f8f9b7" data-testid="conversation-turn-5" data-scroll-anchor="false" data-turn="user"></section>
<section class="text-token-text-primary w-full focus:outline-none &#091;--shadow-height:45px&#093; has-data-writing-block:pointer-events-none has-data-writing-block:-mt-(--shadow-height) has-data-writing-block:pt-(--shadow-height) &#091;&amp;:has(&#091;data-writing-block&#093;)&gt;*&#093;:pointer-events-auto scroll-mt-&#091;calc(var(--header-height)+min(200px,max(70px,20svh)))&#093;" dir="auto" data-turn-id="request-WEB:a08a3ffa-9190-4cec-ae05-7d19359e1b06-7" data-testid="conversation-turn-6" data-scroll-anchor="true" data-turn="assistant">
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<h2 style="text-align: center;" data-start="0" data-end="92"><strong>La loi Jeanbrun : Un levier fiscal durable pour optimiser son investissement immobilier</strong></h2>
<p>&nbsp;</p>
</div>
</div>
</div>
</div>
</div>
</div>
</section>
</div>
<p data-start="67" data-end="422">La <strong data-start="3" data-end="19">loi Jeanbrun</strong> est un dispositif fiscal basé sur l’<strong data-start="56" data-end="84">amortissement immobilier</strong> appliqué aux revenus fonciers. Elle permet à l’investisseur de déduire chaque année une partie de la valeur du bien (environ <strong data-start="210" data-end="231">80 % hors terrain</strong>) de ses loyers imposables. Ce mécanisme réduit progressivement la fiscalité et s’inscrit dans une stratégie <strong data-start="340" data-end="369">patrimoniale à long terme</strong>.</p>
<p data-start="372" data-end="782">L’avantage fiscal dépend du niveau de loyer pratiqué. Trois catégories existent : <strong data-start="454" data-end="471">intermédiaire</strong> (3 % à 3,5 % d’amortissement), <strong data-start="503" data-end="513">social</strong> (4 % à 4,5 %) et <strong data-start="531" data-end="546">très social</strong> (5 % à 5,5 %). Plus le loyer est bas, plus l’avantage fiscal est élevé, afin de favoriser les logements accessibles. Les loyers sont encadrés : intermédiaire (type Pinel, environ -20 % du marché), social (Loc 1) et très social (Loc 2).</p>
<p data-start="372" data-end="782">
<p data-start="784" data-end="1039">Le dispositif permet aussi de générer un <strong data-start="825" data-end="844">déficit foncier</strong>, grâce à l’ajout de l’amortissement aux charges déductibles (intérêts, travaux, frais). Ce déficit est imputable sur le revenu global dans la limite de <strong data-start="997" data-end="1016">10 700 € par an</strong>, avec report possible.</p>
<p data-start="1041" data-end="1306">Certaines conditions doivent être respectées : investissement dans un <strong data-start="1111" data-end="1133">immeuble collectif</strong> (neuf ou ancien avec environ 30 % de travaux), location nue en résidence principale, engagement de <strong data-start="1233" data-end="1250">9 ans minimum</strong>, loyers plafonnés et interdiction de louer à un proche.</p>
<p data-start="1308" data-end="1506" data-is-last-node="" data-is-only-node="">En résumé, la loi Jeanbrun permet de réduire durablement ses impôts, de se constituer un <strong data-start="1397" data-end="1422">patrimoine immobilier</strong>, tout en encourageant la rénovation et la création de logements à loyers maîtrisés.</p>
<p data-start="1308" data-end="1506" data-is-last-node="" data-is-only-node="">
</div><div style="text-align:center;"><a class="fusion-button button-flat fusion-button-default-size button-default fusion-button-default button-11 fusion-button-default-span fusion-button-default-type" target="_self" href="https://acgestionprivee.com/gestionnaire-de-patrimoine-lyon/"><span class="fusion-button-text awb-button__text awb-button__text--default">EN SAVOIR PLUS</span></a></div><div class="fusion-text fusion-text-18"><p>&nbsp;</p>
<p><img decoding="async" class="aligncenter size-full wp-image-6173" src="https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/07/scpi-pierre-papier.jpg" alt="SCPI fiscale pierre papier" width="800" height="400" srcset="https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/07/scpi-pierre-papier-18x9.jpg 18w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/07/scpi-pierre-papier-66x33.jpg 66w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/07/scpi-pierre-papier-177x89.jpg 177w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/07/scpi-pierre-papier-200x100.jpg 200w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/07/scpi-pierre-papier-300x150.jpg 300w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/07/scpi-pierre-papier-320x160.jpg 320w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/07/scpi-pierre-papier-400x200.jpg 400w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/07/scpi-pierre-papier-460x230.jpg 460w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/07/scpi-pierre-papier-540x270.jpg 540w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/07/scpi-pierre-papier-600x300.jpg 600w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/07/scpi-pierre-papier-669x335.jpg 669w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/07/scpi-pierre-papier-700x350.jpg 700w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/07/scpi-pierre-papier-768x384.jpg 768w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/07/scpi-pierre-papier.jpg 800w" sizes="(max-width: 800px) 100vw, 800px" /></p>
<p>&nbsp;</p>
<p>&nbsp;</p>
<h2 style="text-align: center;" data-section-id="1hl0hf8" data-start="4350" data-end="4419"><strong>Le déficit foncier : une mécanique fiscale redoutablement efficace</strong></h2>
<p>&nbsp;</p>
<p data-start="4421" data-end="4692">Le <strong data-start="3" data-end="22">déficit foncier</strong> repose sur un principe simple mais particulièrement efficace. L’investisseur acquiert un <strong data-start="112" data-end="127">bien ancien</strong>, réalise des travaux, puis le met en location nue. L’ensemble des charges, et notamment les travaux, viennent alors s’imputer sur les <strong data-start="262" data-end="282">revenus fonciers</strong>.</p>
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<p data-start="285" data-end="627">Lorsque le montant des charges dépasse celui des loyers perçus, un <strong data-start="352" data-end="363">déficit</strong> est créé. Ce déficit permet de réduire fortement la fiscalité, puisqu’il est déductible des revenus fonciers, mais aussi du <strong data-start="488" data-end="505">revenu global</strong> dans la limite de <strong data-start="524" data-end="547">10 700 euros par an</strong>. L’excédent peut ensuite être reporté sur les revenus fonciers pendant dix ans.</p>
<p data-start="285" data-end="627">
<p data-start="629" data-end="886">L’efficacité du dispositif dépend directement de la <strong data-start="681" data-end="715">tranche marginale d’imposition</strong> de l’investisseur. Plus celle-ci est élevée, plus le gain fiscal est important, pouvant dépasser <strong data-start="813" data-end="844">60 % du montant des travaux</strong> pour les contribuables fortement imposés.</p>
<p data-start="888" data-end="1136">Contrairement à d’autres dispositifs, le déficit foncier offre une grande souplesse. Il n’impose aucun plafond de loyers ni de ressources pour les locataires. Seule contrainte : le bien doit être loué nu pendant une durée minimale de <strong data-start="1122" data-end="1135">trois ans</strong>.</p>
<p data-start="1138" data-end="1353" data-is-last-node="" data-is-only-node="">Au-delà de l’avantage fiscal, ce mécanisme permet également de valoriser un <strong data-start="1214" data-end="1240">bien immobilier ancien</strong>, souvent situé dans des centres-villes recherchés, tout en bénéficiant des garanties liées aux travaux réalisés.</p>
<p data-start="1138" data-end="1353" data-is-last-node="" data-is-only-node="">
</div>
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<p data-start="1138" data-end="1353" data-is-last-node="" data-is-only-node="">
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</div>
<h2 style="text-align: center;" data-section-id="1qryexn" data-start="5741" data-end="5803"><strong>La loi Monument Historique : Une défiscalisation hors norme</strong></h2>
<p>&nbsp;</p>
<p data-start="5805" data-end="6073">La <strong data-start="3" data-end="30">loi Monument Historique</strong> est sans doute l’un des dispositifs les plus puissants en matière de <strong data-start="100" data-end="131">défiscalisation immobilière</strong>. Mise en place en <strong data-start="150" data-end="158">1913</strong>, elle vise à préserver le <strong data-start="185" data-end="222">patrimoine architectural français</strong> en encourageant la restauration de biens classés ou inscrits.</p>
<p data-start="286" data-end="517">Son principal atout réside dans la possibilité de déduire <strong data-start="344" data-end="379">100 % des travaux de rénovation</strong> du revenu global, sans aucun plafond. Cette caractéristique en fait un outil particulièrement adapté aux contribuables fortement imposés.</p>
<p data-start="286" data-end="517">
<p data-start="519" data-end="829">Les travaux doivent être réalisés sous le contrôle des <strong data-start="574" data-end="613">Architectes des Bâtiments de France</strong>, afin de garantir la préservation du caractère historique du bien. Cette exigence assure une qualité exceptionnelle des rénovations, mais implique également des contraintes techniques et administratives importantes.</p>
<p data-start="831" data-end="1079">Contrairement à la plupart des dispositifs, la loi Monument Historique n’impose pas de mise en location. En revanche, elle nécessite un engagement de détention du bien pendant au moins <strong data-start="1016" data-end="1030">quinze ans</strong>, ce qui en fait un investissement de long terme.</p>
<p data-start="1081" data-end="1311" data-is-last-node="" data-is-only-node="">Ce dispositif présente également des avantages en matière de transmission, avec des exonérations possibles de droits de succession sous certaines conditions. Il s’inscrit donc dans une véritable stratégie <strong data-start="1286" data-end="1310">patrimoniale globale</strong>.</p>
<p data-start="1081" data-end="1311" data-is-last-node="" data-is-only-node="">
<p data-start="1081" data-end="1311" data-is-last-node="" data-is-only-node="">
</div><div style="text-align:center;"><a class="fusion-button button-flat fusion-button-default-size button-default fusion-button-default button-12 fusion-button-default-span fusion-button-default-type" target="_self" href="https://acgestionprivee.com/gestionnaire-de-patrimoine-lyon/"><span class="fusion-button-text awb-button__text awb-button__text--default">CONTACTEZ LES CONSEILLERS ACGP</span></a></div><div class="fusion-text fusion-text-19"><p data-start="1081" data-end="1311" data-is-last-node="" data-is-only-node="">
<p data-start="1081" data-end="1311" data-is-last-node="" data-is-only-node=""><img decoding="async" class="aligncenter wp-image-6025 size-full" src="https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/01/family-but-out-fonctinnement-avantages.jpg" alt="Fonctionnement du Family Buy Out - FBO" width="1105" height="471" data-wp-editing="1" srcset="https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/01/family-but-out-fonctinnement-avantages-18x8.jpg 18w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/01/family-but-out-fonctinnement-avantages-200x85.jpg 200w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/01/family-but-out-fonctinnement-avantages-300x128.jpg 300w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/01/family-but-out-fonctinnement-avantages-400x170.jpg 400w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/01/family-but-out-fonctinnement-avantages-600x256.jpg 600w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/01/family-but-out-fonctinnement-avantages-768x327.jpg 768w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/01/family-but-out-fonctinnement-avantages-800x341.jpg 800w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/01/family-but-out-fonctinnement-avantages-940x400.jpg 940w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/01/family-but-out-fonctinnement-avantages-1024x436.jpg 1024w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/01/family-but-out-fonctinnement-avantages.jpg 1105w" sizes="(max-width: 1105px) 100vw, 1105px" /></p>
<p data-start="1081" data-end="1311" data-is-last-node="" data-is-only-node="">
<p data-start="1081" data-end="1311" data-is-last-node="" data-is-only-node="">
<h2 style="text-align: center;" data-start="5805" data-end="6073"><strong>Le statut LMNP : générer des revenus peu fiscalisés</strong></h2>
<p>&nbsp;</p>
<p data-start="7147" data-end="7318">Le statut de <strong data-start="13" data-end="55">Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP)</strong> constitue une alternative particulièrement attractive pour les investisseurs à la recherche de <strong data-start="151" data-end="178">revenus complémentaires</strong>.</p>
<p data-start="181" data-end="501">Contrairement à la <strong data-start="200" data-end="216">location nue</strong>, la location meublée permet de bénéficier d’un régime fiscal spécifique, relevant des <strong data-start="303" data-end="349">bénéfices industriels et commerciaux (BIC)</strong>. Le principal avantage repose sur le mécanisme d’<strong data-start="399" data-end="416">amortissement</strong>, qui permet de déduire comptablement une partie de la valeur du bien et du mobilier.</p>
<p data-start="181" data-end="501">
<p data-start="503" data-end="732">Ce mécanisme crée une charge “fictive” qui vient réduire, voire annuler, le résultat imposable. Dans de nombreux cas, les loyers perçus ne sont donc que très faiblement imposés, voire totalement exonérés pendant plusieurs années.</p>
<p data-start="734" data-end="908">Le statut LMNP s’applique sous certaines conditions, notamment lorsque les revenus locatifs ne dépassent pas <strong data-start="843" data-end="866">23 000 euros par an</strong> ou <strong data-start="870" data-end="907">50 % des revenus globaux du foyer</strong>.</p>
<p data-start="910" data-end="1146" data-is-last-node="" data-is-only-node="">En parallèle, la location meublée permet généralement de pratiquer des loyers plus élevés que la location nue. Elle offre également une certaine flexibilité, notamment avec la <strong data-start="1086" data-end="1111">location courte durée</strong>, très prisée dans certaines zones.</p>
<p data-start="910" data-end="1146" data-is-last-node="" data-is-only-node="">
<p data-start="7147" data-end="7318">
<h2 style="text-align: center;" data-section-id="6bi1eg" data-start="8268" data-end="8335"><strong>Conclusion : Une approche plus stratégique de la défiscalisation</strong></h2>
<p>&nbsp;</p>
<p data-start="8337" data-end="8629">En 2026, la <strong data-start="12" data-end="43">défiscalisation immobilière</strong> ne repose plus sur un dispositif unique, mais sur une combinaison de solutions adaptées à chaque profil. L’investisseur doit désormais arbitrer entre <strong data-start="194" data-end="225">réduction d’impôt immédiate</strong>, génération de revenus, <strong data-start="250" data-end="279">valorisation patrimoniale</strong> et horizon de détention.</p>
<p data-start="306" data-end="651">Chaque dispositif répond à une logique différente. Certains privilégient la <strong data-start="382" data-end="408">réduction fiscale pure</strong>, comme le <strong data-start="419" data-end="438">déficit foncier</strong> ou le <strong data-start="445" data-end="468">Monument Historique</strong>. D’autres s’inscrivent davantage dans une démarche patrimoniale, à l’image de la <strong data-start="550" data-end="565">loi Malraux</strong>. Enfin, des solutions comme le <strong data-start="597" data-end="605">LMNP</strong> visent avant tout l’optimisation des revenus.</p>
<p data-start="653" data-end="914" data-is-last-node="" data-is-only-node="">Dans ce contexte, la réussite d’un investissement ne repose plus uniquement sur l’avantage fiscal, mais sur la <strong data-start="764" data-end="795">cohérence globale du projet</strong>. Plus que jamais, défiscaliser consiste à construire une stratégie durable, adaptée à sa situation et à ses objectifs.</p>
</div></div></div></div></div>
<p>L’article <a href="https://acgestionprivee.com/defiscalisation-immobiliere-quelles-opportunites-en-2026/">Défiscalisation immobilière : Quelles opportunités en 2026 ?</a> est apparu en premier sur <a href="https://acgestionprivee.com">Cabinet de Gestion de Patrimoine | ACGP Lyon, Paris, Nantes, Angers</a>.</p>
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		<title>Comment faire la donation d’un bien immobilier ?</title>
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		<dc:creator><![CDATA[Alexandre FOURRIER]]></dc:creator>
		<pubDate>Thu, 30 Apr 2026 13:13:14 +0000</pubDate>
				<category><![CDATA[Finance]]></category>
		<category><![CDATA[Immobilier]]></category>
		<category><![CDATA[Juridique et fiscal]]></category>
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					<description><![CDATA[<p>Dans un contexte marqué par le vieillissement de la population, la hausse des prix de l’immobilier et une attention accrue portée à la préparation de la succession, la donation d’un bien immobilier s’impose progressivement comme l’un des outils les plus utilisés en matière de gestion patrimoniale en France. Longtemps perçue comme une démarche exceptionnelle,  [...]</p>
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										<content:encoded><![CDATA[<div class="fusion-fullwidth fullwidth-box fusion-builder-row-5 fusion-flex-container nonhundred-percent-fullwidth non-hundred-percent-height-scrolling" style="--awb-border-radius-top-left:0px;--awb-border-radius-top-right:0px;--awb-border-radius-bottom-right:0px;--awb-border-radius-bottom-left:0px;--awb-flex-wrap:wrap;" ><div class="fusion-builder-row fusion-row fusion-flex-align-items-flex-start fusion-flex-content-wrap" style="max-width:1310.4px;margin-left: calc(-4% / 2 );margin-right: calc(-4% / 2 );"><div class="fusion-layout-column fusion_builder_column fusion-builder-column-4 fusion_builder_column_1_1 1_1 fusion-flex-column" style="--awb-bg-size:cover;--awb-width-large:100%;--awb-margin-top-large:0px;--awb-spacing-right-large:1.92%;--awb-margin-bottom-large:0px;--awb-spacing-left-large:1.92%;--awb-width-medium:100%;--awb-spacing-right-medium:1.92%;--awb-spacing-left-medium:1.92%;--awb-width-small:100%;--awb-spacing-right-small:1.92%;--awb-spacing-left-small:1.92%;"><div class="fusion-column-wrapper fusion-flex-justify-content-flex-start fusion-content-layout-column"><div class="fusion-text fusion-text-20"><p data-start="114" data-end="430">Dans un contexte marqué par le vieillissement de la population, la hausse des prix de l’immobilier et une attention accrue portée à la <strong data-start="249" data-end="281">préparation de la succession</strong>, la <strong data-start="286" data-end="319">donation d’un bien immobilier</strong> s’impose progressivement comme l’un des outils les plus utilisés en matière de gestion patrimoniale en France.</p>
<p data-start="432" data-end="824">Longtemps perçue comme une démarche exceptionnelle, réservée aux patrimoines importants ou aux situations familiales spécifiques, elle est aujourd’hui devenue une pratique courante. De plus en plus de ménages choisissent en effet d’anticiper la transmission de leur patrimoine afin de réduire la pression fiscale future, mais aussi d’éviter les tensions familiales au moment de la succession.</p>
<p data-start="826" data-end="1038">Cependant, derrière cette apparente simplicité se cache une opération juridique complexe, strictement encadrée par le droit civil et fiscal, nécessitant une véritable stratégie et un accompagnement professionnel.</p>
<p data-start="826" data-end="1038">
<p data-start="826" data-end="1038">
<h2 style="text-align: center;" data-section-id="12hfehc" data-start="1045" data-end="1114"><span role="text"><strong data-start="1047" data-end="1114">Une donation immobilière : définition et principes fondamentaux</strong></span></h2>
<p>&nbsp;</p>
<p data-start="1116" data-end="1339">La <strong data-start="1119" data-end="1143">donation immobilière</strong> est un acte juridique par lequel une personne, appelée le <strong data-start="1202" data-end="1214">donateur</strong>, transmet de son vivant et à titre gratuit la propriété d’un bien immobilier à une autre personne, appelée le <strong data-start="1325" data-end="1338">donataire</strong>.</p>
<p data-start="1341" data-end="1410">Cette transmission présente plusieurs caractéristiques essentielles :</p>
<ul data-start="1412" data-end="1725">
<li data-section-id="1r31ybh" data-start="1412" data-end="1485">elle est <strong data-start="1423" data-end="1435">gratuite</strong>, même si des frais et taxes peuvent s’appliquer</li>
<li data-section-id="1hxy397" data-start="1486" data-end="1581">elle est <strong data-start="1497" data-end="1510">immédiate</strong>, car le transfert de propriété intervient dès la signature de l’acte</li>
<li data-section-id="1ostkgq" data-start="1582" data-end="1663">elle est en principe <strong data-start="1605" data-end="1620">irrévocable</strong>, sauf cas très limités prévus par la loi</li>
<li data-section-id="18lm1pp" data-start="1664" data-end="1725">elle est obligatoirement encadrée par un <strong data-start="1707" data-end="1723">acte notarié</strong></li>
</ul>
<p>&nbsp;</p>
<p data-start="1727" data-end="1971">Le bien transmis peut être de nature très variée. Il peut s’agir d’une <strong data-start="1798" data-end="1822">résidence principale</strong>, d’une <strong data-start="1830" data-end="1854">résidence secondaire</strong>, d’un <strong data-start="1861" data-end="1877">bien locatif</strong>, d’un <strong data-start="1884" data-end="1909">terrain constructible</strong>, ou encore d’une <strong data-start="1927" data-end="1970">part de propriété détenue en indivision</strong>.</p>
<p data-start="1973" data-end="2098">Cette diversité rend la donation immobilière particulièrement adaptable à différentes stratégies familiales et patrimoniales.</p>
<p data-start="1973" data-end="2098">
</div><div style="text-align:center;"><a class="fusion-button button-flat fusion-button-default-size button-default fusion-button-default button-13 fusion-button-default-span fusion-button-default-type" target="_self" href="https://acgestionprivee.com/gestionnaire-de-patrimoine-lyon/"><span class="fusion-button-text awb-button__text awb-button__text--default">CONTACTEZ NOS CONSEILLERS</span></a></div><div class="fusion-text fusion-text-21"><div class="fusion-text fusion-text-21"></div>
<p>&nbsp;</p>
<p><img decoding="async" class="aligncenter wp-image-6270 size-full" src="https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2025/08/investissement-a-plusieurs-lyon.jpg" alt="Investissement à plusieurs avec une SCI" width="1200" height="600" srcset="https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2025/08/investissement-a-plusieurs-lyon-18x9.jpg 18w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2025/08/investissement-a-plusieurs-lyon-200x100.jpg 200w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2025/08/investissement-a-plusieurs-lyon-300x150.jpg 300w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2025/08/investissement-a-plusieurs-lyon-400x200.jpg 400w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2025/08/investissement-a-plusieurs-lyon-600x300.jpg 600w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2025/08/investissement-a-plusieurs-lyon-768x384.jpg 768w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2025/08/investissement-a-plusieurs-lyon-800x400.jpg 800w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2025/08/investissement-a-plusieurs-lyon-1024x512.jpg 1024w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2025/08/investissement-a-plusieurs-lyon.jpg 1200w" sizes="(max-width: 1200px) 100vw, 1200px" /></p>
<p>&nbsp;</p>
<p>&nbsp;</p>
<h2 style="text-align: center;" data-section-id="1lmvr78" data-start="2105" data-end="2188"><span role="text"><strong data-start="2107" data-end="2188">Pourquoi la donation immobilière est devenue un outil central de transmission ?</strong></span></h2>
<p>&nbsp;</p>
<p data-start="2190" data-end="2282">L’essor des donations immobilières s’explique par plusieurs facteurs économiques et sociaux.</p>
<p data-start="2284" data-end="2546">Tout d’abord, l’augmentation continue de la valeur de l’immobilier entraîne mécaniquement une hausse des patrimoines transmis. Dans ce contexte, les <strong data-start="2433" data-end="2457">droits de succession</strong> peuvent devenir importants, incitant de nombreuses familles à anticiper la transmission.</p>
<p data-start="2548" data-end="2754">Ensuite, la volonté d’<strong data-start="2570" data-end="2603">éviter les conflits familiaux</strong> joue un rôle majeur. En organisant la répartition des biens de son vivant, le donateur réduit considérablement les risques de litiges entre héritiers.</p>
<p data-start="2756" data-end="2900">Enfin, la donation permet une meilleure maîtrise du calendrier de transmission et offre des leviers d’<strong data-start="2858" data-end="2882">optimisation fiscale</strong> non négligeables.</p>
<p data-start="2756" data-end="2900">
<p data-start="2756" data-end="2900">
<h3 data-section-id="9spthv" data-start="2907" data-end="2950"><span style="text-decoration: underline;"><span role="text">• Un cadre juridique strict et sécurisé</span></span></h3>
<p>&nbsp;</p>
<p data-start="2952" data-end="3124">La donation immobilière est une opération strictement encadrée par la loi française. Elle ne peut en aucun cas être réalisée par un simple accord oral ou un document privé.</p>
<p data-start="3126" data-end="3218">Elle doit obligatoirement être formalisée par un <strong data-start="3175" data-end="3217">acte authentique établi devant notaire</strong>.</p>
<p data-start="3220" data-end="3274">Le rôle du notaire est essentiel à plusieurs niveaux :</p>
<ul data-start="3276" data-end="3591">
<li data-section-id="pl0248" data-start="3276" data-end="3328">il vérifie la <strong data-start="3292" data-end="3326">capacité juridique des parties</strong></li>
<li data-section-id="ggk3ej" data-start="3329" data-end="3393">il s’assure du <strong data-start="3346" data-end="3379">consentement libre et éclairé</strong> du donateur</li>
<li data-section-id="qzu86c" data-start="3394" data-end="3468">il contrôle la conformité de la donation avec les règles successorales</li>
<li data-section-id="1vu8m5y" data-start="3469" data-end="3522">il calcule les <strong data-start="3486" data-end="3520">droits de donation applicables</strong></li>
<li data-section-id="4hu9v8" data-start="3523" data-end="3591">il procède à la <strong data-start="3541" data-end="3589">publication au service de publicité foncière</strong></li>
</ul>
<p data-start="3593" data-end="3691">Cette étape garantit la sécurité juridique de l’opération et rend la donation opposable aux tiers.</p>
<p data-start="3593" data-end="3691">
<p data-start="3593" data-end="3691">
<h2 style="text-align: center;" data-section-id="12uy5t9" data-start="3698" data-end="3750"><strong><span role="text">Les différentes formes de donation immobilière</span></strong></h2>
<p>&nbsp;</p>
<p data-start="3752" data-end="3842">Il existe plusieurs mécanismes permettant d’adapter la donation aux objectifs du donateur.</p>
<p data-start="3752" data-end="3842">
<h3 data-section-id="8byvyq" data-start="3849" data-end="3887"><span style="text-decoration: underline;"><span role="text"><strong data-start="3852" data-end="3887">• La donation en pleine propriété</strong></span></span></h3>
<p>&nbsp;</p>
<p data-start="3889" data-end="3953">La forme la plus simple est la <strong data-start="3920" data-end="3952">donation en pleine propriété</strong>.</p>
<p data-start="3955" data-end="4096">Dans ce cas, le donataire reçoit immédiatement l’intégralité des droits sur le bien. Il devient donc propriétaire à 100 % et peut librement :</p>
<ul data-start="4098" data-end="4144">
<li data-section-id="1e66530" data-start="4098" data-end="4117">occuper le bien</li>
<li data-section-id="1jojffk" data-start="4118" data-end="4130">le louer</li>
<li data-section-id="bkqwxb" data-start="4131" data-end="4144">le vendre</li>
</ul>
<p data-start="4146" data-end="4272">Cette solution est souvent utilisée lorsque le donateur souhaite transmettre définitivement un bien sans en conserver l’usage.</p>
<p data-start="4146" data-end="4272">
<p data-start="4146" data-end="4272">
<h3 data-section-id="1n83t1b" data-start="4279" data-end="4321"><span style="text-decoration: underline;"><span role="text"><strong data-start="4282" data-end="4321">• La donation avec réserve d’usufruit</strong></span></span></h3>
<p>&nbsp;</p>
<p data-start="4323" data-end="4429">La <strong data-start="4326" data-end="4362">donation avec réserve d’usufruit</strong> est l’une des solutions les plus couramment utilisées en pratique.</p>
<p data-start="4431" data-end="4512">Elle permet au donateur de transmettre la propriété tout en conservant le droit :</p>
<ul data-start="4514" data-end="4586">
<li data-section-id="1f5arp9" data-start="4514" data-end="4539">d’<strong data-start="4518" data-end="4537">habiter le bien</strong></li>
<li data-section-id="jrp2d4" data-start="4540" data-end="4586">ou d’en percevoir les <strong data-start="4564" data-end="4584">revenus locatifs</strong></li>
</ul>
<p data-start="4588" data-end="4822">Le donateur conserve donc une forme de contrôle économique et d’usage du bien, ce qui rend cette option particulièrement attractive pour les personnes souhaitant anticiper leur succession sans modifier immédiatement leur cadre de vie.</p>
<p data-start="4588" data-end="4822">
<p data-start="4588" data-end="4822">
<h3 data-section-id="yef1z0" data-start="4829" data-end="4879"><span style="text-decoration: underline;"><span role="text"><strong data-start="4832" data-end="4879">• Le démembrement de propriété : un outil clé</strong></span></span></h3>
<p>&nbsp;</p>
<p data-start="4881" data-end="4978">Le <strong data-start="4884" data-end="4913">démembrement de propriété</strong> est un mécanisme juridique fondamental en gestion de patrimoine.</p>
<p data-start="4980" data-end="5050">Il repose sur la séparation de la propriété en deux droits distincts :</p>
<ul data-start="5052" data-end="5202">
<li data-section-id="14f4afg" data-start="5052" data-end="5131">l’<strong data-start="5056" data-end="5068">usufruit</strong>, qui permet d’utiliser le bien ou d’en percevoir les revenus</li>
<li data-section-id="8pkch" data-start="5132" data-end="5202">la <strong data-start="5137" data-end="5154">nue-propriété</strong>, qui correspond à la propriété future du bien</li>
</ul>
<p data-start="5204" data-end="5312">Dans ce schéma, le donataire reçoit uniquement la nue-propriété, tandis que le donateur conserve l’usufruit.</p>
<p data-start="5314" data-end="5459">Ce dispositif présente un avantage majeur : la valeur fiscale retenue pour la donation est <strong data-start="5405" data-end="5416">réduite</strong>, puisque seule la nue-propriété est taxée.</p>
<p data-start="5314" data-end="5459">
<p data-start="5314" data-end="5459">
<h3 data-section-id="7aaxpl" data-start="5466" data-end="5492"><span style="text-decoration: underline;"><span role="text"><strong data-start="5469" data-end="5492">• La donation-partage</strong></span></span></h3>
<p data-start="5494" data-end="5609">
<p data-start="5494" data-end="5609">La <strong data-start="5497" data-end="5517">donation-partage</strong> est une solution particulièrement adaptée aux familles avec plusieurs enfants ou héritiers.</p>
<p data-start="5611" data-end="5757">Elle permet de répartir les biens de manière anticipée entre les bénéficiaires et surtout de <strong data-start="5704" data-end="5756">figer la valeur des biens au jour de la donation</strong>.</p>
<p data-start="5759" data-end="5801">Ce mécanisme présente un double avantage :</p>
<ul data-start="5803" data-end="5936">
<li data-section-id="192906g" data-start="5803" data-end="5876">il limite les conflits liés à la revalorisation des biens immobiliers</li>
<li data-section-id="twwyip" data-start="5877" data-end="5936">il garantit une répartition plus équitable et sécurisée</li>
</ul>
<p>&nbsp;</p>
</div><div style="text-align:center;"><a class="fusion-button button-flat fusion-button-default-size button-default fusion-button-default button-14 fusion-button-default-span fusion-button-default-type" target="_self" href="https://acgestionprivee.com/gestionnaire-de-patrimoine-lyon/"><span class="fusion-button-text awb-button__text awb-button__text--default">EN SAVOIR PLUS</span></a></div><div class="fusion-text fusion-text-23"><p>&nbsp;</p>
<p><img decoding="async" class="aligncenter wp-image-6189 size-full" src="https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/11/reduire-imposition-en-2025.jpg" alt="Réduire son imposition en 2025 avec ACGP" width="1200" height="600" srcset="https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/11/reduire-imposition-en-2025-18x9.jpg 18w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/11/reduire-imposition-en-2025-200x100.jpg 200w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/11/reduire-imposition-en-2025-300x150.jpg 300w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/11/reduire-imposition-en-2025-400x200.jpg 400w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/11/reduire-imposition-en-2025-600x300.jpg 600w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/11/reduire-imposition-en-2025-768x384.jpg 768w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/11/reduire-imposition-en-2025-800x400.jpg 800w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/11/reduire-imposition-en-2025-1024x512.jpg 1024w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/11/reduire-imposition-en-2025.jpg 1200w" sizes="(max-width: 1200px) 100vw, 1200px" /></p>
<p>&nbsp;</p>
<p>&nbsp;</p>
<h2 style="text-align: center;" data-section-id="o2n20v" data-start="5943" data-end="5991"><span role="text"><strong data-start="5945" data-end="5991">Les étapes clés d’une donation immobilière</strong></span></h2>
<p>&nbsp;</p>
<p data-start="5993" data-end="6078">La mise en place d’une donation immobilière suit un processus structuré et rigoureux.</p>
<p data-start="5993" data-end="6078">
<h3 data-section-id="1yef5ic" data-start="6085" data-end="6115"><span style="text-decoration: underline;"><span role="text">1. L’évaluation du bien</span></span></h3>
<p data-start="6117" data-end="6197">La première étape consiste à déterminer la <strong data-start="6160" data-end="6196">valeur réelle du bien immobilier</strong>.</p>
<p data-start="6199" data-end="6265">Cette estimation est essentielle car elle sert de base au calcul :</p>
<ul data-start="6267" data-end="6358">
<li data-section-id="zu2yes" data-start="6267" data-end="6297">des <strong data-start="6273" data-end="6295">droits de donation</strong></li>
<li data-section-id="1l2lppr" data-start="6298" data-end="6328">de la fiscalité applicable</li>
<li data-section-id="ybgkgj" data-start="6329" data-end="6358">des éventuels abattements</li>
</ul>
<p data-start="6360" data-end="6443">Une évaluation incorrecte peut entraîner un redressement fiscal en cas de contrôle.</p>
<p data-start="6360" data-end="6443">
<h3 data-section-id="xgw9bm" data-start="6450" data-end="6496"><span style="text-decoration: underline;"><span role="text"><strong data-start="6453" data-end="6496">2. Le choix de la stratégie de donation</strong></span></span></h3>
<p data-start="6498" data-end="6569">Le donateur doit ensuite définir la forme de donation la plus adaptée :</p>
<ul data-start="6571" data-end="6650">
<li data-section-id="1wj1uht" data-start="6571" data-end="6591">pleine propriété</li>
<li data-section-id="qf1iyv" data-start="6592" data-end="6612">usufruit réservé</li>
<li data-section-id="qm2hl3" data-start="6613" data-end="6629">démembrement</li>
<li data-section-id="v4xofd" data-start="6630" data-end="6650">donation-partage</li>
</ul>
<p data-start="6652" data-end="6771">Ce choix dépend de plusieurs facteurs : situation familiale, objectifs patrimoniaux, âge du donateur et nature du bien.</p>
<p data-start="6652" data-end="6771">
<h3 data-section-id="r5orqt" data-start="6778" data-end="6818"><span style="text-decoration: underline;"><span role="text"><strong data-start="6781" data-end="6818">3. La rédaction de l’acte notarié</strong></span></span></h3>
<p data-start="6820" data-end="6865">Le passage devant le notaire est obligatoire.</p>
<p data-start="6867" data-end="6950">L’acte de donation formalise juridiquement la transmission et garantit sa validité.</p>
<p data-start="6867" data-end="6950">
<h3 data-section-id="7acxcg" data-start="6957" data-end="7002"><span style="text-decoration: underline;"><span role="text"><strong data-start="6960" data-end="7002">4. Le calcul et le paiement des droits</strong></span></span></h3>
<p data-start="7004" data-end="7080">Des <strong data-start="7008" data-end="7030">droits de donation</strong> peuvent être exigés par l’administration fiscale.</p>
<p data-start="7082" data-end="7101">Ils varient selon :</p>
<ul data-start="7103" data-end="7165">
<li data-section-id="9v8v9p" data-start="7103" data-end="7124">la valeur du bien</li>
<li data-section-id="12qeew1" data-start="7125" data-end="7165">le lien de parenté entre les parties</li>
</ul>
<p data-start="7167" data-end="7245">Des <strong data-start="7171" data-end="7194">abattements fiscaux</strong> permettent toutefois de réduire la charge fiscale.</p>
<p data-start="7167" data-end="7245">
<h3 data-section-id="6er9i5" data-start="7252" data-end="7285"><span style="text-decoration: underline;"><span role="text"><strong data-start="7255" data-end="7285">5. La publication foncière</strong></span></span></h3>
<p data-start="7287" data-end="7401">Enfin, la donation est publiée au <strong data-start="7321" data-end="7354">service de publicité foncière</strong>, ce qui officialise le transfert de propriété.</p>
<p data-start="7287" data-end="7401">
<p data-start="7287" data-end="7401">
<h2 style="text-align: center;" data-section-id="1qz7d5a" data-start="7408" data-end="7453"><span role="text"><strong data-start="7410" data-end="7453">La fiscalité de la donation immobilière</strong></span></h2>
<p>&nbsp;</p>
<p data-start="7455" data-end="7505">La fiscalité est un élément central du dispositif.</p>
<p data-start="7507" data-end="7553">Elle repose principalement sur deux critères :</p>
<ul data-start="7555" data-end="7644">
<li data-section-id="1u24mhs" data-start="7555" data-end="7589">la <strong data-start="7560" data-end="7587">valeur du bien transmis</strong></li>
<li data-section-id="y330jj" data-start="7590" data-end="7644">le <strong data-start="7595" data-end="7614">lien de parenté</strong> entre donateur et donataire</li>
</ul>
<p>&nbsp;</p>
<p>&nbsp;</p>
<h3 data-section-id="1hcy5hm" data-start="7651" data-end="7681"><span style="text-decoration: underline;"><span role="text"><strong data-start="7654" data-end="7681">• Les abattements fiscaux</strong></span></span></h3>
<p data-start="7683" data-end="7737">Des abattements permettent de réduire la base taxable.</p>
<p data-start="7739" data-end="7847">Par exemple, entre parents et enfants, un abattement important s’applique, renouvelable tous les <strong data-start="7836" data-end="7846">15 ans</strong>.</p>
<p data-start="7849" data-end="7950">Cela permet de mettre en place des stratégies de transmission progressive particulièrement efficaces.</p>
<p data-start="7849" data-end="7950">
<h3 data-section-id="1h6m32n" data-start="7957" data-end="8007"><span style="text-decoration: underline;"><span role="text"><strong data-start="7960" data-end="8007">• Une fiscalité variable selon les situations</strong></span></span></h3>
<p data-start="8009" data-end="8061">Selon les cas, les droits de donation peuvent être :</p>
<ul data-start="8063" data-end="8100">
<li data-section-id="1u9s8gu" data-start="8063" data-end="8074">faibles</li>
<li data-section-id="1xzwapb" data-start="8075" data-end="8086">modérés</li>
<li data-section-id="1j77yn2" data-start="8087" data-end="8100">ou élevés</li>
</ul>
<p data-start="8102" data-end="8188">Tout dépend de la structuration de la transmission et de l’anticipation mise en place.</p>
<p data-start="8102" data-end="8188">
<h3 data-section-id="105c6z5" data-start="8195" data-end="8250"><span style="text-decoration: underline;"><span role="text"><strong data-start="8197" data-end="8250">• Le démembrement : un levier d’optimisation majeur</strong></span></span></h3>
<p data-start="8252" data-end="8380">Le <strong data-start="8255" data-end="8284">démembrement de propriété</strong> est considéré comme l’un des outils les plus efficaces en matière de transmission patrimoniale.</p>
<p data-start="8382" data-end="8486">Son principal avantage réside dans le fait que seule la <strong data-start="8438" data-end="8465">nue-propriété est taxée</strong> lors de la donation.</p>
<p data-start="8488" data-end="8547">Cela permet de réduire significativement la base imposable.</p>
<p data-start="8549" data-end="8698">À terme, lorsque le donateur décède, l’usufruit s’éteint automatiquement et le donataire devient <strong data-start="8646" data-end="8697">plein propriétaire sans taxation supplémentaire</strong>.</p>
<p data-start="8700" data-end="8805">Ce mécanisme est donc particulièrement intéressant dans une logique de transmission intergénérationnelle.</p>
<p data-start="8700" data-end="8805">
<h3 data-section-id="pytc4j" data-start="8812" data-end="8858"><span style="text-decoration: underline;"><span role="text"><strong data-start="8814" data-end="8858">• Les avantages de la donation immobilière</strong></span></span></h3>
<p data-start="8860" data-end="8904">La donation présente de nombreux avantages :</p>
<ul data-start="8906" data-end="9147">
<li data-section-id="w2ui8q" data-start="8906" data-end="8943"><strong data-start="8908" data-end="8941">anticipation de la succession</strong></li>
<li data-section-id="1zz85d" data-start="8944" data-end="8993">réduction des <strong data-start="8960" data-end="8991">droits de succession futurs</strong></li>
<li data-section-id="1ktaf72" data-start="8994" data-end="9043">organisation de la <strong data-start="9015" data-end="9041">transmission familiale</strong></li>
<li data-section-id="18pl3bx" data-start="9044" data-end="9091">prévention des <strong data-start="9061" data-end="9089">conflits entre héritiers</strong></li>
<li data-section-id="qh8fng" data-start="9092" data-end="9147">optimisation de la <strong data-start="9113" data-end="9145">gestion patrimoniale globale</strong></li>
</ul>
<p>&nbsp;</p>
</div><div style="text-align:center;"><a class="fusion-button button-flat fusion-button-default-size button-default fusion-button-default button-15 fusion-button-default-span fusion-button-default-type" target="_self" href="https://acgestionprivee.com/"><span class="fusion-button-text awb-button__text awb-button__text--default">DÉCOUVRIR NOTRE CABINET</span></a></div><div class="fusion-text fusion-text-24"><div class="fusion-text fusion-text-24"></div>
<p>&nbsp;</p>
<p><img decoding="async" class="aligncenter wp-image-6170 size-full" src="https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/07/scpi-fiscale-lyon.jpg" alt="SCPI fiscale Lyon" width="800" height="400" srcset="https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/07/scpi-fiscale-lyon-18x9.jpg 18w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/07/scpi-fiscale-lyon-66x33.jpg 66w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/07/scpi-fiscale-lyon-177x89.jpg 177w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/07/scpi-fiscale-lyon-200x100.jpg 200w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/07/scpi-fiscale-lyon-300x150.jpg 300w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/07/scpi-fiscale-lyon-320x160.jpg 320w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/07/scpi-fiscale-lyon-400x200.jpg 400w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/07/scpi-fiscale-lyon-460x230.jpg 460w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/07/scpi-fiscale-lyon-540x270.jpg 540w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/07/scpi-fiscale-lyon-600x300.jpg 600w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/07/scpi-fiscale-lyon-669x335.jpg 669w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/07/scpi-fiscale-lyon-700x350.jpg 700w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/07/scpi-fiscale-lyon-768x384.jpg 768w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/07/scpi-fiscale-lyon.jpg 800w" sizes="(max-width: 800px) 100vw, 800px" /></p>
<p>&nbsp;</p>
<p>&nbsp;</p>
<h2 style="text-align: center;" data-section-id="exsvd0" data-start="9154" data-end="9194"><span role="text"><strong data-start="9156" data-end="9194">Les limites et points de vigilance</strong></span></h2>
<p>&nbsp;</p>
<p data-start="9196" data-end="9281">Malgré ses avantages, la donation immobilière comporte plusieurs limites importantes.</p>
<p data-start="9196" data-end="9281">
<h3 data-section-id="1rwih5p" data-start="9288" data-end="9314"><span style="text-decoration: underline;"><span role="text"><strong data-start="9291" data-end="9314">&gt;&gt;&gt; Un acte irrévocable</strong></span></span></h3>
<p data-start="9316" data-end="9430">La donation est en principe <strong data-start="9344" data-end="9358">définitive</strong>. Une fois réalisée, il est extrêmement difficile de revenir en arrière.</p>
<h3 data-section-id="16egifr" data-start="9437" data-end="9478"><span style="text-decoration: underline;"><span role="text"><strong data-start="9440" data-end="9478">&gt;&gt;&gt; Un risque de déséquilibre familial</strong></span></span></h3>
<p data-start="9480" data-end="9608">Une mauvaise anticipation peut créer des inégalités entre héritiers, notamment si la répartition des biens n’est pas équilibrée.</p>
<h3 data-section-id="jmdzhf" data-start="9615" data-end="9650"><span style="text-decoration: underline;"><span role="text"><strong data-start="9618" data-end="9650">&gt;&gt;&gt; Une gestion parfois complexe</strong></span></span></h3>
<p data-start="9652" data-end="9790">Dans le cas du démembrement, la gestion du bien peut être partagée entre usufruitier et nu-propriétaire, ce qui peut générer des tensions.</p>
<p data-start="9652" data-end="9790">
<p data-start="9652" data-end="9790">
<h2 style="text-align: center;" data-section-id="lmr02z" data-start="9797" data-end="9840"><span role="text"><strong data-start="9799" data-end="9840">Une stratégie à construire sur mesure</strong></span></h2>
<p>&nbsp;</p>
<p data-start="9842" data-end="9965">Chaque situation patrimoniale étant unique, la donation immobilière doit être pensée comme une <strong data-start="9937" data-end="9964">stratégie personnalisée</strong>.</p>
<p data-start="9967" data-end="10009">Les experts recommandent de tenir compte :</p>
<ul data-start="10011" data-end="10144">
<li data-section-id="1gr29hb" data-start="10011" data-end="10040">de la structure familiale</li>
<li data-section-id="lsh3rw" data-start="10041" data-end="10079">de la valeur globale du patrimoine</li>
<li data-section-id="kui0ck" data-start="10080" data-end="10113">des objectifs de transmission</li>
<li data-section-id="1l2lppr" data-start="10114" data-end="10144">de la fiscalité applicable</li>
</ul>
<p>&nbsp;</p>
<h3 data-section-id="19bj23i" data-start="10151" data-end="10203"><span style="text-decoration: underline;"><span role="text"><strong data-start="10153" data-end="10203">• L’importance de l’accompagnement professionnel</strong></span></span></h3>
<p data-start="10205" data-end="10354">La complexité juridique et fiscale de la donation rend indispensable l’intervention d’un <strong data-start="10294" data-end="10305">notaire</strong> ou d’un <strong data-start="10314" data-end="10353">conseiller en gestion de patrimoine</strong>.</p>
<p data-start="10356" data-end="10387">Ces professionnels permettent :</p>
<ul data-start="10389" data-end="10550">
<li data-section-id="1liursc" data-start="10389" data-end="10431">de sécuriser juridiquement l’opération</li>
<li data-section-id="fcgnss" data-start="10432" data-end="10460">d’optimiser la fiscalité</li>
<li data-section-id="1cgj0od" data-start="10461" data-end="10499">d’éviter les erreurs irréversibles</li>
<li data-section-id="1gu7qa" data-start="10500" data-end="10550">d’adapter la stratégie aux objectifs familiaux</li>
</ul>
<p>&nbsp;</p>
<p>&nbsp;</p>
<h2 style="text-align: center;" data-section-id="c1uexm" data-start="10557" data-end="10634"><span role="text"><strong data-start="10559" data-end="10634">Conclusion : un outil incontournable de la gestion patrimoniale moderne</strong></span></h2>
<p>&nbsp;</p>
<p data-start="10636" data-end="10768">La <strong data-start="10639" data-end="10672">donation d’un bien immobilier</strong> s’impose aujourd’hui comme un instrument central de la <strong data-start="10728" data-end="10767">transmission patrimoniale en France</strong>.</p>
<p data-start="10770" data-end="10921">Elle permet non seulement d’anticiper la succession, mais aussi d’optimiser la fiscalité et d’organiser la répartition des biens de manière structurée.</p>
<p data-start="10923" data-end="11166" data-is-last-node="" data-is-only-node="">Utilisée intelligemment et accompagnée par des professionnels, elle devient un véritable levier de <strong data-start="11022" data-end="11079">sécurisation et d’optimisation du patrimoine familial</strong>, s’inscrivant pleinement dans les enjeux actuels de gestion patrimoniale à long terme.</p>
</div></div></div></div></div>
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			</item>
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		<title>Pourquoi acheter une passoire thermique ?</title>
		<link>https://acgestionprivee.com/pourquoi-acheter-une-passoire-thermique/</link>
		
		<dc:creator><![CDATA[Alexandre FOURRIER]]></dc:creator>
		<pubDate>Fri, 20 Mar 2026 16:11:25 +0000</pubDate>
				<category><![CDATA[Immobilier]]></category>
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					<description><![CDATA[<p>Pourquoi acheter une passoire thermique ? Avantages et inconvénients d’un investissement immobilier à rénover L’expression “passoire thermique” désigne un logement très énergivore, généralement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE). Ces biens sont mal isolés, consomment beaucoup d’énergie et engendrent des factures de chauffage importantes. En France, ces logements sont progressivement  [...]</p>
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										<content:encoded><![CDATA[<div class="fusion-fullwidth fullwidth-box fusion-builder-row-6 fusion-flex-container nonhundred-percent-fullwidth non-hundred-percent-height-scrolling" style="--awb-border-radius-top-left:0px;--awb-border-radius-top-right:0px;--awb-border-radius-bottom-right:0px;--awb-border-radius-bottom-left:0px;--awb-flex-wrap:wrap;" ><div class="fusion-builder-row fusion-row fusion-flex-align-items-flex-start fusion-flex-content-wrap" style="max-width:1310.4px;margin-left: calc(-4% / 2 );margin-right: calc(-4% / 2 );"><div class="fusion-layout-column fusion_builder_column fusion-builder-column-5 fusion_builder_column_1_1 1_1 fusion-flex-column" style="--awb-bg-size:cover;--awb-width-large:100%;--awb-margin-top-large:0px;--awb-spacing-right-large:1.92%;--awb-margin-bottom-large:0px;--awb-spacing-left-large:1.92%;--awb-width-medium:100%;--awb-spacing-right-medium:1.92%;--awb-spacing-left-medium:1.92%;--awb-width-small:100%;--awb-spacing-right-small:1.92%;--awb-spacing-left-small:1.92%;"><div class="fusion-column-wrapper fusion-flex-justify-content-flex-start fusion-content-layout-column"><div class="fusion-text fusion-text-26"><h3 data-section-id="g5zu4f" data-start="173" data-end="218">Pourquoi acheter une passoire thermique ?</h3>
<h4 data-section-id="gxskc6" data-start="219" data-end="289">Avantages et inconvénients d’un investissement immobilier à rénover</h4>
<p data-start="291" data-end="594">L’expression <strong data-start="304" data-end="328">“passoire thermique”</strong> désigne un logement très énergivore, généralement classé <strong data-start="386" data-end="443">F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE)</strong>. Ces biens sont mal isolés, consomment beaucoup d’énergie et engendrent des factures de chauffage importantes.</p>
<p data-start="596" data-end="844">En France, ces logements sont progressivement retirés du marché locatif : les biens classés <strong data-start="688" data-end="734">G sont interdits à la location depuis 2025</strong>, ceux classés <strong data-start="749" data-end="772">F le seront en 2028</strong>, et les <strong data-start="781" data-end="803">E à partir de 2034</strong>.</p>
<p data-start="846" data-end="1199">À première vue, acheter ce type de bien peut sembler risqué. Pourtant, pour un investisseur immobilier, une passoire thermique peut représenter <strong data-start="990" data-end="1021">une opportunité stratégique</strong>, notamment grâce aux travaux de rénovation qui permettent d’optimiser la fiscalité via des dispositifs comme <strong data-start="1131" data-end="1198">le déficit foncier, la loi Malraux ou le dispositif Denormandie</strong>.</p>
<h3 data-section-id="esipof" data-start="1206" data-end="1248">1. Qu’est-ce qu’une passoire thermique ?</h3>
<p data-start="1250" data-end="1513">Une passoire thermique est un logement mal isolé qui laisse s’échapper la chaleur, d’où son nom métaphorique. Ces logements consomment beaucoup d’énergie pour le chauffage et présentent une mauvaise performance énergétique.</p>
<p data-start="1515" data-end="1737">En France, plusieurs millions de logements sont concernés : selon les estimations, <strong data-start="1598" data-end="1638">entre 4,8 et 8 millions de logements</strong> pourraient être considérés comme des passoires thermiques.</p>
<p data-start="1739" data-end="1775">Ces biens se trouvent souvent dans :</p>
<ul data-start="1776" data-end="1900">
<li data-section-id="1rtbbl2" data-start="1776" data-end="1799">
<p data-start="1778" data-end="1799">des immeubles anciens</p>
</li>
<li data-section-id="4d951i" data-start="1800" data-end="1832">
<p data-start="1802" data-end="1832">des centres-villes historiques</p>
</li>
<li data-section-id="1yt2xj8" data-start="1833" data-end="1900">
<p data-start="1835" data-end="1900">des bâtiments construits avant les premières normes énergétiques.</p>
</li>
</ul>
<p><img decoding="async" src="https://agence-girondine.fr/wp-content/uploads/2024/01/illustration-passoire-thermique-1024x585.webp" alt="Passoire Thermique : Guide Complet pour Propriétaires" /></p>
<h3 data-section-id="beg60z" data-start="1907" data-end="1953">2. Pourquoi acheter une passoire thermique ?</h3>
<p data-start="1955" data-end="2114">Malgré leurs défauts, ces biens attirent de plus en plus d’investisseurs. La raison principale est simple : <strong data-start="2063" data-end="2113">le potentiel de valorisation grâce aux travaux</strong>.</p>
<p data-start="2116" data-end="2371">Un logement mal classé énergétiquement est souvent vendu <strong data-start="2173" data-end="2201">moins cher que le marché</strong>, car les acheteurs anticipent le coût des rénovations. Cela crée donc <strong data-start="2272" data-end="2314">un levier d’investissement intéressant</strong> pour les investisseurs capables de réaliser des travaux.</p>
<h3 data-section-id="1msu1r0" data-start="2378" data-end="2429">3. Les avantages d’acheter une passoire thermique</h3>
<h2 data-section-id="18kpv46" data-start="2431" data-end="2483">3.1 Un prix d’achat nettement inférieur au marché</h2>
<p data-start="2485" data-end="2651">Le premier avantage est financier :<br data-start="2520" data-end="2523" />les passoires thermiques se vendent généralement <strong data-start="2572" data-end="2602">avec une décote importante</strong>, parfois entre <strong data-start="2618" data-end="2650">10 % et 30 % selon les zones</strong>.</p>
<p data-start="2653" data-end="2682">Cette décote s’explique par :</p>
<ul data-start="2683" data-end="2779">
<li data-section-id="11h04gy" data-start="2683" data-end="2708">
<p data-start="2685" data-end="2708">les travaux nécessaires</p>
</li>
<li data-section-id="185cp" data-start="2709" data-end="2741">
<p data-start="2711" data-end="2741">les contraintes réglementaires</p>
</li>
<li data-section-id="sx677s" data-start="2742" data-end="2779">
<p data-start="2744" data-end="2779">la peur des acheteurs particuliers.</p>
</li>
</ul>
<p data-start="2781" data-end="2902">Pour un investisseur expérimenté, cela permet d’acheter un bien <strong data-start="2845" data-end="2901">en dessous de sa valeur potentielle après rénovation</strong>.</p>
<h2 data-section-id="1wl1w5f" data-start="2909" data-end="2954">3.2 Un potentiel de valorisation important</h2>
<p data-start="2956" data-end="3047">Après rénovation énergétique (isolation, fenêtres, chauffage, ventilation…), le bien peut :</p>
<ul data-start="3049" data-end="3160">
<li data-section-id="1jyy2e3" data-start="3049" data-end="3088">
<p data-start="3051" data-end="3088">gagner plusieurs classes énergétiques</p>
</li>
<li data-section-id="1dz95go" data-start="3089" data-end="3120">
<p data-start="3091" data-end="3120">augmenter sa valeur de marché</p>
</li>
<li data-section-id="1c184wx" data-start="3121" data-end="3160">
<p data-start="3123" data-end="3160">devenir plus attractif à la location.</p>
</li>
</ul>
<p data-start="3162" data-end="3338">Certains experts parlent même de <strong data-start="3195" data-end="3217">“plus-value verte”</strong>, car les logements bien classés énergétiquement sont de plus en plus recherchés.</p>
<p data-start="3340" data-end="3468">Dans un contexte où la réglementation devient plus stricte, les logements rénovés auront <strong data-start="3429" data-end="3467">une valeur patrimoniale plus forte</strong>.</p>
<h2 data-section-id="jbs9vl" data-start="3475" data-end="3528">3.3 Un levier fiscal puissant : le déficit foncier</h2>
<p data-start="3530" data-end="3705">L’un des principaux intérêts d’acheter une passoire thermique réside dans la <strong data-start="3607" data-end="3655">possibilité de réaliser d’importants travaux</strong>, ce qui permet de générer du <strong data-start="3685" data-end="3704">déficit foncier</strong>.</p>
<p data-start="3707" data-end="3891">Le principe est simple :<br data-start="3731" data-end="3734" />si les <strong data-start="3741" data-end="3790">charges et travaux sont supérieurs aux loyers</strong>, le déficit peut être <strong data-start="3813" data-end="3850">déduit du revenu global imposable</strong>.</p>
<p data-start="3893" data-end="3912">En règle générale :</p>
<ul data-start="3913" data-end="4090">
<li data-section-id="gsksbt" data-start="3913" data-end="3986">
<p data-start="3915" data-end="3986">jusqu’à <strong data-start="3923" data-end="3942">10 700 € par an</strong> peuvent être imputés sur le revenu global</p>
</li>
<li data-section-id="fq5jlq" data-start="3987" data-end="4090">
<p data-start="3989" data-end="4090">le surplus peut être reporté sur les revenus fonciers futurs.</p>
</li>
</ul>
<p data-start="4092" data-end="4339">De plus, pour encourager la rénovation énergétique, ce plafond a été <strong data-start="4161" data-end="4215">temporairement porté à 21 400 € entre 2023 et 2025</strong> si les travaux améliorent significativement la performance énergétique du logement.</p>
<p data-start="4341" data-end="4357">Cela permet de :</p>
<ul data-start="4358" data-end="4421">
<li data-section-id="3ef8xu" data-start="4358" data-end="4387">
<p data-start="4360" data-end="4387">réduire fortement son impôt</p>
</li>
<li data-section-id="r4wilu" data-start="4388" data-end="4421">
<p data-start="4390" data-end="4421">amortir une partie des travaux.</p>
</li>
</ul>
<h2 data-section-id="1mavwbi" data-start="4428" data-end="4483">3.4 Accès à plusieurs dispositifs de défiscalisation</h2>
<p data-start="4485" data-end="4563">Plusieurs dispositifs fiscaux encouragent l’achat de biens anciens à rénover :</p>
<h3 data-section-id="9qyzmf" data-start="4565" data-end="4594">Le dispositif Denormandie</h3>
<p data-start="4595" data-end="4778">Il offre une réduction d’impôt pouvant atteindre <strong data-start="4644" data-end="4683">21 % du prix du bien travaux inclus</strong>, en échange d’une mise en location pendant 6 à 12 ans.</p>
<p data-start="4780" data-end="4802">Condition principale :</p>
<ul data-start="4803" data-end="4884">
<li data-section-id="1efx6cw" data-start="4803" data-end="4884">
<p data-start="4805" data-end="4884">les travaux doivent représenter au moins <strong data-start="4846" data-end="4883">25 % du coût total de l’opération</strong>.</p>
</li>
</ul>
<h3 data-section-id="yii2kf" data-start="4891" data-end="4909">La loi Malraux</h3>
<p data-start="4911" data-end="4998">La loi Malraux concerne les immeubles situés dans des secteurs historiques ou protégés.</p>
<p data-start="5000" data-end="5011">Avantages :</p>
<ul data-start="5012" data-end="5151">
<li data-section-id="yv3wh7" data-start="5012" data-end="5073">
<p data-start="5014" data-end="5073">réduction d’impôt <strong data-start="5032" data-end="5073">de 22 % à 30 % du montant des travaux</strong></p>
</li>
<li data-section-id="176lvlc" data-start="5074" data-end="5151">
<p data-start="5076" data-end="5151">plafond de <strong data-start="5087" data-end="5110">400 000 € sur 4 ans</strong>.</p>
</li>
</ul>
<p data-start="5153" data-end="5241">Ce dispositif est particulièrement intéressant pour les contribuables fortement imposés.</p>
<h2 data-section-id="1w055gq" data-start="5248" data-end="5291">3.5 Des aides publiques pour les travaux</h2>
<p data-start="5293" data-end="5366">Les propriétaires peuvent également bénéficier d’aides publiques, comme :</p>
<ul data-start="5368" data-end="5428">
<li data-section-id="1xbqbf6" data-start="5368" data-end="5387">
<p data-start="5370" data-end="5387"><strong data-start="5370" data-end="5387">MaPrimeRénov’</strong></p>
</li>
<li data-section-id="r67xxc" data-start="5388" data-end="5405">
<p data-start="5390" data-end="5405">aides de l’ANAH</p>
</li>
<li data-section-id="ct3zvv" data-start="5406" data-end="5428">
<p data-start="5408" data-end="5428">subventions locales.</p>
</li>
</ul>
<p data-start="5430" data-end="5599">Ces aides peuvent financer <strong data-start="5457" data-end="5504">environ 30 % du coût des travaux en moyenne</strong>, avec plusieurs milliers d’euros d’aides par projet.</p>
<h3 data-section-id="1e486oq" data-start="5606" data-end="5653">4. Les inconvénients d’une passoire thermique</h3>
<p data-start="5655" data-end="5739">Malgré ses avantages, ce type d’investissement comporte également plusieurs risques.</p>
<h2 data-section-id="rnkkg8" data-start="5746" data-end="5790">4.1 Des travaux souvent lourds et coûteux</h2>
<p data-start="5792" data-end="5835">La rénovation énergétique peut nécessiter :</p>
<ul data-start="5837" data-end="5962">
<li data-section-id="2vw8h3" data-start="5837" data-end="5857">
<p data-start="5839" data-end="5857">isolation des murs</p>
</li>
<li data-section-id="eo8qu1" data-start="5858" data-end="5883">
<p data-start="5860" data-end="5883">changement des fenêtres</p>
</li>
<li data-section-id="19hr8xw" data-start="5884" data-end="5909">
<p data-start="5886" data-end="5909">isolation de la toiture</p>
</li>
<li data-section-id="1603jru" data-start="5910" data-end="5948">
<p data-start="5912" data-end="5948">remplacement du système de chauffage</p>
</li>
<li data-section-id="16ojqah" data-start="5949" data-end="5962">
<p data-start="5951" data-end="5962">ventilation</p>
</li>
</ul>
<p data-start="5964" data-end="6038">Le coût peut rapidement atteindre <strong data-start="5998" data-end="6037">20 000 à 80 000 € selon les projets</strong>.</p>
<p data-start="6040" data-end="6134">Un mauvais chiffrage peut transformer un investissement rentable en <strong data-start="6108" data-end="6133">opération déficitaire</strong>.</p>
<h2 data-section-id="14omj3h" data-start="6141" data-end="6185">4.2 Des contraintes réglementaires fortes</h2>
<p data-start="6187" data-end="6277">La loi française impose une sortie progressive des passoires thermiques du marché locatif.</p>
<p data-start="6279" data-end="6335">Les interdictions de location arrivent progressivement :</p>
<ul data-start="6337" data-end="6488">
<li data-section-id="1p7euv1" data-start="6337" data-end="6375">
<p data-start="6339" data-end="6375">classe <strong data-start="6346" data-end="6375">G : interdite depuis 2025</strong></p>
</li>
<li data-section-id="148bqys" data-start="6376" data-end="6410">
<p data-start="6378" data-end="6410">classe <strong data-start="6385" data-end="6410">F : interdite en 2028</strong></p>
</li>
<li data-section-id="10pb0vt" data-start="6411" data-end="6488">
<p data-start="6413" data-end="6488">classe <strong data-start="6420" data-end="6445">E : interdite en 2034</strong>.</p>
</li>
</ul>
<p data-start="6490" data-end="6598">Un investisseur doit donc <strong data-start="6516" data-end="6570">obligatoirement prévoir une rénovation énergétique</strong> pour pouvoir louer le bien</p>
<h2 data-section-id="1axzz7v" data-start="6605" data-end="6634">4.3 Des risques techniques</h2>
<p data-start="6636" data-end="6694">Tous les logements ne peuvent pas être facilement rénovés.</p>
<p data-start="6696" data-end="6748">Certaines configurations compliquent la rénovation :</p>
<ul data-start="6750" data-end="6876">
<li data-section-id="1rwjtlf" data-start="6750" data-end="6781">
<p data-start="6752" data-end="6781">appartements sous les combles</p>
</li>
<li data-section-id="jhd2nn" data-start="6782" data-end="6806">
<p data-start="6784" data-end="6806">copropriétés anciennes</p>
</li>
<li data-section-id="fhoswc" data-start="6807" data-end="6845">
<p data-start="6809" data-end="6845">impossibilité d’isolation extérieure</p>
</li>
<li data-section-id="1v2a3jh" data-start="6846" data-end="6876">
<p data-start="6848" data-end="6876">contraintes architecturales.</p>
</li>
</ul>
<p data-start="6878" data-end="6959">Dans certains cas, <strong data-start="6897" data-end="6958">atteindre un bon DPE peut être difficile voire impossible</strong>.</p>
<h2 data-section-id="6wzjmp" data-start="6966" data-end="7004">4.4 Une gestion de travaux complexe</h2>
<p data-start="7006" data-end="7052">Investir dans une passoire thermique demande :</p>
<ul data-start="7054" data-end="7148">
<li data-section-id="6h3ak7" data-start="7054" data-end="7073">
<p data-start="7056" data-end="7073">suivi de chantier</p>
</li>
<li data-section-id="14tgmd0" data-start="7074" data-end="7101">
<p data-start="7076" data-end="7101">coordination des artisans</p>
</li>
<li data-section-id="1jh9kmx" data-start="7102" data-end="7126">
<p data-start="7104" data-end="7126">gestion administrative</p>
</li>
<li data-section-id="150szmi" data-start="7127" data-end="7148">
<p data-start="7129" data-end="7148">respect des normes.</p>
</li>
</ul>
<p data-start="7150" data-end="7241">Ce type de projet demande donc <strong data-start="7181" data-end="7240">plus de temps et de compétences qu’un achat clé en main</strong>.</p>
<p data-start="7150" data-end="7241"><img decoding="async" src="https://res.cloudinary.com/pretto-fr/image/upload/website/highlight/conseils-achat-passoire-thermique" alt="Bien choisir sa passoire thermique : comment faire ? - Pretto" /></p>
<h3 data-section-id="famv30" data-start="7248" data-end="7286">5. Pour quel profil d’investisseur ?</h3>
<p data-start="7288" data-end="7350">L’achat d’une passoire thermique est particulièrement adapté :</p>
<h3 data-section-id="193xpw3" data-start="7352" data-end="7384">Aux investisseurs fiscalisés</h3>
<p data-start="7385" data-end="7507">Les contribuables dans les tranches d’imposition élevées peuvent <strong data-start="7450" data-end="7488">optimiser fortement leur fiscalité</strong> grâce aux travaux.</p>
<h3 data-section-id="1i56hi" data-start="7509" data-end="7543">Aux investisseurs patrimoniaux</h3>
<p data-start="7544" data-end="7640">Ils cherchent à acheter <strong data-start="7568" data-end="7603">un bien ancien à fort potentiel</strong> pour le valoriser sur le long terme.</p>
<h3 data-section-id="tjo1bq" data-start="7642" data-end="7676">Aux investisseurs expérimentés</h3>
<p data-start="7677" data-end="7719">La réussite du projet dépend beaucoup de :</p>
<ul data-start="7720" data-end="7792">
<li data-section-id="1fqvyzr" data-start="7720" data-end="7744">
<p data-start="7722" data-end="7744">la gestion des travaux</p>
</li>
<li data-section-id="j6jzek" data-start="7745" data-end="7768">
<p data-start="7747" data-end="7768">la maîtrise des coûts</p>
</li>
<li data-section-id="b5mcce" data-start="7769" data-end="7792">
<p data-start="7771" data-end="7792">la stratégie fiscale.</p>
</li>
</ul>
<h3 data-section-id="fsb6xx" data-start="7799" data-end="7811">Conclusion</h3>
<p data-start="7813" data-end="7961">Acheter une passoire thermique peut sembler risqué, mais c’est en réalité <strong data-start="7887" data-end="7960">une stratégie d’investissement très utilisée dans l’immobilier ancien</strong>.</p>
<p data-start="7963" data-end="8120">Grâce à la décote à l’achat, aux travaux déductibles et aux dispositifs fiscaux comme <strong data-start="8049" data-end="8089">le déficit foncier ou la loi Malraux</strong>, ce type de bien peut offrir :</p>
<ul data-start="8122" data-end="8234">
<li data-section-id="1djxymr" data-start="8122" data-end="8154">
<p data-start="8124" data-end="8154">une forte réduction d’impôts</p>
</li>
<li data-section-id="i90ggo" data-start="8155" data-end="8189">
<p data-start="8157" data-end="8189">une valorisation du patrimoine</p>
</li>
<li data-section-id="1tw25rp" data-start="8190" data-end="8234">
<p data-start="8192" data-end="8234">une rentabilité intéressante à long terme.</p>
</li>
</ul>
<p data-start="8236" data-end="8422">Cependant, ce type d’investissement nécessite <strong data-start="8282" data-end="8362">une analyse rigoureuse du coût des travaux et des contraintes réglementaires</strong>. Mal préparé, il peut rapidement devenir un projet coûteux.</p>
<p data-start="8424" data-end="8621">Lorsqu’il est bien maîtrisé, investir dans une passoire thermique peut donc représenter <strong data-start="8512" data-end="8620">une opportunité patrimoniale et fiscale particulièrement intéressante dans le contexte immobilier actuel</strong>.</p>
</div></div></div></div></div>
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		<title>Cession de parts d’entreprise : guide complet pour associés et investisseurs</title>
		<link>https://acgestionprivee.com/cession-de-parts-dentreprise-guide-complet-pour-associes-et-investisseurs/</link>
		
		<dc:creator><![CDATA[Alexandre FOURRIER]]></dc:creator>
		<pubDate>Fri, 20 Mar 2026 16:06:48 +0000</pubDate>
				<category><![CDATA[Juridique et fiscal]]></category>
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					<description><![CDATA[<p>La cession de parts sociales et l’imposition des plus-values : enjeux et stratégies d’optimisation Chaque année en France, des dizaines de milliers d’entreprises sont cédées. Pour un dirigeant fondateur ou un associé significatif, cette étape marque souvent l’aboutissement de plusieurs années, voire décennies, de travail. Pourtant, au-delà du prix de vente, un élément s’avère  [...]</p>
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										<content:encoded><![CDATA[<div class="fusion-fullwidth fullwidth-box fusion-builder-row-7 fusion-flex-container nonhundred-percent-fullwidth non-hundred-percent-height-scrolling" style="--awb-border-radius-top-left:0px;--awb-border-radius-top-right:0px;--awb-border-radius-bottom-right:0px;--awb-border-radius-bottom-left:0px;--awb-flex-wrap:wrap;" ><div class="fusion-builder-row fusion-row fusion-flex-align-items-flex-start fusion-flex-content-wrap" style="max-width:1310.4px;margin-left: calc(-4% / 2 );margin-right: calc(-4% / 2 );"><div class="fusion-layout-column fusion_builder_column fusion-builder-column-6 fusion_builder_column_1_1 1_1 fusion-flex-column" style="--awb-bg-size:cover;--awb-width-large:100%;--awb-margin-top-large:0px;--awb-spacing-right-large:1.92%;--awb-margin-bottom-large:0px;--awb-spacing-left-large:1.92%;--awb-width-medium:100%;--awb-spacing-right-medium:1.92%;--awb-spacing-left-medium:1.92%;--awb-width-small:100%;--awb-spacing-right-small:1.92%;--awb-spacing-left-small:1.92%;"><div class="fusion-column-wrapper fusion-flex-justify-content-flex-start fusion-content-layout-column"><div class="fusion-text fusion-text-27"><div class="flex flex-col text-sm pb-25">
<article class="text-token-text-primary w-full focus:outline-none &#091;--shadow-height:45px&#093; has-data-writing-block:pointer-events-none has-data-writing-block:-mt-(--shadow-height) has-data-writing-block:pt-(--shadow-height) &#091;&amp;:has(&#091;data-writing-block&#093;)&gt;*&#093;:pointer-events-auto scroll-mt-&#091;calc(var(--header-height)+min(200px,max(70px,20svh)))&#093;" dir="auto" tabindex="-1" data-turn-id="request-WEB:3a431b96-64a7-48e4-a413-39c93727c883-2" data-testid="conversation-turn-6" data-scroll-anchor="true" data-turn="assistant">
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<div class="z-0 flex min-h-&#091;46px&#093; justify-start">
<p class="isSelectedEnd"><strong>La cession de parts sociales et l’imposition des plus-values : enjeux et stratégies d’optimisation</strong></p>
<p class="isSelectedEnd">Chaque année en France, des dizaines de milliers d’entreprises sont cédées. Pour un dirigeant fondateur ou un associé significatif, cette étape marque souvent l’aboutissement de plusieurs années, voire décennies, de travail. Pourtant, au-delà du prix de vente, un élément s’avère déterminant : la fiscalité applicable à la plus-value. Celle-ci peut représenter une part importante du capital, réduisant significativement les liquidités réellement disponibles après la cession.</p>
<p class="isSelectedEnd">Dans ce contexte, anticiper la structuration juridique et fiscale de l’opération devient essentiel. Parmi les dispositifs les plus utilisés figure le mécanisme d’apport-cession, prévu par l’article 150-0 B ter du Code général des impôts, qui permet de différer l’imposition sous certaines conditions.</p>
<p class="isSelectedEnd"><strong>I. Le régime fiscal de droit commun des plus-values mobilières</strong></p>
<p class="isSelectedEnd">Lorsqu’un particulier cède des titres, la plus-value correspond à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition ou la valeur d’apport. Cette base peut être relativement faible dans le cas d’une création d’entreprise, ce qui entraîne mécaniquement une plus-value élevée lors de la vente.</p>
<p class="isSelectedEnd">Depuis 2018, ces plus-values sont en principe soumises au prélèvement forfaitaire unique. Celui-ci s’élève désormais à 31,4 %, intégrant 12,8 % d’impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux. Cette imposition immédiate peut fortement limiter la capacité de réinvestissement, en particulier lors d’opérations de cession importantes.</p>
<p class="isSelectedEnd">Il est toutefois possible, sur option, d’être imposé au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Dans ce cas, les prélèvements sociaux restent dus et certains mécanismes d’abattement peuvent s’appliquer selon la date d’acquisition des titres. Ce choix nécessite une analyse approfondie, car il dépend de la situation globale du contribuable.</p>
</div>
</div>
<p><img decoding="async" class="" src="https://img.freepik.com/vecteurs-premium/tete-typographique-reinvestissement_277904-12247.jpg" alt="En-tête Typographique De Réinvestissement | Vecteur Premium" width="974" height="266" /></p>
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<div class="z-0 flex min-h-&#091;46px&#093; justify-start">
<p class="isSelectedEnd"><strong>II. L’apport-cession : une logique de différé d’imposition</strong></p>
<p class="isSelectedEnd">Le mécanisme d’apport-cession repose sur une stratégie simple en apparence mais puissante dans ses effets. Il consiste à intercaler une société holding entre le cédant et l’acquéreur final, afin de transformer une imposition immédiate en imposition différée.</p>
<p class="isSelectedEnd">Concrètement, l’entrepreneur apporte ses titres à une holding qu’il contrôle. En échange, il reçoit des titres de cette holding. Cet apport constitue juridiquement une cession, générant une plus-value. Toutefois, grâce au dispositif légal, cette imposition est placée en report automatique.</p>
<p class="isSelectedEnd">Dans un second temps, la holding cède les titres de la société opérationnelle à un acquéreur. Le produit de cession reste alors au sein de la holding, sans déclencher immédiatement l’imposition au niveau personnel du dirigeant.</p>
<p class="isSelectedEnd"><strong>III. Les conditions de mise en œuvre</strong></p>
<p class="isSelectedEnd">Pour bénéficier du report d’imposition, plusieurs conditions doivent être respectées. L’apporteur doit être une personne physique domiciliée fiscalement en France et intervenir dans le cadre de la gestion de son patrimoine privé. Il doit également conserver le contrôle de la holding après l’opération, ce qui s’apprécie notamment au regard des droits de vote, des droits financiers ou du pouvoir de décision effectif.</p>
<p class="isSelectedEnd">Les titres apportés doivent correspondre à des sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés ou assimilées. Certaines exclusions existent, notamment pour les sociétés à prépondérance immobilière relevant d’un autre régime fiscal.</p>
<p class="isSelectedEnd">Enfin, une contrainte temporelle importante s’applique. Si la holding conserve les titres apportés pendant au moins trois ans, le report est maintenu sans condition particulière. En revanche, en cas de cession anticipée, des obligations de réinvestissement s’imposent.</p>
<p class="isSelectedEnd"><strong>IV. L’obligation de réinvestissement</strong></p>
<p class="isSelectedEnd">Lorsque la cession des titres intervient dans un délai inférieur à trois ans après l’apport, le maintien du report d’imposition est conditionné à un réinvestissement significatif. La holding doit alors consacrer au moins 70 % du produit de cession à des activités économiques éligibles dans un délai de deux ans.</p>
<p class="isSelectedEnd">Ce réinvestissement peut prendre différentes formes. Il peut s’agir d’une prise de participation dans une société opérationnelle, de l’acquisition d’une activité ou encore d’un investissement via des fonds répondant aux critères légaux. L’objectif est de s’assurer que les capitaux restent orientés vers l’économie réelle.</p>
<p class="isSelectedEnd">Les investissements réalisés doivent ensuite être conservés pendant une durée minimale, généralement de douze mois. Quant à la fraction restante, elle peut être utilisée plus librement, à condition de rester au sein de la holding.</p>
<p class="isSelectedEnd"><strong>V. La fin du report d’imposition</strong></p>
<p class="isSelectedEnd">Le report d’imposition n’est pas définitif. Il prend fin dans plusieurs situations, notamment en cas de cession des titres de la holding par l’apporteur, de certaines opérations sur le capital ou encore de transfert du domicile fiscal à l’étranger.</p>
<p class="isSelectedEnd">Lorsque le report prend fin, la plus-value initialement constatée devient imposable selon les règles en vigueur à ce moment-là. Cela implique que le cadre fiscal applicable peut évoluer dans le temps, ce qui renforce l’importance d’une stratégie de long terme.</p>
<p class="isSelectedEnd"><strong>VI. Les intérêts patrimoniaux du dispositif</strong></p>
<p class="isSelectedEnd">L’apport-cession présente un avantage majeur en matière de trésorerie. En l’absence de dispositif, une cession importante entraîne une imposition immédiate, réduisant fortement les capitaux disponibles. Avec ce mécanisme, l’intégralité du produit de cession peut être réinvestie, ce qui crée un effet de levier significatif.</p>
<p class="isSelectedEnd">Au-delà de cet aspect financier, la holding devient un véritable outil de structuration patrimoniale. Elle permet de centraliser les investissements, d’organiser la transmission et de diversifier les actifs. Elle offre également une grande souplesse dans la gestion des flux financiers et des opportunités d’investissement.</p>
<p class="isSelectedEnd">Cette logique s’inscrit dans une vision globale du patrimoine, où la cession n’est plus une finalité mais une étape vers une nouvelle phase de développement.</p>
<p class="isSelectedEnd"><strong>VII. Les points de vigilance</strong></p>
<p class="isSelectedEnd">Le dispositif d’apport-cession est encadré de manière stricte par l’administration fiscale. Toute utilisation purement artificielle peut être remise en cause, notamment sur le fondement de l’abus de droit.</p>
<p class="isSelectedEnd">Le respect des délais, la qualité des investissements réalisés et la cohérence économique de l’ensemble de l’opération sont essentiels. Une anticipation insuffisante ou une mauvaise structuration peuvent entraîner la remise en cause du report et une imposition immédiate.</p>
<p class="isSelectedEnd">C’est pourquoi l’accompagnement par des professionnels spécialisés est indispensable afin de sécuriser l’opération et d’en optimiser les effets.</p>
<p class="isSelectedEnd"><strong>Conclusion</strong></p>
<p class="isSelectedEnd">L’apport-cession constitue aujourd’hui un levier incontournable pour les dirigeants souhaitant céder leur entreprise dans des conditions optimisées. Il permet de différer l’imposition, de préserver la capacité de réinvestissement et de structurer efficacement son patrimoine.</p>
<p>Il ne s’agit toutefois pas d’une exonération, mais d’un mécanisme exigeant, fondé sur des conditions précises et une logique économique réelle. Lorsqu’il est bien maîtrisé, il transforme une opération de cession en une véritable stratégie de développement patrimonial à long terme.</p>
</div>
<div class="mt-3 w-full empty:hidden">
<div class="text-center"></div>
</div>
</div>
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</article>
</div>
<div class="pointer-events-none h-px w-px absolute bottom-0" aria-hidden="true" data-edge="true"></div>
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		<title>Investissement SCPI : une fausse bonne idée ? Tout ce qu’il faut savoir</title>
		<link>https://acgestionprivee.com/investissement-scpi-une-fausse-bonne-idee-tout-ce-quil-faut-savoir/</link>
		
		<dc:creator><![CDATA[Alexandre FOURRIER]]></dc:creator>
		<pubDate>Fri, 20 Mar 2026 16:04:41 +0000</pubDate>
				<category><![CDATA[Finance]]></category>
		<category><![CDATA[Immobilier]]></category>
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					<description><![CDATA[<p>Investissement SCPI : une fausse bonne idée ? Tout ce qu’il faut savoir Investir dans une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), aussi appelée « pierre-papier », est souvent présenté comme le moyen idéal pour accéder à l’immobilier locatif sans les contraintes de la gestion directe. Grâce à ce type de placement collectif, vous pouvez devenir  [...]</p>
<p>L’article <a href="https://acgestionprivee.com/investissement-scpi-une-fausse-bonne-idee-tout-ce-quil-faut-savoir/">Investissement SCPI : une fausse bonne idée ? Tout ce qu’il faut savoir</a> est apparu en premier sur <a href="https://acgestionprivee.com">Cabinet de Gestion de Patrimoine | ACGP Lyon, Paris, Nantes, Angers</a>.</p>
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										<content:encoded><![CDATA[<div class="fusion-fullwidth fullwidth-box fusion-builder-row-8 fusion-flex-container nonhundred-percent-fullwidth non-hundred-percent-height-scrolling" style="--awb-border-radius-top-left:0px;--awb-border-radius-top-right:0px;--awb-border-radius-bottom-right:0px;--awb-border-radius-bottom-left:0px;--awb-flex-wrap:wrap;" ><div class="fusion-builder-row fusion-row fusion-flex-align-items-flex-start fusion-flex-content-wrap" style="max-width:1310.4px;margin-left: calc(-4% / 2 );margin-right: calc(-4% / 2 );"><div class="fusion-layout-column fusion_builder_column fusion-builder-column-7 fusion_builder_column_1_1 1_1 fusion-flex-column" style="--awb-bg-size:cover;--awb-width-large:100%;--awb-margin-top-large:0px;--awb-spacing-right-large:1.92%;--awb-margin-bottom-large:0px;--awb-spacing-left-large:1.92%;--awb-width-medium:100%;--awb-spacing-right-medium:1.92%;--awb-spacing-left-medium:1.92%;--awb-width-small:100%;--awb-spacing-right-small:1.92%;--awb-spacing-left-small:1.92%;"><div class="fusion-column-wrapper fusion-flex-justify-content-flex-start fusion-content-layout-column"><div class="fusion-text fusion-text-28"><h1 data-section-id="10qrrlh" data-start="265" data-end="340">Investissement SCPI : une fausse bonne idée ? Tout ce qu’il faut savoir</h1>
<p data-start="342" data-end="747">Investir dans une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), aussi appelée « pierre-papier », est souvent présenté comme le moyen idéal pour accéder à l’immobilier locatif sans les contraintes de la gestion directe. Grâce à ce type de placement collectif, vous pouvez devenir propriétaire d’une partie d’un parc immobilier diversifié, percevoir des revenus réguliers et diversifier votre patrimoine.</p>
<p data-start="749" data-end="948">Mais derrière cette simplicité apparente se cachent des nuances importantes. Avant de se lancer, il est crucial de comprendre le fonctionnement, les avantages, les limites et la fiscalité des SCPI.</p>
<h2 data-section-id="igoack" data-start="955" data-end="983">Qu’est-ce qu’une SCPI ?</h2>
<p data-start="985" data-end="1228">Une SCPI est une société non cotée en bourse qui collecte l’argent de plusieurs investisseurs pour acquérir et gérer un patrimoine immobilier destiné à la location. On distingue plusieurs types de SCPI selon leur stratégie et leur objectif :</p>
<ol data-start="1230" data-end="2076">
<li data-section-id="p4ib9t" data-start="1230" data-end="1408">
<p data-start="1233" data-end="1408"><strong data-start="1233" data-end="1254">SCPI de rendement</strong> : l’objectif principal est de générer des revenus locatifs réguliers. Elles investissent dans des bureaux, commerces, résidences ou locaux spécialisés.</p>
</li>
<li data-section-id="14mrm4z" data-start="1409" data-end="1725">
<p data-start="1412" data-end="1560"><strong data-start="1412" data-end="1429">SCPI fiscales</strong> : elles permettent de bénéficier de réductions d’impôts en investissant dans des biens neufs ou anciens à rénover. Parmi elles :</p>
<ul data-start="1564" data-end="1725">
<li data-section-id="15rxwwx" data-start="1564" data-end="1587">
<p data-start="1566" data-end="1587">SCPI résidentielles</p>
</li>
<li data-section-id="y1di9l" data-start="1591" data-end="1611">
<p data-start="1593" data-end="1611">SCPI Denormandie</p>
</li>
<li data-section-id="183m5bz" data-start="1615" data-end="1631">
<p data-start="1617" data-end="1631">SCPI Malraux</p>
</li>
</ul>
</li>
<li data-section-id="13cp596" data-start="1726" data-end="1877">
<p data-start="1729" data-end="1877"><strong data-start="1729" data-end="1765">SCPI spécialisées ou thématiques</strong> : elles ciblent des secteurs précis comme les hôtels, les cliniques, les résidences seniors ou la logistique.</p>
</li>
<li data-section-id="oo3rlv" data-start="1878" data-end="1982">
<p data-start="1881" data-end="1982"><strong data-start="1881" data-end="1908">SCPI de déficit foncier</strong> : investissent dans des biens à rénover pour générer un déficit fiscal.</p>
</li>
<li data-section-id="199lvcd" data-start="1983" data-end="2076">
<p data-start="1986" data-end="2076"><strong data-start="1986" data-end="2007">SCPI diversifiées</strong> : combinent plusieurs typologies d’actifs pour répartir le risque.</p>
</li>
</ol>
<p data-start="2078" data-end="2409">Certaines SCPI se concentrent sur des zones géographiques spécifiques, d’autres sur l’international (principalement en zone euro). Depuis l’ordonnance du 3 juillet 2024, elles peuvent aussi investir dans des actifs liés aux énergies renouvelables et doivent évaluer leur patrimoine deux fois par an (contre une seule auparavant).</p>
<h2 data-section-id="hjcim9" data-start="2416" data-end="2453">Comment investir dans une SCPI ?</h2>
<p data-start="2455" data-end="2510">L’investissement en SCPI est flexible et accessible :</p>
<ul data-start="2512" data-end="3201">
<li data-section-id="1rda42r" data-start="2512" data-end="2676">
<p data-start="2514" data-end="2676"><strong data-start="2514" data-end="2540">Ticket d’entrée faible</strong> : les sociétés fixent généralement un seuil entre 100 et 1 000 €, mais il n’existe plus de montant minimal légal depuis juillet 2024.</p>
</li>
<li data-section-id="2ye5bc" data-start="2677" data-end="3201">
<p data-start="2679" data-end="2706"><strong data-start="2679" data-end="2702">Modes d’acquisition</strong> :</p>
<ul data-start="2709" data-end="3201">
<li data-section-id="uegkxk" data-start="2709" data-end="2857">
<p data-start="2711" data-end="2857"><strong data-start="2711" data-end="2726">Au comptant</strong> : vous achetez des parts directement et pouvez programmer des achats réguliers pour constituer votre patrimoine progressivement.</p>
</li>
<li data-section-id="1n6g857" data-start="2860" data-end="2972">
<p data-start="2862" data-end="2972"><strong data-start="2862" data-end="2874">À crédit</strong> : vous financez votre investissement via un emprunt immobilier, similaire à un achat classique.</p>
</li>
<li data-section-id="qh0aw6" data-start="2975" data-end="3055">
<p data-start="2977" data-end="3055"><strong data-start="2977" data-end="2998">Via assurance-vie</strong> : certaines SCPI sont accessibles en unités de compte.</p>
</li>
<li data-section-id="rfamfv" data-start="3058" data-end="3201">
<p data-start="3060" data-end="3201"><strong data-start="3060" data-end="3079">En démembrement</strong> : vous pouvez acquérir uniquement la nue-propriété, laissant l’usufruit à un autre investisseur pour une durée définie.</p>
</li>
</ul>
</li>
</ul>
<p data-start="3203" data-end="3522">En investissant, vous déléguez à la société de gestion toutes les missions : acquisition des biens, recherche de locataires, suivi des loyers, entretien et travaux. En contrepartie, vous payez des frais : frais d’entrée à la souscription et frais de gestion annuels, pouvant réduire la rentabilité de votre placement.</p>
<p data-start="3203" data-end="3522"><img decoding="async" class="aligncenter" src="https://tse2.mm.bing.net/th/id/OIP.SkVAN417WBpLeNmmoe5bwAHaEK?rs=1&amp;pid=ImgDetMain&amp;o=7&amp;rm=3" alt="Les Frais des SCPI en 2025 : Tout ce que Vous Devez Savoir" width="741" height="416" /></p>
<h2 data-section-id="1yadv9p" data-start="3529" data-end="3569"></h2>
<h2 data-section-id="1yadv9p" data-start="3529" data-end="3569">Rendement et perception des revenus</h2>
<p data-start="3571" data-end="3781">Contrairement à un investissement locatif classique, le rendement des SCPI se matérialise par des <strong data-start="3669" data-end="3696">dividendes trimestriels</strong>. Leur montant dépend des loyers perçus par la SCPI et du nombre de parts détenues.</p>
<ul data-start="3783" data-end="3994">
<li data-section-id="5jm5hp" data-start="3783" data-end="3895">
<p data-start="3785" data-end="3895">Un <strong data-start="3788" data-end="3811">délai de jouissance</strong> de 3 à 6 mois s’applique généralement avant le versement des premiers dividendes.</p>
</li>
<li data-section-id="qmb6hm" data-start="3896" data-end="3994">
<p data-start="3898" data-end="3994">La valeur des parts évolue en fonction du marché immobilier et du taux d’occupation des biens.</p>
</li>
</ul>
<p data-start="3996" data-end="4212"><strong data-start="3996" data-end="4015">Exemple concret</strong> : si vous détenez 100 parts et que la SCPI distribue 5 € par part ce trimestre, vous recevrez 500 €. Mais si des locaux restent vacants ou que les loyers sont impayés, le dividende peut baisser.</p>
<h2 data-section-id="14u65vc" data-start="4219" data-end="4246">Les avantages des SCPI</h2>
<ol data-start="4248" data-end="4702">
<li data-section-id="xg06o7" data-start="4248" data-end="4325">
<p data-start="4251" data-end="4325"><strong data-start="4251" data-end="4268">Accessibilité</strong> : quelques centaines d’euros suffisent pour commencer.</p>
</li>
<li data-section-id="14nd4i6" data-start="4326" data-end="4433">
<p data-start="4329" data-end="4433"><strong data-start="4329" data-end="4348">Diversification</strong> : vous investissez indirectement dans de nombreux biens, répartissant les risques.</p>
</li>
<li data-section-id="1f68cor" data-start="4434" data-end="4562">
<p data-start="4437" data-end="4562"><strong data-start="4437" data-end="4466">Mutualisation des risques</strong> : la vacance ou les impayés d’un bien n’impactent pas drastiquement l’ensemble du patrimoine.</p>
</li>
<li data-section-id="1i1886y" data-start="4563" data-end="4626">
<p data-start="4566" data-end="4626"><strong data-start="4566" data-end="4582">Zéro gestion</strong> : la société de gestion s’occupe de tout.</p>
</li>
<li data-section-id="mdj97h" data-start="4627" data-end="4702">
<p data-start="4630" data-end="4702"><strong data-start="4630" data-end="4643">Souplesse</strong> : achat comptant, crédit, assurance-vie ou démembrement.</p>
</li>
</ol>
<h2 data-section-id="1bc2czb" data-start="4709" data-end="4736">Les limites et risques</h2>
<ol data-start="4738" data-end="5271">
<li data-section-id="17tbhqg" data-start="4738" data-end="4900">
<p data-start="4741" data-end="4900"><strong data-start="4741" data-end="4760">Pas de garantie</strong> : ni le capital investi ni les dividendes ne sont garantis. La performance dépend de l’état du marché immobilier et du taux d’occupation.</p>
</li>
<li data-section-id="9v3nod" data-start="4901" data-end="5022">
<p data-start="4904" data-end="5022"><strong data-start="4904" data-end="4925">Liquidité limitée</strong> : la revente peut prendre de 2 à 6 mois et la société de gestion ne peut garantir un acheteur.</p>
</li>
<li data-section-id="1jsgy44" data-start="5023" data-end="5136">
<p data-start="5026" data-end="5136"><strong data-start="5026" data-end="5043">Risque fiscal</strong> : les revenus fonciers sont imposés au barème progressif + 17,2 % de prélèvements sociaux.</p>
</li>
<li data-section-id="1k5bgy0" data-start="5137" data-end="5271">
<p data-start="5140" data-end="5271"><strong data-start="5140" data-end="5156">Frais élevés</strong> : frais d’entrée, frais de gestion et parfois frais de sortie. Ces coûts doivent être amortis sur le long terme.</p>
</li>
</ol>
<h2 data-section-id="13vi9g8" data-start="5278" data-end="5301">Fiscalité des SCPI</h2>
<p data-start="5303" data-end="5432"><strong data-start="5303" data-end="5323">Revenus fonciers</strong> : soumis au barème de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (17,2 %). Deux régimes possibles :</p>
<ul data-start="5433" data-end="5621">
<li data-section-id="x8w67i" data-start="5433" data-end="5516">
<p data-start="5435" data-end="5516"><strong data-start="5435" data-end="5452">Micro-foncier</strong> : pour revenus &lt; 15 000 €/an, abattement forfaitaire de 30 %.</p>
</li>
<li data-section-id="kzu47q" data-start="5517" data-end="5621">
<p data-start="5519" data-end="5621"><strong data-start="5519" data-end="5534">Régime réel</strong> : au-delà de 15 000 €, possibilité de déduire charges réelles et intérêts d’emprunt.</p>
</li>
</ul>
<p data-start="5623" data-end="5744"><strong data-start="5623" data-end="5645">Revenus financiers</strong> : intérêts générés par la trésorerie de la SCPI soumis au Prélèvement Forfaitaire Unique (30 %).</p>
<p data-start="5746" data-end="5948"><strong data-start="5746" data-end="5761">Plus-values</strong> : imposées à 19 % + 17,2 % de prélèvements sociaux, avec abattement selon la durée de détention. Pour les SCPI internationales, la fiscalité peut varier selon les conventions fiscales.</p>
<p data-start="5746" data-end="5948"><img decoding="async" src="https://www.logemag.fr/wp-content/uploads/2024/08/SCPI.jpg" alt="SCPI : quel est le principe en immobilier" /></p>
<h2 data-section-id="1dntckx" data-start="5955" data-end="6012">Conclusion : une opportunité… à manier avec prudence</h2>
<p data-start="6014" data-end="6186">Les SCPI ne sont pas une “fausse bonne idée”. Elles constituent une solution attractive pour générer des revenus complémentaires et diversifier son patrimoine immobilier.</p>
<p data-start="6188" data-end="6226">Elles conviennent particulièrement :</p>
<ul data-start="6227" data-end="6447">
<li data-section-id="1lqwc7n" data-start="6227" data-end="6291">
<p data-start="6229" data-end="6291">Aux investisseurs cherchant un revenu régulier à long terme.</p>
</li>
<li data-section-id="kne78u" data-start="6292" data-end="6360">
<p data-start="6294" data-end="6360">À ceux souhaitant mutualiser les risques et déléguer la gestion.</p>
</li>
<li data-section-id="1kezwji" data-start="6361" data-end="6447">
<p data-start="6363" data-end="6447">Aux profils pouvant supporter un investissement peu liquide et soumis à fiscalité.</p>
</li>
</ul>
<p data-start="6449" data-end="6478">Elles sont moins adaptées :</p>
<ul data-start="6479" data-end="6612">
<li data-section-id="ofzbdo" data-start="6479" data-end="6533">
<p data-start="6481" data-end="6533">Aux personnes ayant besoin de liquidité immédiate.</p>
</li>
<li data-section-id="1p80amk" data-start="6534" data-end="6612">
<p data-start="6536" data-end="6612">Aux contribuables fortement imposés sans stratégie d’optimisation fiscale</p>
</li>
</ul>
<p data-start="6614" data-end="6931">💡 <strong data-start="6617" data-end="6628">Verdict</strong> : Les SCPI sont un excellent outil pour enrichir un portefeuille, mais la clé du succès réside dans la connaissance des mécanismes, la patience et la prudence. Comme tout investissement immobilier, la précipitation ou l’ignorance des risques peut transformer une “bonne idée” en expérience décevante.</p>
</div></div></div></div></div>
<p>L’article <a href="https://acgestionprivee.com/investissement-scpi-une-fausse-bonne-idee-tout-ce-quil-faut-savoir/">Investissement SCPI : une fausse bonne idée ? Tout ce qu’il faut savoir</a> est apparu en premier sur <a href="https://acgestionprivee.com">Cabinet de Gestion de Patrimoine | ACGP Lyon, Paris, Nantes, Angers</a>.</p>
]]></content:encoded>
					
		
		
			</item>
		<item>
		<title>LMNP et défiscalisation : cumuler les avantages fiscaux en 2026</title>
		<link>https://acgestionprivee.com/lmnp-et-defiscalisation-cumuler-les-avantages-fiscaux-en-2026/</link>
		
		<dc:creator><![CDATA[Alexandre FOURRIER]]></dc:creator>
		<pubDate>Thu, 26 Feb 2026 16:48:31 +0000</pubDate>
				<category><![CDATA[Juridique et fiscal]]></category>
		<guid isPermaLink="false">https://acgestionprivee.com/?p=6459</guid>

					<description><![CDATA[<p>Investir dans l’immobilier en 2026, ce n’est pas simplement acheter un bien pour le louer. Derrière chaque acquisition se cache un enjeu majeur : maximiser le rendement locatif tout en réduisant ses impôts. Les investisseurs avertis savent qu’il existe aujourd’hui plusieurs dispositifs fiscaux intéressants, qui permettent d’optimiser leur patrimoine de manière légale et structurée.  [...]</p>
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]]></description>
										<content:encoded><![CDATA[<div class="fusion-fullwidth fullwidth-box fusion-builder-row-9 fusion-flex-container nonhundred-percent-fullwidth non-hundred-percent-height-scrolling" style="--awb-border-radius-top-left:0px;--awb-border-radius-top-right:0px;--awb-border-radius-bottom-right:0px;--awb-border-radius-bottom-left:0px;--awb-flex-wrap:wrap;" ><div class="fusion-builder-row fusion-row fusion-flex-align-items-flex-start fusion-flex-content-wrap" style="max-width:1310.4px;margin-left: calc(-4% / 2 );margin-right: calc(-4% / 2 );"><div class="fusion-layout-column fusion_builder_column fusion-builder-column-8 fusion_builder_column_1_1 1_1 fusion-flex-column" style="--awb-bg-size:cover;--awb-width-large:100%;--awb-margin-top-large:0px;--awb-spacing-right-large:1.92%;--awb-margin-bottom-large:0px;--awb-spacing-left-large:1.92%;--awb-width-medium:100%;--awb-spacing-right-medium:1.92%;--awb-spacing-left-medium:1.92%;--awb-width-small:100%;--awb-spacing-right-small:1.92%;--awb-spacing-left-small:1.92%;"><div class="fusion-column-wrapper fusion-flex-justify-content-flex-start fusion-content-layout-column"><div class="fusion-text fusion-text-29"><p data-start="352" data-end="1194">Investir dans l’immobilier en 2026, ce n’est pas simplement acheter un bien pour le louer. Derrière chaque acquisition se cache un enjeu majeur : <strong data-start="498" data-end="561">maximiser le rendement locatif tout en réduisant ses impôts</strong>. Les investisseurs avertis savent qu’il existe aujourd’hui plusieurs dispositifs fiscaux intéressants, qui permettent d’optimiser leur patrimoine de manière légale et structurée.</p>
<p data-start="352" data-end="1194">Parmi eux, le <strong data-start="755" data-end="800">LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel)</strong> se distingue par sa capacité à diminuer l’imposition sur les loyers, tandis que d’autres dispositifs comme le <strong data-start="911" data-end="930">déficit foncier</strong>, la <strong data-start="935" data-end="950">loi Malraux</strong> ou le <strong data-start="957" data-end="980">Monument Historique</strong> offrent des réductions d’impôts importantes. La grande question reste : <strong data-start="1053" data-end="1103">peut-on cumuler ces dispositifs avec le LMNP ?</strong> La réponse est oui, à condition de respecter certaines règles simples mais essentielles.</p>
<p data-start="352" data-end="1194">
<p data-start="352" data-end="1194">
<h2 style="text-align: center;" data-start="1201" data-end="1243"><strong>LMNP : optimiser ses revenus locatifs</strong></h2>
<p>&nbsp;</p>
<p data-start="1245" data-end="1537">Le <strong data-start="1248" data-end="1256">LMNP</strong> s’adresse aux particuliers qui souhaitent louer un logement <strong data-start="1317" data-end="1327">meublé</strong> tout en n’exerçant pas cette activité de manière professionnelle. Il s’agit d’un statut particulièrement attractif pour ceux qui veulent bénéficier d’avantages fiscaux tout en percevant des loyers réguliers.</p>
<p data-start="1539" data-end="1580">Deux régimes principaux sont proposés :</p>
<ul data-start="1582" data-end="1923">
<li data-start="1582" data-end="1752">
<p data-start="1584" data-end="1752">Le <strong data-start="1587" data-end="1600">Micro-BIC</strong>, qui permet un <strong data-start="1616" data-end="1666">abattement forfaitaire jusqu’à 50 % des loyers</strong>, offrant une simplification administrative intéressante pour les petites locations.</p>
</li>
<li data-start="1753" data-end="1923">
<p data-start="1755" data-end="1923">Le <strong data-start="1758" data-end="1773">régime réel</strong>, qui permet de <strong data-start="1789" data-end="1830">déduire les charges et amortissements</strong> liés au logement, particulièrement avantageux pour des biens récents ou récemment rénovés.</p>
</li>
</ul>
<p data-start="1925" data-end="2201">Grâce à ces mécanismes, le LMNP offre la possibilité de <strong data-start="1981" data-end="2038">réduire significativement l’imposition sur les loyers</strong>, tout en constituant et valorisant un patrimoine immobilier. L’unique condition : <strong data-start="2121" data-end="2158">le logement doit être loué meublé</strong> pour bénéficier pleinement de ce statut.</p>
<p data-start="1925" data-end="2201">
<p data-start="1925" data-end="2201"><img decoding="async" class="aligncenter" src="https://www.lw-works.com/wp-content/uploads/2023/10/Location-Meublee-Non-Professionnelle-LMNP.jpg" alt="Statut LMNP : quelles sont les conditions à connaitre" width="741" height="417" /></p>
<p data-start="1925" data-end="2201">
<p data-start="1925" data-end="2201">
<h2 style="text-align: center;" data-start="2208" data-end="2274"><strong>Déficit foncier : déduire les travaux de ses revenus fonciers</strong></h2>
<p>&nbsp;</p>
<p data-start="2276" data-end="2581">Le <strong data-start="2279" data-end="2298">déficit foncier</strong> est un outil fiscal incontournable pour les investisseurs qui acquièrent des biens anciens nécessitant des travaux. Il s’applique exclusivement aux biens <strong data-start="2453" data-end="2466">loués nus</strong> et permet de <strong data-start="2480" data-end="2564">déduire l’ensemble des charges et des travaux de rénovation des revenus fonciers</strong>, sans plafond.</p>
<p data-start="2583" data-end="2871">Si le montant des déductions dépasse les revenus fonciers, le <strong data-start="2645" data-end="2697">surplus peut être imputé sur les revenus globaux</strong>, dans la limite de <strong data-start="2717" data-end="2754">10 700 € pour l’année des travaux</strong>. Cette déduction immédiate peut ainsi générer une économie fiscale notable dès l’année de réalisation des travaux.</p>
<p data-start="2873" data-end="3131">Ce dispositif est particulièrement intéressant pour les biens anciens, car il permet à la fois <strong data-start="2968" data-end="2998">d’améliorer son patrimoine</strong> et de <strong data-start="3005" data-end="3034">réduire fortement l’impôt</strong>, offrant un effet fiscal immédiat tout en préparant la rentabilité future de l’investissement.</p>
<p data-start="2873" data-end="3131">
<p data-start="2873" data-end="3131">
<h2 style="text-align: center;" data-start="3138" data-end="3182"><strong>Loi Malraux : réduction d’impôt directe</strong></h2>
<p>&nbsp;</p>
<p data-start="3184" data-end="3405">La <strong data-start="3187" data-end="3202">loi Malraux</strong> concerne les biens situés dans des <strong data-start="3238" data-end="3295">secteurs sauvegardés ou des quartiers anciens rénovés</strong>, et se distingue par sa capacité à générer une <strong data-start="3343" data-end="3402">réduction d’impôt</strong>.</p>
<ul data-start="3407" data-end="3674">
<li data-start="3407" data-end="3544">
<p data-start="3409" data-end="3544">Elle permet d’obtenir <strong data-start="3431" data-end="3479">une réduction de 30 % du montant des travaux</strong>.</p>
</li>
<li data-start="3545" data-end="3674">
<p data-start="3547" data-end="3674">Comme pour le déficit foncier, la <strong data-start="3581" data-end="3640">location doit être nue pendant la durée minimale exigée</strong>, qui est de 9 ans.</p>
</li>
</ul>
<p data-start="3676" data-end="3968">Cette mesure permet aux investisseurs de <strong data-start="3717" data-end="3844">bénéficier d’une économie d’impôt immédiate tout en participant à la préservation du patrimoine architectural et historique</strong>, ce qui en fait un dispositif attractif pour ceux qui souhaitent conjuguer défiscalisation et valorisation du patrimoine.</p>
<p data-start="3676" data-end="3968">
<p data-start="3676" data-end="3968">
<h2 style="text-align: center;" data-start="3975" data-end="4041"><strong>Monument Historique : défiscalisation sur les revenus globaux</strong></h2>
<p>&nbsp;</p>
<p data-start="4043" data-end="4187">Le statut <strong data-start="4053" data-end="4081">Monument Historique </strong>s’applique aux biens classés ou inscrits et constitue une autre opportunité majeure de défiscalisation.</p>
<ul data-start="4189" data-end="4565">
<li data-start="4189" data-end="4297">
<p data-start="4191" data-end="4297">Il permet de <strong data-start="4204" data-end="4274">déduire la totalité des travaux directement de vos revenus globaux</strong>, sans aucune limite.</p>
</li>
<li data-start="4298" data-end="4430">
<p data-start="4300" data-end="4430">Cette déduction peut offrir un <strong data-start="4331" data-end="4365">avantage fiscal très important</strong>, notamment pour les biens anciens à forte valeur patrimoniale.</p>
</li>
<li data-start="4431" data-end="4565">
<p data-start="4433" data-end="4565">Comme pour Malraux, la location doit être <strong data-start="4475" data-end="4482">nue</strong>, et certaines obligations de conservation du patrimoine doivent être respectées.</p>
</li>
</ul>
<p data-start="4567" data-end="4747">Ce dispositif est particulièrement adapté aux investisseurs souhaitant effectuer des travaux de restauration ambitieux tout en réduisant de manière significative leur imposition.</p>
<p data-start="4567" data-end="4747">
<p data-start="4567" data-end="4747"><img decoding="async" class="aligncenter" src="https://www.cogestim.ch/blog/wp-content/uploads/2018/02/Investissement-immobilier-BD.jpg" alt="Comment optimiser son investissement immobilier dans le temps ? (4/7 ..." width="687" height="430" /></p>
<p data-start="4567" data-end="4747">
<p data-start="4567" data-end="4747">
<h2 style="text-align: center;" data-start="4754" data-end="4814"><strong>Cumuler LMNP et défiscalisation : la stratégie gagnante</strong></h2>
<p>&nbsp;</p>
<p data-start="4816" data-end="4932">Un même bien <strong data-start="4829" data-end="4929">ne peut pas bénéficier simultanément du LMNP et des dispositifs de défiscalisation immédiatement</strong>.</p>
<ul data-start="4934" data-end="5129">
<li data-start="4934" data-end="4981">
<p data-start="4936" data-end="4981">Le <strong data-start="4939" data-end="4947">LMNP</strong> exige une <strong data-start="4958" data-end="4978">location meublée</strong>.</p>
</li>
<li data-start="4982" data-end="5129">
<p data-start="4984" data-end="5129">Les dispositifs de défiscalisation (déficit foncier, Malraux, Monument Historique) nécessitent une <strong data-start="5083" data-end="5126">location nue pendant une durée minimale</strong>.</p>
</li>
</ul>
<p data-start="5131" data-end="5214">Cependant, <strong data-start="5142" data-end="5185">le cumul devient possible dans le temps</strong>. La stratégie consiste à :</p>
<ol data-start="5216" data-end="5394">
<li data-start="5216" data-end="5303">
<p data-start="5219" data-end="5303"><strong data-start="5219" data-end="5240">Louer le bien nue</strong> pendant la période minimale exigée par le dispositif choisi.</p>
</li>
<li data-start="5304" data-end="5394">
<p data-start="5307" data-end="5394"><strong data-start="5307" data-end="5330">Passé cette période</strong>, transformer le logement en <strong data-start="5359" data-end="5391">meublé et le louer sous LMNP</strong>.</p>
</li>
</ol>
<p data-start="5396" data-end="5595">Ainsi, il est possible de <strong data-start="5422" data-end="5474">profiter d’abord de la défiscalisation immédiate</strong>, puis d’optimiser les revenus locatifs grâce au LMNP, combinant ainsi deux leviers fiscaux puissants sur le même bien.</p>
<p data-start="5396" data-end="5595">
<p><img decoding="async" class="aligncenter  wp-image-6477" src="https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2026/02/Capture-decran-2026-03-03-a-1.16.10-PM.png" alt="" width="897" height="120" srcset="https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2026/02/Capture-decran-2026-03-03-a-1.16.10-PM-18x2.png 18w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2026/02/Capture-decran-2026-03-03-a-1.16.10-PM-200x27.png 200w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2026/02/Capture-decran-2026-03-03-a-1.16.10-PM-300x40.png 300w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2026/02/Capture-decran-2026-03-03-a-1.16.10-PM-400x53.png 400w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2026/02/Capture-decran-2026-03-03-a-1.16.10-PM-600x80.png 600w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2026/02/Capture-decran-2026-03-03-a-1.16.10-PM-768x103.png 768w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2026/02/Capture-decran-2026-03-03-a-1.16.10-PM-800x107.png 800w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2026/02/Capture-decran-2026-03-03-a-1.16.10-PM-1024x137.png 1024w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2026/02/Capture-decran-2026-03-03-a-1.16.10-PM-1200x160.png 1200w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2026/02/Capture-decran-2026-03-03-a-1.16.10-PM-1536x205.png 1536w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2026/02/Capture-decran-2026-03-03-a-1.16.10-PM.png 1978w" sizes="(max-width: 897px) 100vw, 897px" /></p>
<p>&nbsp;</p>
<p>Avec une <strong data-start="5939" data-end="6000">bonne planification et le respect des obligations légales</strong>, il est donc possible de <strong data-start="6026" data-end="6092">cumuler défiscalisation et LMNP sur un même bien dans le temps</strong>. Cette stratégie permet de <strong data-start="6120" data-end="6182">réduire ses impôts tout en optimisant ses revenus locatifs</strong>, un duo fiscal particulièrement intéressant pour les investisseurs avertis.</p>
</div></div></div></div></div>
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		<title>Loi Jeanbrun</title>
		<link>https://acgestionprivee.com/loi-jeanbrun/</link>
		
		<dc:creator><![CDATA[Alexandre FOURRIER]]></dc:creator>
		<pubDate>Thu, 26 Feb 2026 16:32:23 +0000</pubDate>
				<category><![CDATA[Juridique et fiscal]]></category>
		<guid isPermaLink="false">https://acgestionprivee.com/?p=6455</guid>

					<description><![CDATA[<p>En 2026, le gouvernement français a mis en place un nouveau dispositif fiscal destiné à dynamiser l’investissement locatif privé : la Loi JeanBrun, également appelée dispositif Relance Logement. Ce mécanisme remplace officiellement le dispositif Pinel, qui a cessé ses effets au 31 décembre 2024 après plus de quarante ans de politiques successives de soutien  [...]</p>
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										<content:encoded><![CDATA[<div class="fusion-fullwidth fullwidth-box fusion-builder-row-10 fusion-flex-container nonhundred-percent-fullwidth non-hundred-percent-height-scrolling" style="--awb-border-radius-top-left:0px;--awb-border-radius-top-right:0px;--awb-border-radius-bottom-right:0px;--awb-border-radius-bottom-left:0px;--awb-flex-wrap:wrap;" ><div class="fusion-builder-row fusion-row fusion-flex-align-items-flex-start fusion-flex-content-wrap" style="max-width:1310.4px;margin-left: calc(-4% / 2 );margin-right: calc(-4% / 2 );"><div class="fusion-layout-column fusion_builder_column fusion-builder-column-9 fusion_builder_column_1_1 1_1 fusion-flex-column" style="--awb-bg-size:cover;--awb-width-large:100%;--awb-margin-top-large:0px;--awb-spacing-right-large:1.92%;--awb-margin-bottom-large:0px;--awb-spacing-left-large:1.92%;--awb-width-medium:100%;--awb-spacing-right-medium:1.92%;--awb-spacing-left-medium:1.92%;--awb-width-small:100%;--awb-spacing-right-small:1.92%;--awb-spacing-left-small:1.92%;"><div class="fusion-column-wrapper fusion-flex-justify-content-flex-start fusion-content-layout-column"><div class="fusion-text fusion-text-30"><p data-start="207" data-end="605">En 2026, le gouvernement français a mis en place un nouveau dispositif fiscal destiné à dynamiser l’investissement locatif privé : la Loi JeanBrun, également appelée dispositif Relance Logement. Ce mécanisme remplace officiellement le dispositif Pinel, qui a cessé ses effets au 31 décembre 2024 après plus de quarante ans de politiques successives de soutien à l’investissement immobilier locatif.</p>
<h2 style="text-align: center;" data-start="607" data-end="692"><strong>Une réponse à la crise du logement et à l’effondrement de l’investissement locatif</strong></h2>
<p data-start="694" data-end="1236">Le contexte économique et social derrière la Loi JeanBrun est marqué par plusieurs tendances préoccupantes : une baisse significative des mises en chantier de logements neufs, une contraction de l’investissement locatif privé depuis la fin du Pinel, et une demande locative qui reste très forte, notamment chez les jeunes actifs, étudiants ou ménages modestes. Face à ces défis, le gouvernement a réorienté l’avantage fiscal traditionnel en faveur d’un mécanisme d’amortissement étalé dans le temps, plutôt qu’une réduction d’impôt immédiate.</p>
<p data-start="1238" data-end="1586">L’objectif affiché est double : encourager les particuliers à acheter et louer des biens immobiliers, tout en augmentant durablement l’offre locative sur l’ensemble du territoire. L’exécutif vise à produire 400 000 logements par an d’ici 2030, avec une contribution d’environ 50 000 logements locatifs privés dès 2026 grâce à ce nouveau dispositif.</p>
<h2 style="text-align: center;" data-start="1588" data-end="1643"><strong>De la défiscalisation Pinel à l’amortissement fiscal</strong></h2>
<p data-start="1645" data-end="1861">Le dispositif Pinel, largement utilisé jusqu’à fin 2024, offrait une réduction d’impôt directe calculée sur une durée minimale d’engagement locatif, avec des plafonds de loyers et de ressources par zone géographique.</p>
<p data-start="1863" data-end="2248">La Loi JeanBrun rompt avec ce modèle. Elle introduit un mécanisme d’amortissement fiscal : l’investisseur peut déduire chaque année, de ses revenus fonciers, une fraction de la valeur du bien immobilier (hors terrain) en location. Cette déduction s’effectue via un amortissement calculé selon des taux modulés en fonction de la nature du logement et de la catégorie de loyer pratiquée.</p>
<p data-start="1863" data-end="2248"><img decoding="async" class="aligncenter" src="https://th.bing.com/th/id/OIP.ZkNfPZE3wTykmWFfv5kf2AHaE6?w=257&amp;h=180&amp;c=7&amp;r=0&amp;o=7&amp;dpr=1.3&amp;pid=1.7&amp;rm=3" alt="Résultat d’images pour photo loi de defiscalisation" width="836" height="586" /></p>
<h2 style="text-align: center;" data-start="2250" data-end="2285"><strong>Comment fonctionne le dispositif</strong></h2>
<h3 data-start="2287" data-end="2317"><strong><span style="text-decoration: underline;">• Amortissement et fiscalité</span></strong></h3>
<p data-start="2319" data-end="2522">L’amortissement constitue l’élément central du dispositif JeanBrun. Il permet de déduire une part de la valeur du bien immobilier de vos revenus fonciers chaque année, ce qui réduit le revenu imposable :</p>
<ul data-start="2524" data-end="3186">
<li data-start="2524" data-end="2635">
<p data-start="2526" data-end="2635">L’amortissement est appliqué sur 80 % de la valeur du bien hors terrain, le terrain étant non amortissable.</p>
</li>
<li data-start="2636" data-end="2761">
<p data-start="2638" data-end="2761">Les taux d’amortissement varient selon le type de logement et le niveau de loyer : ils vont d’environ 3 % à 5,5 % par an.</p>
</li>
<li data-start="2762" data-end="2923">
<p data-start="2764" data-end="2923">Les montants annuels déductibles sont plafonnés et varient selon le type de loyer et la catégorie du logement : 8 000 € pour l’intermédiaire, 10 000 € pour le social et 12 000 € pour le très social par an.</p>
</li>
<li data-start="2924" data-end="3186">
<p data-start="2926" data-end="3186">L’amortissement peut générer un déficit foncier lorsqu’il dépasse les revenus locatifs. Ce déficit est imputable sur le revenu global, dans la limite d’environ 10 700 € par an pour un contribuable, ce qui peut réduire significativement l’impôt sur le revenu.</p>
</li>
</ul>
<h3 data-start="3188" data-end="3222"><span style="text-decoration: underline;"><strong>• Loyers et taux d’amortissement</strong></span></h3>
<p data-start="3224" data-end="3329">Le taux d’amortissement dépend principalement du niveau de loyer pratiqué, organisé en trois catégories :</p>
<table>
<thead>
<tr>
<th>Type de loyer</th>
<th>Référence / Réglementation</th>
<th>Niveau par rapport au marché</th>
<th>Plafond annuel de déduction</th>
</tr>
</thead>
<tbody>
<tr>
<td><strong>Intermédiaire</strong></td>
<td>Même réglementation que le dispositif Pinel</td>
<td>-20 %</td>
<td>8 000 €</td>
</tr>
<tr>
<td><strong>Social</strong></td>
<td>Loc 1</td>
<td>-30 %</td>
<td>10 000 €</td>
</tr>
<tr>
<td><strong>Très social</strong></td>
<td>Loc 2</td>
<td>-45 %</td>
<td>12 000 €</td>
</tr>
</tbody>
</table>
<ul data-start="3760" data-end="4155">
<li data-start="3760" data-end="3850">
<p data-start="3762" data-end="3850">Plus le loyer est bas (social ou très social), plus le taux d’amortissement est élevé.</p>
</li>
<li data-start="3851" data-end="3983">
<p data-start="3853" data-end="3983">L’objectif est d’inciter les investisseurs à proposer des logements accessibles tout en maintenant un avantage fiscal attractif.</p>
</li>
<li data-start="3984" data-end="4155">
<p data-start="3986" data-end="4155">Contrairement au Pinel, il n’y a pas de zonage géographique strict : le plafond du loyer est défini selon la catégorie et le type de logement, indépendamment de la zone.</p>
</li>
</ul>
<p data-start="4157" data-end="4173"><strong data-start="4157" data-end="4169">Exemples</strong> :</p>
<ul data-start="4174" data-end="4450">
<li data-start="4174" data-end="4271">
<p data-start="4176" data-end="4271">Investissement dans un appartement neuf en loyer intermédiaire → amortissement ~3,5 % par an.</p>
</li>
<li data-start="4272" data-end="4378">
<p data-start="4274" data-end="4378">Investissement dans un logement ancien rénové destiné à un loyer social → amortissement ~4,5 % par an.</p>
</li>
<li data-start="4379" data-end="4450">
<p data-start="4381" data-end="4450">Investissement destiné à très social → amortissement ~5,5 % par an.</p>
</li>
</ul>
<h2 style="text-align: center;" data-start="4452" data-end="4479"><strong>Conditions d’éligibilité</strong></h2>
<ul data-start="4481" data-end="5130">
<li data-start="4481" data-end="4586">
<p data-start="4483" data-end="4586">Le bien doit être situé dans un immeuble collectif (les maisons individuelles ne sont pas éligibles).</p>
</li>
<li data-start="4587" data-end="4777">
<p data-start="4589" data-end="4777">Il peut s’agir d’un logement neuf ou d’un logement ancien avec travaux, à condition que les travaux représentent une part significative de la valeur du bien (généralement au moins 30 %).</p>
</li>
<li data-start="4778" data-end="4916">
<p data-start="4780" data-end="4916">Le propriétaire doit s’engager à louer le logement nu comme résidence principale du locataire pour une durée minimale d’environ 9 ans.</p>
</li>
<li data-start="4917" data-end="5024">
<p data-start="4919" data-end="5024">Des plafonds de loyers encadrés s’appliquent selon la catégorie (intermédiaire, social ou très social).</p>
</li>
<li data-start="5025" data-end="5130">
<p data-start="5027" data-end="5130">La location à un membre du cercle familial proche est interdite pour éviter les montages artificiels.</p>
</li>
</ul>
<h2 style="text-align: center;" data-start="5132" data-end="5161"><strong>Applicabilité territoriale</strong></h2>
<p data-start="5163" data-end="5372">Contrairement au Pinel, qui était soumis à un zonage strict, la Loi JeanBrun s’applique sur l’ensemble du territoire national, en métropole comme dans les outre-mer, sans restriction géographique particulière.</p>
<h2 style="text-align: center;" data-start="5374" data-end="5396"><strong>Enjeux et critiques</strong></h2>
<p data-start="5398" data-end="5764">Si le dispositif JeanBrun est perçu comme un moyen structuré et durable de soutenir l’investissement locatif, il suscite aussi des interrogations. Certains observateurs estiment que l’incitation fiscale pourrait rester insuffisante, notamment face à des coûts d’achat élevés, des charges croissantes ou une rentabilité locative contrainte par les plafonds de loyers.</p>
<p data-start="5766" data-end="6004">D’autres soulignent que l’amortissement fiscal n’est pas exempt de conséquences à long terme : l’amortissement déduit chaque année réduit la base imposable, mais il peut aussi affecter le calcul de la plus-value en cas de revente du bien.</p>
<p data-start="5766" data-end="6004"><img decoding="async" src="https://www.la-defiscalisation-scellier.com/wp-content/uploads/2020/02/loi-sur-la-d%C3%A9fiscalisation.jpg" alt="Les différentes lois sur la défiscalisation qu’il faut connaitre ! | La ..." /></p>
<h3 data-section-id="19zja7" data-start="111" data-end="161">Les niveaux de loyers</h3>
<p data-start="163" data-end="253">La loi <strong data-start="170" data-end="182">JeanBrun</strong> définit trois niveaux de loyers encadrés selon le type de logement :</p>
<ul data-start="255" data-end="821">
<li data-section-id="kj9dek" data-start="255" data-end="474"><strong data-start="257" data-end="274">Intermédiaire</strong> : loyer fixé selon <strong data-start="294" data-end="316">les plafonds Pinel</strong>, soit environ <strong data-start="331" data-end="360">20 % en dessous du marché</strong>, permettant de bénéficier d’un rendement locatif correct tout en restant éligible à l’avantage fiscal JeanBrun.</li>
<li data-section-id="1kegwuo" data-start="475" data-end="667"><strong data-start="477" data-end="495">Social (Loc 1)</strong> : loyer inférieur au marché, calculé selon les plafonds <strong data-start="552" data-end="561">Loc 1</strong>, offrant un avantage fiscal plus important tout en rendant le logement accessible aux ménages modestes.</li>
<li data-section-id="89mpqb" data-start="668" data-end="821"><strong data-start="670" data-end="693">Très social (Loc 2)</strong> : loyer encore plus bas, fixé selon les plafonds <strong data-start="743" data-end="752">Loc 2</strong>, maximisant l’avantage fiscal mais réduisant le rendement locatif.</li>
</ul>
<h2 style="text-align: center;" data-start="7097" data-end="7110"><strong>Conclusion</strong></h2>
<p data-start="7112" data-end="7638">La Loi JeanBrun marque un tournant dans la fiscalité de l’investissement locatif en France. En remplaçant la réduction d’impôt par un mécanisme d’amortissement fiscal, elle vise à inciter durablement les particuliers à investir dans des logements destinés à la location, tout en répondant aux besoins criants de l’offre locative. Son plein déploiement et son impact réel dépendront de l’adoption complète des textes d’application, des conditions de terrain et de la perception des investisseurs face à ce nouveau cadre fiscal.</p>
</div></div></div></div></div>
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