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	<title>Cabinet de Gestion de Patrimoine | ACGP Lyon, Paris, Nantes, Angers</title>
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	<description>Conseil en investissement immobilier et financier</description>
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	<title>Cabinet de Gestion de Patrimoine | ACGP Lyon, Paris, Nantes, Angers</title>
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		<title>Impôt sur la fortune immobilière (IFI) : Fonctionnement, Exonérations, Fiscalités</title>
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		<dc:creator><![CDATA[Alexandre FOURRIER]]></dc:creator>
		<pubDate>Mon, 01 Jun 2026 12:32:34 +0000</pubDate>
				<category><![CDATA[Finance]]></category>
		<category><![CDATA[Immobilier]]></category>
		<category><![CDATA[Juridique et fiscal]]></category>
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					<description><![CDATA[<p>Depuis 2018, la fiscalité du patrimoine en France a connu une transformation majeure avec la suppression de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) et son remplacement par l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Cette réforme a profondément réduit le champ de l’imposition, en le limitant strictement aux actifs immobiliers. L’IFI reste toutefois un  [...]</p>
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										<content:encoded><![CDATA[<div class="fusion-fullwidth fullwidth-box fusion-builder-row-1 fusion-flex-container nonhundred-percent-fullwidth non-hundred-percent-height-scrolling" style="--awb-border-radius-top-left:0px;--awb-border-radius-top-right:0px;--awb-border-radius-bottom-right:0px;--awb-border-radius-bottom-left:0px;--awb-flex-wrap:wrap;" ><div class="fusion-builder-row fusion-row fusion-flex-align-items-flex-start fusion-flex-content-wrap" style="max-width:1310.4px;margin-left: calc(-4% / 2 );margin-right: calc(-4% / 2 );"><div class="fusion-layout-column fusion_builder_column fusion-builder-column-0 fusion_builder_column_1_1 1_1 fusion-flex-column" style="--awb-bg-size:cover;--awb-width-large:100%;--awb-margin-top-large:0px;--awb-spacing-right-large:1.92%;--awb-margin-bottom-large:0px;--awb-spacing-left-large:1.92%;--awb-width-medium:100%;--awb-spacing-right-medium:1.92%;--awb-spacing-left-medium:1.92%;--awb-width-small:100%;--awb-spacing-right-small:1.92%;--awb-spacing-left-small:1.92%;"><div class="fusion-column-wrapper fusion-flex-justify-content-flex-start fusion-content-layout-column"><div class="fusion-text fusion-text-1"><p data-start="103" data-end="547">Depuis 2018, la fiscalité du patrimoine en France a connu une transformation majeure avec la suppression de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) et son remplacement par l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Cette réforme a profondément réduit le champ de l’imposition, en le limitant strictement aux actifs immobiliers. L’IFI reste toutefois un impôt technique, fondé sur des règles précises de calcul, de déclaration et d’évaluation.</p>
<p data-start="103" data-end="547">
<p data-start="103" data-end="547">
<h2 style="text-align: center;" data-section-id="i844i5" data-start="549" data-end="602"><strong>Un impôt déclenché à partir de 1,3 million d’euros</strong></h2>
<p>&nbsp;</p>
<p data-start="604" data-end="776">L’IFI s’applique aux foyers fiscaux dont la valeur nette du patrimoine immobilier non professionnel est supérieure à 1 300 000 euros au 1er janvier de l’année d’imposition.</p>
<p data-start="778" data-end="981">Ce seuil est déterminant : il ne s’agit pas d’un impôt progressif dès le premier euro de patrimoine immobilier, mais d’un impôt qui ne concerne que les contribuables dont le patrimoine dépasse ce niveau.</p>
<p data-start="983" data-end="1044">Le foyer fiscal est la base de calcul. Il peut être composé :</p>
<ul data-start="1045" data-end="1170">
<li data-section-id="w6z2ay" data-start="1045" data-end="1109">d’une personne seule (célibataire, divorcée, séparée ou veuve)</li>
<li data-section-id="yuxkqf" data-start="1110" data-end="1170">d’un couple vivant ensemble (mariage, PACS ou concubinage)</li>
</ul>
<p data-start="1172" data-end="1447">Les biens des enfants mineurs dont un parent a l’administration légale des biens sont également inclus dans le patrimoine imposable. Dans le cas de parents séparés exerçant conjointement l’autorité parentale, chacun peut déclarer la moitié de la valeur des biens des enfants.</p>
<p data-start="1172" data-end="1447">
</div><div style="text-align:center;"><a class="fusion-button button-flat fusion-button-default-size button-default fusion-button-default button-1 fusion-button-default-span fusion-button-default-type" target="_self" href="https://acgestionprivee.com/gestionnaire-de-patrimoine-lyon/"><span class="fusion-button-text awb-button__text awb-button__text--default">CONTACTEZ NOS CONSEILLERS</span></a></div><div class="fusion-text fusion-text-2"><p>&nbsp;</p>
<p><img fetchpriority="high" decoding="async" class="aligncenter size-full wp-image-6260" src="https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2025/08/fiscalite-meuble-appartement.jpg" alt="Location meuble vs nu" width="1200" height="600" srcset="https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2025/08/fiscalite-meuble-appartement-18x9.jpg 18w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2025/08/fiscalite-meuble-appartement-200x100.jpg 200w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2025/08/fiscalite-meuble-appartement-300x150.jpg 300w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2025/08/fiscalite-meuble-appartement-400x200.jpg 400w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2025/08/fiscalite-meuble-appartement-600x300.jpg 600w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2025/08/fiscalite-meuble-appartement-768x384.jpg 768w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2025/08/fiscalite-meuble-appartement-800x400.jpg 800w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2025/08/fiscalite-meuble-appartement-1024x512.jpg 1024w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2025/08/fiscalite-meuble-appartement.jpg 1200w" sizes="(max-width: 1200px) 100vw, 1200px" /></p>
<h2></h2>
<h2 style="text-align: center;" data-section-id="ti018f" data-start="1449" data-end="1497"><strong>Une assiette limitée au patrimoine immobilier</strong></h2>
<p>&nbsp;</p>
<p data-start="1499" data-end="1639">Contrairement à l’ancien ISF, l’IFI ne concerne que les biens immobiliers et les droits qui y sont liés. Sont donc intégrés dans le calcul :</p>
<h3 data-section-id="3h16p9" data-start="1641" data-end="1672"><span style="text-decoration: underline;"><strong>• Les biens immobiliers bâtis</strong></span></h3>
<p data-start="1673" data-end="1856">Cela comprend les maisons, appartements, immeubles, ainsi que leurs dépendances comme les garages, caves ou places de stationnement. Peu importe que ces biens soient occupés ou loués.</p>
<h3 data-section-id="rc11qm" data-start="1858" data-end="1881"><strong><span style="text-decoration: underline;">• Les biens non bâtis</span></strong></h3>
<p data-start="1882" data-end="2007">Les terrains constructibles, terres agricoles ou autres parcelles non construites entrent également dans l’assiette de l’IFI.</p>
<h3 data-section-id="1jri1kp" data-start="2009" data-end="2038"><span style="text-decoration: underline;"><strong>• Les biens en construction</strong></span></h3>
<p data-start="2039" data-end="2158">Un logement en cours de construction au 1er janvier est également pris en compte, même s’il n’est pas encore habitable.</p>
<h3 data-section-id="1pnjs13" data-start="2160" data-end="2186"><strong><span style="text-decoration: underline;">• Les droits immobiliers</span></strong></h3>
<p data-start="2187" data-end="2354">L’usufruit, le droit d’usage ou d’habitation sont également imposables dans certaines conditions, selon les règles de répartition entre usufruitier et nu-propriétaire.</p>
<h3 data-section-id="15al75y" data-start="2356" data-end="2391"><strong><span style="text-decoration: underline;">• Les biens détenus indirectement</span></strong></h3>
<p data-start="2392" data-end="2474">L’IFI ne concerne pas seulement les biens détenus en direct. Il inclut également :</p>
<ul data-start="2475" data-end="2689">
<li data-section-id="1mbo89d" data-start="2475" data-end="2527">les parts de sociétés immobilières (SCI notamment)</li>
<li data-section-id="7z90vh" data-start="2528" data-end="2617">les actions ou parts de sociétés dont l’actif est principalement constitué d’immobilier</li>
<li data-section-id="knwoox" data-start="2618" data-end="2689">les fractions immobilières dans les holdings ou organismes similaires</li>
</ul>
<p data-start="2691" data-end="2775">Dans ce cas, seule la part correspondant aux actifs immobiliers est prise en compte.</p>
<p data-start="2691" data-end="2775">
<p data-start="2691" data-end="2775">
<h2 style="text-align: center;" data-section-id="1q2l7me" data-start="2777" data-end="2829"><strong>Les actifs immobiliers indirects et cas complexes</strong></h2>
<p>&nbsp;</p>
<p data-start="2831" data-end="2902">La fiscalité de l’IFI s’étend également à des montages plus complexes :</p>
<ul data-start="2904" data-end="3243">
<li data-section-id="1ly1v3l" data-start="2904" data-end="3032">les contrats d’assurance-vie comportant des unités de compte immobilières sont imposables à hauteur de la fraction immobilière</li>
<li data-section-id="19mpeas" data-start="3033" data-end="3124">les biens placés dans un trust ou une fiducie sont pris en compte pour leur valeur vénale</li>
<li data-section-id="16xvek8" data-start="3125" data-end="3243">certains plans d’épargne retraite peuvent être partiellement concernés lorsqu’ils contiennent des actifs immobiliers</li>
</ul>
<p data-start="3245" data-end="3448">Cependant, une règle importante existe : les biens immobiliers affectés à l’activité opérationnelle d’une entreprise sont en principe exclus de l’IFI. L’objectif est d’éviter de taxer l’outil de travail.</p>
<p data-start="3245" data-end="3448">
<p data-start="3245" data-end="3448">
<h2 style="text-align: center;" data-section-id="uaagwg" data-start="3450" data-end="3503"><strong>Les contribuables concernés : une logique de foyer</strong></h2>
<p>&nbsp;</p>
<p data-start="3505" data-end="3676">L’IFI repose sur la notion de foyer fiscal. Cela signifie que l’ensemble des biens détenus par les membres du foyer est additionné pour déterminer si le seuil est dépassé.</p>
<p data-start="3678" data-end="3867">Le foyer inclut également les enfants mineurs à charge fiscalement. Ainsi, même si les biens sont répartis entre plusieurs membres de la famille, ils sont agrégés pour le calcul de l’impôt.</p>
<p data-start="3678" data-end="3867">
</div><div style="text-align:center;"><a class="fusion-button button-flat fusion-button-default-size button-default fusion-button-default button-2 fusion-button-default-span fusion-button-default-type" target="_self" href="https://acgestionprivee.com/gestionnaire-de-patrimoine-lyon/"><span class="fusion-button-text awb-button__text awb-button__text--default">EN SAVOIR PLUS</span></a></div><div class="fusion-text fusion-text-3"><p>&nbsp;</p>
<p><img decoding="async" class="aligncenter size-full wp-image-6280" src="https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2025/08/acheter-appartement-occupe.jpg" alt="Acheter appartement occupé" width="1200" height="600" srcset="https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2025/08/acheter-appartement-occupe-18x9.jpg 18w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2025/08/acheter-appartement-occupe-200x100.jpg 200w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2025/08/acheter-appartement-occupe-300x150.jpg 300w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2025/08/acheter-appartement-occupe-400x200.jpg 400w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2025/08/acheter-appartement-occupe-600x300.jpg 600w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2025/08/acheter-appartement-occupe-768x384.jpg 768w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2025/08/acheter-appartement-occupe-800x400.jpg 800w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2025/08/acheter-appartement-occupe-1024x512.jpg 1024w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2025/08/acheter-appartement-occupe.jpg 1200w" sizes="(max-width: 1200px) 100vw, 1200px" /></p>
<p>&nbsp;</p>
<p data-start="3678" data-end="3867">
<h2 style="text-align: center;" data-section-id="1dfldgg" data-start="3869" data-end="3915">L’évaluation des biens : une étape centrale</h2>
<p>&nbsp;</p>
<p data-start="3917" data-end="4089">Chaque bien immobilier doit être évalué à sa valeur vénale au 1er janvier de l’année d’imposition. Il s’agit du prix estimé de vente dans des conditions normales de marché.</p>
<p data-start="4091" data-end="4166">Cette évaluation peut être complexe, car elle dépend de nombreux facteurs :</p>
<ul data-start="4167" data-end="4261">
<li data-section-id="1v6a8le" data-start="4167" data-end="4181">localisation</li>
<li data-section-id="14l8t69" data-start="4182" data-end="4196">état du bien</li>
<li data-section-id="o1mlc6" data-start="4197" data-end="4222">marché immobilier local</li>
<li data-section-id="val47g" data-start="4223" data-end="4261">caractéristiques spécifiques du bien</li>
</ul>
<p data-start="4263" data-end="4405">L’administration fiscale met à disposition un outil d’aide à l’évaluation appelé Patrim, qui permet de consulter des transactions comparables.</p>
<p data-start="4263" data-end="4405">
<h3 data-section-id="1un5num" data-start="4407" data-end="4453"><strong><span style="text-decoration: underline;">• Cas particulier de la résidence principale</span></strong></h3>
<p data-start="4454" data-end="4594">La résidence principale bénéficie d’un abattement de 30 % sur sa valeur, à condition qu’elle soit effectivement occupée par le contribuable.</p>
<p data-start="4454" data-end="4594">
<p data-start="4454" data-end="4594">
<h2 style="text-align: center;" data-section-id="1d88251" data-start="4596" data-end="4637"><strong>Les exonérations totales ou partielles</strong></h2>
<p>&nbsp;</p>
<p data-start="4639" data-end="4726">Certains biens échappent totalement ou partiellement à l’IFI, sous conditions strictes.</p>
<p data-start="4639" data-end="4726">
<h3 data-section-id="7wf33b" data-start="4728" data-end="4752"><span style="text-decoration: underline;"><strong>• Biens professionnels</strong></span></h3>
<p data-start="4753" data-end="4898">Les biens utilisés dans le cadre d’une activité professionnelle sont exonérés, à condition qu’ils soient réellement nécessaires à cette activité.</p>
<p data-start="4753" data-end="4898">
<h3 data-section-id="1i5u9xl" data-start="4900" data-end="4930"><span style="text-decoration: underline;"><strong>• Biens ruraux et forestiers</strong></span></h3>
<p data-start="4931" data-end="5041">Les bois et forêts peuvent bénéficier d’exonérations s’ils sont soumis à un engagement d’exploitation durable.</p>
<p data-start="5043" data-end="5161">Les biens ruraux loués à long terme ou exploités dans un cadre agricole peuvent également être exonérés partiellement.</p>
<p data-start="5043" data-end="5161">
<h3 data-section-id="128os3m" data-start="5163" data-end="5197"><strong><span style="text-decoration: underline;">• Loueur en meublé professionnel</span></strong></h3>
<p data-start="5198" data-end="5321">Les logements loués sous le statut de loueur en meublé professionnel peuvent, dans certains cas, être exclus de l’assiette.</p>
<p data-start="5198" data-end="5321">
<p data-start="5198" data-end="5321">
<h2 style="text-align: center;" data-section-id="14u6q6b" data-start="5323" data-end="5370"><strong>Le rôle des dettes dans le calcul de l’impôt</strong></h2>
<p>&nbsp;</p>
<p data-start="5372" data-end="5456">L’IFI n’est pas calculé sur la valeur brute du patrimoine, mais sur la valeur nette.</p>
<p data-start="5458" data-end="5614">Cela signifie que les dettes existantes au 1er janvier peuvent être déduites, à condition qu’elles soient réelles, justifiées et liées aux biens imposables.</p>
<p data-start="5458" data-end="5614">
<h3 data-section-id="t5c1t7" data-start="5616" data-end="5638"><span style="text-decoration: underline;"><strong>• Dettes déductibles</strong></span></h3>
<p data-start="5639" data-end="5662">Peuvent être déduites :</p>
<ul data-start="5663" data-end="6026">
<li data-section-id="o2u680" data-start="5663" data-end="5722">les emprunts contractés pour l’achat de biens immobiliers</li>
<li data-section-id="1g9voqk" data-start="5723" data-end="5798">les crédits liés à des travaux (construction, rénovation, agrandissement)</li>
<li data-section-id="2h06bo" data-start="5799" data-end="5880">certaines dettes fiscales liées aux biens (droits de succession, taxe foncière)</li>
<li data-section-id="cebm42" data-start="5881" data-end="5949">les dettes liées à l’acquisition de parts de sociétés immobilières</li>
<li data-section-id="10gx2ur" data-start="5950" data-end="6026">les travaux payés par le propriétaire mais non remboursés par le locataire</li>
</ul>
<p>&nbsp;</p>
<h3 data-section-id="f8bfcr" data-start="6028" data-end="6053"><strong><span style="text-decoration: underline;">• Limites et exclusions</span></strong></h3>
<p data-start="6054" data-end="6096">Certaines dettes ne sont pas déductibles :</p>
<ul data-start="6097" data-end="6245">
<li data-section-id="1lim917" data-start="6097" data-end="6119">la taxe d’habitation</li>
<li data-section-id="qgyhwv" data-start="6120" data-end="6178">les impôts liés aux revenus des biens (revenus fonciers)</li>
<li data-section-id="17ijlpn" data-start="6179" data-end="6245">certaines charges non directement liées au patrimoine immobilier</li>
</ul>
<p data-start="6247" data-end="6372">Dans le cas de biens détenus via une société, seules les dettes proportionnelles à la part immobilière sont prises en compte.</p>
<p data-start="6247" data-end="6372">
</div><div style="text-align:center;"><a class="fusion-button button-flat fusion-button-default-size button-default fusion-button-default button-3 fusion-button-default-span fusion-button-default-type" target="_self" href="https://acgestionprivee.com/gestionnaire-de-patrimoine-lyon/"><span class="fusion-button-text awb-button__text awb-button__text--default">CONTACTEZ NOS CONSEILLERS</span></a></div><div class="fusion-text fusion-text-4"><div class="fusion-text fusion-text-4"></div>
<p>&nbsp;</p>
<p><img decoding="async" class="aligncenter size-full wp-image-6279" src="https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2025/08/appartement-loue-achat.jpg" alt="Appartement loué pour un investissement locatif" width="1200" height="600" srcset="https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2025/08/appartement-loue-achat-18x9.jpg 18w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2025/08/appartement-loue-achat-200x100.jpg 200w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2025/08/appartement-loue-achat-300x150.jpg 300w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2025/08/appartement-loue-achat-400x200.jpg 400w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2025/08/appartement-loue-achat-600x300.jpg 600w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2025/08/appartement-loue-achat-768x384.jpg 768w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2025/08/appartement-loue-achat-800x400.jpg 800w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2025/08/appartement-loue-achat-1024x512.jpg 1024w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2025/08/appartement-loue-achat.jpg 1200w" sizes="(max-width: 1200px) 100vw, 1200px" /></p>
<p>&nbsp;</p>
<p data-start="6247" data-end="6372">
<h2 style="text-align: center;" data-section-id="1cbh6e3" data-start="6374" data-end="6421"><strong>Cas particuliers : démembrement de propriété</strong></h2>
<p data-start="6423" data-end="6563">
<p data-start="6423" data-end="6563">Lorsque la propriété d’un bien est partagée entre plusieurs personnes (usufruitier et nu-propriétaire), des règles spécifiques s’appliquent.</p>
<p data-start="6565" data-end="6716">Dans la majorité des cas, c’est l’usufruitier qui est redevable de l’impôt sur la valeur totale du bien, selon des règles définies par le droit fiscal.</p>
<p data-start="6718" data-end="6814">Ce mécanisme permet d’éviter une double imposition tout en clarifiant la responsabilité fiscale.</p>
<p data-start="6718" data-end="6814">
<p data-start="6718" data-end="6814">
<h2 style="text-align: center;" data-section-id="1rdkly" data-start="6816" data-end="6866"><strong>Déclaration obligatoire et obligations fiscales</strong></h2>
<p>&nbsp;</p>
<p data-start="6868" data-end="7016">Même si aucun impôt n’est finalement dû, la déclaration de l’IFI est obligatoire dès lors que le patrimoine dépasse le seuil de 1,3 million d’euros.</p>
<p data-start="7018" data-end="7103">Elle est réalisée en même temps que la déclaration de revenus, généralement en ligne.</p>
<p data-start="7105" data-end="7186">L’administration fiscale dispose de plusieurs moyens de contrôle, notamment sur :</p>
<ul data-start="7187" data-end="7312">
<li data-section-id="19u9g8m" data-start="7187" data-end="7217">la valeur des biens déclarés</li>
<li data-section-id="70kr0" data-start="7218" data-end="7248">la cohérence des évaluations</li>
<li data-section-id="1p1d0d1" data-start="7249" data-end="7312">les détentions indirectes via sociétés ou montages juridiques</li>
</ul>
<p>&nbsp;</p>
<p>&nbsp;</p>
<h2 style="text-align: center;" data-section-id="12w3en5" data-start="7314" data-end="7358"><strong>Les risques en cas d’erreur ou d’omission</strong></h2>
<p>&nbsp;</p>
<p data-start="7360" data-end="7417">Une déclaration incorrecte ou incomplète peut entraîner :</p>
<ul data-start="7418" data-end="7565">
<li data-section-id="1vofj6a" data-start="7418" data-end="7442">un redressement fiscal</li>
<li data-section-id="4d7fd8" data-start="7443" data-end="7508">des pénalités pouvant aller jusqu’à 40 % en cas de mauvaise foi</li>
<li data-section-id="1yckmmi" data-start="7509" data-end="7533">des intérêts de retard</li>
<li data-section-id="niqyvi" data-start="7534" data-end="7565">un contrôle fiscal approfondi</li>
</ul>
<p data-start="7567" data-end="7751">Les erreurs les plus fréquentes concernent l’oubli de biens détenus via des SCI, la sous-évaluation des biens immobiliers ou la mauvaise application des règles de déduction des dettes.</p>
<p data-start="7567" data-end="7751">
<p data-start="7567" data-end="7751">
<h2 style="text-align: center;" data-section-id="ar8ef7" data-start="7753" data-end="7808"><strong>Poids et portée de l’IFI dans la fiscalité française</strong></h2>
<p>&nbsp;</p>
<p data-start="7810" data-end="7973">L’IFI concerne une population relativement limitée, estimée entre 150 000 et 180 000 foyers fiscaux. Il rapporte environ 1,5 à 2 milliards d’euros par an à l’État.</p>
<p data-start="7975" data-end="8181">Bien que son rendement budgétaire soit modeste comparé à d’autres impôts, il conserve une forte dimension symbolique dans le débat public sur la fiscalité du patrimoine et la répartition de l’effort fiscal.</p>
<p data-start="7975" data-end="8181">
<p data-start="7975" data-end="8181">
<h2 style="text-align: center;" data-section-id="8dtpi" data-start="8183" data-end="8196"><strong>Conclusion</strong></h2>
<p>&nbsp;</p>
<p data-start="8198" data-end="8601">L’impôt sur la fortune immobilière est un impôt ciblé, conçu pour taxer les patrimoines immobiliers les plus importants au-delà d’un seuil de 1,3 million d’euros. S’il est plus restreint que l’ancien ISF, son application repose sur des règles techniques complexes qui exigent une grande précision dans l’évaluation des biens, la prise en compte des dettes et la déclaration des situations particulières.</p>
</div></div></div></div></div>
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		<title>Défiscalisation immobilière : Quelles opportunités en 2026 ?</title>
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		<dc:creator><![CDATA[Alexandre FOURRIER]]></dc:creator>
		<pubDate>Mon, 18 May 2026 13:16:59 +0000</pubDate>
				<category><![CDATA[Finance]]></category>
		<category><![CDATA[Immobilier]]></category>
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					<description><![CDATA[<p>En 2026, la défiscalisation immobilière s’inscrit dans un contexte profondément renouvelé. Avec la disparition de certains dispositifs emblématiques, les investisseurs ne peuvent plus se reposer sur des solutions “clé en main”. Désormais, réduire son imposition passe par une approche plus globale, mêlant stratégie fiscale, choix patrimonial et vision long terme. Pour autant, les opportunités  [...]</p>
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										<content:encoded><![CDATA[<div class="fusion-fullwidth fullwidth-box fusion-builder-row-2 fusion-flex-container nonhundred-percent-fullwidth non-hundred-percent-height-scrolling" style="--awb-border-radius-top-left:0px;--awb-border-radius-top-right:0px;--awb-border-radius-bottom-right:0px;--awb-border-radius-bottom-left:0px;--awb-flex-wrap:wrap;" ><div class="fusion-builder-row fusion-row fusion-flex-align-items-flex-start fusion-flex-content-wrap" style="max-width:1310.4px;margin-left: calc(-4% / 2 );margin-right: calc(-4% / 2 );"><div class="fusion-layout-column fusion_builder_column fusion-builder-column-1 fusion_builder_column_1_1 1_1 fusion-flex-column" style="--awb-bg-size:cover;--awb-width-large:100%;--awb-margin-top-large:0px;--awb-spacing-right-large:1.92%;--awb-margin-bottom-large:0px;--awb-spacing-left-large:1.92%;--awb-width-medium:100%;--awb-spacing-right-medium:1.92%;--awb-spacing-left-medium:1.92%;--awb-width-small:100%;--awb-spacing-right-small:1.92%;--awb-spacing-left-small:1.92%;"><div class="fusion-column-wrapper fusion-flex-justify-content-flex-start fusion-content-layout-column"><div class="fusion-text fusion-text-6"><p data-start="190" data-end="554">En 2026, la <strong data-start="12" data-end="43">défiscalisation immobilière</strong> s’inscrit dans un contexte profondément renouvelé. Avec la disparition de certains <strong data-start="127" data-end="156">dispositifs emblématiques</strong>, les investisseurs ne peuvent plus se reposer sur des solutions “clé en main”. Désormais, réduire son imposition passe par une approche plus globale, mêlant <strong data-start="314" data-end="335">stratégie fiscale</strong>, <strong data-start="337" data-end="358">choix patrimonial</strong> et <strong data-start="362" data-end="383">vision long terme</strong>.</p>
<p data-start="386" data-end="674" data-is-last-node="" data-is-only-node="">Pour autant, les opportunités restent nombreuses. Des dispositifs comme la <strong data-start="461" data-end="480">loi Denormandie</strong>, la <strong data-start="485" data-end="500">loi Malraux</strong>, le <strong data-start="505" data-end="524">déficit foncier</strong>, le statut <strong data-start="536" data-end="544">LMNP</strong> ou encore la <strong data-start="558" data-end="585">loi Monument Historique</strong> permettent toujours d’optimiser sa fiscalité, à condition d’en maîtriser les mécanismes.</p>
<p data-start="386" data-end="674" data-is-last-node="" data-is-only-node="">
<p data-start="386" data-end="674" data-is-last-node="" data-is-only-node="">
<h2 style="text-align: center;" data-section-id="1g5jck2" data-start="831" data-end="907"><strong>La loi Denormandie : redonner vie à l’ancien tout en réduisant ses impôts</strong></h2>
<p>&nbsp;</p>
<p data-start="909" data-end="1342">La <strong data-start="3" data-end="22">loi Denormandie</strong> s’inscrit dans une logique de réhabilitation du parc immobilier ancien. Elle permet aux investisseurs d’acquérir un logement ancien ou un local transformé en habitation, à condition d’y réaliser des <strong data-start="222" data-end="247">travaux significatifs</strong>. Ces travaux doivent représenter au minimum <strong data-start="292" data-end="329">25 % du coût total de l’opération</strong>, ce qui traduit la volonté de l’État de favoriser des rénovations en profondeur, notamment sur le plan énergétique.</p>
<p data-start="447" data-end="885">Ce dispositif est accessible pour les investissements réalisés jusqu’au <strong data-start="519" data-end="539">31 décembre 2027</strong> et concerne des zones bien spécifiques : communes ayant un fort besoin de réhabilitation, villes intégrées au programme <strong data-start="660" data-end="684">Action Cœur de Ville</strong> ou encore territoires couverts par une <strong data-start="724" data-end="769">Opération de Revitalisation de Territoire</strong>. Il s’applique également à certaines copropriétés en difficulté, ce qui en fait un outil de redynamisation urbaine.</p>
<p data-start="447" data-end="885">
<p data-start="887" data-end="1256">Pour être éligible, le projet doit intégrer soit une amélioration significative de la <strong data-start="973" data-end="1000">performance énergétique</strong>, soit un ensemble de travaux précis comme l’isolation, le changement de système de chauffage ou la création de surface habitable. Les travaux doivent être réalisés dans un délai strict, généralement avant la fin de la deuxième année suivant l’acquisition.</p>
<p data-start="1258" data-end="1511">En contrepartie, l’investisseur s’engage à louer le bien nu, dans un délai d’un an, pour une durée de <strong data-start="1360" data-end="1378">6, 9 ou 12 ans</strong>. Les loyers ainsi que les ressources des locataires sont plafonnés, ce qui encadre la rentabilité mais sécurise l’accès au logement.</p>
<p data-start="1513" data-end="1826" data-is-last-node="" data-is-only-node="">L’avantage fiscal est progressif et peut atteindre jusqu’à <strong data-start="1572" data-end="1611">21 % du montant de l’investissement</strong>, dans la limite de <strong data-start="1631" data-end="1648">300 000 euros</strong>, soit une réduction d’impôt maximale de <strong data-start="1689" data-end="1705">63 000 euros</strong>. La loi Denormandie apparaît ainsi comme une solution équilibrée entre défiscalisation et <strong data-start="1796" data-end="1825">valorisation patrimoniale</strong>.</p>
<p data-start="1513" data-end="1826" data-is-last-node="" data-is-only-node="">
</div><div style="text-align:center;"><a class="fusion-button button-flat fusion-button-default-size button-default fusion-button-default button-4 fusion-button-default-span fusion-button-default-type" target="_self" href="https://acgestionprivee.com/gestionnaire-de-patrimoine-lyon/"><span class="fusion-button-text awb-button__text awb-button__text--default">DÉCOUVRIR ACGP</span></a></div><div class="fusion-text fusion-text-7"><p>&nbsp;</p>
<p><img decoding="async" class="aligncenter wp-image-6169 size-full" src="https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/07/scpi-fiscale-angers-nantes.jpg" alt="SCPI fiscale : Avantages et inconvénients" width="800" height="400" srcset="https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/07/scpi-fiscale-angers-nantes-18x9.jpg 18w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/07/scpi-fiscale-angers-nantes-66x33.jpg 66w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/07/scpi-fiscale-angers-nantes-177x89.jpg 177w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/07/scpi-fiscale-angers-nantes-200x100.jpg 200w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/07/scpi-fiscale-angers-nantes-300x150.jpg 300w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/07/scpi-fiscale-angers-nantes-320x160.jpg 320w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/07/scpi-fiscale-angers-nantes-400x200.jpg 400w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/07/scpi-fiscale-angers-nantes-460x230.jpg 460w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/07/scpi-fiscale-angers-nantes-540x270.jpg 540w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/07/scpi-fiscale-angers-nantes-600x300.jpg 600w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/07/scpi-fiscale-angers-nantes-669x335.jpg 669w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/07/scpi-fiscale-angers-nantes-700x350.jpg 700w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/07/scpi-fiscale-angers-nantes-768x384.jpg 768w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/07/scpi-fiscale-angers-nantes.jpg 800w" sizes="(max-width: 800px) 100vw, 800px" /></p>
<p>&nbsp;</p>
<p data-start="1513" data-end="1826" data-is-last-node="" data-is-only-node="">
<h2 style="text-align: center;" data-section-id="4kajjx" data-start="2694" data-end="2759"><strong>La loi Malraux : Conjuguer fiscalité et patrimoine d’exception</strong></h2>
<p>&nbsp;</p>
<p data-start="0" data-end="190">Créée en <strong data-start="9" data-end="17">1962</strong> par André Malraux, la <strong data-start="40" data-end="55">loi Malraux</strong> vise à préserver le <strong data-start="76" data-end="113">patrimoine architectural français</strong> en encourageant la rénovation de biens situés dans des secteurs historiques.</p>
<p data-start="192" data-end="507">Ce dispositif s’adresse aux investisseurs souhaitant acquérir des <strong data-start="258" data-end="280">biens de caractère</strong>, souvent situés en cœur de ville, dans des quartiers anciens dégradés ou des <strong data-start="358" data-end="393">sites patrimoniaux remarquables</strong>. L’objectif est clair : restaurer des immeubles de qualité tout en bénéficiant d’un avantage fiscal significatif.</p>
<p data-start="509" data-end="900">La <strong data-start="512" data-end="533">réduction d’impôt</strong> porte directement sur le montant des travaux engagés, avec deux niveaux possibles : <strong data-start="618" data-end="626">30 %</strong> pour les opérations les plus encadrées (secteurs sauvegardés ou quartiers anciens dégradés) et <strong data-start="722" data-end="730">22 %</strong> pour les autres zones. Le montant des travaux est plafonné à <strong data-start="792" data-end="824">400 000 euros sur quatre ans</strong>, ce qui permet d’obtenir une réduction fiscale particulièrement importante.</p>
<p data-start="509" data-end="900">
<p data-start="902" data-end="1276">Contrairement à d’autres dispositifs, la loi Malraux n’impose ni plafond de loyers ni conditions de ressources pour les locataires. Elle offre donc une certaine <strong data-start="1063" data-end="1083">liberté locative</strong>, souvent avec des loyers plus élevés, notamment en centre-ville. En revanche, elle impose un engagement de location nue d’au moins <strong data-start="1215" data-end="1227">neuf ans</strong>, et interdit de louer à un membre de sa famille.</p>
<p data-start="1278" data-end="1606" data-is-last-node="" data-is-only-node="">Au-delà de l’aspect fiscal, l’intérêt de ce dispositif réside aussi dans la qualité des biens proposés. Les rénovations sont supervisées par les <strong data-start="1423" data-end="1462">Architectes des Bâtiments de France</strong>, garantissant un haut niveau de prestation. Toutefois, cette exigence implique une vigilance accrue sur les prix d’acquisition, parfois élevés.</p>
<p data-start="1278" data-end="1606" data-is-last-node="" data-is-only-node="">
<p data-start="1278" data-end="1606" data-is-last-node="" data-is-only-node="">
<div class="flex flex-col text-sm pb-25">
<section class="text-token-text-primary w-full focus:outline-none &#091;--shadow-height:45px&#093; has-data-writing-block:pointer-events-none has-data-writing-block:-mt-(--shadow-height) has-data-writing-block:pt-(--shadow-height) &#091;&amp;:has(&#091;data-writing-block&#093;)&gt;*&#093;:pointer-events-auto scroll-mt-(--header-height)" dir="auto" data-turn-id="7d83eead-f815-4b05-ba7c-534db5f8f9b7" data-testid="conversation-turn-5" data-scroll-anchor="false" data-turn="user"></section>
<section class="text-token-text-primary w-full focus:outline-none &#091;--shadow-height:45px&#093; has-data-writing-block:pointer-events-none has-data-writing-block:-mt-(--shadow-height) has-data-writing-block:pt-(--shadow-height) &#091;&amp;:has(&#091;data-writing-block&#093;)&gt;*&#093;:pointer-events-auto scroll-mt-&#091;calc(var(--header-height)+min(200px,max(70px,20svh)))&#093;" dir="auto" data-turn-id="request-WEB:a08a3ffa-9190-4cec-ae05-7d19359e1b06-7" data-testid="conversation-turn-6" data-scroll-anchor="true" data-turn="assistant">
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<h2 style="text-align: center;" data-start="0" data-end="92"><strong>La loi Jeanbrun : Un levier fiscal durable pour optimiser son investissement immobilier</strong></h2>
<p>&nbsp;</p>
</div>
</div>
</div>
</div>
</div>
</div>
</section>
</div>
<p data-start="67" data-end="422">La <strong data-start="3" data-end="19">loi Jeanbrun</strong> est un dispositif fiscal basé sur l’<strong data-start="56" data-end="84">amortissement immobilier</strong> appliqué aux revenus fonciers. Elle permet à l’investisseur de déduire chaque année une partie de la valeur du bien (environ <strong data-start="210" data-end="231">80 % hors terrain</strong>) de ses loyers imposables. Ce mécanisme réduit progressivement la fiscalité et s’inscrit dans une stratégie <strong data-start="340" data-end="369">patrimoniale à long terme</strong>.</p>
<p data-start="372" data-end="782">L’avantage fiscal dépend du niveau de loyer pratiqué. Trois catégories existent : <strong data-start="454" data-end="471">intermédiaire</strong> (3 % à 3,5 % d’amortissement), <strong data-start="503" data-end="513">social</strong> (4 % à 4,5 %) et <strong data-start="531" data-end="546">très social</strong> (5 % à 5,5 %). Plus le loyer est bas, plus l’avantage fiscal est élevé, afin de favoriser les logements accessibles. Les loyers sont encadrés : intermédiaire (type Pinel, environ -20 % du marché), social (Loc 1) et très social (Loc 2).</p>
<p data-start="372" data-end="782">
<p data-start="784" data-end="1039">Le dispositif permet aussi de générer un <strong data-start="825" data-end="844">déficit foncier</strong>, grâce à l’ajout de l’amortissement aux charges déductibles (intérêts, travaux, frais). Ce déficit est imputable sur le revenu global dans la limite de <strong data-start="997" data-end="1016">10 700 € par an</strong>, avec report possible.</p>
<p data-start="1041" data-end="1306">Certaines conditions doivent être respectées : investissement dans un <strong data-start="1111" data-end="1133">immeuble collectif</strong> (neuf ou ancien avec environ 30 % de travaux), location nue en résidence principale, engagement de <strong data-start="1233" data-end="1250">9 ans minimum</strong>, loyers plafonnés et interdiction de louer à un proche.</p>
<p data-start="1308" data-end="1506" data-is-last-node="" data-is-only-node="">En résumé, la loi Jeanbrun permet de réduire durablement ses impôts, de se constituer un <strong data-start="1397" data-end="1422">patrimoine immobilier</strong>, tout en encourageant la rénovation et la création de logements à loyers maîtrisés.</p>
<p data-start="1308" data-end="1506" data-is-last-node="" data-is-only-node="">
</div><div style="text-align:center;"><a class="fusion-button button-flat fusion-button-default-size button-default fusion-button-default button-5 fusion-button-default-span fusion-button-default-type" target="_self" href="https://acgestionprivee.com/gestionnaire-de-patrimoine-lyon/"><span class="fusion-button-text awb-button__text awb-button__text--default">EN SAVOIR PLUS</span></a></div><div class="fusion-text fusion-text-8"><p>&nbsp;</p>
<p><img decoding="async" class="aligncenter size-full wp-image-6173" src="https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/07/scpi-pierre-papier.jpg" alt="SCPI fiscale pierre papier" width="800" height="400" srcset="https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/07/scpi-pierre-papier-18x9.jpg 18w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/07/scpi-pierre-papier-66x33.jpg 66w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/07/scpi-pierre-papier-177x89.jpg 177w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/07/scpi-pierre-papier-200x100.jpg 200w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/07/scpi-pierre-papier-300x150.jpg 300w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/07/scpi-pierre-papier-320x160.jpg 320w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/07/scpi-pierre-papier-400x200.jpg 400w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/07/scpi-pierre-papier-460x230.jpg 460w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/07/scpi-pierre-papier-540x270.jpg 540w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/07/scpi-pierre-papier-600x300.jpg 600w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/07/scpi-pierre-papier-669x335.jpg 669w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/07/scpi-pierre-papier-700x350.jpg 700w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/07/scpi-pierre-papier-768x384.jpg 768w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/07/scpi-pierre-papier.jpg 800w" sizes="(max-width: 800px) 100vw, 800px" /></p>
<p>&nbsp;</p>
<p>&nbsp;</p>
<h2 style="text-align: center;" data-section-id="1hl0hf8" data-start="4350" data-end="4419"><strong>Le déficit foncier : une mécanique fiscale redoutablement efficace</strong></h2>
<p>&nbsp;</p>
<p data-start="4421" data-end="4692">Le <strong data-start="3" data-end="22">déficit foncier</strong> repose sur un principe simple mais particulièrement efficace. L’investisseur acquiert un <strong data-start="112" data-end="127">bien ancien</strong>, réalise des travaux, puis le met en location nue. L’ensemble des charges, et notamment les travaux, viennent alors s’imputer sur les <strong data-start="262" data-end="282">revenus fonciers</strong>.</p>
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<p data-start="285" data-end="627">Lorsque le montant des charges dépasse celui des loyers perçus, un <strong data-start="352" data-end="363">déficit</strong> est créé. Ce déficit permet de réduire fortement la fiscalité, puisqu’il est déductible des revenus fonciers, mais aussi du <strong data-start="488" data-end="505">revenu global</strong> dans la limite de <strong data-start="524" data-end="547">10 700 euros par an</strong>. L’excédent peut ensuite être reporté sur les revenus fonciers pendant dix ans.</p>
<p data-start="285" data-end="627">
<p data-start="629" data-end="886">L’efficacité du dispositif dépend directement de la <strong data-start="681" data-end="715">tranche marginale d’imposition</strong> de l’investisseur. Plus celle-ci est élevée, plus le gain fiscal est important, pouvant dépasser <strong data-start="813" data-end="844">60 % du montant des travaux</strong> pour les contribuables fortement imposés.</p>
<p data-start="888" data-end="1136">Contrairement à d’autres dispositifs, le déficit foncier offre une grande souplesse. Il n’impose aucun plafond de loyers ni de ressources pour les locataires. Seule contrainte : le bien doit être loué nu pendant une durée minimale de <strong data-start="1122" data-end="1135">trois ans</strong>.</p>
<p data-start="1138" data-end="1353" data-is-last-node="" data-is-only-node="">Au-delà de l’avantage fiscal, ce mécanisme permet également de valoriser un <strong data-start="1214" data-end="1240">bien immobilier ancien</strong>, souvent situé dans des centres-villes recherchés, tout en bénéficiant des garanties liées aux travaux réalisés.</p>
<p data-start="1138" data-end="1353" data-is-last-node="" data-is-only-node="">
</div>
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<p data-start="1138" data-end="1353" data-is-last-node="" data-is-only-node="">
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</div>
<h2 style="text-align: center;" data-section-id="1qryexn" data-start="5741" data-end="5803"><strong>La loi Monument Historique : Une défiscalisation hors norme</strong></h2>
<p>&nbsp;</p>
<p data-start="5805" data-end="6073">La <strong data-start="3" data-end="30">loi Monument Historique</strong> est sans doute l’un des dispositifs les plus puissants en matière de <strong data-start="100" data-end="131">défiscalisation immobilière</strong>. Mise en place en <strong data-start="150" data-end="158">1913</strong>, elle vise à préserver le <strong data-start="185" data-end="222">patrimoine architectural français</strong> en encourageant la restauration de biens classés ou inscrits.</p>
<p data-start="286" data-end="517">Son principal atout réside dans la possibilité de déduire <strong data-start="344" data-end="379">100 % des travaux de rénovation</strong> du revenu global, sans aucun plafond. Cette caractéristique en fait un outil particulièrement adapté aux contribuables fortement imposés.</p>
<p data-start="286" data-end="517">
<p data-start="519" data-end="829">Les travaux doivent être réalisés sous le contrôle des <strong data-start="574" data-end="613">Architectes des Bâtiments de France</strong>, afin de garantir la préservation du caractère historique du bien. Cette exigence assure une qualité exceptionnelle des rénovations, mais implique également des contraintes techniques et administratives importantes.</p>
<p data-start="831" data-end="1079">Contrairement à la plupart des dispositifs, la loi Monument Historique n’impose pas de mise en location. En revanche, elle nécessite un engagement de détention du bien pendant au moins <strong data-start="1016" data-end="1030">quinze ans</strong>, ce qui en fait un investissement de long terme.</p>
<p data-start="1081" data-end="1311" data-is-last-node="" data-is-only-node="">Ce dispositif présente également des avantages en matière de transmission, avec des exonérations possibles de droits de succession sous certaines conditions. Il s’inscrit donc dans une véritable stratégie <strong data-start="1286" data-end="1310">patrimoniale globale</strong>.</p>
<p data-start="1081" data-end="1311" data-is-last-node="" data-is-only-node="">
<p data-start="1081" data-end="1311" data-is-last-node="" data-is-only-node="">
</div><div style="text-align:center;"><a class="fusion-button button-flat fusion-button-default-size button-default fusion-button-default button-6 fusion-button-default-span fusion-button-default-type" target="_self" href="https://acgestionprivee.com/gestionnaire-de-patrimoine-lyon/"><span class="fusion-button-text awb-button__text awb-button__text--default">CONTACTEZ LES CONSEILLERS ACGP</span></a></div><div class="fusion-text fusion-text-9"><p data-start="1081" data-end="1311" data-is-last-node="" data-is-only-node="">
<p data-start="1081" data-end="1311" data-is-last-node="" data-is-only-node=""><img decoding="async" class="aligncenter wp-image-6025 size-full" src="https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/01/family-but-out-fonctinnement-avantages.jpg" alt="Fonctionnement du Family Buy Out - FBO" width="1105" height="471" data-wp-editing="1" srcset="https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/01/family-but-out-fonctinnement-avantages-18x8.jpg 18w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/01/family-but-out-fonctinnement-avantages-200x85.jpg 200w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/01/family-but-out-fonctinnement-avantages-300x128.jpg 300w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/01/family-but-out-fonctinnement-avantages-400x170.jpg 400w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/01/family-but-out-fonctinnement-avantages-600x256.jpg 600w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/01/family-but-out-fonctinnement-avantages-768x327.jpg 768w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/01/family-but-out-fonctinnement-avantages-800x341.jpg 800w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/01/family-but-out-fonctinnement-avantages-940x400.jpg 940w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/01/family-but-out-fonctinnement-avantages-1024x436.jpg 1024w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/01/family-but-out-fonctinnement-avantages.jpg 1105w" sizes="(max-width: 1105px) 100vw, 1105px" /></p>
<p data-start="1081" data-end="1311" data-is-last-node="" data-is-only-node="">
<p data-start="1081" data-end="1311" data-is-last-node="" data-is-only-node="">
<h2 style="text-align: center;" data-start="5805" data-end="6073"><strong>Le statut LMNP : générer des revenus peu fiscalisés</strong></h2>
<p>&nbsp;</p>
<p data-start="7147" data-end="7318">Le statut de <strong data-start="13" data-end="55">Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP)</strong> constitue une alternative particulièrement attractive pour les investisseurs à la recherche de <strong data-start="151" data-end="178">revenus complémentaires</strong>.</p>
<p data-start="181" data-end="501">Contrairement à la <strong data-start="200" data-end="216">location nue</strong>, la location meublée permet de bénéficier d’un régime fiscal spécifique, relevant des <strong data-start="303" data-end="349">bénéfices industriels et commerciaux (BIC)</strong>. Le principal avantage repose sur le mécanisme d’<strong data-start="399" data-end="416">amortissement</strong>, qui permet de déduire comptablement une partie de la valeur du bien et du mobilier.</p>
<p data-start="181" data-end="501">
<p data-start="503" data-end="732">Ce mécanisme crée une charge “fictive” qui vient réduire, voire annuler, le résultat imposable. Dans de nombreux cas, les loyers perçus ne sont donc que très faiblement imposés, voire totalement exonérés pendant plusieurs années.</p>
<p data-start="734" data-end="908">Le statut LMNP s’applique sous certaines conditions, notamment lorsque les revenus locatifs ne dépassent pas <strong data-start="843" data-end="866">23 000 euros par an</strong> ou <strong data-start="870" data-end="907">50 % des revenus globaux du foyer</strong>.</p>
<p data-start="910" data-end="1146" data-is-last-node="" data-is-only-node="">En parallèle, la location meublée permet généralement de pratiquer des loyers plus élevés que la location nue. Elle offre également une certaine flexibilité, notamment avec la <strong data-start="1086" data-end="1111">location courte durée</strong>, très prisée dans certaines zones.</p>
<p data-start="910" data-end="1146" data-is-last-node="" data-is-only-node="">
<p data-start="7147" data-end="7318">
<h2 style="text-align: center;" data-section-id="6bi1eg" data-start="8268" data-end="8335"><strong>Conclusion : Une approche plus stratégique de la défiscalisation</strong></h2>
<p>&nbsp;</p>
<p data-start="8337" data-end="8629">En 2026, la <strong data-start="12" data-end="43">défiscalisation immobilière</strong> ne repose plus sur un dispositif unique, mais sur une combinaison de solutions adaptées à chaque profil. L’investisseur doit désormais arbitrer entre <strong data-start="194" data-end="225">réduction d’impôt immédiate</strong>, génération de revenus, <strong data-start="250" data-end="279">valorisation patrimoniale</strong> et horizon de détention.</p>
<p data-start="306" data-end="651">Chaque dispositif répond à une logique différente. Certains privilégient la <strong data-start="382" data-end="408">réduction fiscale pure</strong>, comme le <strong data-start="419" data-end="438">déficit foncier</strong> ou le <strong data-start="445" data-end="468">Monument Historique</strong>. D’autres s’inscrivent davantage dans une démarche patrimoniale, à l’image de la <strong data-start="550" data-end="565">loi Malraux</strong>. Enfin, des solutions comme le <strong data-start="597" data-end="605">LMNP</strong> visent avant tout l’optimisation des revenus.</p>
<p data-start="653" data-end="914" data-is-last-node="" data-is-only-node="">Dans ce contexte, la réussite d’un investissement ne repose plus uniquement sur l’avantage fiscal, mais sur la <strong data-start="764" data-end="795">cohérence globale du projet</strong>. Plus que jamais, défiscaliser consiste à construire une stratégie durable, adaptée à sa situation et à ses objectifs.</p>
</div></div></div></div></div>
<p>L’article <a href="https://acgestionprivee.com/defiscalisation-immobiliere-quelles-opportunites-en-2026/">Défiscalisation immobilière : Quelles opportunités en 2026 ?</a> est apparu en premier sur <a href="https://acgestionprivee.com">Cabinet de Gestion de Patrimoine | ACGP Lyon, Paris, Nantes, Angers</a>.</p>
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		<title>Comment faire la donation d’un bien immobilier ?</title>
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		<dc:creator><![CDATA[Alexandre FOURRIER]]></dc:creator>
		<pubDate>Thu, 30 Apr 2026 13:13:14 +0000</pubDate>
				<category><![CDATA[Finance]]></category>
		<category><![CDATA[Immobilier]]></category>
		<category><![CDATA[Juridique et fiscal]]></category>
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					<description><![CDATA[<p>Dans un contexte marqué par le vieillissement de la population, la hausse des prix de l’immobilier et une attention accrue portée à la préparation de la succession, la donation d’un bien immobilier s’impose progressivement comme l’un des outils les plus utilisés en matière de gestion patrimoniale en France. Longtemps perçue comme une démarche exceptionnelle,  [...]</p>
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										<content:encoded><![CDATA[<div class="fusion-fullwidth fullwidth-box fusion-builder-row-3 fusion-flex-container nonhundred-percent-fullwidth non-hundred-percent-height-scrolling" style="--awb-border-radius-top-left:0px;--awb-border-radius-top-right:0px;--awb-border-radius-bottom-right:0px;--awb-border-radius-bottom-left:0px;--awb-flex-wrap:wrap;" ><div class="fusion-builder-row fusion-row fusion-flex-align-items-flex-start fusion-flex-content-wrap" style="max-width:1310.4px;margin-left: calc(-4% / 2 );margin-right: calc(-4% / 2 );"><div class="fusion-layout-column fusion_builder_column fusion-builder-column-2 fusion_builder_column_1_1 1_1 fusion-flex-column" style="--awb-bg-size:cover;--awb-width-large:100%;--awb-margin-top-large:0px;--awb-spacing-right-large:1.92%;--awb-margin-bottom-large:0px;--awb-spacing-left-large:1.92%;--awb-width-medium:100%;--awb-spacing-right-medium:1.92%;--awb-spacing-left-medium:1.92%;--awb-width-small:100%;--awb-spacing-right-small:1.92%;--awb-spacing-left-small:1.92%;"><div class="fusion-column-wrapper fusion-flex-justify-content-flex-start fusion-content-layout-column"><div class="fusion-text fusion-text-10"><p data-start="114" data-end="430">Dans un contexte marqué par le vieillissement de la population, la hausse des prix de l’immobilier et une attention accrue portée à la <strong data-start="249" data-end="281">préparation de la succession</strong>, la <strong data-start="286" data-end="319">donation d’un bien immobilier</strong> s’impose progressivement comme l’un des outils les plus utilisés en matière de gestion patrimoniale en France.</p>
<p data-start="432" data-end="824">Longtemps perçue comme une démarche exceptionnelle, réservée aux patrimoines importants ou aux situations familiales spécifiques, elle est aujourd’hui devenue une pratique courante. De plus en plus de ménages choisissent en effet d’anticiper la transmission de leur patrimoine afin de réduire la pression fiscale future, mais aussi d’éviter les tensions familiales au moment de la succession.</p>
<p data-start="826" data-end="1038">Cependant, derrière cette apparente simplicité se cache une opération juridique complexe, strictement encadrée par le droit civil et fiscal, nécessitant une véritable stratégie et un accompagnement professionnel.</p>
<p data-start="826" data-end="1038">
<p data-start="826" data-end="1038">
<h2 style="text-align: center;" data-section-id="12hfehc" data-start="1045" data-end="1114"><span role="text"><strong data-start="1047" data-end="1114">Une donation immobilière : définition et principes fondamentaux</strong></span></h2>
<p>&nbsp;</p>
<p data-start="1116" data-end="1339">La <strong data-start="1119" data-end="1143">donation immobilière</strong> est un acte juridique par lequel une personne, appelée le <strong data-start="1202" data-end="1214">donateur</strong>, transmet de son vivant et à titre gratuit la propriété d’un bien immobilier à une autre personne, appelée le <strong data-start="1325" data-end="1338">donataire</strong>.</p>
<p data-start="1341" data-end="1410">Cette transmission présente plusieurs caractéristiques essentielles :</p>
<ul data-start="1412" data-end="1725">
<li data-section-id="1r31ybh" data-start="1412" data-end="1485">elle est <strong data-start="1423" data-end="1435">gratuite</strong>, même si des frais et taxes peuvent s’appliquer</li>
<li data-section-id="1hxy397" data-start="1486" data-end="1581">elle est <strong data-start="1497" data-end="1510">immédiate</strong>, car le transfert de propriété intervient dès la signature de l’acte</li>
<li data-section-id="1ostkgq" data-start="1582" data-end="1663">elle est en principe <strong data-start="1605" data-end="1620">irrévocable</strong>, sauf cas très limités prévus par la loi</li>
<li data-section-id="18lm1pp" data-start="1664" data-end="1725">elle est obligatoirement encadrée par un <strong data-start="1707" data-end="1723">acte notarié</strong></li>
</ul>
<p>&nbsp;</p>
<p data-start="1727" data-end="1971">Le bien transmis peut être de nature très variée. Il peut s’agir d’une <strong data-start="1798" data-end="1822">résidence principale</strong>, d’une <strong data-start="1830" data-end="1854">résidence secondaire</strong>, d’un <strong data-start="1861" data-end="1877">bien locatif</strong>, d’un <strong data-start="1884" data-end="1909">terrain constructible</strong>, ou encore d’une <strong data-start="1927" data-end="1970">part de propriété détenue en indivision</strong>.</p>
<p data-start="1973" data-end="2098">Cette diversité rend la donation immobilière particulièrement adaptable à différentes stratégies familiales et patrimoniales.</p>
<p data-start="1973" data-end="2098">
</div><div style="text-align:center;"><a class="fusion-button button-flat fusion-button-default-size button-default fusion-button-default button-7 fusion-button-default-span fusion-button-default-type" target="_self" href="https://acgestionprivee.com/gestionnaire-de-patrimoine-lyon/"><span class="fusion-button-text awb-button__text awb-button__text--default">CONTACTEZ NOS CONSEILLERS</span></a></div><div class="fusion-text fusion-text-11"><div class="fusion-text fusion-text-11"></div>
<p>&nbsp;</p>
<p><img decoding="async" class="aligncenter wp-image-6270 size-full" src="https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2025/08/investissement-a-plusieurs-lyon.jpg" alt="Investissement à plusieurs avec une SCI" width="1200" height="600" srcset="https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2025/08/investissement-a-plusieurs-lyon-18x9.jpg 18w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2025/08/investissement-a-plusieurs-lyon-200x100.jpg 200w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2025/08/investissement-a-plusieurs-lyon-300x150.jpg 300w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2025/08/investissement-a-plusieurs-lyon-400x200.jpg 400w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2025/08/investissement-a-plusieurs-lyon-600x300.jpg 600w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2025/08/investissement-a-plusieurs-lyon-768x384.jpg 768w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2025/08/investissement-a-plusieurs-lyon-800x400.jpg 800w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2025/08/investissement-a-plusieurs-lyon-1024x512.jpg 1024w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2025/08/investissement-a-plusieurs-lyon.jpg 1200w" sizes="(max-width: 1200px) 100vw, 1200px" /></p>
<p>&nbsp;</p>
<p>&nbsp;</p>
<h2 style="text-align: center;" data-section-id="1lmvr78" data-start="2105" data-end="2188"><span role="text"><strong data-start="2107" data-end="2188">Pourquoi la donation immobilière est devenue un outil central de transmission ?</strong></span></h2>
<p>&nbsp;</p>
<p data-start="2190" data-end="2282">L’essor des donations immobilières s’explique par plusieurs facteurs économiques et sociaux.</p>
<p data-start="2284" data-end="2546">Tout d’abord, l’augmentation continue de la valeur de l’immobilier entraîne mécaniquement une hausse des patrimoines transmis. Dans ce contexte, les <strong data-start="2433" data-end="2457">droits de succession</strong> peuvent devenir importants, incitant de nombreuses familles à anticiper la transmission.</p>
<p data-start="2548" data-end="2754">Ensuite, la volonté d’<strong data-start="2570" data-end="2603">éviter les conflits familiaux</strong> joue un rôle majeur. En organisant la répartition des biens de son vivant, le donateur réduit considérablement les risques de litiges entre héritiers.</p>
<p data-start="2756" data-end="2900">Enfin, la donation permet une meilleure maîtrise du calendrier de transmission et offre des leviers d’<strong data-start="2858" data-end="2882">optimisation fiscale</strong> non négligeables.</p>
<p data-start="2756" data-end="2900">
<p data-start="2756" data-end="2900">
<h3 data-section-id="9spthv" data-start="2907" data-end="2950"><span style="text-decoration: underline;"><span role="text">• Un cadre juridique strict et sécurisé</span></span></h3>
<p>&nbsp;</p>
<p data-start="2952" data-end="3124">La donation immobilière est une opération strictement encadrée par la loi française. Elle ne peut en aucun cas être réalisée par un simple accord oral ou un document privé.</p>
<p data-start="3126" data-end="3218">Elle doit obligatoirement être formalisée par un <strong data-start="3175" data-end="3217">acte authentique établi devant notaire</strong>.</p>
<p data-start="3220" data-end="3274">Le rôle du notaire est essentiel à plusieurs niveaux :</p>
<ul data-start="3276" data-end="3591">
<li data-section-id="pl0248" data-start="3276" data-end="3328">il vérifie la <strong data-start="3292" data-end="3326">capacité juridique des parties</strong></li>
<li data-section-id="ggk3ej" data-start="3329" data-end="3393">il s’assure du <strong data-start="3346" data-end="3379">consentement libre et éclairé</strong> du donateur</li>
<li data-section-id="qzu86c" data-start="3394" data-end="3468">il contrôle la conformité de la donation avec les règles successorales</li>
<li data-section-id="1vu8m5y" data-start="3469" data-end="3522">il calcule les <strong data-start="3486" data-end="3520">droits de donation applicables</strong></li>
<li data-section-id="4hu9v8" data-start="3523" data-end="3591">il procède à la <strong data-start="3541" data-end="3589">publication au service de publicité foncière</strong></li>
</ul>
<p data-start="3593" data-end="3691">Cette étape garantit la sécurité juridique de l’opération et rend la donation opposable aux tiers.</p>
<p data-start="3593" data-end="3691">
<p data-start="3593" data-end="3691">
<h2 style="text-align: center;" data-section-id="12uy5t9" data-start="3698" data-end="3750"><strong><span role="text">Les différentes formes de donation immobilière</span></strong></h2>
<p>&nbsp;</p>
<p data-start="3752" data-end="3842">Il existe plusieurs mécanismes permettant d’adapter la donation aux objectifs du donateur.</p>
<p data-start="3752" data-end="3842">
<h3 data-section-id="8byvyq" data-start="3849" data-end="3887"><span style="text-decoration: underline;"><span role="text"><strong data-start="3852" data-end="3887">• La donation en pleine propriété</strong></span></span></h3>
<p>&nbsp;</p>
<p data-start="3889" data-end="3953">La forme la plus simple est la <strong data-start="3920" data-end="3952">donation en pleine propriété</strong>.</p>
<p data-start="3955" data-end="4096">Dans ce cas, le donataire reçoit immédiatement l’intégralité des droits sur le bien. Il devient donc propriétaire à 100 % et peut librement :</p>
<ul data-start="4098" data-end="4144">
<li data-section-id="1e66530" data-start="4098" data-end="4117">occuper le bien</li>
<li data-section-id="1jojffk" data-start="4118" data-end="4130">le louer</li>
<li data-section-id="bkqwxb" data-start="4131" data-end="4144">le vendre</li>
</ul>
<p data-start="4146" data-end="4272">Cette solution est souvent utilisée lorsque le donateur souhaite transmettre définitivement un bien sans en conserver l’usage.</p>
<p data-start="4146" data-end="4272">
<p data-start="4146" data-end="4272">
<h3 data-section-id="1n83t1b" data-start="4279" data-end="4321"><span style="text-decoration: underline;"><span role="text"><strong data-start="4282" data-end="4321">• La donation avec réserve d’usufruit</strong></span></span></h3>
<p>&nbsp;</p>
<p data-start="4323" data-end="4429">La <strong data-start="4326" data-end="4362">donation avec réserve d’usufruit</strong> est l’une des solutions les plus couramment utilisées en pratique.</p>
<p data-start="4431" data-end="4512">Elle permet au donateur de transmettre la propriété tout en conservant le droit :</p>
<ul data-start="4514" data-end="4586">
<li data-section-id="1f5arp9" data-start="4514" data-end="4539">d’<strong data-start="4518" data-end="4537">habiter le bien</strong></li>
<li data-section-id="jrp2d4" data-start="4540" data-end="4586">ou d’en percevoir les <strong data-start="4564" data-end="4584">revenus locatifs</strong></li>
</ul>
<p data-start="4588" data-end="4822">Le donateur conserve donc une forme de contrôle économique et d’usage du bien, ce qui rend cette option particulièrement attractive pour les personnes souhaitant anticiper leur succession sans modifier immédiatement leur cadre de vie.</p>
<p data-start="4588" data-end="4822">
<p data-start="4588" data-end="4822">
<h3 data-section-id="yef1z0" data-start="4829" data-end="4879"><span style="text-decoration: underline;"><span role="text"><strong data-start="4832" data-end="4879">• Le démembrement de propriété : un outil clé</strong></span></span></h3>
<p>&nbsp;</p>
<p data-start="4881" data-end="4978">Le <strong data-start="4884" data-end="4913">démembrement de propriété</strong> est un mécanisme juridique fondamental en gestion de patrimoine.</p>
<p data-start="4980" data-end="5050">Il repose sur la séparation de la propriété en deux droits distincts :</p>
<ul data-start="5052" data-end="5202">
<li data-section-id="14f4afg" data-start="5052" data-end="5131">l’<strong data-start="5056" data-end="5068">usufruit</strong>, qui permet d’utiliser le bien ou d’en percevoir les revenus</li>
<li data-section-id="8pkch" data-start="5132" data-end="5202">la <strong data-start="5137" data-end="5154">nue-propriété</strong>, qui correspond à la propriété future du bien</li>
</ul>
<p data-start="5204" data-end="5312">Dans ce schéma, le donataire reçoit uniquement la nue-propriété, tandis que le donateur conserve l’usufruit.</p>
<p data-start="5314" data-end="5459">Ce dispositif présente un avantage majeur : la valeur fiscale retenue pour la donation est <strong data-start="5405" data-end="5416">réduite</strong>, puisque seule la nue-propriété est taxée.</p>
<p data-start="5314" data-end="5459">
<p data-start="5314" data-end="5459">
<h3 data-section-id="7aaxpl" data-start="5466" data-end="5492"><span style="text-decoration: underline;"><span role="text"><strong data-start="5469" data-end="5492">• La donation-partage</strong></span></span></h3>
<p data-start="5494" data-end="5609">
<p data-start="5494" data-end="5609">La <strong data-start="5497" data-end="5517">donation-partage</strong> est une solution particulièrement adaptée aux familles avec plusieurs enfants ou héritiers.</p>
<p data-start="5611" data-end="5757">Elle permet de répartir les biens de manière anticipée entre les bénéficiaires et surtout de <strong data-start="5704" data-end="5756">figer la valeur des biens au jour de la donation</strong>.</p>
<p data-start="5759" data-end="5801">Ce mécanisme présente un double avantage :</p>
<ul data-start="5803" data-end="5936">
<li data-section-id="192906g" data-start="5803" data-end="5876">il limite les conflits liés à la revalorisation des biens immobiliers</li>
<li data-section-id="twwyip" data-start="5877" data-end="5936">il garantit une répartition plus équitable et sécurisée</li>
</ul>
<p>&nbsp;</p>
</div><div style="text-align:center;"><a class="fusion-button button-flat fusion-button-default-size button-default fusion-button-default button-8 fusion-button-default-span fusion-button-default-type" target="_self" href="https://acgestionprivee.com/gestionnaire-de-patrimoine-lyon/"><span class="fusion-button-text awb-button__text awb-button__text--default">EN SAVOIR PLUS</span></a></div><div class="fusion-text fusion-text-13"><p>&nbsp;</p>
<p><img decoding="async" class="aligncenter wp-image-6189 size-full" src="https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/11/reduire-imposition-en-2025.jpg" alt="Réduire son imposition en 2025 avec ACGP" width="1200" height="600" srcset="https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/11/reduire-imposition-en-2025-18x9.jpg 18w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/11/reduire-imposition-en-2025-200x100.jpg 200w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/11/reduire-imposition-en-2025-300x150.jpg 300w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/11/reduire-imposition-en-2025-400x200.jpg 400w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/11/reduire-imposition-en-2025-600x300.jpg 600w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/11/reduire-imposition-en-2025-768x384.jpg 768w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/11/reduire-imposition-en-2025-800x400.jpg 800w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/11/reduire-imposition-en-2025-1024x512.jpg 1024w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/11/reduire-imposition-en-2025.jpg 1200w" sizes="(max-width: 1200px) 100vw, 1200px" /></p>
<p>&nbsp;</p>
<p>&nbsp;</p>
<h2 style="text-align: center;" data-section-id="o2n20v" data-start="5943" data-end="5991"><span role="text"><strong data-start="5945" data-end="5991">Les étapes clés d’une donation immobilière</strong></span></h2>
<p>&nbsp;</p>
<p data-start="5993" data-end="6078">La mise en place d’une donation immobilière suit un processus structuré et rigoureux.</p>
<p data-start="5993" data-end="6078">
<h3 data-section-id="1yef5ic" data-start="6085" data-end="6115"><span style="text-decoration: underline;"><span role="text">1. L’évaluation du bien</span></span></h3>
<p data-start="6117" data-end="6197">La première étape consiste à déterminer la <strong data-start="6160" data-end="6196">valeur réelle du bien immobilier</strong>.</p>
<p data-start="6199" data-end="6265">Cette estimation est essentielle car elle sert de base au calcul :</p>
<ul data-start="6267" data-end="6358">
<li data-section-id="zu2yes" data-start="6267" data-end="6297">des <strong data-start="6273" data-end="6295">droits de donation</strong></li>
<li data-section-id="1l2lppr" data-start="6298" data-end="6328">de la fiscalité applicable</li>
<li data-section-id="ybgkgj" data-start="6329" data-end="6358">des éventuels abattements</li>
</ul>
<p data-start="6360" data-end="6443">Une évaluation incorrecte peut entraîner un redressement fiscal en cas de contrôle.</p>
<p data-start="6360" data-end="6443">
<h3 data-section-id="xgw9bm" data-start="6450" data-end="6496"><span style="text-decoration: underline;"><span role="text"><strong data-start="6453" data-end="6496">2. Le choix de la stratégie de donation</strong></span></span></h3>
<p data-start="6498" data-end="6569">Le donateur doit ensuite définir la forme de donation la plus adaptée :</p>
<ul data-start="6571" data-end="6650">
<li data-section-id="1wj1uht" data-start="6571" data-end="6591">pleine propriété</li>
<li data-section-id="qf1iyv" data-start="6592" data-end="6612">usufruit réservé</li>
<li data-section-id="qm2hl3" data-start="6613" data-end="6629">démembrement</li>
<li data-section-id="v4xofd" data-start="6630" data-end="6650">donation-partage</li>
</ul>
<p data-start="6652" data-end="6771">Ce choix dépend de plusieurs facteurs : situation familiale, objectifs patrimoniaux, âge du donateur et nature du bien.</p>
<p data-start="6652" data-end="6771">
<h3 data-section-id="r5orqt" data-start="6778" data-end="6818"><span style="text-decoration: underline;"><span role="text"><strong data-start="6781" data-end="6818">3. La rédaction de l’acte notarié</strong></span></span></h3>
<p data-start="6820" data-end="6865">Le passage devant le notaire est obligatoire.</p>
<p data-start="6867" data-end="6950">L’acte de donation formalise juridiquement la transmission et garantit sa validité.</p>
<p data-start="6867" data-end="6950">
<h3 data-section-id="7acxcg" data-start="6957" data-end="7002"><span style="text-decoration: underline;"><span role="text"><strong data-start="6960" data-end="7002">4. Le calcul et le paiement des droits</strong></span></span></h3>
<p data-start="7004" data-end="7080">Des <strong data-start="7008" data-end="7030">droits de donation</strong> peuvent être exigés par l’administration fiscale.</p>
<p data-start="7082" data-end="7101">Ils varient selon :</p>
<ul data-start="7103" data-end="7165">
<li data-section-id="9v8v9p" data-start="7103" data-end="7124">la valeur du bien</li>
<li data-section-id="12qeew1" data-start="7125" data-end="7165">le lien de parenté entre les parties</li>
</ul>
<p data-start="7167" data-end="7245">Des <strong data-start="7171" data-end="7194">abattements fiscaux</strong> permettent toutefois de réduire la charge fiscale.</p>
<p data-start="7167" data-end="7245">
<h3 data-section-id="6er9i5" data-start="7252" data-end="7285"><span style="text-decoration: underline;"><span role="text"><strong data-start="7255" data-end="7285">5. La publication foncière</strong></span></span></h3>
<p data-start="7287" data-end="7401">Enfin, la donation est publiée au <strong data-start="7321" data-end="7354">service de publicité foncière</strong>, ce qui officialise le transfert de propriété.</p>
<p data-start="7287" data-end="7401">
<p data-start="7287" data-end="7401">
<h2 style="text-align: center;" data-section-id="1qz7d5a" data-start="7408" data-end="7453"><span role="text"><strong data-start="7410" data-end="7453">La fiscalité de la donation immobilière</strong></span></h2>
<p>&nbsp;</p>
<p data-start="7455" data-end="7505">La fiscalité est un élément central du dispositif.</p>
<p data-start="7507" data-end="7553">Elle repose principalement sur deux critères :</p>
<ul data-start="7555" data-end="7644">
<li data-section-id="1u24mhs" data-start="7555" data-end="7589">la <strong data-start="7560" data-end="7587">valeur du bien transmis</strong></li>
<li data-section-id="y330jj" data-start="7590" data-end="7644">le <strong data-start="7595" data-end="7614">lien de parenté</strong> entre donateur et donataire</li>
</ul>
<p>&nbsp;</p>
<p>&nbsp;</p>
<h3 data-section-id="1hcy5hm" data-start="7651" data-end="7681"><span style="text-decoration: underline;"><span role="text"><strong data-start="7654" data-end="7681">• Les abattements fiscaux</strong></span></span></h3>
<p data-start="7683" data-end="7737">Des abattements permettent de réduire la base taxable.</p>
<p data-start="7739" data-end="7847">Par exemple, entre parents et enfants, un abattement important s’applique, renouvelable tous les <strong data-start="7836" data-end="7846">15 ans</strong>.</p>
<p data-start="7849" data-end="7950">Cela permet de mettre en place des stratégies de transmission progressive particulièrement efficaces.</p>
<p data-start="7849" data-end="7950">
<h3 data-section-id="1h6m32n" data-start="7957" data-end="8007"><span style="text-decoration: underline;"><span role="text"><strong data-start="7960" data-end="8007">• Une fiscalité variable selon les situations</strong></span></span></h3>
<p data-start="8009" data-end="8061">Selon les cas, les droits de donation peuvent être :</p>
<ul data-start="8063" data-end="8100">
<li data-section-id="1u9s8gu" data-start="8063" data-end="8074">faibles</li>
<li data-section-id="1xzwapb" data-start="8075" data-end="8086">modérés</li>
<li data-section-id="1j77yn2" data-start="8087" data-end="8100">ou élevés</li>
</ul>
<p data-start="8102" data-end="8188">Tout dépend de la structuration de la transmission et de l’anticipation mise en place.</p>
<p data-start="8102" data-end="8188">
<h3 data-section-id="105c6z5" data-start="8195" data-end="8250"><span style="text-decoration: underline;"><span role="text"><strong data-start="8197" data-end="8250">• Le démembrement : un levier d’optimisation majeur</strong></span></span></h3>
<p data-start="8252" data-end="8380">Le <strong data-start="8255" data-end="8284">démembrement de propriété</strong> est considéré comme l’un des outils les plus efficaces en matière de transmission patrimoniale.</p>
<p data-start="8382" data-end="8486">Son principal avantage réside dans le fait que seule la <strong data-start="8438" data-end="8465">nue-propriété est taxée</strong> lors de la donation.</p>
<p data-start="8488" data-end="8547">Cela permet de réduire significativement la base imposable.</p>
<p data-start="8549" data-end="8698">À terme, lorsque le donateur décède, l’usufruit s’éteint automatiquement et le donataire devient <strong data-start="8646" data-end="8697">plein propriétaire sans taxation supplémentaire</strong>.</p>
<p data-start="8700" data-end="8805">Ce mécanisme est donc particulièrement intéressant dans une logique de transmission intergénérationnelle.</p>
<p data-start="8700" data-end="8805">
<h3 data-section-id="pytc4j" data-start="8812" data-end="8858"><span style="text-decoration: underline;"><span role="text"><strong data-start="8814" data-end="8858">• Les avantages de la donation immobilière</strong></span></span></h3>
<p data-start="8860" data-end="8904">La donation présente de nombreux avantages :</p>
<ul data-start="8906" data-end="9147">
<li data-section-id="w2ui8q" data-start="8906" data-end="8943"><strong data-start="8908" data-end="8941">anticipation de la succession</strong></li>
<li data-section-id="1zz85d" data-start="8944" data-end="8993">réduction des <strong data-start="8960" data-end="8991">droits de succession futurs</strong></li>
<li data-section-id="1ktaf72" data-start="8994" data-end="9043">organisation de la <strong data-start="9015" data-end="9041">transmission familiale</strong></li>
<li data-section-id="18pl3bx" data-start="9044" data-end="9091">prévention des <strong data-start="9061" data-end="9089">conflits entre héritiers</strong></li>
<li data-section-id="qh8fng" data-start="9092" data-end="9147">optimisation de la <strong data-start="9113" data-end="9145">gestion patrimoniale globale</strong></li>
</ul>
<p>&nbsp;</p>
</div><div style="text-align:center;"><a class="fusion-button button-flat fusion-button-default-size button-default fusion-button-default button-9 fusion-button-default-span fusion-button-default-type" target="_self" href="https://acgestionprivee.com/"><span class="fusion-button-text awb-button__text awb-button__text--default">DÉCOUVRIR NOTRE CABINET</span></a></div><div class="fusion-text fusion-text-14"><div class="fusion-text fusion-text-14"></div>
<p>&nbsp;</p>
<p><img decoding="async" class="aligncenter wp-image-6170 size-full" src="https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/07/scpi-fiscale-lyon.jpg" alt="SCPI fiscale Lyon" width="800" height="400" srcset="https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/07/scpi-fiscale-lyon-18x9.jpg 18w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/07/scpi-fiscale-lyon-66x33.jpg 66w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/07/scpi-fiscale-lyon-177x89.jpg 177w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/07/scpi-fiscale-lyon-200x100.jpg 200w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/07/scpi-fiscale-lyon-300x150.jpg 300w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/07/scpi-fiscale-lyon-320x160.jpg 320w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/07/scpi-fiscale-lyon-400x200.jpg 400w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/07/scpi-fiscale-lyon-460x230.jpg 460w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/07/scpi-fiscale-lyon-540x270.jpg 540w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/07/scpi-fiscale-lyon-600x300.jpg 600w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/07/scpi-fiscale-lyon-669x335.jpg 669w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/07/scpi-fiscale-lyon-700x350.jpg 700w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/07/scpi-fiscale-lyon-768x384.jpg 768w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2024/07/scpi-fiscale-lyon.jpg 800w" sizes="(max-width: 800px) 100vw, 800px" /></p>
<p>&nbsp;</p>
<p>&nbsp;</p>
<h2 style="text-align: center;" data-section-id="exsvd0" data-start="9154" data-end="9194"><span role="text"><strong data-start="9156" data-end="9194">Les limites et points de vigilance</strong></span></h2>
<p>&nbsp;</p>
<p data-start="9196" data-end="9281">Malgré ses avantages, la donation immobilière comporte plusieurs limites importantes.</p>
<p data-start="9196" data-end="9281">
<h3 data-section-id="1rwih5p" data-start="9288" data-end="9314"><span style="text-decoration: underline;"><span role="text"><strong data-start="9291" data-end="9314">&gt;&gt;&gt; Un acte irrévocable</strong></span></span></h3>
<p data-start="9316" data-end="9430">La donation est en principe <strong data-start="9344" data-end="9358">définitive</strong>. Une fois réalisée, il est extrêmement difficile de revenir en arrière.</p>
<h3 data-section-id="16egifr" data-start="9437" data-end="9478"><span style="text-decoration: underline;"><span role="text"><strong data-start="9440" data-end="9478">&gt;&gt;&gt; Un risque de déséquilibre familial</strong></span></span></h3>
<p data-start="9480" data-end="9608">Une mauvaise anticipation peut créer des inégalités entre héritiers, notamment si la répartition des biens n’est pas équilibrée.</p>
<h3 data-section-id="jmdzhf" data-start="9615" data-end="9650"><span style="text-decoration: underline;"><span role="text"><strong data-start="9618" data-end="9650">&gt;&gt;&gt; Une gestion parfois complexe</strong></span></span></h3>
<p data-start="9652" data-end="9790">Dans le cas du démembrement, la gestion du bien peut être partagée entre usufruitier et nu-propriétaire, ce qui peut générer des tensions.</p>
<p data-start="9652" data-end="9790">
<p data-start="9652" data-end="9790">
<h2 style="text-align: center;" data-section-id="lmr02z" data-start="9797" data-end="9840"><span role="text"><strong data-start="9799" data-end="9840">Une stratégie à construire sur mesure</strong></span></h2>
<p>&nbsp;</p>
<p data-start="9842" data-end="9965">Chaque situation patrimoniale étant unique, la donation immobilière doit être pensée comme une <strong data-start="9937" data-end="9964">stratégie personnalisée</strong>.</p>
<p data-start="9967" data-end="10009">Les experts recommandent de tenir compte :</p>
<ul data-start="10011" data-end="10144">
<li data-section-id="1gr29hb" data-start="10011" data-end="10040">de la structure familiale</li>
<li data-section-id="lsh3rw" data-start="10041" data-end="10079">de la valeur globale du patrimoine</li>
<li data-section-id="kui0ck" data-start="10080" data-end="10113">des objectifs de transmission</li>
<li data-section-id="1l2lppr" data-start="10114" data-end="10144">de la fiscalité applicable</li>
</ul>
<p>&nbsp;</p>
<h3 data-section-id="19bj23i" data-start="10151" data-end="10203"><span style="text-decoration: underline;"><span role="text"><strong data-start="10153" data-end="10203">• L’importance de l’accompagnement professionnel</strong></span></span></h3>
<p data-start="10205" data-end="10354">La complexité juridique et fiscale de la donation rend indispensable l’intervention d’un <strong data-start="10294" data-end="10305">notaire</strong> ou d’un <strong data-start="10314" data-end="10353">conseiller en gestion de patrimoine</strong>.</p>
<p data-start="10356" data-end="10387">Ces professionnels permettent :</p>
<ul data-start="10389" data-end="10550">
<li data-section-id="1liursc" data-start="10389" data-end="10431">de sécuriser juridiquement l’opération</li>
<li data-section-id="fcgnss" data-start="10432" data-end="10460">d’optimiser la fiscalité</li>
<li data-section-id="1cgj0od" data-start="10461" data-end="10499">d’éviter les erreurs irréversibles</li>
<li data-section-id="1gu7qa" data-start="10500" data-end="10550">d’adapter la stratégie aux objectifs familiaux</li>
</ul>
<p>&nbsp;</p>
<p>&nbsp;</p>
<h2 style="text-align: center;" data-section-id="c1uexm" data-start="10557" data-end="10634"><span role="text"><strong data-start="10559" data-end="10634">Conclusion : un outil incontournable de la gestion patrimoniale moderne</strong></span></h2>
<p>&nbsp;</p>
<p data-start="10636" data-end="10768">La <strong data-start="10639" data-end="10672">donation d’un bien immobilier</strong> s’impose aujourd’hui comme un instrument central de la <strong data-start="10728" data-end="10767">transmission patrimoniale en France</strong>.</p>
<p data-start="10770" data-end="10921">Elle permet non seulement d’anticiper la succession, mais aussi d’optimiser la fiscalité et d’organiser la répartition des biens de manière structurée.</p>
<p data-start="10923" data-end="11166" data-is-last-node="" data-is-only-node="">Utilisée intelligemment et accompagnée par des professionnels, elle devient un véritable levier de <strong data-start="11022" data-end="11079">sécurisation et d’optimisation du patrimoine familial</strong>, s’inscrivant pleinement dans les enjeux actuels de gestion patrimoniale à long terme.</p>
</div></div></div></div></div>
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		<title>Pourquoi acheter une passoire thermique ?</title>
		<link>https://acgestionprivee.com/pourquoi-acheter-une-passoire-thermique/</link>
		
		<dc:creator><![CDATA[Alexandre FOURRIER]]></dc:creator>
		<pubDate>Fri, 20 Mar 2026 16:11:25 +0000</pubDate>
				<category><![CDATA[Immobilier]]></category>
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					<description><![CDATA[<p>Pourquoi acheter une passoire thermique ? Avantages et inconvénients d’un investissement immobilier à rénover L’expression “passoire thermique” désigne un logement très énergivore, généralement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE). Ces biens sont mal isolés, consomment beaucoup d’énergie et engendrent des factures de chauffage importantes. En France, ces logements sont progressivement  [...]</p>
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										<content:encoded><![CDATA[<div class="fusion-fullwidth fullwidth-box fusion-builder-row-4 fusion-flex-container nonhundred-percent-fullwidth non-hundred-percent-height-scrolling" style="--awb-border-radius-top-left:0px;--awb-border-radius-top-right:0px;--awb-border-radius-bottom-right:0px;--awb-border-radius-bottom-left:0px;--awb-flex-wrap:wrap;" ><div class="fusion-builder-row fusion-row fusion-flex-align-items-flex-start fusion-flex-content-wrap" style="max-width:1310.4px;margin-left: calc(-4% / 2 );margin-right: calc(-4% / 2 );"><div class="fusion-layout-column fusion_builder_column fusion-builder-column-3 fusion_builder_column_1_1 1_1 fusion-flex-column" style="--awb-bg-size:cover;--awb-width-large:100%;--awb-margin-top-large:0px;--awb-spacing-right-large:1.92%;--awb-margin-bottom-large:0px;--awb-spacing-left-large:1.92%;--awb-width-medium:100%;--awb-spacing-right-medium:1.92%;--awb-spacing-left-medium:1.92%;--awb-width-small:100%;--awb-spacing-right-small:1.92%;--awb-spacing-left-small:1.92%;"><div class="fusion-column-wrapper fusion-flex-justify-content-flex-start fusion-content-layout-column"><div class="fusion-text fusion-text-16"><h3 data-section-id="g5zu4f" data-start="173" data-end="218">Pourquoi acheter une passoire thermique ?</h3>
<h4 data-section-id="gxskc6" data-start="219" data-end="289">Avantages et inconvénients d’un investissement immobilier à rénover</h4>
<p data-start="291" data-end="594">L’expression <strong data-start="304" data-end="328">“passoire thermique”</strong> désigne un logement très énergivore, généralement classé <strong data-start="386" data-end="443">F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE)</strong>. Ces biens sont mal isolés, consomment beaucoup d’énergie et engendrent des factures de chauffage importantes.</p>
<p data-start="596" data-end="844">En France, ces logements sont progressivement retirés du marché locatif : les biens classés <strong data-start="688" data-end="734">G sont interdits à la location depuis 2025</strong>, ceux classés <strong data-start="749" data-end="772">F le seront en 2028</strong>, et les <strong data-start="781" data-end="803">E à partir de 2034</strong>.</p>
<p data-start="846" data-end="1199">À première vue, acheter ce type de bien peut sembler risqué. Pourtant, pour un investisseur immobilier, une passoire thermique peut représenter <strong data-start="990" data-end="1021">une opportunité stratégique</strong>, notamment grâce aux travaux de rénovation qui permettent d’optimiser la fiscalité via des dispositifs comme <strong data-start="1131" data-end="1198">le déficit foncier, la loi Malraux ou le dispositif Denormandie</strong>.</p>
<h3 data-section-id="esipof" data-start="1206" data-end="1248">1. Qu’est-ce qu’une passoire thermique ?</h3>
<p data-start="1250" data-end="1513">Une passoire thermique est un logement mal isolé qui laisse s’échapper la chaleur, d’où son nom métaphorique. Ces logements consomment beaucoup d’énergie pour le chauffage et présentent une mauvaise performance énergétique.</p>
<p data-start="1515" data-end="1737">En France, plusieurs millions de logements sont concernés : selon les estimations, <strong data-start="1598" data-end="1638">entre 4,8 et 8 millions de logements</strong> pourraient être considérés comme des passoires thermiques.</p>
<p data-start="1739" data-end="1775">Ces biens se trouvent souvent dans :</p>
<ul data-start="1776" data-end="1900">
<li data-section-id="1rtbbl2" data-start="1776" data-end="1799">
<p data-start="1778" data-end="1799">des immeubles anciens</p>
</li>
<li data-section-id="4d951i" data-start="1800" data-end="1832">
<p data-start="1802" data-end="1832">des centres-villes historiques</p>
</li>
<li data-section-id="1yt2xj8" data-start="1833" data-end="1900">
<p data-start="1835" data-end="1900">des bâtiments construits avant les premières normes énergétiques.</p>
</li>
</ul>
<p><img decoding="async" src="https://agence-girondine.fr/wp-content/uploads/2024/01/illustration-passoire-thermique-1024x585.webp" alt="Passoire Thermique : Guide Complet pour Propriétaires" /></p>
<h3 data-section-id="beg60z" data-start="1907" data-end="1953">2. Pourquoi acheter une passoire thermique ?</h3>
<p data-start="1955" data-end="2114">Malgré leurs défauts, ces biens attirent de plus en plus d’investisseurs. La raison principale est simple : <strong data-start="2063" data-end="2113">le potentiel de valorisation grâce aux travaux</strong>.</p>
<p data-start="2116" data-end="2371">Un logement mal classé énergétiquement est souvent vendu <strong data-start="2173" data-end="2201">moins cher que le marché</strong>, car les acheteurs anticipent le coût des rénovations. Cela crée donc <strong data-start="2272" data-end="2314">un levier d’investissement intéressant</strong> pour les investisseurs capables de réaliser des travaux.</p>
<h3 data-section-id="1msu1r0" data-start="2378" data-end="2429">3. Les avantages d’acheter une passoire thermique</h3>
<h2 data-section-id="18kpv46" data-start="2431" data-end="2483">3.1 Un prix d’achat nettement inférieur au marché</h2>
<p data-start="2485" data-end="2651">Le premier avantage est financier :<br data-start="2520" data-end="2523" />les passoires thermiques se vendent généralement <strong data-start="2572" data-end="2602">avec une décote importante</strong>, parfois entre <strong data-start="2618" data-end="2650">10 % et 30 % selon les zones</strong>.</p>
<p data-start="2653" data-end="2682">Cette décote s’explique par :</p>
<ul data-start="2683" data-end="2779">
<li data-section-id="11h04gy" data-start="2683" data-end="2708">
<p data-start="2685" data-end="2708">les travaux nécessaires</p>
</li>
<li data-section-id="185cp" data-start="2709" data-end="2741">
<p data-start="2711" data-end="2741">les contraintes réglementaires</p>
</li>
<li data-section-id="sx677s" data-start="2742" data-end="2779">
<p data-start="2744" data-end="2779">la peur des acheteurs particuliers.</p>
</li>
</ul>
<p data-start="2781" data-end="2902">Pour un investisseur expérimenté, cela permet d’acheter un bien <strong data-start="2845" data-end="2901">en dessous de sa valeur potentielle après rénovation</strong>.</p>
<h2 data-section-id="1wl1w5f" data-start="2909" data-end="2954">3.2 Un potentiel de valorisation important</h2>
<p data-start="2956" data-end="3047">Après rénovation énergétique (isolation, fenêtres, chauffage, ventilation…), le bien peut :</p>
<ul data-start="3049" data-end="3160">
<li data-section-id="1jyy2e3" data-start="3049" data-end="3088">
<p data-start="3051" data-end="3088">gagner plusieurs classes énergétiques</p>
</li>
<li data-section-id="1dz95go" data-start="3089" data-end="3120">
<p data-start="3091" data-end="3120">augmenter sa valeur de marché</p>
</li>
<li data-section-id="1c184wx" data-start="3121" data-end="3160">
<p data-start="3123" data-end="3160">devenir plus attractif à la location.</p>
</li>
</ul>
<p data-start="3162" data-end="3338">Certains experts parlent même de <strong data-start="3195" data-end="3217">“plus-value verte”</strong>, car les logements bien classés énergétiquement sont de plus en plus recherchés.</p>
<p data-start="3340" data-end="3468">Dans un contexte où la réglementation devient plus stricte, les logements rénovés auront <strong data-start="3429" data-end="3467">une valeur patrimoniale plus forte</strong>.</p>
<h2 data-section-id="jbs9vl" data-start="3475" data-end="3528">3.3 Un levier fiscal puissant : le déficit foncier</h2>
<p data-start="3530" data-end="3705">L’un des principaux intérêts d’acheter une passoire thermique réside dans la <strong data-start="3607" data-end="3655">possibilité de réaliser d’importants travaux</strong>, ce qui permet de générer du <strong data-start="3685" data-end="3704">déficit foncier</strong>.</p>
<p data-start="3707" data-end="3891">Le principe est simple :<br data-start="3731" data-end="3734" />si les <strong data-start="3741" data-end="3790">charges et travaux sont supérieurs aux loyers</strong>, le déficit peut être <strong data-start="3813" data-end="3850">déduit du revenu global imposable</strong>.</p>
<p data-start="3893" data-end="3912">En règle générale :</p>
<ul data-start="3913" data-end="4090">
<li data-section-id="gsksbt" data-start="3913" data-end="3986">
<p data-start="3915" data-end="3986">jusqu’à <strong data-start="3923" data-end="3942">10 700 € par an</strong> peuvent être imputés sur le revenu global</p>
</li>
<li data-section-id="fq5jlq" data-start="3987" data-end="4090">
<p data-start="3989" data-end="4090">le surplus peut être reporté sur les revenus fonciers futurs.</p>
</li>
</ul>
<p data-start="4092" data-end="4339">De plus, pour encourager la rénovation énergétique, ce plafond a été <strong data-start="4161" data-end="4215">temporairement porté à 21 400 € entre 2023 et 2025</strong> si les travaux améliorent significativement la performance énergétique du logement.</p>
<p data-start="4341" data-end="4357">Cela permet de :</p>
<ul data-start="4358" data-end="4421">
<li data-section-id="3ef8xu" data-start="4358" data-end="4387">
<p data-start="4360" data-end="4387">réduire fortement son impôt</p>
</li>
<li data-section-id="r4wilu" data-start="4388" data-end="4421">
<p data-start="4390" data-end="4421">amortir une partie des travaux.</p>
</li>
</ul>
<h2 data-section-id="1mavwbi" data-start="4428" data-end="4483">3.4 Accès à plusieurs dispositifs de défiscalisation</h2>
<p data-start="4485" data-end="4563">Plusieurs dispositifs fiscaux encouragent l’achat de biens anciens à rénover :</p>
<h3 data-section-id="9qyzmf" data-start="4565" data-end="4594">Le dispositif Denormandie</h3>
<p data-start="4595" data-end="4778">Il offre une réduction d’impôt pouvant atteindre <strong data-start="4644" data-end="4683">21 % du prix du bien travaux inclus</strong>, en échange d’une mise en location pendant 6 à 12 ans.</p>
<p data-start="4780" data-end="4802">Condition principale :</p>
<ul data-start="4803" data-end="4884">
<li data-section-id="1efx6cw" data-start="4803" data-end="4884">
<p data-start="4805" data-end="4884">les travaux doivent représenter au moins <strong data-start="4846" data-end="4883">25 % du coût total de l’opération</strong>.</p>
</li>
</ul>
<h3 data-section-id="yii2kf" data-start="4891" data-end="4909">La loi Malraux</h3>
<p data-start="4911" data-end="4998">La loi Malraux concerne les immeubles situés dans des secteurs historiques ou protégés.</p>
<p data-start="5000" data-end="5011">Avantages :</p>
<ul data-start="5012" data-end="5151">
<li data-section-id="yv3wh7" data-start="5012" data-end="5073">
<p data-start="5014" data-end="5073">réduction d’impôt <strong data-start="5032" data-end="5073">de 22 % à 30 % du montant des travaux</strong></p>
</li>
<li data-section-id="176lvlc" data-start="5074" data-end="5151">
<p data-start="5076" data-end="5151">plafond de <strong data-start="5087" data-end="5110">400 000 € sur 4 ans</strong>.</p>
</li>
</ul>
<p data-start="5153" data-end="5241">Ce dispositif est particulièrement intéressant pour les contribuables fortement imposés.</p>
<h2 data-section-id="1w055gq" data-start="5248" data-end="5291">3.5 Des aides publiques pour les travaux</h2>
<p data-start="5293" data-end="5366">Les propriétaires peuvent également bénéficier d’aides publiques, comme :</p>
<ul data-start="5368" data-end="5428">
<li data-section-id="1xbqbf6" data-start="5368" data-end="5387">
<p data-start="5370" data-end="5387"><strong data-start="5370" data-end="5387">MaPrimeRénov’</strong></p>
</li>
<li data-section-id="r67xxc" data-start="5388" data-end="5405">
<p data-start="5390" data-end="5405">aides de l’ANAH</p>
</li>
<li data-section-id="ct3zvv" data-start="5406" data-end="5428">
<p data-start="5408" data-end="5428">subventions locales.</p>
</li>
</ul>
<p data-start="5430" data-end="5599">Ces aides peuvent financer <strong data-start="5457" data-end="5504">environ 30 % du coût des travaux en moyenne</strong>, avec plusieurs milliers d’euros d’aides par projet.</p>
<h3 data-section-id="1e486oq" data-start="5606" data-end="5653">4. Les inconvénients d’une passoire thermique</h3>
<p data-start="5655" data-end="5739">Malgré ses avantages, ce type d’investissement comporte également plusieurs risques.</p>
<h2 data-section-id="rnkkg8" data-start="5746" data-end="5790">4.1 Des travaux souvent lourds et coûteux</h2>
<p data-start="5792" data-end="5835">La rénovation énergétique peut nécessiter :</p>
<ul data-start="5837" data-end="5962">
<li data-section-id="2vw8h3" data-start="5837" data-end="5857">
<p data-start="5839" data-end="5857">isolation des murs</p>
</li>
<li data-section-id="eo8qu1" data-start="5858" data-end="5883">
<p data-start="5860" data-end="5883">changement des fenêtres</p>
</li>
<li data-section-id="19hr8xw" data-start="5884" data-end="5909">
<p data-start="5886" data-end="5909">isolation de la toiture</p>
</li>
<li data-section-id="1603jru" data-start="5910" data-end="5948">
<p data-start="5912" data-end="5948">remplacement du système de chauffage</p>
</li>
<li data-section-id="16ojqah" data-start="5949" data-end="5962">
<p data-start="5951" data-end="5962">ventilation</p>
</li>
</ul>
<p data-start="5964" data-end="6038">Le coût peut rapidement atteindre <strong data-start="5998" data-end="6037">20 000 à 80 000 € selon les projets</strong>.</p>
<p data-start="6040" data-end="6134">Un mauvais chiffrage peut transformer un investissement rentable en <strong data-start="6108" data-end="6133">opération déficitaire</strong>.</p>
<h2 data-section-id="14omj3h" data-start="6141" data-end="6185">4.2 Des contraintes réglementaires fortes</h2>
<p data-start="6187" data-end="6277">La loi française impose une sortie progressive des passoires thermiques du marché locatif.</p>
<p data-start="6279" data-end="6335">Les interdictions de location arrivent progressivement :</p>
<ul data-start="6337" data-end="6488">
<li data-section-id="1p7euv1" data-start="6337" data-end="6375">
<p data-start="6339" data-end="6375">classe <strong data-start="6346" data-end="6375">G : interdite depuis 2025</strong></p>
</li>
<li data-section-id="148bqys" data-start="6376" data-end="6410">
<p data-start="6378" data-end="6410">classe <strong data-start="6385" data-end="6410">F : interdite en 2028</strong></p>
</li>
<li data-section-id="10pb0vt" data-start="6411" data-end="6488">
<p data-start="6413" data-end="6488">classe <strong data-start="6420" data-end="6445">E : interdite en 2034</strong>.</p>
</li>
</ul>
<p data-start="6490" data-end="6598">Un investisseur doit donc <strong data-start="6516" data-end="6570">obligatoirement prévoir une rénovation énergétique</strong> pour pouvoir louer le bien</p>
<h2 data-section-id="1axzz7v" data-start="6605" data-end="6634">4.3 Des risques techniques</h2>
<p data-start="6636" data-end="6694">Tous les logements ne peuvent pas être facilement rénovés.</p>
<p data-start="6696" data-end="6748">Certaines configurations compliquent la rénovation :</p>
<ul data-start="6750" data-end="6876">
<li data-section-id="1rwjtlf" data-start="6750" data-end="6781">
<p data-start="6752" data-end="6781">appartements sous les combles</p>
</li>
<li data-section-id="jhd2nn" data-start="6782" data-end="6806">
<p data-start="6784" data-end="6806">copropriétés anciennes</p>
</li>
<li data-section-id="fhoswc" data-start="6807" data-end="6845">
<p data-start="6809" data-end="6845">impossibilité d’isolation extérieure</p>
</li>
<li data-section-id="1v2a3jh" data-start="6846" data-end="6876">
<p data-start="6848" data-end="6876">contraintes architecturales.</p>
</li>
</ul>
<p data-start="6878" data-end="6959">Dans certains cas, <strong data-start="6897" data-end="6958">atteindre un bon DPE peut être difficile voire impossible</strong>.</p>
<h2 data-section-id="6wzjmp" data-start="6966" data-end="7004">4.4 Une gestion de travaux complexe</h2>
<p data-start="7006" data-end="7052">Investir dans une passoire thermique demande :</p>
<ul data-start="7054" data-end="7148">
<li data-section-id="6h3ak7" data-start="7054" data-end="7073">
<p data-start="7056" data-end="7073">suivi de chantier</p>
</li>
<li data-section-id="14tgmd0" data-start="7074" data-end="7101">
<p data-start="7076" data-end="7101">coordination des artisans</p>
</li>
<li data-section-id="1jh9kmx" data-start="7102" data-end="7126">
<p data-start="7104" data-end="7126">gestion administrative</p>
</li>
<li data-section-id="150szmi" data-start="7127" data-end="7148">
<p data-start="7129" data-end="7148">respect des normes.</p>
</li>
</ul>
<p data-start="7150" data-end="7241">Ce type de projet demande donc <strong data-start="7181" data-end="7240">plus de temps et de compétences qu’un achat clé en main</strong>.</p>
<p data-start="7150" data-end="7241"><img decoding="async" src="https://res.cloudinary.com/pretto-fr/image/upload/website/highlight/conseils-achat-passoire-thermique" alt="Bien choisir sa passoire thermique : comment faire ? - Pretto" /></p>
<h3 data-section-id="famv30" data-start="7248" data-end="7286">5. Pour quel profil d’investisseur ?</h3>
<p data-start="7288" data-end="7350">L’achat d’une passoire thermique est particulièrement adapté :</p>
<h3 data-section-id="193xpw3" data-start="7352" data-end="7384">Aux investisseurs fiscalisés</h3>
<p data-start="7385" data-end="7507">Les contribuables dans les tranches d’imposition élevées peuvent <strong data-start="7450" data-end="7488">optimiser fortement leur fiscalité</strong> grâce aux travaux.</p>
<h3 data-section-id="1i56hi" data-start="7509" data-end="7543">Aux investisseurs patrimoniaux</h3>
<p data-start="7544" data-end="7640">Ils cherchent à acheter <strong data-start="7568" data-end="7603">un bien ancien à fort potentiel</strong> pour le valoriser sur le long terme.</p>
<h3 data-section-id="tjo1bq" data-start="7642" data-end="7676">Aux investisseurs expérimentés</h3>
<p data-start="7677" data-end="7719">La réussite du projet dépend beaucoup de :</p>
<ul data-start="7720" data-end="7792">
<li data-section-id="1fqvyzr" data-start="7720" data-end="7744">
<p data-start="7722" data-end="7744">la gestion des travaux</p>
</li>
<li data-section-id="j6jzek" data-start="7745" data-end="7768">
<p data-start="7747" data-end="7768">la maîtrise des coûts</p>
</li>
<li data-section-id="b5mcce" data-start="7769" data-end="7792">
<p data-start="7771" data-end="7792">la stratégie fiscale.</p>
</li>
</ul>
<h3 data-section-id="fsb6xx" data-start="7799" data-end="7811">Conclusion</h3>
<p data-start="7813" data-end="7961">Acheter une passoire thermique peut sembler risqué, mais c’est en réalité <strong data-start="7887" data-end="7960">une stratégie d’investissement très utilisée dans l’immobilier ancien</strong>.</p>
<p data-start="7963" data-end="8120">Grâce à la décote à l’achat, aux travaux déductibles et aux dispositifs fiscaux comme <strong data-start="8049" data-end="8089">le déficit foncier ou la loi Malraux</strong>, ce type de bien peut offrir :</p>
<ul data-start="8122" data-end="8234">
<li data-section-id="1djxymr" data-start="8122" data-end="8154">
<p data-start="8124" data-end="8154">une forte réduction d’impôts</p>
</li>
<li data-section-id="i90ggo" data-start="8155" data-end="8189">
<p data-start="8157" data-end="8189">une valorisation du patrimoine</p>
</li>
<li data-section-id="1tw25rp" data-start="8190" data-end="8234">
<p data-start="8192" data-end="8234">une rentabilité intéressante à long terme.</p>
</li>
</ul>
<p data-start="8236" data-end="8422">Cependant, ce type d’investissement nécessite <strong data-start="8282" data-end="8362">une analyse rigoureuse du coût des travaux et des contraintes réglementaires</strong>. Mal préparé, il peut rapidement devenir un projet coûteux.</p>
<p data-start="8424" data-end="8621">Lorsqu’il est bien maîtrisé, investir dans une passoire thermique peut donc représenter <strong data-start="8512" data-end="8620">une opportunité patrimoniale et fiscale particulièrement intéressante dans le contexte immobilier actuel</strong>.</p>
</div></div></div></div></div>
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		<title>Cession de parts d’entreprise : guide complet pour associés et investisseurs</title>
		<link>https://acgestionprivee.com/cession-de-parts-dentreprise-guide-complet-pour-associes-et-investisseurs/</link>
		
		<dc:creator><![CDATA[Alexandre FOURRIER]]></dc:creator>
		<pubDate>Fri, 20 Mar 2026 16:06:48 +0000</pubDate>
				<category><![CDATA[Juridique et fiscal]]></category>
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					<description><![CDATA[<p>La cession de parts sociales et l’imposition des plus-values : enjeux et stratégies d’optimisation Chaque année en France, des dizaines de milliers d’entreprises sont cédées. Pour un dirigeant fondateur ou un associé significatif, cette étape marque souvent l’aboutissement de plusieurs années, voire décennies, de travail. Pourtant, au-delà du prix de vente, un élément s’avère  [...]</p>
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										<content:encoded><![CDATA[<div class="fusion-fullwidth fullwidth-box fusion-builder-row-5 fusion-flex-container nonhundred-percent-fullwidth non-hundred-percent-height-scrolling" style="--awb-border-radius-top-left:0px;--awb-border-radius-top-right:0px;--awb-border-radius-bottom-right:0px;--awb-border-radius-bottom-left:0px;--awb-flex-wrap:wrap;" ><div class="fusion-builder-row fusion-row fusion-flex-align-items-flex-start fusion-flex-content-wrap" style="max-width:1310.4px;margin-left: calc(-4% / 2 );margin-right: calc(-4% / 2 );"><div class="fusion-layout-column fusion_builder_column fusion-builder-column-4 fusion_builder_column_1_1 1_1 fusion-flex-column" style="--awb-bg-size:cover;--awb-width-large:100%;--awb-margin-top-large:0px;--awb-spacing-right-large:1.92%;--awb-margin-bottom-large:0px;--awb-spacing-left-large:1.92%;--awb-width-medium:100%;--awb-spacing-right-medium:1.92%;--awb-spacing-left-medium:1.92%;--awb-width-small:100%;--awb-spacing-right-small:1.92%;--awb-spacing-left-small:1.92%;"><div class="fusion-column-wrapper fusion-flex-justify-content-flex-start fusion-content-layout-column"><div class="fusion-text fusion-text-17"><div class="flex flex-col text-sm pb-25">
<article class="text-token-text-primary w-full focus:outline-none &#091;--shadow-height:45px&#093; has-data-writing-block:pointer-events-none has-data-writing-block:-mt-(--shadow-height) has-data-writing-block:pt-(--shadow-height) &#091;&amp;:has(&#091;data-writing-block&#093;)&gt;*&#093;:pointer-events-auto scroll-mt-&#091;calc(var(--header-height)+min(200px,max(70px,20svh)))&#093;" dir="auto" tabindex="-1" data-turn-id="request-WEB:3a431b96-64a7-48e4-a413-39c93727c883-2" data-testid="conversation-turn-6" data-scroll-anchor="true" data-turn="assistant">
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<div class="z-0 flex min-h-&#091;46px&#093; justify-start">
<p class="isSelectedEnd"><strong>La cession de parts sociales et l’imposition des plus-values : enjeux et stratégies d’optimisation</strong></p>
<p class="isSelectedEnd">Chaque année en France, des dizaines de milliers d’entreprises sont cédées. Pour un dirigeant fondateur ou un associé significatif, cette étape marque souvent l’aboutissement de plusieurs années, voire décennies, de travail. Pourtant, au-delà du prix de vente, un élément s’avère déterminant : la fiscalité applicable à la plus-value. Celle-ci peut représenter une part importante du capital, réduisant significativement les liquidités réellement disponibles après la cession.</p>
<p class="isSelectedEnd">Dans ce contexte, anticiper la structuration juridique et fiscale de l’opération devient essentiel. Parmi les dispositifs les plus utilisés figure le mécanisme d’apport-cession, prévu par l’article 150-0 B ter du Code général des impôts, qui permet de différer l’imposition sous certaines conditions.</p>
<p class="isSelectedEnd"><strong>I. Le régime fiscal de droit commun des plus-values mobilières</strong></p>
<p class="isSelectedEnd">Lorsqu’un particulier cède des titres, la plus-value correspond à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition ou la valeur d’apport. Cette base peut être relativement faible dans le cas d’une création d’entreprise, ce qui entraîne mécaniquement une plus-value élevée lors de la vente.</p>
<p class="isSelectedEnd">Depuis 2018, ces plus-values sont en principe soumises au prélèvement forfaitaire unique. Celui-ci s’élève désormais à 31,4 %, intégrant 12,8 % d’impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux. Cette imposition immédiate peut fortement limiter la capacité de réinvestissement, en particulier lors d’opérations de cession importantes.</p>
<p class="isSelectedEnd">Il est toutefois possible, sur option, d’être imposé au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Dans ce cas, les prélèvements sociaux restent dus et certains mécanismes d’abattement peuvent s’appliquer selon la date d’acquisition des titres. Ce choix nécessite une analyse approfondie, car il dépend de la situation globale du contribuable.</p>
</div>
</div>
<p><img decoding="async" class="" src="https://img.freepik.com/vecteurs-premium/tete-typographique-reinvestissement_277904-12247.jpg" alt="En-tête Typographique De Réinvestissement | Vecteur Premium" width="974" height="266" /></p>
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<div class="z-0 flex min-h-&#091;46px&#093; justify-start">
<p class="isSelectedEnd"><strong>II. L’apport-cession : une logique de différé d’imposition</strong></p>
<p class="isSelectedEnd">Le mécanisme d’apport-cession repose sur une stratégie simple en apparence mais puissante dans ses effets. Il consiste à intercaler une société holding entre le cédant et l’acquéreur final, afin de transformer une imposition immédiate en imposition différée.</p>
<p class="isSelectedEnd">Concrètement, l’entrepreneur apporte ses titres à une holding qu’il contrôle. En échange, il reçoit des titres de cette holding. Cet apport constitue juridiquement une cession, générant une plus-value. Toutefois, grâce au dispositif légal, cette imposition est placée en report automatique.</p>
<p class="isSelectedEnd">Dans un second temps, la holding cède les titres de la société opérationnelle à un acquéreur. Le produit de cession reste alors au sein de la holding, sans déclencher immédiatement l’imposition au niveau personnel du dirigeant.</p>
<p class="isSelectedEnd"><strong>III. Les conditions de mise en œuvre</strong></p>
<p class="isSelectedEnd">Pour bénéficier du report d’imposition, plusieurs conditions doivent être respectées. L’apporteur doit être une personne physique domiciliée fiscalement en France et intervenir dans le cadre de la gestion de son patrimoine privé. Il doit également conserver le contrôle de la holding après l’opération, ce qui s’apprécie notamment au regard des droits de vote, des droits financiers ou du pouvoir de décision effectif.</p>
<p class="isSelectedEnd">Les titres apportés doivent correspondre à des sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés ou assimilées. Certaines exclusions existent, notamment pour les sociétés à prépondérance immobilière relevant d’un autre régime fiscal.</p>
<p class="isSelectedEnd">Enfin, une contrainte temporelle importante s’applique. Si la holding conserve les titres apportés pendant au moins trois ans, le report est maintenu sans condition particulière. En revanche, en cas de cession anticipée, des obligations de réinvestissement s’imposent.</p>
<p class="isSelectedEnd"><strong>IV. L’obligation de réinvestissement</strong></p>
<p class="isSelectedEnd">Lorsque la cession des titres intervient dans un délai inférieur à trois ans après l’apport, le maintien du report d’imposition est conditionné à un réinvestissement significatif. La holding doit alors consacrer au moins 70 % du produit de cession à des activités économiques éligibles dans un délai de deux ans.</p>
<p class="isSelectedEnd">Ce réinvestissement peut prendre différentes formes. Il peut s’agir d’une prise de participation dans une société opérationnelle, de l’acquisition d’une activité ou encore d’un investissement via des fonds répondant aux critères légaux. L’objectif est de s’assurer que les capitaux restent orientés vers l’économie réelle.</p>
<p class="isSelectedEnd">Les investissements réalisés doivent ensuite être conservés pendant une durée minimale, généralement de douze mois. Quant à la fraction restante, elle peut être utilisée plus librement, à condition de rester au sein de la holding.</p>
<p class="isSelectedEnd"><strong>V. La fin du report d’imposition</strong></p>
<p class="isSelectedEnd">Le report d’imposition n’est pas définitif. Il prend fin dans plusieurs situations, notamment en cas de cession des titres de la holding par l’apporteur, de certaines opérations sur le capital ou encore de transfert du domicile fiscal à l’étranger.</p>
<p class="isSelectedEnd">Lorsque le report prend fin, la plus-value initialement constatée devient imposable selon les règles en vigueur à ce moment-là. Cela implique que le cadre fiscal applicable peut évoluer dans le temps, ce qui renforce l’importance d’une stratégie de long terme.</p>
<p class="isSelectedEnd"><strong>VI. Les intérêts patrimoniaux du dispositif</strong></p>
<p class="isSelectedEnd">L’apport-cession présente un avantage majeur en matière de trésorerie. En l’absence de dispositif, une cession importante entraîne une imposition immédiate, réduisant fortement les capitaux disponibles. Avec ce mécanisme, l’intégralité du produit de cession peut être réinvestie, ce qui crée un effet de levier significatif.</p>
<p class="isSelectedEnd">Au-delà de cet aspect financier, la holding devient un véritable outil de structuration patrimoniale. Elle permet de centraliser les investissements, d’organiser la transmission et de diversifier les actifs. Elle offre également une grande souplesse dans la gestion des flux financiers et des opportunités d’investissement.</p>
<p class="isSelectedEnd">Cette logique s’inscrit dans une vision globale du patrimoine, où la cession n’est plus une finalité mais une étape vers une nouvelle phase de développement.</p>
<p class="isSelectedEnd"><strong>VII. Les points de vigilance</strong></p>
<p class="isSelectedEnd">Le dispositif d’apport-cession est encadré de manière stricte par l’administration fiscale. Toute utilisation purement artificielle peut être remise en cause, notamment sur le fondement de l’abus de droit.</p>
<p class="isSelectedEnd">Le respect des délais, la qualité des investissements réalisés et la cohérence économique de l’ensemble de l’opération sont essentiels. Une anticipation insuffisante ou une mauvaise structuration peuvent entraîner la remise en cause du report et une imposition immédiate.</p>
<p class="isSelectedEnd">C’est pourquoi l’accompagnement par des professionnels spécialisés est indispensable afin de sécuriser l’opération et d’en optimiser les effets.</p>
<p class="isSelectedEnd"><strong>Conclusion</strong></p>
<p class="isSelectedEnd">L’apport-cession constitue aujourd’hui un levier incontournable pour les dirigeants souhaitant céder leur entreprise dans des conditions optimisées. Il permet de différer l’imposition, de préserver la capacité de réinvestissement et de structurer efficacement son patrimoine.</p>
<p>Il ne s’agit toutefois pas d’une exonération, mais d’un mécanisme exigeant, fondé sur des conditions précises et une logique économique réelle. Lorsqu’il est bien maîtrisé, il transforme une opération de cession en une véritable stratégie de développement patrimonial à long terme.</p>
</div>
<div class="mt-3 w-full empty:hidden">
<div class="text-center"></div>
</div>
</div>
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</article>
</div>
<div class="pointer-events-none h-px w-px absolute bottom-0" aria-hidden="true" data-edge="true"></div>
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		<title>Investissement SCPI : une fausse bonne idée ? Tout ce qu’il faut savoir</title>
		<link>https://acgestionprivee.com/investissement-scpi-une-fausse-bonne-idee-tout-ce-quil-faut-savoir/</link>
		
		<dc:creator><![CDATA[Alexandre FOURRIER]]></dc:creator>
		<pubDate>Fri, 20 Mar 2026 16:04:41 +0000</pubDate>
				<category><![CDATA[Finance]]></category>
		<category><![CDATA[Immobilier]]></category>
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					<description><![CDATA[<p>Investissement SCPI : une fausse bonne idée ? Tout ce qu’il faut savoir Investir dans une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), aussi appelée « pierre-papier », est souvent présenté comme le moyen idéal pour accéder à l’immobilier locatif sans les contraintes de la gestion directe. Grâce à ce type de placement collectif, vous pouvez devenir  [...]</p>
<p>L’article <a href="https://acgestionprivee.com/investissement-scpi-une-fausse-bonne-idee-tout-ce-quil-faut-savoir/">Investissement SCPI : une fausse bonne idée ? Tout ce qu’il faut savoir</a> est apparu en premier sur <a href="https://acgestionprivee.com">Cabinet de Gestion de Patrimoine | ACGP Lyon, Paris, Nantes, Angers</a>.</p>
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										<content:encoded><![CDATA[<div class="fusion-fullwidth fullwidth-box fusion-builder-row-6 fusion-flex-container nonhundred-percent-fullwidth non-hundred-percent-height-scrolling" style="--awb-border-radius-top-left:0px;--awb-border-radius-top-right:0px;--awb-border-radius-bottom-right:0px;--awb-border-radius-bottom-left:0px;--awb-flex-wrap:wrap;" ><div class="fusion-builder-row fusion-row fusion-flex-align-items-flex-start fusion-flex-content-wrap" style="max-width:1310.4px;margin-left: calc(-4% / 2 );margin-right: calc(-4% / 2 );"><div class="fusion-layout-column fusion_builder_column fusion-builder-column-5 fusion_builder_column_1_1 1_1 fusion-flex-column" style="--awb-bg-size:cover;--awb-width-large:100%;--awb-margin-top-large:0px;--awb-spacing-right-large:1.92%;--awb-margin-bottom-large:0px;--awb-spacing-left-large:1.92%;--awb-width-medium:100%;--awb-spacing-right-medium:1.92%;--awb-spacing-left-medium:1.92%;--awb-width-small:100%;--awb-spacing-right-small:1.92%;--awb-spacing-left-small:1.92%;"><div class="fusion-column-wrapper fusion-flex-justify-content-flex-start fusion-content-layout-column"><div class="fusion-text fusion-text-18"><h1 data-section-id="10qrrlh" data-start="265" data-end="340">Investissement SCPI : une fausse bonne idée ? Tout ce qu’il faut savoir</h1>
<p data-start="342" data-end="747">Investir dans une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), aussi appelée « pierre-papier », est souvent présenté comme le moyen idéal pour accéder à l’immobilier locatif sans les contraintes de la gestion directe. Grâce à ce type de placement collectif, vous pouvez devenir propriétaire d’une partie d’un parc immobilier diversifié, percevoir des revenus réguliers et diversifier votre patrimoine.</p>
<p data-start="749" data-end="948">Mais derrière cette simplicité apparente se cachent des nuances importantes. Avant de se lancer, il est crucial de comprendre le fonctionnement, les avantages, les limites et la fiscalité des SCPI.</p>
<h2 data-section-id="igoack" data-start="955" data-end="983">Qu’est-ce qu’une SCPI ?</h2>
<p data-start="985" data-end="1228">Une SCPI est une société non cotée en bourse qui collecte l’argent de plusieurs investisseurs pour acquérir et gérer un patrimoine immobilier destiné à la location. On distingue plusieurs types de SCPI selon leur stratégie et leur objectif :</p>
<ol data-start="1230" data-end="2076">
<li data-section-id="p4ib9t" data-start="1230" data-end="1408">
<p data-start="1233" data-end="1408"><strong data-start="1233" data-end="1254">SCPI de rendement</strong> : l’objectif principal est de générer des revenus locatifs réguliers. Elles investissent dans des bureaux, commerces, résidences ou locaux spécialisés.</p>
</li>
<li data-section-id="14mrm4z" data-start="1409" data-end="1725">
<p data-start="1412" data-end="1560"><strong data-start="1412" data-end="1429">SCPI fiscales</strong> : elles permettent de bénéficier de réductions d’impôts en investissant dans des biens neufs ou anciens à rénover. Parmi elles :</p>
<ul data-start="1564" data-end="1725">
<li data-section-id="15rxwwx" data-start="1564" data-end="1587">
<p data-start="1566" data-end="1587">SCPI résidentielles</p>
</li>
<li data-section-id="y1di9l" data-start="1591" data-end="1611">
<p data-start="1593" data-end="1611">SCPI Denormandie</p>
</li>
<li data-section-id="183m5bz" data-start="1615" data-end="1631">
<p data-start="1617" data-end="1631">SCPI Malraux</p>
</li>
</ul>
</li>
<li data-section-id="13cp596" data-start="1726" data-end="1877">
<p data-start="1729" data-end="1877"><strong data-start="1729" data-end="1765">SCPI spécialisées ou thématiques</strong> : elles ciblent des secteurs précis comme les hôtels, les cliniques, les résidences seniors ou la logistique.</p>
</li>
<li data-section-id="oo3rlv" data-start="1878" data-end="1982">
<p data-start="1881" data-end="1982"><strong data-start="1881" data-end="1908">SCPI de déficit foncier</strong> : investissent dans des biens à rénover pour générer un déficit fiscal.</p>
</li>
<li data-section-id="199lvcd" data-start="1983" data-end="2076">
<p data-start="1986" data-end="2076"><strong data-start="1986" data-end="2007">SCPI diversifiées</strong> : combinent plusieurs typologies d’actifs pour répartir le risque.</p>
</li>
</ol>
<p data-start="2078" data-end="2409">Certaines SCPI se concentrent sur des zones géographiques spécifiques, d’autres sur l’international (principalement en zone euro). Depuis l’ordonnance du 3 juillet 2024, elles peuvent aussi investir dans des actifs liés aux énergies renouvelables et doivent évaluer leur patrimoine deux fois par an (contre une seule auparavant).</p>
<h2 data-section-id="hjcim9" data-start="2416" data-end="2453">Comment investir dans une SCPI ?</h2>
<p data-start="2455" data-end="2510">L’investissement en SCPI est flexible et accessible :</p>
<ul data-start="2512" data-end="3201">
<li data-section-id="1rda42r" data-start="2512" data-end="2676">
<p data-start="2514" data-end="2676"><strong data-start="2514" data-end="2540">Ticket d’entrée faible</strong> : les sociétés fixent généralement un seuil entre 100 et 1 000 €, mais il n’existe plus de montant minimal légal depuis juillet 2024.</p>
</li>
<li data-section-id="2ye5bc" data-start="2677" data-end="3201">
<p data-start="2679" data-end="2706"><strong data-start="2679" data-end="2702">Modes d’acquisition</strong> :</p>
<ul data-start="2709" data-end="3201">
<li data-section-id="uegkxk" data-start="2709" data-end="2857">
<p data-start="2711" data-end="2857"><strong data-start="2711" data-end="2726">Au comptant</strong> : vous achetez des parts directement et pouvez programmer des achats réguliers pour constituer votre patrimoine progressivement.</p>
</li>
<li data-section-id="1n6g857" data-start="2860" data-end="2972">
<p data-start="2862" data-end="2972"><strong data-start="2862" data-end="2874">À crédit</strong> : vous financez votre investissement via un emprunt immobilier, similaire à un achat classique.</p>
</li>
<li data-section-id="qh0aw6" data-start="2975" data-end="3055">
<p data-start="2977" data-end="3055"><strong data-start="2977" data-end="2998">Via assurance-vie</strong> : certaines SCPI sont accessibles en unités de compte.</p>
</li>
<li data-section-id="rfamfv" data-start="3058" data-end="3201">
<p data-start="3060" data-end="3201"><strong data-start="3060" data-end="3079">En démembrement</strong> : vous pouvez acquérir uniquement la nue-propriété, laissant l’usufruit à un autre investisseur pour une durée définie.</p>
</li>
</ul>
</li>
</ul>
<p data-start="3203" data-end="3522">En investissant, vous déléguez à la société de gestion toutes les missions : acquisition des biens, recherche de locataires, suivi des loyers, entretien et travaux. En contrepartie, vous payez des frais : frais d’entrée à la souscription et frais de gestion annuels, pouvant réduire la rentabilité de votre placement.</p>
<p data-start="3203" data-end="3522"><img decoding="async" class="aligncenter" src="https://tse2.mm.bing.net/th/id/OIP.SkVAN417WBpLeNmmoe5bwAHaEK?rs=1&amp;pid=ImgDetMain&amp;o=7&amp;rm=3" alt="Les Frais des SCPI en 2025 : Tout ce que Vous Devez Savoir" width="741" height="416" /></p>
<h2 data-section-id="1yadv9p" data-start="3529" data-end="3569"></h2>
<h2 data-section-id="1yadv9p" data-start="3529" data-end="3569">Rendement et perception des revenus</h2>
<p data-start="3571" data-end="3781">Contrairement à un investissement locatif classique, le rendement des SCPI se matérialise par des <strong data-start="3669" data-end="3696">dividendes trimestriels</strong>. Leur montant dépend des loyers perçus par la SCPI et du nombre de parts détenues.</p>
<ul data-start="3783" data-end="3994">
<li data-section-id="5jm5hp" data-start="3783" data-end="3895">
<p data-start="3785" data-end="3895">Un <strong data-start="3788" data-end="3811">délai de jouissance</strong> de 3 à 6 mois s’applique généralement avant le versement des premiers dividendes.</p>
</li>
<li data-section-id="qmb6hm" data-start="3896" data-end="3994">
<p data-start="3898" data-end="3994">La valeur des parts évolue en fonction du marché immobilier et du taux d’occupation des biens.</p>
</li>
</ul>
<p data-start="3996" data-end="4212"><strong data-start="3996" data-end="4015">Exemple concret</strong> : si vous détenez 100 parts et que la SCPI distribue 5 € par part ce trimestre, vous recevrez 500 €. Mais si des locaux restent vacants ou que les loyers sont impayés, le dividende peut baisser.</p>
<h2 data-section-id="14u65vc" data-start="4219" data-end="4246">Les avantages des SCPI</h2>
<ol data-start="4248" data-end="4702">
<li data-section-id="xg06o7" data-start="4248" data-end="4325">
<p data-start="4251" data-end="4325"><strong data-start="4251" data-end="4268">Accessibilité</strong> : quelques centaines d’euros suffisent pour commencer.</p>
</li>
<li data-section-id="14nd4i6" data-start="4326" data-end="4433">
<p data-start="4329" data-end="4433"><strong data-start="4329" data-end="4348">Diversification</strong> : vous investissez indirectement dans de nombreux biens, répartissant les risques.</p>
</li>
<li data-section-id="1f68cor" data-start="4434" data-end="4562">
<p data-start="4437" data-end="4562"><strong data-start="4437" data-end="4466">Mutualisation des risques</strong> : la vacance ou les impayés d’un bien n’impactent pas drastiquement l’ensemble du patrimoine.</p>
</li>
<li data-section-id="1i1886y" data-start="4563" data-end="4626">
<p data-start="4566" data-end="4626"><strong data-start="4566" data-end="4582">Zéro gestion</strong> : la société de gestion s’occupe de tout.</p>
</li>
<li data-section-id="mdj97h" data-start="4627" data-end="4702">
<p data-start="4630" data-end="4702"><strong data-start="4630" data-end="4643">Souplesse</strong> : achat comptant, crédit, assurance-vie ou démembrement.</p>
</li>
</ol>
<h2 data-section-id="1bc2czb" data-start="4709" data-end="4736">Les limites et risques</h2>
<ol data-start="4738" data-end="5271">
<li data-section-id="17tbhqg" data-start="4738" data-end="4900">
<p data-start="4741" data-end="4900"><strong data-start="4741" data-end="4760">Pas de garantie</strong> : ni le capital investi ni les dividendes ne sont garantis. La performance dépend de l’état du marché immobilier et du taux d’occupation.</p>
</li>
<li data-section-id="9v3nod" data-start="4901" data-end="5022">
<p data-start="4904" data-end="5022"><strong data-start="4904" data-end="4925">Liquidité limitée</strong> : la revente peut prendre de 2 à 6 mois et la société de gestion ne peut garantir un acheteur.</p>
</li>
<li data-section-id="1jsgy44" data-start="5023" data-end="5136">
<p data-start="5026" data-end="5136"><strong data-start="5026" data-end="5043">Risque fiscal</strong> : les revenus fonciers sont imposés au barème progressif + 17,2 % de prélèvements sociaux.</p>
</li>
<li data-section-id="1k5bgy0" data-start="5137" data-end="5271">
<p data-start="5140" data-end="5271"><strong data-start="5140" data-end="5156">Frais élevés</strong> : frais d’entrée, frais de gestion et parfois frais de sortie. Ces coûts doivent être amortis sur le long terme.</p>
</li>
</ol>
<h2 data-section-id="13vi9g8" data-start="5278" data-end="5301">Fiscalité des SCPI</h2>
<p data-start="5303" data-end="5432"><strong data-start="5303" data-end="5323">Revenus fonciers</strong> : soumis au barème de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (17,2 %). Deux régimes possibles :</p>
<ul data-start="5433" data-end="5621">
<li data-section-id="x8w67i" data-start="5433" data-end="5516">
<p data-start="5435" data-end="5516"><strong data-start="5435" data-end="5452">Micro-foncier</strong> : pour revenus &lt; 15 000 €/an, abattement forfaitaire de 30 %.</p>
</li>
<li data-section-id="kzu47q" data-start="5517" data-end="5621">
<p data-start="5519" data-end="5621"><strong data-start="5519" data-end="5534">Régime réel</strong> : au-delà de 15 000 €, possibilité de déduire charges réelles et intérêts d’emprunt.</p>
</li>
</ul>
<p data-start="5623" data-end="5744"><strong data-start="5623" data-end="5645">Revenus financiers</strong> : intérêts générés par la trésorerie de la SCPI soumis au Prélèvement Forfaitaire Unique (30 %).</p>
<p data-start="5746" data-end="5948"><strong data-start="5746" data-end="5761">Plus-values</strong> : imposées à 19 % + 17,2 % de prélèvements sociaux, avec abattement selon la durée de détention. Pour les SCPI internationales, la fiscalité peut varier selon les conventions fiscales.</p>
<p data-start="5746" data-end="5948"><img decoding="async" src="https://www.logemag.fr/wp-content/uploads/2024/08/SCPI.jpg" alt="SCPI : quel est le principe en immobilier" /></p>
<h2 data-section-id="1dntckx" data-start="5955" data-end="6012">Conclusion : une opportunité… à manier avec prudence</h2>
<p data-start="6014" data-end="6186">Les SCPI ne sont pas une “fausse bonne idée”. Elles constituent une solution attractive pour générer des revenus complémentaires et diversifier son patrimoine immobilier.</p>
<p data-start="6188" data-end="6226">Elles conviennent particulièrement :</p>
<ul data-start="6227" data-end="6447">
<li data-section-id="1lqwc7n" data-start="6227" data-end="6291">
<p data-start="6229" data-end="6291">Aux investisseurs cherchant un revenu régulier à long terme.</p>
</li>
<li data-section-id="kne78u" data-start="6292" data-end="6360">
<p data-start="6294" data-end="6360">À ceux souhaitant mutualiser les risques et déléguer la gestion.</p>
</li>
<li data-section-id="1kezwji" data-start="6361" data-end="6447">
<p data-start="6363" data-end="6447">Aux profils pouvant supporter un investissement peu liquide et soumis à fiscalité.</p>
</li>
</ul>
<p data-start="6449" data-end="6478">Elles sont moins adaptées :</p>
<ul data-start="6479" data-end="6612">
<li data-section-id="ofzbdo" data-start="6479" data-end="6533">
<p data-start="6481" data-end="6533">Aux personnes ayant besoin de liquidité immédiate.</p>
</li>
<li data-section-id="1p80amk" data-start="6534" data-end="6612">
<p data-start="6536" data-end="6612">Aux contribuables fortement imposés sans stratégie d’optimisation fiscale</p>
</li>
</ul>
<p data-start="6614" data-end="6931">💡 <strong data-start="6617" data-end="6628">Verdict</strong> : Les SCPI sont un excellent outil pour enrichir un portefeuille, mais la clé du succès réside dans la connaissance des mécanismes, la patience et la prudence. Comme tout investissement immobilier, la précipitation ou l’ignorance des risques peut transformer une “bonne idée” en expérience décevante.</p>
</div></div></div></div></div>
<p>L’article <a href="https://acgestionprivee.com/investissement-scpi-une-fausse-bonne-idee-tout-ce-quil-faut-savoir/">Investissement SCPI : une fausse bonne idée ? Tout ce qu’il faut savoir</a> est apparu en premier sur <a href="https://acgestionprivee.com">Cabinet de Gestion de Patrimoine | ACGP Lyon, Paris, Nantes, Angers</a>.</p>
]]></content:encoded>
					
		
		
			</item>
		<item>
		<title>LMNP et défiscalisation : cumuler les avantages fiscaux en 2026</title>
		<link>https://acgestionprivee.com/lmnp-et-defiscalisation-cumuler-les-avantages-fiscaux-en-2026/</link>
		
		<dc:creator><![CDATA[Alexandre FOURRIER]]></dc:creator>
		<pubDate>Thu, 26 Feb 2026 16:48:31 +0000</pubDate>
				<category><![CDATA[Juridique et fiscal]]></category>
		<guid isPermaLink="false">https://acgestionprivee.com/?p=6459</guid>

					<description><![CDATA[<p>Investir dans l’immobilier en 2026, ce n’est pas simplement acheter un bien pour le louer. Derrière chaque acquisition se cache un enjeu majeur : maximiser le rendement locatif tout en réduisant ses impôts. Les investisseurs avertis savent qu’il existe aujourd’hui plusieurs dispositifs fiscaux intéressants, qui permettent d’optimiser leur patrimoine de manière légale et structurée.  [...]</p>
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]]></description>
										<content:encoded><![CDATA[<div class="fusion-fullwidth fullwidth-box fusion-builder-row-7 fusion-flex-container nonhundred-percent-fullwidth non-hundred-percent-height-scrolling" style="--awb-border-radius-top-left:0px;--awb-border-radius-top-right:0px;--awb-border-radius-bottom-right:0px;--awb-border-radius-bottom-left:0px;--awb-flex-wrap:wrap;" ><div class="fusion-builder-row fusion-row fusion-flex-align-items-flex-start fusion-flex-content-wrap" style="max-width:1310.4px;margin-left: calc(-4% / 2 );margin-right: calc(-4% / 2 );"><div class="fusion-layout-column fusion_builder_column fusion-builder-column-6 fusion_builder_column_1_1 1_1 fusion-flex-column" style="--awb-bg-size:cover;--awb-width-large:100%;--awb-margin-top-large:0px;--awb-spacing-right-large:1.92%;--awb-margin-bottom-large:0px;--awb-spacing-left-large:1.92%;--awb-width-medium:100%;--awb-spacing-right-medium:1.92%;--awb-spacing-left-medium:1.92%;--awb-width-small:100%;--awb-spacing-right-small:1.92%;--awb-spacing-left-small:1.92%;"><div class="fusion-column-wrapper fusion-flex-justify-content-flex-start fusion-content-layout-column"><div class="fusion-text fusion-text-19"><p data-start="352" data-end="1194">Investir dans l’immobilier en 2026, ce n’est pas simplement acheter un bien pour le louer. Derrière chaque acquisition se cache un enjeu majeur : <strong data-start="498" data-end="561">maximiser le rendement locatif tout en réduisant ses impôts</strong>. Les investisseurs avertis savent qu’il existe aujourd’hui plusieurs dispositifs fiscaux intéressants, qui permettent d’optimiser leur patrimoine de manière légale et structurée.</p>
<p data-start="352" data-end="1194">Parmi eux, le <strong data-start="755" data-end="800">LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel)</strong> se distingue par sa capacité à diminuer l’imposition sur les loyers, tandis que d’autres dispositifs comme le <strong data-start="911" data-end="930">déficit foncier</strong>, la <strong data-start="935" data-end="950">loi Malraux</strong> ou le <strong data-start="957" data-end="980">Monument Historique</strong> offrent des réductions d’impôts importantes. La grande question reste : <strong data-start="1053" data-end="1103">peut-on cumuler ces dispositifs avec le LMNP ?</strong> La réponse est oui, à condition de respecter certaines règles simples mais essentielles.</p>
<p data-start="352" data-end="1194">
<p data-start="352" data-end="1194">
<h2 style="text-align: center;" data-start="1201" data-end="1243"><strong>LMNP : optimiser ses revenus locatifs</strong></h2>
<p>&nbsp;</p>
<p data-start="1245" data-end="1537">Le <strong data-start="1248" data-end="1256">LMNP</strong> s’adresse aux particuliers qui souhaitent louer un logement <strong data-start="1317" data-end="1327">meublé</strong> tout en n’exerçant pas cette activité de manière professionnelle. Il s’agit d’un statut particulièrement attractif pour ceux qui veulent bénéficier d’avantages fiscaux tout en percevant des loyers réguliers.</p>
<p data-start="1539" data-end="1580">Deux régimes principaux sont proposés :</p>
<ul data-start="1582" data-end="1923">
<li data-start="1582" data-end="1752">
<p data-start="1584" data-end="1752">Le <strong data-start="1587" data-end="1600">Micro-BIC</strong>, qui permet un <strong data-start="1616" data-end="1666">abattement forfaitaire jusqu’à 50 % des loyers</strong>, offrant une simplification administrative intéressante pour les petites locations.</p>
</li>
<li data-start="1753" data-end="1923">
<p data-start="1755" data-end="1923">Le <strong data-start="1758" data-end="1773">régime réel</strong>, qui permet de <strong data-start="1789" data-end="1830">déduire les charges et amortissements</strong> liés au logement, particulièrement avantageux pour des biens récents ou récemment rénovés.</p>
</li>
</ul>
<p data-start="1925" data-end="2201">Grâce à ces mécanismes, le LMNP offre la possibilité de <strong data-start="1981" data-end="2038">réduire significativement l’imposition sur les loyers</strong>, tout en constituant et valorisant un patrimoine immobilier. L’unique condition : <strong data-start="2121" data-end="2158">le logement doit être loué meublé</strong> pour bénéficier pleinement de ce statut.</p>
<p data-start="1925" data-end="2201">
<p data-start="1925" data-end="2201"><img decoding="async" class="aligncenter" src="https://www.lw-works.com/wp-content/uploads/2023/10/Location-Meublee-Non-Professionnelle-LMNP.jpg" alt="Statut LMNP : quelles sont les conditions à connaitre" width="741" height="417" /></p>
<p data-start="1925" data-end="2201">
<p data-start="1925" data-end="2201">
<h2 style="text-align: center;" data-start="2208" data-end="2274"><strong>Déficit foncier : déduire les travaux de ses revenus fonciers</strong></h2>
<p>&nbsp;</p>
<p data-start="2276" data-end="2581">Le <strong data-start="2279" data-end="2298">déficit foncier</strong> est un outil fiscal incontournable pour les investisseurs qui acquièrent des biens anciens nécessitant des travaux. Il s’applique exclusivement aux biens <strong data-start="2453" data-end="2466">loués nus</strong> et permet de <strong data-start="2480" data-end="2564">déduire l’ensemble des charges et des travaux de rénovation des revenus fonciers</strong>, sans plafond.</p>
<p data-start="2583" data-end="2871">Si le montant des déductions dépasse les revenus fonciers, le <strong data-start="2645" data-end="2697">surplus peut être imputé sur les revenus globaux</strong>, dans la limite de <strong data-start="2717" data-end="2754">10 700 € pour l’année des travaux</strong>. Cette déduction immédiate peut ainsi générer une économie fiscale notable dès l’année de réalisation des travaux.</p>
<p data-start="2873" data-end="3131">Ce dispositif est particulièrement intéressant pour les biens anciens, car il permet à la fois <strong data-start="2968" data-end="2998">d’améliorer son patrimoine</strong> et de <strong data-start="3005" data-end="3034">réduire fortement l’impôt</strong>, offrant un effet fiscal immédiat tout en préparant la rentabilité future de l’investissement.</p>
<p data-start="2873" data-end="3131">
<p data-start="2873" data-end="3131">
<h2 style="text-align: center;" data-start="3138" data-end="3182"><strong>Loi Malraux : réduction d’impôt directe</strong></h2>
<p>&nbsp;</p>
<p data-start="3184" data-end="3405">La <strong data-start="3187" data-end="3202">loi Malraux</strong> concerne les biens situés dans des <strong data-start="3238" data-end="3295">secteurs sauvegardés ou des quartiers anciens rénovés</strong>, et se distingue par sa capacité à générer une <strong data-start="3343" data-end="3402">réduction d’impôt</strong>.</p>
<ul data-start="3407" data-end="3674">
<li data-start="3407" data-end="3544">
<p data-start="3409" data-end="3544">Elle permet d’obtenir <strong data-start="3431" data-end="3479">une réduction de 30 % du montant des travaux</strong>.</p>
</li>
<li data-start="3545" data-end="3674">
<p data-start="3547" data-end="3674">Comme pour le déficit foncier, la <strong data-start="3581" data-end="3640">location doit être nue pendant la durée minimale exigée</strong>, qui est de 9 ans.</p>
</li>
</ul>
<p data-start="3676" data-end="3968">Cette mesure permet aux investisseurs de <strong data-start="3717" data-end="3844">bénéficier d’une économie d’impôt immédiate tout en participant à la préservation du patrimoine architectural et historique</strong>, ce qui en fait un dispositif attractif pour ceux qui souhaitent conjuguer défiscalisation et valorisation du patrimoine.</p>
<p data-start="3676" data-end="3968">
<p data-start="3676" data-end="3968">
<h2 style="text-align: center;" data-start="3975" data-end="4041"><strong>Monument Historique : défiscalisation sur les revenus globaux</strong></h2>
<p>&nbsp;</p>
<p data-start="4043" data-end="4187">Le statut <strong data-start="4053" data-end="4081">Monument Historique </strong>s’applique aux biens classés ou inscrits et constitue une autre opportunité majeure de défiscalisation.</p>
<ul data-start="4189" data-end="4565">
<li data-start="4189" data-end="4297">
<p data-start="4191" data-end="4297">Il permet de <strong data-start="4204" data-end="4274">déduire la totalité des travaux directement de vos revenus globaux</strong>, sans aucune limite.</p>
</li>
<li data-start="4298" data-end="4430">
<p data-start="4300" data-end="4430">Cette déduction peut offrir un <strong data-start="4331" data-end="4365">avantage fiscal très important</strong>, notamment pour les biens anciens à forte valeur patrimoniale.</p>
</li>
<li data-start="4431" data-end="4565">
<p data-start="4433" data-end="4565">Comme pour Malraux, la location doit être <strong data-start="4475" data-end="4482">nue</strong>, et certaines obligations de conservation du patrimoine doivent être respectées.</p>
</li>
</ul>
<p data-start="4567" data-end="4747">Ce dispositif est particulièrement adapté aux investisseurs souhaitant effectuer des travaux de restauration ambitieux tout en réduisant de manière significative leur imposition.</p>
<p data-start="4567" data-end="4747">
<p data-start="4567" data-end="4747"><img decoding="async" class="aligncenter" src="https://www.cogestim.ch/blog/wp-content/uploads/2018/02/Investissement-immobilier-BD.jpg" alt="Comment optimiser son investissement immobilier dans le temps ? (4/7 ..." width="687" height="430" /></p>
<p data-start="4567" data-end="4747">
<p data-start="4567" data-end="4747">
<h2 style="text-align: center;" data-start="4754" data-end="4814"><strong>Cumuler LMNP et défiscalisation : la stratégie gagnante</strong></h2>
<p>&nbsp;</p>
<p data-start="4816" data-end="4932">Un même bien <strong data-start="4829" data-end="4929">ne peut pas bénéficier simultanément du LMNP et des dispositifs de défiscalisation immédiatement</strong>.</p>
<ul data-start="4934" data-end="5129">
<li data-start="4934" data-end="4981">
<p data-start="4936" data-end="4981">Le <strong data-start="4939" data-end="4947">LMNP</strong> exige une <strong data-start="4958" data-end="4978">location meublée</strong>.</p>
</li>
<li data-start="4982" data-end="5129">
<p data-start="4984" data-end="5129">Les dispositifs de défiscalisation (déficit foncier, Malraux, Monument Historique) nécessitent une <strong data-start="5083" data-end="5126">location nue pendant une durée minimale</strong>.</p>
</li>
</ul>
<p data-start="5131" data-end="5214">Cependant, <strong data-start="5142" data-end="5185">le cumul devient possible dans le temps</strong>. La stratégie consiste à :</p>
<ol data-start="5216" data-end="5394">
<li data-start="5216" data-end="5303">
<p data-start="5219" data-end="5303"><strong data-start="5219" data-end="5240">Louer le bien nue</strong> pendant la période minimale exigée par le dispositif choisi.</p>
</li>
<li data-start="5304" data-end="5394">
<p data-start="5307" data-end="5394"><strong data-start="5307" data-end="5330">Passé cette période</strong>, transformer le logement en <strong data-start="5359" data-end="5391">meublé et le louer sous LMNP</strong>.</p>
</li>
</ol>
<p data-start="5396" data-end="5595">Ainsi, il est possible de <strong data-start="5422" data-end="5474">profiter d’abord de la défiscalisation immédiate</strong>, puis d’optimiser les revenus locatifs grâce au LMNP, combinant ainsi deux leviers fiscaux puissants sur le même bien.</p>
<p data-start="5396" data-end="5595">
<p><img decoding="async" class="aligncenter  wp-image-6477" src="https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2026/02/Capture-decran-2026-03-03-a-1.16.10-PM.png" alt="" width="897" height="120" srcset="https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2026/02/Capture-decran-2026-03-03-a-1.16.10-PM-18x2.png 18w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2026/02/Capture-decran-2026-03-03-a-1.16.10-PM-200x27.png 200w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2026/02/Capture-decran-2026-03-03-a-1.16.10-PM-300x40.png 300w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2026/02/Capture-decran-2026-03-03-a-1.16.10-PM-400x53.png 400w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2026/02/Capture-decran-2026-03-03-a-1.16.10-PM-600x80.png 600w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2026/02/Capture-decran-2026-03-03-a-1.16.10-PM-768x103.png 768w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2026/02/Capture-decran-2026-03-03-a-1.16.10-PM-800x107.png 800w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2026/02/Capture-decran-2026-03-03-a-1.16.10-PM-1024x137.png 1024w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2026/02/Capture-decran-2026-03-03-a-1.16.10-PM-1200x160.png 1200w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2026/02/Capture-decran-2026-03-03-a-1.16.10-PM-1536x205.png 1536w, https://acgestionprivee.com/wp-content/uploads/2026/02/Capture-decran-2026-03-03-a-1.16.10-PM.png 1978w" sizes="(max-width: 897px) 100vw, 897px" /></p>
<p>&nbsp;</p>
<p>Avec une <strong data-start="5939" data-end="6000">bonne planification et le respect des obligations légales</strong>, il est donc possible de <strong data-start="6026" data-end="6092">cumuler défiscalisation et LMNP sur un même bien dans le temps</strong>. Cette stratégie permet de <strong data-start="6120" data-end="6182">réduire ses impôts tout en optimisant ses revenus locatifs</strong>, un duo fiscal particulièrement intéressant pour les investisseurs avertis.</p>
</div></div></div></div></div>
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		<title>Loi Jeanbrun</title>
		<link>https://acgestionprivee.com/loi-jeanbrun/</link>
		
		<dc:creator><![CDATA[Alexandre FOURRIER]]></dc:creator>
		<pubDate>Thu, 26 Feb 2026 16:32:23 +0000</pubDate>
				<category><![CDATA[Juridique et fiscal]]></category>
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					<description><![CDATA[<p>En 2026, le gouvernement français a mis en place un nouveau dispositif fiscal destiné à dynamiser l’investissement locatif privé : la Loi JeanBrun, également appelée dispositif Relance Logement. Ce mécanisme remplace officiellement le dispositif Pinel, qui a cessé ses effets au 31 décembre 2024 après plus de quarante ans de politiques successives de soutien  [...]</p>
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										<content:encoded><![CDATA[<div class="fusion-fullwidth fullwidth-box fusion-builder-row-8 fusion-flex-container nonhundred-percent-fullwidth non-hundred-percent-height-scrolling" style="--awb-border-radius-top-left:0px;--awb-border-radius-top-right:0px;--awb-border-radius-bottom-right:0px;--awb-border-radius-bottom-left:0px;--awb-flex-wrap:wrap;" ><div class="fusion-builder-row fusion-row fusion-flex-align-items-flex-start fusion-flex-content-wrap" style="max-width:1310.4px;margin-left: calc(-4% / 2 );margin-right: calc(-4% / 2 );"><div class="fusion-layout-column fusion_builder_column fusion-builder-column-7 fusion_builder_column_1_1 1_1 fusion-flex-column" style="--awb-bg-size:cover;--awb-width-large:100%;--awb-margin-top-large:0px;--awb-spacing-right-large:1.92%;--awb-margin-bottom-large:0px;--awb-spacing-left-large:1.92%;--awb-width-medium:100%;--awb-spacing-right-medium:1.92%;--awb-spacing-left-medium:1.92%;--awb-width-small:100%;--awb-spacing-right-small:1.92%;--awb-spacing-left-small:1.92%;"><div class="fusion-column-wrapper fusion-flex-justify-content-flex-start fusion-content-layout-column"><div class="fusion-text fusion-text-20"><p data-start="207" data-end="605">En 2026, le gouvernement français a mis en place un nouveau dispositif fiscal destiné à dynamiser l’investissement locatif privé : la Loi JeanBrun, également appelée dispositif Relance Logement. Ce mécanisme remplace officiellement le dispositif Pinel, qui a cessé ses effets au 31 décembre 2024 après plus de quarante ans de politiques successives de soutien à l’investissement immobilier locatif.</p>
<h2 style="text-align: center;" data-start="607" data-end="692"><strong>Une réponse à la crise du logement et à l’effondrement de l’investissement locatif</strong></h2>
<p data-start="694" data-end="1236">Le contexte économique et social derrière la Loi JeanBrun est marqué par plusieurs tendances préoccupantes : une baisse significative des mises en chantier de logements neufs, une contraction de l’investissement locatif privé depuis la fin du Pinel, et une demande locative qui reste très forte, notamment chez les jeunes actifs, étudiants ou ménages modestes. Face à ces défis, le gouvernement a réorienté l’avantage fiscal traditionnel en faveur d’un mécanisme d’amortissement étalé dans le temps, plutôt qu’une réduction d’impôt immédiate.</p>
<p data-start="1238" data-end="1586">L’objectif affiché est double : encourager les particuliers à acheter et louer des biens immobiliers, tout en augmentant durablement l’offre locative sur l’ensemble du territoire. L’exécutif vise à produire 400 000 logements par an d’ici 2030, avec une contribution d’environ 50 000 logements locatifs privés dès 2026 grâce à ce nouveau dispositif.</p>
<h2 style="text-align: center;" data-start="1588" data-end="1643"><strong>De la défiscalisation Pinel à l’amortissement fiscal</strong></h2>
<p data-start="1645" data-end="1861">Le dispositif Pinel, largement utilisé jusqu’à fin 2024, offrait une réduction d’impôt directe calculée sur une durée minimale d’engagement locatif, avec des plafonds de loyers et de ressources par zone géographique.</p>
<p data-start="1863" data-end="2248">La Loi JeanBrun rompt avec ce modèle. Elle introduit un mécanisme d’amortissement fiscal : l’investisseur peut déduire chaque année, de ses revenus fonciers, une fraction de la valeur du bien immobilier (hors terrain) en location. Cette déduction s’effectue via un amortissement calculé selon des taux modulés en fonction de la nature du logement et de la catégorie de loyer pratiquée.</p>
<p data-start="1863" data-end="2248"><img decoding="async" class="aligncenter" src="https://th.bing.com/th/id/OIP.ZkNfPZE3wTykmWFfv5kf2AHaE6?w=257&amp;h=180&amp;c=7&amp;r=0&amp;o=7&amp;dpr=1.3&amp;pid=1.7&amp;rm=3" alt="Résultat d’images pour photo loi de defiscalisation" width="836" height="586" /></p>
<h2 style="text-align: center;" data-start="2250" data-end="2285"><strong>Comment fonctionne le dispositif</strong></h2>
<h3 data-start="2287" data-end="2317"><strong><span style="text-decoration: underline;">• Amortissement et fiscalité</span></strong></h3>
<p data-start="2319" data-end="2522">L’amortissement constitue l’élément central du dispositif JeanBrun. Il permet de déduire une part de la valeur du bien immobilier de vos revenus fonciers chaque année, ce qui réduit le revenu imposable :</p>
<ul data-start="2524" data-end="3186">
<li data-start="2524" data-end="2635">
<p data-start="2526" data-end="2635">L’amortissement est appliqué sur 80 % de la valeur du bien hors terrain, le terrain étant non amortissable.</p>
</li>
<li data-start="2636" data-end="2761">
<p data-start="2638" data-end="2761">Les taux d’amortissement varient selon le type de logement et le niveau de loyer : ils vont d’environ 3 % à 5,5 % par an.</p>
</li>
<li data-start="2762" data-end="2923">
<p data-start="2764" data-end="2923">Les montants annuels déductibles sont plafonnés et varient selon le type de loyer et la catégorie du logement : 8 000 € pour l’intermédiaire, 10 000 € pour le social et 12 000 € pour le très social par an.</p>
</li>
<li data-start="2924" data-end="3186">
<p data-start="2926" data-end="3186">L’amortissement peut générer un déficit foncier lorsqu’il dépasse les revenus locatifs. Ce déficit est imputable sur le revenu global, dans la limite d’environ 10 700 € par an pour un contribuable, ce qui peut réduire significativement l’impôt sur le revenu.</p>
</li>
</ul>
<h3 data-start="3188" data-end="3222"><span style="text-decoration: underline;"><strong>• Loyers et taux d’amortissement</strong></span></h3>
<p data-start="3224" data-end="3329">Le taux d’amortissement dépend principalement du niveau de loyer pratiqué, organisé en trois catégories :</p>
<table>
<thead>
<tr>
<th>Type de loyer</th>
<th>Référence / Réglementation</th>
<th>Niveau par rapport au marché</th>
<th>Plafond annuel de déduction</th>
</tr>
</thead>
<tbody>
<tr>
<td><strong>Intermédiaire</strong></td>
<td>Même réglementation que le dispositif Pinel</td>
<td>-20 %</td>
<td>8 000 €</td>
</tr>
<tr>
<td><strong>Social</strong></td>
<td>Loc 1</td>
<td>-30 %</td>
<td>10 000 €</td>
</tr>
<tr>
<td><strong>Très social</strong></td>
<td>Loc 2</td>
<td>-45 %</td>
<td>12 000 €</td>
</tr>
</tbody>
</table>
<ul data-start="3760" data-end="4155">
<li data-start="3760" data-end="3850">
<p data-start="3762" data-end="3850">Plus le loyer est bas (social ou très social), plus le taux d’amortissement est élevé.</p>
</li>
<li data-start="3851" data-end="3983">
<p data-start="3853" data-end="3983">L’objectif est d’inciter les investisseurs à proposer des logements accessibles tout en maintenant un avantage fiscal attractif.</p>
</li>
<li data-start="3984" data-end="4155">
<p data-start="3986" data-end="4155">Contrairement au Pinel, il n’y a pas de zonage géographique strict : le plafond du loyer est défini selon la catégorie et le type de logement, indépendamment de la zone.</p>
</li>
</ul>
<p data-start="4157" data-end="4173"><strong data-start="4157" data-end="4169">Exemples</strong> :</p>
<ul data-start="4174" data-end="4450">
<li data-start="4174" data-end="4271">
<p data-start="4176" data-end="4271">Investissement dans un appartement neuf en loyer intermédiaire → amortissement ~3,5 % par an.</p>
</li>
<li data-start="4272" data-end="4378">
<p data-start="4274" data-end="4378">Investissement dans un logement ancien rénové destiné à un loyer social → amortissement ~4,5 % par an.</p>
</li>
<li data-start="4379" data-end="4450">
<p data-start="4381" data-end="4450">Investissement destiné à très social → amortissement ~5,5 % par an.</p>
</li>
</ul>
<h2 style="text-align: center;" data-start="4452" data-end="4479"><strong>Conditions d’éligibilité</strong></h2>
<ul data-start="4481" data-end="5130">
<li data-start="4481" data-end="4586">
<p data-start="4483" data-end="4586">Le bien doit être situé dans un immeuble collectif (les maisons individuelles ne sont pas éligibles).</p>
</li>
<li data-start="4587" data-end="4777">
<p data-start="4589" data-end="4777">Il peut s’agir d’un logement neuf ou d’un logement ancien avec travaux, à condition que les travaux représentent une part significative de la valeur du bien (généralement au moins 30 %).</p>
</li>
<li data-start="4778" data-end="4916">
<p data-start="4780" data-end="4916">Le propriétaire doit s’engager à louer le logement nu comme résidence principale du locataire pour une durée minimale d’environ 9 ans.</p>
</li>
<li data-start="4917" data-end="5024">
<p data-start="4919" data-end="5024">Des plafonds de loyers encadrés s’appliquent selon la catégorie (intermédiaire, social ou très social).</p>
</li>
<li data-start="5025" data-end="5130">
<p data-start="5027" data-end="5130">La location à un membre du cercle familial proche est interdite pour éviter les montages artificiels.</p>
</li>
</ul>
<h2 style="text-align: center;" data-start="5132" data-end="5161"><strong>Applicabilité territoriale</strong></h2>
<p data-start="5163" data-end="5372">Contrairement au Pinel, qui était soumis à un zonage strict, la Loi JeanBrun s’applique sur l’ensemble du territoire national, en métropole comme dans les outre-mer, sans restriction géographique particulière.</p>
<h2 style="text-align: center;" data-start="5374" data-end="5396"><strong>Enjeux et critiques</strong></h2>
<p data-start="5398" data-end="5764">Si le dispositif JeanBrun est perçu comme un moyen structuré et durable de soutenir l’investissement locatif, il suscite aussi des interrogations. Certains observateurs estiment que l’incitation fiscale pourrait rester insuffisante, notamment face à des coûts d’achat élevés, des charges croissantes ou une rentabilité locative contrainte par les plafonds de loyers.</p>
<p data-start="5766" data-end="6004">D’autres soulignent que l’amortissement fiscal n’est pas exempt de conséquences à long terme : l’amortissement déduit chaque année réduit la base imposable, mais il peut aussi affecter le calcul de la plus-value en cas de revente du bien.</p>
<p data-start="5766" data-end="6004"><img decoding="async" src="https://www.la-defiscalisation-scellier.com/wp-content/uploads/2020/02/loi-sur-la-d%C3%A9fiscalisation.jpg" alt="Les différentes lois sur la défiscalisation qu’il faut connaitre ! | La ..." /></p>
<h3 data-section-id="19zja7" data-start="111" data-end="161">Les niveaux de loyers</h3>
<p data-start="163" data-end="253">La loi <strong data-start="170" data-end="182">JeanBrun</strong> définit trois niveaux de loyers encadrés selon le type de logement :</p>
<ul data-start="255" data-end="821">
<li data-section-id="kj9dek" data-start="255" data-end="474"><strong data-start="257" data-end="274">Intermédiaire</strong> : loyer fixé selon <strong data-start="294" data-end="316">les plafonds Pinel</strong>, soit environ <strong data-start="331" data-end="360">20 % en dessous du marché</strong>, permettant de bénéficier d’un rendement locatif correct tout en restant éligible à l’avantage fiscal JeanBrun.</li>
<li data-section-id="1kegwuo" data-start="475" data-end="667"><strong data-start="477" data-end="495">Social (Loc 1)</strong> : loyer inférieur au marché, calculé selon les plafonds <strong data-start="552" data-end="561">Loc 1</strong>, offrant un avantage fiscal plus important tout en rendant le logement accessible aux ménages modestes.</li>
<li data-section-id="89mpqb" data-start="668" data-end="821"><strong data-start="670" data-end="693">Très social (Loc 2)</strong> : loyer encore plus bas, fixé selon les plafonds <strong data-start="743" data-end="752">Loc 2</strong>, maximisant l’avantage fiscal mais réduisant le rendement locatif.</li>
</ul>
<h2 style="text-align: center;" data-start="7097" data-end="7110"><strong>Conclusion</strong></h2>
<p data-start="7112" data-end="7638">La Loi JeanBrun marque un tournant dans la fiscalité de l’investissement locatif en France. En remplaçant la réduction d’impôt par un mécanisme d’amortissement fiscal, elle vise à inciter durablement les particuliers à investir dans des logements destinés à la location, tout en répondant aux besoins criants de l’offre locative. Son plein déploiement et son impact réel dépendront de l’adoption complète des textes d’application, des conditions de terrain et de la perception des investisseurs face à ce nouveau cadre fiscal.</p>
</div></div></div></div></div>
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			</item>
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		<title>Investissement ESG : Comment allier performance financière et impact positif</title>
		<link>https://acgestionprivee.com/investissement-esg-comment-allier-performance-financiere-et-impact-positif/</link>
		
		<dc:creator><![CDATA[Alexandre FOURRIER]]></dc:creator>
		<pubDate>Mon, 22 Dec 2025 11:32:07 +0000</pubDate>
				<category><![CDATA[Finance]]></category>
		<guid isPermaLink="false">https://acgestionprivee.com/?p=6372</guid>

					<description><![CDATA[<p>Investissement ESG : Comment allier performance financière et impact positif Dans un contexte où les enjeux environnementaux, sociaux et de gouvernance deviennent cruciaux, de nombreux investisseurs cherchent à donner du sens à leur investissement. L’investissement en ESG (Environnemental, Social et Gouvernance) offre la possibilité de conjuguer rendement financier et impact positif, en intégrant des  [...]</p>
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										<content:encoded><![CDATA[<div class="fusion-fullwidth fullwidth-box fusion-builder-row-9 fusion-flex-container nonhundred-percent-fullwidth non-hundred-percent-height-scrolling" style="--awb-border-radius-top-left:0px;--awb-border-radius-top-right:0px;--awb-border-radius-bottom-right:0px;--awb-border-radius-bottom-left:0px;--awb-flex-wrap:wrap;" ><div class="fusion-builder-row fusion-row fusion-flex-align-items-flex-start fusion-flex-content-wrap" style="max-width:1310.4px;margin-left: calc(-4% / 2 );margin-right: calc(-4% / 2 );"><div class="fusion-layout-column fusion_builder_column fusion-builder-column-8 fusion_builder_column_1_1 1_1 fusion-flex-column" style="--awb-bg-size:cover;--awb-width-large:100%;--awb-margin-top-large:0px;--awb-spacing-right-large:1.92%;--awb-margin-bottom-large:0px;--awb-spacing-left-large:1.92%;--awb-width-medium:100%;--awb-spacing-right-medium:1.92%;--awb-spacing-left-medium:1.92%;--awb-width-small:100%;--awb-spacing-right-small:1.92%;--awb-spacing-left-small:1.92%;"><div class="fusion-column-wrapper fusion-flex-justify-content-flex-start fusion-content-layout-column"><div class="fusion-text fusion-text-21"><h2 data-start="200" data-end="283"><strong data-start="203" data-end="283">Investissement ESG : Comment allier performance financière et impact positif</strong></h2>
<p data-start="306" data-end="694">Dans un contexte où les enjeux environnementaux, sociaux et de gouvernance deviennent cruciaux, de nombreux investisseurs cherchent à <strong data-start="440" data-end="473">donner du sens à leur investissement</strong>. L’investissement en ESG (Environnemental, Social et Gouvernance) offre la possibilité de <strong data-start="561" data-end="612">conjuguer rendement financier et impact positif</strong>, en intégrant des critères extra-financiers dans les décisions d’investissement.</p>
<p data-start="696" data-end="1037">Au-delà de la simple recherche de profit, l’investissement en ESG permet de soutenir des entreprises et des projets qui contribuent à un développement durable, tout en réduisant les risques liés à la mauvaise gestion environnementale, sociale ou éthique. Mais comment investir de manière responsable tout en garantissant une performance financière durable ?</p>
<h3 data-start="1044" data-end="1091"><strong data-start="1048" data-end="1091">1. Qu’est-ce que l’investissement ESG ?</strong></h3>
<p data-start="1092" data-end="1154">L’investissement en ESG repose sur trois piliers fondamentaux :</p>
<ul data-start="1156" data-end="1946">
<li data-start="1156" data-end="1416">
<p data-start="1158" data-end="1416"><strong data-start="1158" data-end="1177">Environnemental</strong> : il s’agit de soutenir les initiatives respectueuses de l’environnement, telles que la réduction des émissions de CO₂, l’utilisation rationnelle des ressources naturelles, la gestion durable des déchets et la lutte contre la pollution.</p>
</li>
<li data-start="1417" data-end="1668">
<p data-start="1419" data-end="1668"><strong data-start="1419" data-end="1429">Social</strong> : ce volet concerne la manière dont une entreprise traite ses employés, ses fournisseurs et ses clients. Il inclut la protection des droits humains, la diversité et l’inclusion, la sécurité au travail et l’engagement dans la communauté.</p>
</li>
<li data-start="1669" data-end="1946">
<p data-start="1671" data-end="1946"><strong data-start="1671" data-end="1686">Gouvernance</strong> : la gouvernance évalue la transparence, l’éthique et la qualité des pratiques de management. Elle s’intéresse à la composition des conseils d’administration, à l’indépendance des dirigeants, à la lutte contre la corruption et à la conformité réglementaire.</p>
</li>
</ul>
<p data-start="1948" data-end="2186">L’objectif de l’investissement en ESG est de <strong data-start="1975" data-end="2037">comprendre l’impact global d’une entreprise ou d’un projet</strong>, au-delà des seuls indicateurs financiers. Il ne s’agit pas seulement de « faire le bien », mais d’investir de manière plus intelligente et durable.</p>
<p data-start="1948" data-end="2186"><img decoding="async" class="aligncenter" src="https://tse2.mm.bing.net/th/id/OIP.anSzpqSk2SFas5HonxtkpwHaEQ?cb=ucfimg2&amp;ucfimg=1&amp;rs=1&amp;pid=ImgDetMain&amp;o=7&amp;rm=3" alt="Concept Save the world save environment The world is in the grass of ..." width="801" height="460" /></p>
<h3 data-start="2193" data-end="2228"><strong data-start="2197" data-end="2228">2. Pourquoi choisir l’investissement en ESG ?</strong></h3>
<p data-start="2229" data-end="2293">Investir selon des critères ESG présente plusieurs avantages :</p>
<ol data-start="2295" data-end="3432">
<li data-start="2295" data-end="2532">
<p data-start="2298" data-end="2532"><strong data-start="2298" data-end="2339">Performance durable sur le long terme</strong><br data-start="2339" data-end="2342" />Les entreprises qui adoptent des pratiques responsables ont tendance à mieux gérer leurs risques et à montrer une résilience accrue face aux crises économiques, climatiques ou sociales.</p>
</li>
<li data-start="2534" data-end="2771">
<p data-start="2537" data-end="2771"><strong data-start="2537" data-end="2573">Réduction des risques financiers</strong><br data-start="2573" data-end="2576" />L’intégration des critères ESG permet de limiter l’exposition à des entreprises sujettes à des scandales environnementaux, à des conflits sociaux ou à des pratiques de gouvernance douteuses.</p>
</li>
<li data-start="2773" data-end="2992">
<p data-start="2776" data-end="2992"><strong data-start="2776" data-end="2807">Alignement avec ses valeurs</strong><br data-start="2807" data-end="2810" />L’investisseur peut choisir des entreprises ou des fonds qui reflètent ses convictions, soutenant des initiatives ayant un réel impact positif sur la société et l’environnement.</p>
</li>
<li data-start="2994" data-end="3208">
<p data-start="2997" data-end="3208"><strong data-start="2997" data-end="3032">Réponse à la demande croissante</strong><br data-start="3032" data-end="3035" />Les fonds ESG attirent de plus en plus de particuliers et d’institutionnels, ce qui renforce leur liquidité et contribue à la valorisation des entreprises responsables.</p>
</li>
<li data-start="3210" data-end="3432">
<p data-start="3213" data-end="3432"><strong data-start="3213" data-end="3252">Avantages réglementaires et fiscaux</strong><br data-start="3252" data-end="3255" />Dans certains pays, l’investissement ESG ouvre droit à des incitations fiscales ou à des avantages réglementaires, notamment pour le financement de projets durables ou verts.</p>
</li>
</ol>
<h3 data-start="3439" data-end="3503"><strong data-start="3443" data-end="3503">3. Comment allier performance financière et impact ESG ?</strong></h3>
<p data-start="3504" data-end="3602">Pour concilier impact positif et rendement, il est important de suivre une approche structurée :</p>
<h4 data-start="3604" data-end="3656"><strong data-start="3609" data-end="3656">a. Sélection rigoureuse des investissements</strong></h4>
<ul data-start="3657" data-end="3955">
<li data-start="3657" data-end="3743">
<h3 data-start="76" data-end="155"><strong data-start="80" data-end="155">a. Évaluation de la solidité financière et intégration des critères ESG</strong></h3>
<p data-start="157" data-end="383">Pour construire un portefeuille d’investissement durable, il est essentiel de combiner l’analyse financière traditionnelle avec une évaluation rigoureuse des critères ESG (Environnement, Social, Gouvernance).<br data-start="365" data-end="368" />Cela implique :</p>
<ul data-start="385" data-end="1602">
<li data-start="385" data-end="602">
<p data-start="387" data-end="602"><strong data-start="387" data-end="419">Examiner la santé financière</strong> : croissance du chiffre d’affaires, niveau d’endettement, rentabilité, capacité d’innovation, solidité du business model face aux crises économiques ou aux évolutions réglementaires.</p>
</li>
<li data-start="603" data-end="841">
<p data-start="605" data-end="841"><strong data-start="605" data-end="634">Analyser les critères ESG</strong> : qualité des politiques environnementales, gestion de l’empreinte carbone, traitement des employés, diversité dans les instances dirigeantes, transparence fiscale, indépendance du conseil d’administration.</p>
</li>
<li data-start="842" data-end="1141">
<p data-start="844" data-end="934"><strong data-start="844" data-end="901">Privilégier les entreprises certifiées ou labellisées</strong>, gage d’un engagement crédible :</p>
<ul data-start="937" data-end="1141">
<li data-start="1037" data-end="1141">
<p data-start="1039" data-end="1141">Ces certifications facilitent la vérification de l’impact réel et réduisent le risque de greenwashing.</p>
</li>
</ul>
</li>
<li data-start="1142" data-end="1602">
<p data-start="1144" data-end="1267"><strong data-start="1144" data-end="1190">Identifier les secteurs à fort impact réel</strong>, capables de contribuer positivement à la transition écologique ou sociale :</p>
<ul data-start="1270" data-end="1602">
<li data-start="1270" data-end="1328">
<p data-start="1272" data-end="1328">Énergies renouvelables (solaire, éolien, hydrogène vert)</p>
</li>
<li data-start="1331" data-end="1437">
<p data-start="1333" data-end="1437">Mobilité durable (véhicules électriques, infrastructures de recharge, transports collectifs bas carbone)</p>
</li>
<li data-start="1440" data-end="1545">
<p data-start="1442" data-end="1545">Technologies propres (efficacité énergétique, traitement de l’eau, recyclage, agriculture de précision)</p>
</li>
<li data-start="1548" data-end="1602">
<p data-start="1550" data-end="1602">Santé et éducation, pour un impact social mesurable.</p>
</li>
</ul>
</li>
</ul>
<h3 data-start="1609" data-end="1651"><strong data-start="1613" data-end="1651">b. Diversification du portefeuille</strong></h3>
<p data-start="1653" data-end="1869">Une stratégie d&rsquo;investissement durable performante repose sur une diversification équilibrée entre plusieurs classes d’actifs. Cela permet de répartir les risques tout en exploitant différents moteurs de performance.</p>
<ul data-start="1871" data-end="2579">
<li data-start="1871" data-end="1981">
<p data-start="1873" data-end="1981"><strong data-start="1873" data-end="1897">Actions responsables</strong> : entreprises leaders en matière ESG ou en transition vers des modèles bas carbone.</p>
</li>
<li data-start="1982" data-end="2135"><strong data-start="2138" data-end="2160">Immobilier durable</strong> : bâtiments à haute efficacité énergétique, infrastructures certifiées.</li>
<li data-start="2253" data-end="2367">
<p data-start="2255" data-end="2367"><strong data-start="2255" data-end="2281">Infrastructures vertes</strong> : réseaux de chaleur renouvelable, parcs solaires, infrastructures de mobilité douce.</p>
</li>
<li data-start="2368" data-end="2459">
<p data-start="2370" data-end="2459"><strong data-start="2370" data-end="2391">Fonds thématiques</strong> : eau, climat, biodiversité, technologie propre, inclusion sociale.</p>
</li>
<li data-start="2460" data-end="2579">
<p data-start="2462" data-end="2579"><strong data-start="2462" data-end="2484">Actifs alternatifs</strong> : capital-investissement orienté transition écologique, projets locaux d’énergie renouvelable.</p>
</li>
</ul>
<p data-start="2581" data-end="2719">La diversification accroît la capacité du portefeuille à absorber la volatilité tout en maximisant le potentiel de rendement à long terme.</p>
<h3 data-start="2726" data-end="2755"><strong data-start="2730" data-end="2755"><img decoding="async" class="aligncenter" src="https://fortunyconseil.fr/wp-content/uploads/2024/06/esg-concept-of-environmental-social-and-governanc-2024-01-31-14-11-30-utc-1.jpg" alt="Les critères ESG pour analyser un investissement responsable" />c. Mesure de l’impact</strong></h3>
<p data-start="2757" data-end="2928">Un investissement durable doit être mesurable. Il ne suffit plus d&rsquo;investir dans une thématique verte : il faut vérifier l’impact réel et suivre l’évolution dans le temps.</p>
<ul data-start="2930" data-end="3857">
<li data-start="2930" data-end="3184">
<p data-start="2932" data-end="2966"><strong data-start="2932" data-end="2964">Indicateurs environnementaux</strong> :</p>
<ul data-start="2969" data-end="3184">
<li data-start="2969" data-end="3015">
<p data-start="2971" data-end="3015">Réduction des émissions de CO₂ et autres GES</p>
</li>
<li data-start="3018" data-end="3073">
<p data-start="3020" data-end="3073">Quantité d’énergie renouvelable produite ou consommée</p>
</li>
<li data-start="3076" data-end="3120">
<p data-start="3078" data-end="3120">Efficacité énergétique des actifs financés</p>
</li>
<li data-start="3123" data-end="3184">
<p data-start="3125" data-end="3184">Réduction des déchets ou amélioration des taux de recyclage</p>
</li>
</ul>
</li>
<li data-start="3186" data-end="3459">
<p data-start="3188" data-end="3213"><strong data-start="3188" data-end="3211">Indicateurs sociaux</strong> :</p>
<ul data-start="3216" data-end="3459">
<li data-start="3216" data-end="3260">
<p data-start="3218" data-end="3260">Nombre d’emplois locaux créés ou préservés</p>
</li>
<li data-start="3263" data-end="3303">
<p data-start="3265" data-end="3303">Amélioration des conditions de travail</p>
</li>
<li data-start="3306" data-end="3378">
<p data-start="3308" data-end="3378">Initiatives en faveur de la diversité (égalité homme-femme, inclusion)</p>
</li>
<li data-start="3381" data-end="3459">
<p data-start="3383" data-end="3459">Projets éducatifs, programmes de formation, actions communautaires financées</p>
</li>
</ul>
</li>
<li data-start="3461" data-end="3650">
<p data-start="3463" data-end="3495"><strong data-start="3463" data-end="3493">Indicateurs de gouvernance</strong> :</p>
<ul data-start="3498" data-end="3650">
<li data-start="3498" data-end="3530">
<p data-start="3500" data-end="3530">Transparence de la gouvernance</p>
</li>
<li data-start="3533" data-end="3561">
<p data-start="3535" data-end="3561">Lutte contre la corruption</p>
</li>
<li data-start="3564" data-end="3608">
<p data-start="3566" data-end="3608">Indépendance du conseil d’administration</p>
</li>
<li data-start="3611" data-end="3650">
<p data-start="3613" data-end="3650">Politique de rémunération responsable</p>
</li>
</ul>
</li>
<li data-start="3652" data-end="3857">
<p data-start="3654" data-end="3857"><strong data-start="3654" data-end="3678">Évaluation régulière</strong> :<br data-start="3680" data-end="3683" />Comparer les performances financières et ESG, ajuster la stratégie, renforcer les positions efficientes et se désengager des sociétés en retard ou sujettes au greenwashing.</p>
</li>
</ul>
<h3 data-start="3864" data-end="3915"><strong data-start="3868" data-end="3915">d. S’entourer de professionnels spécialisés</strong></h3>
<p data-start="117" data-end="245">Construire un portefeuille durable, cohérent et performant peut être complexe. Il est donc utile de s’appuyer sur des experts.</p>
<p data-start="247" data-end="459"><strong data-start="247" data-end="294">Conseillers financiers spécialisés en ESG :</strong> analyse approfondie des opportunités, compréhension des risques propres aux investissements responsables, construction d’un portefeuille aligné sur tes objectifs.</p>
<p data-start="461" data-end="651"><strong data-start="461" data-end="493">Analystes extra-financiers :</strong> vérification de la crédibilité des engagements ESG, contrôle des pratiques internes, analyse de la chaîne d’approvisionnement, évaluation des controverses.</p>
<p data-start="653" data-end="960"><strong data-start="653" data-end="692">Experts juridiques et fiscalistes :</strong> optimiser les avantages fiscaux disponibles (déductions, réductions d’impôts selon les dispositifs nationaux), comprendre les réglementations en évolution (SFDR, taxonomie européenne), et structurer les investissements pour protéger le patrimoine sur le long terme.</p>
<p data-start="962" data-end="1077"><strong data-start="962" data-end="990">Auditeurs indépendants :</strong> garantir l’authenticité des données d’impact et limiter les risques de greenwashing.</p>
<p data-start="1079" data-end="1493">Pour chaque projet, nous veillons <strong data-start="1113" data-end="1195">à demander systématiquement à notre client s’il souhaite un investissement ESG</strong>, afin de garantir que le portefeuille soit en parfaite adéquation avec ses objectifs patrimoniaux tout en respectant les critères ESG. Cette approche personnalisée permet d’allier performance financière et impact responsable, en cohérence avec les valeurs et la stratégie de chaque investisseur.</p>
</li>
</ul>
<h3 data-start="4811" data-end="4861"><strong data-start="4815" data-end="4861">4. Exemples concrets d’investissements ESG</strong></h3>
<ul data-start="4862" data-end="5339">
<li data-start="4862" data-end="5010">
<p data-start="4864" data-end="5010"><strong data-start="4864" data-end="4888">Actions responsables</strong> : entreprises développant des solutions durables (énergies renouvelables, véhicules électriques, technologies propres).</p>
</li>
<li data-start="5011" data-end="5128">
<p data-start="5013" data-end="5128"><strong data-start="5013" data-end="5035">Obligations vertes</strong> : financement de projets écologiques ou sociaux, offrant un rendement stable et mesurable.</p>
</li>
<li data-start="5129" data-end="5224">
<p data-start="5131" data-end="5224"><strong data-start="5131" data-end="5153">Immobilier durable</strong> : bâtiments à faible consommation énergétique ou certifiés HQE/LEED.</p>
</li>
<li data-start="5225" data-end="5339">
<p data-start="5227" data-end="5339"><strong data-start="5227" data-end="5248">Fonds thématiques</strong> : fonds investissant dans la santé, l’éducation, l’accès à l’eau ou l’inclusion sociale.</p>
</li>
</ul>
<p data-start="5341" data-end="5463">Ces exemples montrent qu’il est possible de <strong data-start="5385" data-end="5462">diversifier ses investissements tout en créant un impact positif tangible</strong>.</p>
<p data-start="5341" data-end="5463"><img decoding="async" class="aligncenter" src="https://www.optionfinance.fr/fileadmin/_processed_/3/f/csm_Capture_d_e__cran_2023-06-02_a___19.18.40_873672517d.png" alt="L’ESG, priorité stratégique et levier de création de valeur pour les ..." width="784" height="440" /></p>
<h3 data-start="5470" data-end="5527"><strong data-start="5474" data-end="5527">5. Les limites et risques de l’investissement ESG</strong></h3>
<ul data-start="5528" data-end="5966">
<li data-start="5528" data-end="5634">
<p data-start="5530" data-end="5634"><strong data-start="5530" data-end="5546">Greenwashing</strong> : certaines entreprises ou fonds prétendent être responsables sans preuves concrètes.</p>
</li>
<li data-start="5635" data-end="5753">
<p data-start="5637" data-end="5753"><strong data-start="5637" data-end="5651">Volatilité</strong> : certains secteurs ESG peuvent être sensibles aux fluctuations économiques ou aux réglementations.</p>
</li>
<li data-start="5754" data-end="5875">
<p data-start="5756" data-end="5875"><strong data-start="5756" data-end="5783">Rendement à court terme</strong> : l’impact ESG est souvent orienté long terme, ce qui peut réduire le rendement immédiat.</p>
</li>
<li data-start="5876" data-end="5966">
<p data-start="5878" data-end="5966"><strong data-start="5878" data-end="5901">Complexité de suivi</strong> : mesurer l’impact réel demande des outils et un suivi régulier.</p>
</li>
</ul>
<h3 data-start="5973" data-end="5991"><strong data-start="5977" data-end="5991">Conclusion</strong></h3>
<p data-start="5992" data-end="6275">Investir selon des critères ESG permet de <strong data-start="6034" data-end="6088">concilier performance financière et impact positif</strong>. L’ESG transforme l’investissement en une stratégie globale qui prend en compte les enjeux environnementaux, sociaux et de gouvernance, tout en générant un rendement sur le long terme.</p>
<p data-start="6277" data-end="6664">En adoptant une approche rigoureuse, diversifiée et mesurable, et en s’entourant de professionnels compétents, il est possible de <strong data-start="6407" data-end="6496">faire fructifier son capital tout en contribuant à un monde plus durable et équitable</strong>. L’investissement ESG n’est plus seulement une tendance : c’est une stratégie intelligente pour anticiper les défis économiques, sociaux et environnementaux de demain.</p>
</div></div></div></div></div>
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]]></content:encoded>
					
		
		
			</item>
		<item>
		<title>Comment Optimiser sa Succession grâce à l’Immobilier</title>
		<link>https://acgestionprivee.com/comment-optimiser-sa-succession-grace-a-limmobilier/</link>
		
		<dc:creator><![CDATA[Alexandre FOURRIER]]></dc:creator>
		<pubDate>Wed, 17 Dec 2025 10:46:31 +0000</pubDate>
				<category><![CDATA[Juridique et fiscal]]></category>
		<guid isPermaLink="false">https://acgestionprivee.com/?p=6365</guid>

					<description><![CDATA[<p>Transmettre son patrimoine immobilier ne se limite pas à léguer un bien à ses héritiers. Bien pensée, la gestion de sa succession peut devenir un véritable levier pour optimiser la transmission, réduire les droits de succession et sécuriser l’avenir de ses proches. Entre donation, démembrement de propriété ou investissement via des structures adaptées,  [...]</p>
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]]></description>
										<content:encoded><![CDATA[<p><div class="fusion-fullwidth fullwidth-box fusion-builder-row-10 fusion-flex-container nonhundred-percent-fullwidth non-hundred-percent-height-scrolling" style="--awb-border-radius-top-left:0px;--awb-border-radius-top-right:0px;--awb-border-radius-bottom-right:0px;--awb-border-radius-bottom-left:0px;--awb-flex-wrap:wrap;" ><div class="fusion-builder-row fusion-row fusion-flex-align-items-flex-start fusion-flex-content-wrap" style="max-width:1310.4px;margin-left: calc(-4% / 2 );margin-right: calc(-4% / 2 );"><div class="fusion-layout-column fusion_builder_column fusion-builder-column-9 fusion_builder_column_1_1 1_1 fusion-flex-column" style="--awb-bg-size:cover;--awb-width-large:100%;--awb-margin-top-large:0px;--awb-spacing-right-large:1.92%;--awb-margin-bottom-large:0px;--awb-spacing-left-large:1.92%;--awb-width-medium:100%;--awb-spacing-right-medium:1.92%;--awb-spacing-left-medium:1.92%;--awb-width-small:100%;--awb-spacing-right-small:1.92%;--awb-spacing-left-small:1.92%;"><div class="fusion-column-wrapper fusion-flex-justify-content-flex-start fusion-content-layout-column"><div class="fusion-text fusion-text-22"><div class="fusion-text fusion-text-22"></div>
<p>Transmettre son patrimoine immobilier ne se limite pas à léguer un bien à ses héritiers. Bien pensée, la gestion de sa succession peut devenir un véritable levier pour optimiser la transmission, réduire les droits de succession et sécuriser l’avenir de ses proches. Entre donation, démembrement de propriété ou investissement via des structures adaptées, l’immobilier offre de multiples solutions pour allier rentabilité, protection et pérennité du patrimoine.</p>
<h2>Qu’est-ce qu’une succession ?</h2>
<p data-start="87" data-end="336">Une succession désigne <strong data-start="110" data-end="191">l’ensemble des biens, droits et dettes qu’une personne laisse après son décès</strong>. Elle englobe les biens immobiliers, les comptes bancaires, les assurances-vie, les placements financiers, et les dettes à rembourser.</p>
<p data-start="338" data-end="682">La succession permet de <strong data-start="362" data-end="419">transmettre ce patrimoine aux héritiers ou légataires</strong>, selon les volontés du défunt (testament) ou, à défaut, selon les règles légales de la dévolution successorale. Elle implique également <strong data-start="556" data-end="609">le calcul et le paiement des droits de succession</strong>, qui varient selon le lien de parenté et la valeur des biens transmis.</p>
<p data-start="684" data-end="904">En résumé, la succession est <strong data-start="713" data-end="809">le mécanisme légal qui organise la transmission du patrimoine d’une personne après son décès</strong>, tout en protégeant les droits des héritiers et en encadrant fiscalement cette transmission.</p>
<p data-start="684" data-end="904"><img decoding="async" class="aligncenter" src="https://soumissionssuccession.ca/wp-content/uploads/2023/06/conseil-notaire-specialise-droit-succession-1024x678.jpg" alt="Frais de notaires pour le règlement d'une succession - Soumissions ..." width="855" height="566" /></p>
<h3 data-start="144" data-end="251">Anticiper sa succession avec l’immobilier : guide complet pour protéger et transmettre son patrimoine</h3>
<p data-start="253" data-end="722">Anticiper sa succession grâce à l’immobilier est l’une des stratégies patrimoniales les plus efficaces pour protéger ses proches tout en optimisant la fiscalité. En préparant la transmission de son patrimoine de son vivant, il devient possible de réduire significativement les droits de succession, d’éviter les conflits familiaux et de conserver une maîtrise totale de ses biens. Donation, démembrement de propriété, création de SCI… plusieurs outils permettent d’organiser sereinement la transmission tout en préservant ses revenus et la valeur de son patrimoine. Cette démarche, encadrée par des professionnels du droit et de la gestion patrimoniale, transforme l’immobilier en véritable levier d’anticipation et de sécurité pour les générations futures</p>
<h4 data-start="729" data-end="832">1. La donation de votre vivant : transmettre progressivement et réduire les droits de succession</h4>
<p data-start="834" data-end="1014">Donner un bien immobilier à ses enfants ou proches avant son décès permet de <strong data-start="911" data-end="953">répartir le patrimoine progressivement</strong> et de profiter des abattements fiscaux offerts par la loi.</p>
<ul data-start="1016" data-end="1433">
<li data-start="1016" data-end="1129">
<p data-start="1018" data-end="1129">Chaque parent peut donner un montant de 100 000 € exonéré de droits à chacun de ses enfants, renouvelable tous les 15 ans.</p>
</li>
<li data-start="1130" data-end="1275">
<p data-start="1132" data-end="1275">La donation permet de <strong data-start="1154" data-end="1226">réduire la valeur imposable du patrimoine au moment de la succession</strong>, limitant ainsi le montant des droits à payer.</p>
</li>
</ul>
<p data-start="1435" data-end="1673">Cette stratégie est particulièrement intéressante pour les familles avec plusieurs enfants, car elle permet d’<strong data-start="1545" data-end="1604">éviter les conflits liés à la répartition du patrimoine</strong> et de préparer la transmission de manière progressive et encadrée.</p>
<h4 data-start="2706" data-end="2799"><img decoding="async" src="https://uptimi.fr/wp-content/uploads/2023/05/Donation-bien-immobilier.png" alt="Comment faire une donation d’un bien immobilier de son vivant ? - Uptimi" /></h4>
<h4 data-start="1680" data-end="1746">2. Le démembrement de propriété : usufruit et nue-propriété</h4>
<p data-start="118" data-end="362">Le <strong data-start="121" data-end="150">démembrement de propriété</strong> est l’un des outils les plus efficaces et les plus utilisés pour préparer sa succession de manière optimisée. Il consiste à <strong data-start="275" data-end="331">séparer les droits de propriété d’un bien immobilier</strong> en deux éléments distincts :</p>
<ul data-start="363" data-end="572">
<li data-start="363" data-end="461">
<p data-start="365" data-end="461"><strong data-start="365" data-end="379">L’usufruit</strong>, qui donne le droit d’utiliser le bien, d’y vivre ou d’en percevoir les loyers.</p>
</li>
<li data-start="462" data-end="572">
<p data-start="464" data-end="572"><strong data-start="464" data-end="484">La nue-propriété</strong>, qui confère la propriété du bien, mais sans possibilité d’en profiter immédiatement.</p>
</li>
</ul>
<p data-start="574" data-end="708">Cette répartition permet de transmettre le patrimoine à moindre coût tout en conservant une maîtrise partielle ou totale de son usage.</p>
<h3 data-start="710" data-end="770">Comment fonctionne le démembrement dans une succession ?</h3>
<p data-start="772" data-end="1116">Dans la majorité des cas, les parents choisissent de <strong data-start="825" data-end="868">donner la nue-propriété à leurs enfants</strong> tout en <strong data-start="877" data-end="899">gardant l’usufruit</strong> du bien jusqu’à leur décès.<br data-start="927" data-end="930" />Ainsi, ils restent libres d’habiter le logement ou de percevoir les revenus locatifs, ce qui leur permet de maintenir leur niveau de vie tout en commençant la transmission du patrimoine.</p>
<p data-start="1118" data-end="1332">Au décès de l’usufruitier, <strong data-start="1145" data-end="1213">la pleine propriété se recompose automatiquement et gratuitement</strong> entre les mains des enfants : ils deviennent alors propriétaires du bien sans avoir à payer de droits supplémentaires.</p>
<h3 data-start="1334" data-end="1375">Les avantages fiscaux du démembrement</h3>
<p data-start="1377" data-end="1471">L’un des principaux atouts du démembrement est son impact fiscal particulièrement avantageux :</p>
<ul data-start="1473" data-end="2119">
<li data-start="1473" data-end="1750">
<p data-start="1475" data-end="1750"><strong data-start="1475" data-end="1528">Réduction des droits de donation et de succession</strong> : la valeur de la nue-propriété, qui sert de base au calcul des droits, dépend de l’âge de l’usufruitier. Plus le donateur est âgé, plus la nue-propriété est faible en valeur, et donc plus les droits à payer sont réduits.</p>
</li>
<li data-start="1751" data-end="1986">
<p data-start="91" data-end="385">Par exemple, <strong data-start="104" data-end="136">un usufruitier âgé de 62 ans</strong> transmet une <strong data-start="150" data-end="184">nue-propriété valorisée à 60 %</strong> de la valeur totale du bien. Les héritiers ne paient donc des droits de mutation <strong data-start="280" data-end="306">que sur cette fraction</strong>, ce qui permet de réduire significativement le coût fiscal de la transmission.</p>
<p data-start="387" data-end="580">De manière générale, <strong data-start="408" data-end="440">plus l’usufruitier est jeune</strong>, plus la valeur de l’usufruit est élevée et <strong data-start="485" data-end="521">plus la nue-propriété est faible</strong>, ce qui réduit les droits à payer lors de la transmission.</p>
</li>
<li data-start="1987" data-end="2119">
<p data-start="1989" data-end="2119"><strong data-start="1989" data-end="2031">Pas de droits supplémentaires au décès</strong> : lorsque l’usufruit s’éteint, la pleine propriété revient aux héritiers sans taxation.</p>
</li>
</ul>
<h3 data-start="2121" data-end="2165">Les avantages pratiques pour le donateur</h3>
<p data-start="2167" data-end="2267">Le démembrement permet au donateur de transmettre tout en conservant un contrôle élevé sur le bien :</p>
<ul data-start="2269" data-end="2806">
<li data-start="2269" data-end="2419">
<p data-start="2271" data-end="2419"><strong data-start="2271" data-end="2304">Maintien des revenus locatifs</strong> : si le bien est loué, l’usufruitier continue à percevoir les loyers, ce qui lui garantit une sécurité financière.</p>
</li>
<li data-start="2420" data-end="2542">
<p data-start="2422" data-end="2542"><strong data-start="2422" data-end="2441">Liberté d’usage</strong> : il peut continuer à habiter dans le logement s’il s’agit de sa résidence principale ou secondaire.</p>
</li>
<li data-start="2543" data-end="2806">
<p data-start="2545" data-end="2806"><strong data-start="2545" data-end="2564">Gestion du bien</strong> : l’usufruitier conserve la prise de décision sur l’utilisation du bien. Les charges d’entretien et les réparations courantes restent à sa charge, tandis que les gros travaux incombent au nu-propriétaire, ce qui répartit les responsabilités.</p>
</li>
</ul>
<h3 data-start="2808" data-end="2863">Pourquoi cette stratégie est-elle autant utilisée ?</h3>
<p data-start="2865" data-end="3185">Le démembrement est très apprécié pour son équilibre entre <strong data-start="2924" data-end="2950">transmission anticipée</strong>, <strong data-start="2952" data-end="2976">optimisation fiscale</strong> et <strong data-start="2980" data-end="3010">maintien du confort de vie</strong>.<br data-start="3011" data-end="3014" />Il permet d’éviter une transmission brutale lors du décès, réduit les risques de conflits entre héritiers et favorise une organisation claire et progressive du patrimoine.</p>
<p data-start="3187" data-end="3228">C’est particulièrement pertinent pour :</p>
<ul data-start="3229" data-end="3527">
<li data-start="3229" data-end="3285">
<p data-start="3231" data-end="3285">les familles souhaitant transmettre un bien locatif,</p>
</li>
<li data-start="3286" data-end="3364">
<p data-start="3288" data-end="3364">les parents cherchant à réduire les droits de succession de leurs enfants,</p>
</li>
<li data-start="3365" data-end="3449">
<p data-start="3367" data-end="3449">les personnes souhaitant organiser leur succession sans sacrifier leurs revenus,</p>
</li>
<li data-start="3450" data-end="3527">
<p data-start="3452" data-end="3527">les patrimoines immobiliers importants nécessitant une stratégie réfléchie.</p>
</li>
</ul>
<h4 data-start="2706" data-end="2799">3. Créer une SCI (Société Civile Immobilière) : organiser et sécuriser la transmission</h4>
<h3 data-start="140" data-end="234"><strong data-start="144" data-end="234">La SCI : une solution stratégique pour préparer et optimiser sa succession immobilière</strong></h3>
<p data-start="198" data-end="559">La Société Civile Immobilière (SCI) est un outil particulièrement apprécié pour organiser la transmission d’un patrimoine immobilier. Elle permet de transformer un bien en parts sociales, rendant la succession plus souple, plus claire et plus avantageuse fiscalement. Voici pourquoi elle s’impose comme une stratégie incontournable pour anticiper sa succession.</p>
<p data-start="198" data-end="559"><img decoding="async" class="aligncenter" src="https://media.immonot.com/CONTENU/ARTICLE/7429/a-7429_1668759619322.jpg" alt="8 bonnes raisons de faire une SCI" width="834" height="448" /></p>
<h3 data-start="566" data-end="617"><strong data-start="570" data-end="617"> Une transmission progressive et maîtrisée</strong></h3>
<p data-start="619" data-end="691">Grâce à la SCI, vous pouvez transmettre votre patrimoine petit à petit :</p>
<ul data-start="693" data-end="976">
<li data-start="693" data-end="766">
<p data-start="695" data-end="766"><strong data-start="695" data-end="726">Donner des parts par étapes</strong>, plutôt qu’un bien en une seule fois.</p>
</li>
<li data-start="767" data-end="882">
<p data-start="769" data-end="882"><strong data-start="769" data-end="835">Profiter des abattements fiscaux renouvelables tous les 15 ans</strong>, réduisant largement les droits de donation.</p>
</li>
<li data-start="883" data-end="976">
<p data-start="885" data-end="976"><strong data-start="885" data-end="919">Éviter les transferts brusques</strong> de patrimoine, en organisant la succession en douceur.</p>
</li>
</ul>
<p data-start="978" data-end="1069">Cette souplesse vous permet de préparer l’avenir de vos proches sans vous démunir trop tôt.</p>
<h3 data-start="1076" data-end="1128"><strong data-start="1080" data-end="1128">Une gestion plus simple pour les héritiers</strong></h3>
<ul data-start="1238" data-end="1498">
<li data-start="1238" data-end="1319">
<p data-start="1240" data-end="1319">Les héritiers deviennent <strong data-start="1265" data-end="1277">associés</strong>, et non copropriétaires d’un même bien.</p>
</li>
<li data-start="1320" data-end="1412">
<p data-start="1322" data-end="1412">Les décisions sont <strong data-start="1341" data-end="1370">encadrées par les statuts</strong> et prises selon des règles préétablies.</p>
</li>
<li data-start="1413" data-end="1498">
<p data-start="1415" data-end="1498">Un <strong data-start="1418" data-end="1428">gérant</strong>, désigné par les statuts, assure une gestion cohérente et continue.</p>
</li>
</ul>
<p data-start="1500" data-end="1586">Résultat : moins de conflits, une gestion plus harmonieuse, et un patrimoine préservé.</p>
<h3 data-start="1593" data-end="1637"><strong data-start="1597" data-end="1637">Une protection juridique renforcée</strong></h3>
<p data-start="1639" data-end="1729">En SCI, les biens appartiennent à la société, ce qui leur offre une véritable protection :</p>
<ul data-start="1731" data-end="1994">
<li data-start="1731" data-end="1815">
<p data-start="1733" data-end="1815"><strong data-start="1733" data-end="1756">Pas de vente forcée</strong> : les décisions doivent suivre les règles de la société.</p>
</li>
<li data-start="1816" data-end="1907">
<p data-start="1818" data-end="1907"><strong data-start="1818" data-end="1845">Stabilité du patrimoine</strong> : même en cas de désaccord, la structure protège les biens.</p>
</li>
<li data-start="1908" data-end="1994">
<p data-start="1910" data-end="1994"><strong data-start="1910" data-end="1951">Sécurité pour les générations futures</strong>, qui héritent d’une organisation claire.</p>
</li>
</ul>
<p data-start="1996" data-end="2095">La SCI agit comme un cadre solide, empêchant les décisions impulsives ou les conflits destructeurs.</p>
<h3 data-start="2102" data-end="2143"><strong data-start="2106" data-end="2143">Une optimisation fiscale réelle</strong></h3>
<p data-start="2145" data-end="2225">La SCI offre plusieurs opportunités pour alléger la fiscalité de la succession :</p>
<ul data-start="2227" data-end="2483">
<li data-start="2227" data-end="2304">
<p data-start="2229" data-end="2304"><strong data-start="2229" data-end="2266">Minoration de la valeur des parts</strong>, selon la structure et les statuts.</p>
</li>
<li data-start="2305" data-end="2392">
<p data-start="2307" data-end="2392"><strong data-start="2307" data-end="2342">Démembrement des parts sociales</strong> : donner la nue-propriété et garder l’usufruit.</p>
</li>
<li data-start="2393" data-end="2483">
<p data-start="2395" data-end="2483"><strong data-start="2395" data-end="2428">Maintien des revenus locatifs</strong> pour le donateur, tout en préparant la transmission.</p>
</li>
</ul>
<p data-start="2485" data-end="2587">Ce mécanisme est l’un des plus efficaces pour transmettre tôt tout en conservant un confort financier.</p>
<h3 data-start="2594" data-end="2653"><strong data-start="2598" data-end="2653">Une solution idéale pour les patrimoines composés</strong></h3>
<p data-start="2655" data-end="2706">La SCI convient particulièrement si vous possédez :</p>
<ul data-start="2708" data-end="2900">
<li data-start="2708" data-end="2740">
<p data-start="2710" data-end="2740">Plusieurs biens immobiliers,</p>
</li>
<li data-start="2741" data-end="2780">
<p data-start="2743" data-end="2780">Un patrimoine familial à préserver,</p>
</li>
<li data-start="2781" data-end="2820">
<p data-start="2783" data-end="2820">Des enfants à répartition complexe,</p>
</li>
<li data-start="2821" data-end="2900">
<p data-start="2823" data-end="2900">Ou simplement la volonté d’organiser les choses de manière claire et durable.</p>
</li>
</ul>
<p data-start="2902" data-end="2985">Elle permet de structurer, sécuriser et transmettre dans les meilleures conditions.</p>
<h4 data-start="2706" data-end="2799">4. La donation-partage</h4>
<p data-start="103" data-end="456">La <strong data-start="106" data-end="126">donation-partage</strong> est un <strong data-start="134" data-end="256">acte juridique permettant à une personne de transmettre de son vivant tout ou partie de son patrimoine à ses héritiers</strong>, généralement ses enfants. Elle se distingue de la simple donation car elle <strong data-start="333" data-end="405">organise la répartition des biens de manière définitive et équitable</strong>, tout en sécurisant juridiquement la transmission.</p>
<p data-start="458" data-end="774">L’un des principaux avantages de la donation-partage est que la <strong data-start="522" data-end="581">valeur des biens transmis est fixée au moment de l’acte</strong>, ce qui évite qu’elle soit contestée ou réévaluée lors du décès. Cela permet aux héritiers de connaître à l’avance ce qu’ils recevront, et limite les conflits familiaux liés à la succession.</p>
<p data-start="776" data-end="1046">Sur le plan fiscal, la donation-partage permet de <strong data-start="826" data-end="903">bénéficier des abattements fiscaux applicables sur les droits de donation</strong>. Ces abattements sont renouvelables tous les 15 ans et permettent de réduire considérablement le coût de la transmission pour les héritiers.</p>
<p data-start="1048" data-end="1341">La donation-partage peut porter sur différents types de biens : <strong data-start="1112" data-end="1181">immeubles, liquidités, valeurs mobilières, entreprises familiales</strong>, ou tout autre actif appartenant au donateur. Elle peut concerner la totalité du patrimoine ou seulement une partie, selon la stratégie patrimoniale choisie.</p>
<p data-start="1343" data-end="1430">En résumé, la donation-partage est un outil <strong data-start="1387" data-end="1421">pratique, sécurisé et flexible</strong> pour :</p>
<ul data-start="1431" data-end="1666">
<li data-start="1431" data-end="1463">
<p data-start="1433" data-end="1463"><strong data-start="1433" data-end="1460">Anticiper la succession</strong>,</p>
</li>
<li data-start="1464" data-end="1525">
<p data-start="1466" data-end="1525"><strong data-start="1466" data-end="1522">Répartir équitablement les biens entre les héritiers</strong>,</p>
</li>
<li data-start="1526" data-end="1576">
<p data-start="1528" data-end="1576"><strong data-start="1528" data-end="1573">Optimiser la fiscalité de la transmission</strong>,</p>
</li>
<li data-start="1577" data-end="1666">
<p data-start="1579" data-end="1666"><strong data-start="1579" data-end="1613">Préserver l’harmonie familiale</strong>, en évitant les conflits après le décès du donateur.</p>
</li>
</ul>
<p data-start="2902" data-end="2985"><img decoding="async" src="https://www.smovin.app/wp-content/uploads/2023/01/AdobeStock_310686168-1536x1024.jpeg" alt="Donation immobilière en Wallonie, on vous explique tout" /></p>
<h4 data-start="4639" data-end="4694">5. Planification et accompagnement professionnel</h4>
<p data-start="4696" data-end="4822">Anticiper sa succession avec l’immobilier nécessite <strong data-start="4748" data-end="4818">une planification rigoureuse et l’accompagnement de professionnels</strong> :</p>
<ul data-start="4824" data-end="5164">
<li data-start="4824" data-end="4905">
<p data-start="4826" data-end="4905"><strong data-start="4826" data-end="4838">Notaires</strong> : pour rédiger des actes conformes et sécuriser la transmission.</p>
</li>
<li data-start="4906" data-end="5033">
<p data-start="4908" data-end="5033"><strong data-start="4908" data-end="4963">Fiscalistes et conseillers en gestion de patrimoine</strong> : pour calculer les droits de succession et optimiser la fiscalité.</p>
</li>
</ul>
<p data-start="5166" data-end="5326">Une stratégie bien pensée permet de <strong data-start="5202" data-end="5323">réduire les droits à payer, d’éviter les conflits entre héritiers et de sécuriser la pérennité du patrimoine familial</strong>.</p>
<h4 data-start="5333" data-end="5383"></h4>
<h4 data-start="5333" data-end="5383">6. Les bénéfices d’une anticipation réussie</h4>
<p data-start="5385" data-end="5458">Anticiper sa succession via l’immobilier présente plusieurs avantages :</p>
<ul data-start="5459" data-end="5860">
<li data-start="5459" data-end="5536">
<p data-start="5461" data-end="5536"><strong data-start="5461" data-end="5491">Préservation du patrimoine</strong> : vos biens restent protégés et valorisés.</p>
</li>
<li data-start="5537" data-end="5653">
<p data-start="5539" data-end="5653"><strong data-start="5539" data-end="5563">Optimisation fiscale</strong> : réduction des droits de succession grâce aux donations, abattements et démembrements.</p>
</li>
<li data-start="5654" data-end="5737">
<p data-start="5656" data-end="5737"><strong data-start="5656" data-end="5687">Sécurité pour les héritiers</strong> : transmission claire, progressive et encadrée.</p>
</li>
<li data-start="5738" data-end="5860">
<p data-start="5740" data-end="5860"><strong data-start="5740" data-end="5766">Flexibilité financière</strong> : possibilité de continuer à percevoir des revenus locatifs ou de garder l’usage d’un bien.</p>
</li>
</ul>
<p data-start="5862" data-end="6101">En résumé, <strong data-start="5873" data-end="5918">anticiper sa succession avec l’immobilier</strong> permet de transformer une obligation légale en véritable levier de stratégie patrimoniale, alliant protection, optimisation fiscale et transmission sereine aux générations futures.</p>
<p><img decoding="async" src="https://www.real-invest.fr/wp-content/uploads/2023/01/Immobilier-a-credit-un-outil-de-developpement-du-patrimoine.jpg" alt="Comment trouver son bien immobilier facilement ? - Real invest" /></p>
<p data-start="71" data-end="515">Anticiper sa succession avec l’immobilier n’est pas seulement une démarche fiscale ou juridique : c’est avant tout un moyen de <strong data-start="198" data-end="322">protéger son patrimoine, sécuriser l’avenir de ses proches et organiser la transmission de manière sereine et structurée</strong>. Que ce soit par la donation, le démembrement de propriété ou la création d’une SCI, chaque solution permet de concilier <strong data-start="444" data-end="512">optimisation fiscale, maintien des revenus et harmonie familiale</strong>.</p>
<p data-start="517" data-end="908">En planifiant sa succession de façon réfléchie et en s’entourant de professionnels compétents, il est possible de transformer une obligation légale en un véritable <strong data-start="681" data-end="703">levier patrimonial</strong>, garantissant la pérennité du patrimoine et la tranquillité des générations futures. L’immobilier devient alors un outil stratégique pour transmettre ses biens avec <strong data-start="869" data-end="905">sécurité, efficacité et sérénité</strong>.</p>
</div></div></div></div></div><div class="fusion-fullwidth fullwidth-box fusion-builder-row-11 fusion-flex-container nonhundred-percent-fullwidth non-hundred-percent-height-scrolling" style="--awb-border-radius-top-left:0px;--awb-border-radius-top-right:0px;--awb-border-radius-bottom-right:0px;--awb-border-radius-bottom-left:0px;--awb-flex-wrap:wrap;" ></div></p>
<p>L’article <a href="https://acgestionprivee.com/comment-optimiser-sa-succession-grace-a-limmobilier/">Comment Optimiser sa Succession grâce à l’Immobilier</a> est apparu en premier sur <a href="https://acgestionprivee.com">Cabinet de Gestion de Patrimoine | ACGP Lyon, Paris, Nantes, Angers</a>.</p>
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